Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости ТОО 15тема
Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости
Амантаева Алина "Оценка 18.530"
При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.
Факторы оценочной стоимости
Экономические факторы;
Социальные факторы:
• наличие и развитость инфраструктуры;
• демографическая ситуация и др.
Политические факторы:
• состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
• политико-правовая ситуация в стране.
Географические факторы, состояние окружающей среды.
Экономические факторы
- Спрос
- Доход
- Время
- Риск
- Контроль
- Ликвидность
- Ограничения
- Соотношение спроса и предложения
Экономические факторы
Спрос зависит как от экономических, так и от социальных и политических факторов, таких, как отношение к объекту оценки в обществе и политическая стабильность.
В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. В идеале проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики, на практике же ряд факторов может искажать их действие, например, государственное вмешательство и др.
Принципы оценки
Можно выделить три группы принципов оценки:
• основанные на представлениях собственника;
• связанные с эксплуатацией собственности;
• обусловленные действием рыночной среды.
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость объекта оценки недвижимости
Факторы объекта оценки
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным уровням.
социальные:
экономические:
• - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
• - тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
• - стиль и уровень жизни.
1 уровень
политические:
физические:
• - политическая стабильность, безопасность;
• - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
• - климатические условия, природные ресурсы и др.;
• - экология;
• - сейсмические факторы.
местоположение:
• - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
• - наличие и состояние коммуникаций;
2 уровень
условия продаж:
• - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
• - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
архитектурно-строительные:
• - стиль, планировка, конструкции и т. д.;
• - объемно-планировочные показатели и др.
физические характеристики:
3 уровень
• - физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
• - наличие коммунальных услуг;
финансово-эксплуатационные:
• - эксплуатационные расходы;
• - стоимость строительства;
• - доходы, генерируемые объектом недвижимости.