120

2.2 Nguyên tắc thực hiện quyền với bất động sản liền kề

Solution 1

Pháp luật ghi nhận sự tự do ý chí của các chủ thể liên quan trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Theo quy định tại điều 248 Bộ luật dân sự 2015

a. Quyền với bất động sản liền kề được xác lập trong các trường hợp sau

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên là xuất phát từ điều kiện tự nhiên. Điều kiện địa lý cụ thể.

Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật. Đó là các trường hợp xác lập theo quy định của pháp luật. Việc xác lập này được thể hiện trong các quyền: quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới nước tiêu nước trong canh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255).

Quyền đối với bất động sản liền kề còn được xác lập theo thỏa thuận của các bên có bất động sản liền kề hoặc được xác lập theo di chúc của người để lại tài sản.

2.3 Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

b. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

- Các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề quy định tại Điều 256 BLDS 2015

Solution 3

- Dù quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền này đều có thể thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Đồng thời, với việc chấm dứt thì các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây ra.

Quyền và nghĩa vụ của người hưởng dụng: Điều 261, 262 BLDS 2015

1. Tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng.

2. Yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa đối với tài sản theo quy định tại khoản 4 Điều 263 của Bộ luật này; trường hợp thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ sở hữu tài sản thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài sản hoàn trả chi phí.

3. Cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản.

quyền của người hưởng dụng:

Nghĩa vụ của người hưởng dụng:

1. Tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực hiện đăng ký nếu luật có quy định.

2. Khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng của tài sản.

3. Giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của mình.

4. Bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để bảo đảm cho việc sử dụng bình thường; khôi phục tình trạng của tài sản và khắc phục các hậu quả xấu đối với tài sản do việc không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc theo tập quán về bảo quản tài sản.

5. Hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu khi hết thời hạn hưởng dụng.

Nghĩa vụ của người hưởng dụng:

Căn cứ chấm dứt quyền hưởng dụng: Điều 265 BLDS 2015

Quyền hưởng dụng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng;

4. Người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật quy định;

5. Tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn;

6. Theo quyết định của Tòa án;

7. Căn cứ khác theo quy định của luật.

Title

Trong thời gian hoạt động, doanh nghiệp bà T thường xuyên để xe tải gây ồn, bụi… làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình ông S. Ngoài ra, ông S cho biết bà T còn có một lối đi khác với chiều ngang hơn 15m để đi ra đường lớn. Do đó, ông S không muốn bà T sử dụng lối đi cũ. Ngược lại bà T muốn ông S mở rộng lối đi cũ thành 4m để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của gia đình bà. Sau đó, bà đã làm đơn khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết.

Title

Năm 2010. Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã tiến hành xét xử sơ thẩm. Tại bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã bác đơn kiện của bà T, với lý do: Doanh nghiệp bà T không bị các bất động sản liền kề vây bọc , trong khi bà còn lối đi khác rất thuận tiện cho việc đi lại, kinh doanh với chiều ngang hơn 15m đúng như ông S đã nêu. Tuy nhiên tòa sơ thẩm cũng yêu cầu ông S phải giữ nguyên lối đi cũ như trước đây.

Bà T không đồng tình với tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và kháng cáo với lý do cần có lối đi chiều ngang rộng 4m để xe tải dễ ra vào.

Title

Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang đã yêu cầu ông S bán cho bà T 16m2 đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng. Tòa án nhân dân phúc thẩm cho rằng: Lối đi sẵn có của bà T không đủ để nhà máy hoạt động xuất khẩu gạo. Do đó, theo chỉ đạo của ủy ban nhân dân tỉnh, các cơ quan chức năng phải kiểm tra, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh xuất khẩu gạo, trong đó có doanh nghiệp của bà T.

Yêu cầu đối với nhóm:

Giả sử vụ án trên được giải quyết vào thời điểm BLDS năm 2015 đã có hiệu lực. Các em hãy:

1. Xác định đối tượng tranh chấp của vụ kiện trên?

2. Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và phán quyết của tòa án nhân dân cấp phúc thẩm? Nêu rõ căn cứ pháp lý?

3. Quan điểm giải quyết vụ việc trên của nhóm theo quy định của Bộ luật dân sự 2015?

TH1: Khi bà T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ cũ của mảnh đất, chưa có lối đi 15m.

Do vị trí tự nhiên nên bất động sản của chủ sỡ hữu cũ bị vây bọc dẫn tới không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng nên phải mở lối đi thông qua bất động sản liền kề của ông S. Do đó, ông S đã mở lối đi rộng 2m cho người chủ sở hữu cũ. Nhưng sau đó, trong quá trình sử dụng của bà T xuất hiện lối đi 15m.

TH2: Khi bà T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu mảnh đất trước đây, đã có lối đi 15m từ trước.

