ЖМБ 14-лекция

КӨПЖЫЛДЫҚ ЕКПЕЛЕРДІ БАҒАЛАУ

Әдетте, жасыл кеңістікті бағалау өсімдіктер орналасқан жер учаскесінің жылжымайтын мүлкін бағалау аясында қажет, бұл саябақтар, орман алқаптары және егістік жерлер болуы мүмкін.

Бағалау процесі объектінің орналасқан жерін жалпы тексеруден, сондай-ақ объектінің өзін, оның жай-күйін сипаттаудан және бағаланатын меншіктің ерекшеліктерін бөлуден басталады.

Жасыл желектер мен табиғи өсімдіктерді бағалау әдістемесі олардың ағымдағы пайдалану құнын анықтауға негізделген.

Көпжылдық екпелерге өмір сүру мерзімі бір жылдан асатын ауыл шаруашылығы дақылдары, бақтар, жидектер, жүзімдіктер жатады. Көп жылдық екпелерге сондай-ақ орман белдеулерін қорғайтын ағаш-бұта өсімдіктері, қалалық жасыл екпелер жатады.

Көпжылдық екпелерді тиімді және шығынды әдістердің көмегімен, ал ұқсас объектілерді сату туралы деректер болған кезде-салыстырмалы әдіспен бағалауға болады.

Көпжылдық екпелерді бағалау үшін дисконтталған ақша ағындарының әдісі қолайлы. Бұл көпжылдық екпелерден түсетін табыстың біркелкі қалыптаспауына байланысты (егіннен түсетін табыс плантация құрылғаннан кейін белгілі бір мерзімнен кейін ғана пайда болады және екпелердің өмір сүру мерзімінің соңында азайып, өнімді өмірлік цикл ішінде түседі; жеміс беру мерзімділігіне байланысты жылдар бойынша табыс алудың әркелкілігі бар; жеміс беру кезеңінің соңында Плантацияны жаңарту және т.б. талап етіледі).

Көпжылдық екпелерден түсетін табысты айқындау кезінде өнімді өмірлік циклге сәйкес келетін жалпы жеміс беру кезеңін және жеміс-жидек өнімдерінің орташа өнімділігін ескеру талап етіледі.

Өнімді алуға арналған шығындар инфрақұрылымды, көп жылдық екпелерді күтіп-бағуды және инфрақұрылым объектілерін күтіп-ұстауды қоса алғанда, плантация құруға байланысты барлық шығыстармен айқындалады.

Бағалау объектілерінің құнын айқындау және бағалау құжаттарын дайындау мынадай мақсаттарда жүргізіледі:

• мүлікті экономикалық дәрменсіздік рәсімінде сатуды қоса алғанда, аукцион не конкурс өткізбей сату;
• заңды тұлғаның жарғылық қорына ақшалай емес салым түрінде енгізу;
• сауда-саттықта, оның ішінде банкроттық рәсімінде сату;
• кепілге беру (ипотека);

Бағалау объектілерінің құнын айқындау және бағалау құжаттарын дайындау мынадай мақсаттарда жүргізіледі:

• өтеусіз иеліктен шығару;
• өтеусіз беру;
• негізгі құралдарды қайта бағалау;
• өтеусіз пайдалануға, жалға беруге;
• сенімгерлік басқаруға беру;
• айырбас;
• мүлікті мұраға қалдыру;
• мүліктік дауларды шешу;
• шығындарды (нұқсанды) өтеу);
• жоғарыда аталғандарды қоспағанда, басқарушылық шешімдерді іске асыру;
• түгендеу нәтижесінде анықталған артық активтерді және өтеусіз алынған активтерді балансқа қою;
• түгендеу объектісінің бастапқы құнын бөлу (бөліп шығару) ;
• кредит беру, оның ішінде жеке тұлғалардың жеңілдікті кредит алуы үшін;
• жеке тұлғалар мен жеке кәсіпкерлер үшін жылжымайтын мүлік салығын есептеу;
• жеке тұлғалар мен дара кәсіпкерлер үшін табыс салығын есептеу;
• және заңнамаға қайшы келмейтін өзге де қызметтер жатады.

