Затратный подход в оценке ТОО 10тема
2
Затратный подход в оценке
Амантаева Алина "Оценка 18.530"
Затратный подход
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
Затратный подход в оценке
Полная стоимость воспроизводства и замещения
Воспроизводства и Замещения
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.
Полная Стоимость
Что такое Воспроизводсто и Замещение
Полная стоимость замещения — стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Полная стоимость воспроизводства — стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия” и устаревание), что и у объекта оценки.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания.
3. Расчет величины износа.
4. Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.
Основные этапы
Методы
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.
Случаи, когда может быть применен затратный подход:
Случаи
• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
• для оценки объектов незавершенного строительства;
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• для оценки в целях страхования;
• для итогового согласования стоимости.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Износ
Выделяют три способа расчета износа:
• сравнения продаж;
• эффективного возраста;
• разбиения на виды износа.
Разбиения на виды износа
Разбиения на виды износа
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.