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잔세권등기vs확정일자
전세권과
확정일자
차이점
황금빛
세상
공인중개사무소
010-3697-9108
전세권등기vs확정일자
전세권 확정일자 란?
전세권등기:
타인의 토지또는 건물에 설정하는 등기입니다.
전세권등기는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용하는 용익물건이라고 법에 나옵니다.
따라서 전세권설정자(임대인)가 전세금반환을 지체하는경우에는 해당 부동산을 경매 할 수있으며 전세권자는 전세금에 대하여 설정된 순위에 따라 우선 채권을 확보하게 됩니다...
전세권등기
확정일자
확정일자:
법원또는 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여, 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 그 날짜에 이 문서가 존재했다는 것을 증명하는 것입니다.
보증금을 지키기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 ,경제적인약자인 임차인이 전세권 등기를 요구하기 어려운 사정을 감안해서 ,입주하고 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 ,경매때 우선순위 배당에 참가하여 ,후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있도록 한 제도 입니다.
전세권등기와 확정일자
차이점을
숙지하게 쉽게
도표로 정리 합니다...
도표로
정리-1
경매 절차에 따른 차이점
도표로
정리-2
우선
변제권
- 우선변제권
- 최우선변제권
- 최우선변제권과
우선변제권
효력과 범위
-.우선변제권
주택을 인도받아 주민등록을 마친 때에는 대항력을 가집니다.
이 대항력이란 (주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 취득한 임차권은 채권이라도 물권과 경합도 가능하며 후 순위물권자를 포함한 그 밖에 채권자보다 우선하여 변제받을 권리인 우선변제권을 가지게됩니다.
우선변제권
-.최우선 변제권
보증금이 소액인 경우 경매신청 등기전까지 대항력을 가진 임차인은 확정일자를 받지 않더라도 보증금액 범위내에서 최우선으로 변제 받을 권리를 가집니다.
최우선변제금은 주택가격의 1/2범위안에서 보상하며 법인은 적용 안됨
최우선
변제권
2018년 9월18일 개정된
최우선변제금은???
최우선
변제금
적용표
#서울시와 과밀억제권역에 금액이 상향 되었고 세종,용인,화성,파주가 과밀억제권으로 변경됨
-.효력과 범위???
효력과 범위
- 최우선변제권은 다른 선순위물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
- 임금체권보장법의 근로자임금채권과 동순위로 배당 받습니다.
- 임차인이 소액임차인인 경우에는 우선변제를 행사하여 배당을 받을 수 있습니다.
- 우선변제권은 먼저 저당권이 설정된
선순위권리자보다 우선 하지 못합니다.
사례1
- 대항요건과 확정일자를 구비한 후 저당권이 설정되고 경매가 실행된 경우
임차인 경락인에게 임대기간 만료후에도
보증금의 반환을 받을때까지 임차주택의
반환을 거부하고 계속 거주 할 수 있습니다
사례1
또한, 경매절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
사례2...
주택의인도,전입신고,확정일자와 저당권 설정이 모두 동일한 날에 이루어진 경우
사례2
저당권설정이 우선변제권보다 선순위가 됩니다.
주택인도와 전입신고를 하면 익일0시부터
대항력이 발생하기 때문입니다.
- 임차권 등기명령제도란?
임차권
등기
명령제도
보증금을 못받은 임차인은 주택의 소재지 관할 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 취득합니다...
이후에 임대인의 보증금 반환의무와
임차권등기말소의무는 동시이행관계가 아니고 임차보증금 반환의무가
선행할 의무임을 주의해야 합니다.
-.기타 주의사항은???
기타
주의사항
- 오피스텔은 부가가치세와 양도소득세 문제로 임대인이 전입신고를
못하게 하니까 보증금이 높은 월세
나 전세계약을 한 경우에는 반드시
전세권설정을 해야합니다.
- 전입신고와 확정일자를 못 받기 때문에 전세권설정을 해서라도 보증금을 지켜야합니다.