Көпжылдық екпелерді бағалау үшін қажетті құжаттар тізбесі

1. жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттың көшірмесі;

2. жылжымайтын жақсартуларды мемлекеттік тіркеу туралы куәліктің көшірмесі2. жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттың көшірмесі;

3. техникалық паспорттың көшірмесі немесе жылжымайтын жақсарту объектісінің көлемдік-жоспарлау көрсеткіштерін және конструктивтік сипаттамаларын растайтын құжат;

4. негізгі құралдарды есепке алудың түгендеу карточкасының, негізгі құралдарды топтық есепке алудың түгендеу карточкасының көшірмесі немесе есепке алудың түгендеу кітабынан (дара кәсіпкерлер үшін), негізгі құралдарды есепке алу бойынша басқа да бастапқы есепке алу құжаттарынан үзінді (құрылысы аяқталған объектілер бойынша));

5. ландшафтық-сәулет объектісі паспортының не өсімдіктер дүниесі объектілерін есепке алу жөніндегі басқа құжаттың көшірмесі;

6. барлық қосымшалары бар жалға алу шарттарының (шарттарының) көшірмелері;

7. бағалау объектілерін ұстауға және пайдалануға арналған шығыстар туралы мәліметтер;

8. жылжымайтын жақсартуларды реконструкциялау, күрделі және ағымдағы жөндеу туралы мәліметтер;

9. көп жылдық екпелер (оның ішінде отырғызуға, күтіп-бағуға, күтіп-бағуға және т. б.) бойынша шығындар туралы мәліметтер;

10. бағалау объектілері бойынша кірістер туралы мәліметтер;

11. көпжылдық екпелердің бастапқы құнын растайтын мәліметтер (сатып алу-сату шарттары, шоттар, жүкқұжаттар және т. б.);

12. жобалау-сметалық құжаттаманың көшірмесі;

13. жер салығының ставкасы және түзету коэффициенттері туралы мәліметтер;

14. жылжымайтын мүлікке салынатын салықтың ставкасы мен мөлшері және түзету коэффициенттері туралы мәліметтер;

15. бағалаушының талабы бойынша басқа құжаттар.

Тапсырыс берушіде ландшафт-сәулет объектісінің паспортын не өсімдіктер дүниесі объектілерін есепке алу жөніндегі басқа құжат болмаған кезде көпжылдық екпелердің тұқымы, түрі, сорты, жасы туралы деректерді бағалауға Тапсырыс беруші ұсынуға тиіс. Бағалауды орындаушымен уағдаластық бойынша бөгде мамандарды тарта отырып, өсімдіктер дүниесі объектілеріне талдау жүргізілуі мүмкін.

Тәуелсіз бағалау жүргізу үшін бағалауға тапсырыс беруші немесе меншік иесі, оның ішінде ұйғарымда (қаулыда) көрсетілген басқа да мүдделі тұлғалар бағалауды Орындаушының немесе бағалаушының талабы бойынша заңнамада белгіленген тәртіппен расталуға тиіс құжаттардың көшірмелерін ұсынады. Құжаттарға (мәліметтер, анықтамалар, есеп айырысулар, кестелер және т.б.) бағалауға тапсырыс беруші қол қоюы, егер бағалауға тапсырыс беруші заңды тұлға болып табылса, мөрмен бекітілуі тиіс. Меншік иесі немесе үшінші тұлғалар ақпарат берген жағдайда, құжаттарға аталған адамдар қол қоюға және олардың мөрімен бекітілуге тиіс. Ұсынылған құжаттардағы мәліметтердің дұрыстығы үшін бағалауға тапсырыс беруші жауапты болады. Бағалауға Тапсырыс берушіге және бағалауды Орындаушыға немесе бағалаушыға үшінші тұлғалар ұсынған ақпарат үшін үшінші тұлғалар жауапты болады.

Тапсырыс беруші ұсынған құжаттардың барлық көшірмелерін уәкілетті тұлға куәландыруға және мөрмен екі данада бекемделуге тиіс.

Тәуелсіз бағалауды жүргізу тәртібі мынадай кезеңдерді қамтуы мүмкін:

1) тәуелсіз бағалау жүргізу бойынша қызметтер көрсетуге шарт жасасу және бағалауға тапсырма жасау;

2) ақпаратты жинау және талдау;

3) бағалау объектісін қарап-тексеру;

4) оларды ескере отырып, тәуелсіз бағалау жүргізілетін алғышарттар мен шектеулерді айқындау;

5) көпжылдық екпелер нарығын талдау;

6) бағалау объектісінің орналасқан жерін талдау;

7) бағалау объектісінің, оған мүліктік құқықтардың және олар болған кезде оған қатысты құқықтардың шектеулерінің сипаттамасы;

8) бағалау әдістері мен құнын есептеу әдістерін таңдау;

9) таңдалған бағалау әдістерімен және құнды есептеу әдістерімен құнды анықтау;

10) тәуелсіз бағалау нәтижесінің негіздемесі;;

11) бағалау туралы есепті жасау және ресімдеу;

12) бағалау туралы қорытындыны жасау және ресімдеу.