3-такырып

Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық зкономиканың ең басты құрамдас бөлігі болып табылады. Ол-ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды, Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болуы мүмкін емес, мысалға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс-әрекетіне қажетті ғимараттар болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл меншікке деген құқықтарды реттеуші процедуралардың құқықтық жиынтығы.

Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін немесе пайда табу үшін пайдаланылуы мүмкін. Тұрғын үй немесе жылжымайтын мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын мақсат оны тауар өндірісіне және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға болатындығы. Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығымен байланысы оның қаржы нарығының сегменті дегенге жатпайды. Жылжымайтын мүлік өздігінше нарықты құрайды.

Бірақ айта кету керек, меншік иесі құқықтары құрамына байланысты және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда саттық объектісі болып табылғандықтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді:

1. Сату-сатып алу нарығы. 2. Жалға алу нарығы.

2. Жылжымайтын мүліктің бастапқы және екінші нарығы

Бастапқы нарық ол экономикалық жағдай, жылжымайтын мүлік тауар сияқты бірінші рет нарыққа түсуі. Жылжымайтын мүліктің негізгі сатушылары болып мұндай жағдайда мемлекет алға шығады. Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын пайдаланған тауар сияқты нарыққа шығады. І-ші және ІІ-ші нарыққа бөлу тұтыну тауарлар нарығында, бағалы қағаздар нарығында және т.б. кездеседі. Бірақта ондағы тауарлар экономикалық кеңістікте еркін жүреді. Жаңа дербес дербес жобалар (құрылыс және жөндеу) І-ші және ІІ - ші жылжымайтын мүлік түсуін нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарыққа есепке алынады да, басқа нарықтардан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын мүлік қоры бұрыннан бар объектілерден құралады. Дербес жобалар (құрылыс және жөндеу) І-ші нарыққа сапалы жылжымайтын мүліктің түсуін қамтамасыз етеді. І-ші және ІІ-ші жылжымайтын мҝлік нарықтары өзара байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарықта есепке алынады да, басқа нарықтардан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын мүлік қоры бұрыннан бар объектілерден және қайтадан салынған объектілерден құралады.

Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа толып жатқан факторлар әсер етеді:

1. Экономикалық факторлар құрамына мыналар кіреді:

• жеке немесе заңды тұлға деңгейі және кіріс динамикасы
• потенциалды сатып алушылардың дифференциалды кірісі
• кәсіп иесінің қаржы жағдайы, несие қаражатын алу мүмкіндігі жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар
• құрылыстың құны
• коммуналдық қызметтің бағасы
• жалдау төлемі деңгейі
• салық алу және т.б.

2. Әкімшілік факторлар құрамына:

• бақылау,
• жылжымайтын мүлік құрылысында құқықты рұқсат алу,
• құқықты шартты келісімді іске асыру (тіркеу мерзімдері және т.б.)

3. Әлеуметтік факторлар санына кіретіндер:

• халық санасының өзгеру тенденциясы
• оның өсу деңгейі, білім алу деңгейі
• әлеуметтік статус және т.б.

Жылжымайтын мүлік нарығында мынадай сегменттер аталады:

• жылжымайтын мүліктің коммерциялық нарығы
• жер телімдерінің нарығы.

Экономиканың тұрақты дамуы басталса, қазақстандықтардың жағдайлары жақсарады, халықтың тұрмыстық құрылысқа сұранысы өседі. Мұндай нарықта қалалық тұрмыс құрылысының қоры бірнеше топқа бөлінеді:

• төмен сапалы құрылыс
• Сталиндік уақыттағы құрылыс
• жақсы жоспарланған үйлер
• таңдаулы үйлер

Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында жалға алу, беру ал тұрмыстық құрылыс нарығында көбінесе сауда саттық немесе айырбастау келісімі басым болады. Жалға алу келісімінің көлемі ғимараттың орналасқан жеріне, кіріп-шығу есігінің бөлек болуына, күзетшілерге машиналар тұратын орнына, телефон байланысына,негізгі қалалық магистралға жақындыққа, подъездің ыңғайлылығына байланысты.

• 1. Мәртебелі офистердің жүзілік стандартқа сәйкес әкімшілік ғимараттары. Мұндай ғимараттарға жалға алу келісімі өте жоғары. Сондықтан кейбір Қазақстандық кәсіпкерлер жалға бірінші классты офистерді өзіне ыңғайлы бағаға алады.
• 2. Екінші топтағы офистер жабдықталған және жақсы істелген ғимараттарда орналасады, ал кейде үлкен көлемді сапалы жөндеуден өткен пәтерлерде болады. Мұндай жалға алу келісімдері табысты жұмыс істейтін фирмаларға қолайлы,бұл секторда активті сұраныс байқалады және үнемі есіп тұрады.
• 3. Үшінші топқа жеке меншік және кооператорлық мекемелер ғимараттарындағы жұмыс орындары жатады. Бұл ғимараттарда бөлектелінген және жөндеуден өткен орындары. Арендалық бағасы өте үлкен емес. Сауда мекемесінің тауар айналысында сауда ең қажетті және ол үлкен көлемде жүргізіледі. Жалға берілетін орындардың бағасына әсер ететін: транспорт жүйесі, ақпараттық және байланыс құралдары, жарнамалық мүмкіндіктер,орналасқан жері контейнерлердің жағдайы негізінде базардың мүмкіншілік өсімі әр уақытта жоғары болады.