Lối đi 2m được giữ lại là vì lý do gì? Ở đây chúng ta lại chia ra 2 TH

Phán quyết của tòa án nhân dân huyện Châu Thành về việc giải quyết vấn đề trên là chưa hợp lý bởi vì:

Thứ nhất: Đúng ở chỗ tại thời điểm bà T sau khi mua đất thì hình thành lối đi 15m, nên tại thời điểm này bất động sản của bà S không bị các bất động sản khác vây bọc.. Việc bà T yêu cầu ông S mở rộng lối đi cũ 2m lên thành 4m để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của mình là không hợp pháp. Vì tại thời điểm này bất động sản của bà không bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Vì vậy Tòa án nhân dân huyện Châu Thành bác bỏ đơn kiện của bà T với lý do doanh nghiệp bà T không bị các bất động sản liền kề vậy bọc, trong khi đó bà còn một lối đi khác rộng 15m rất thuận tiện để đi lại, sản xuất và kinh doanh là đúng.

Thứ hai: Tuy nhiên việc tòa án yêu cầu ông S phải giữ nguyên lối đi cũ trước đây là sai bởi vì: Lối đi 2m đó được ông S chừa cho người hàng xóm (tức người đã bán đất cho bà T) khi chưa có lối đi 15m. Nhưng trong quá trình bà T mua đất đã làm xuất hiện thêm một lối đi khác rộng 15m nên lúc này quyền bất động sản liền kề sẽ chấm dứt. Đồng nghĩa với đó ông S có quyền lấy lại lối đi 2m hiện tại đang cho bà T sử dụng

Căn cứ vào Khoảng 2 Điều 256 luật dân sự 2015 quy định về việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề cũng có quy định cụ thể:

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn phát sinh nhu cầu hưởng quyền:

b. Nhận xét phán quyết của tòa án nhân dân cấp phúc thẩm.

Phán quyết của tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang tại phiên tòa xét xử phúc thẩm là sai bởi vì:

Thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nếu trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc của Khoản 1, 2 Điều 248 BLDS 2015

- Thứ hai với việc tòa án cấp phúc thẩm cho rằng lối đi có sẵn của bà T không đủ để nhà máy hoạt động xuất khẩu gạo là vi phạm nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Lúc này đã xuất hiện lối đi 15m trên bất động sản của bà T nên sẽ không xuất hiện bất động sản liền kề mà bà T chỉ được hưởng quyền bất động sản liền kề trên 2m mà người chủ cũ để lại.

- Thứ nhất Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm yêu cầu ông S bán cho bà T 16m2 đất (chiều rộng 2m, chiều dài 8m) với giá 40 triệu đồng mà chưa được sự thỏa thuận, đồng tình của cả hai bên. Căn cứ vào Khoản 2 Điều 254 luật dân sự 2015 thì vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.

Trong trường hợp này trước đó ông S có chừa lối đi ngang gần 2m cho người hàng xóm ( tức người đã bán đất cho bà T) với mục đích đi lại nhưng đến khi bà T sử dụng nó đã đưa các phương tiện như xe tải gây ồn ào, bụi...đã ảnh hưởng đến nhu cầu khai khác bất động sản chịu hưởng quyền tức là làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình ông S.

“Điều 261. Quyền của người hưởng dụng

1.Tự mình khai hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng.

….

3. Cho thuê quyền hưởng dụng đối với tài sản”

Lối đi 2m là kết quả của sự thỏa thuận giữa 2 người chủ sử dụng 2 BDS liền kề (chủ cũ và ông S). Khi đó bà T trở thành người thứ ba được hưởng quyền sử dụng lối đi 2m, thông qua giao dịch dân sự chuyển quyền sử dụng đất với ông S. Nếu bà T được người chủ cũ chuyển giao cả quyền hưởng dụng trên mảnh đất của ông S, đồng thời vẫn nằm trong thời hạn có hiệu lực của quyền hưởng dụng, thì bà T hoàn toàn có quyền tiếp tục sử dụng lối đi 2m đó (Điều 259, 260 BLDS 2015). Với điều kiện thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người hưởng dụng quy định tại điều 262.

Nhưng trong quá trình bà T sử dụng đã hình thành nên lối đi 15m ra đường lớn, rất thuận tiện cho sự đi lại, kinh doanh. Căn cứ vào khoản 2 Điều 256 BLDS 2015 chấm dứt quyền với BĐS liền kề khi: “Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền”. Vì thế nên bà T sẽ mất đi quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề. Và việc khai thác sử dụng bất động sản của bà không còn phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Thêm vào đó, trong thời gian hoạt động, doanh nghiệp của bà T thường để xe tải gây ồn, bụi,.. làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình ông S. Dó đó, lối đi 2m mà ông S mở cho người hàng xóm được hủy bỏ.

Một là, ông S chưa thực hiện việc chấm dứt quyền với BDS liền kề. Khi đó, sẽ giống như trường hợp 1 ở trên. Đơn kiện của bà T bị bác bỏ và hủy bỏ lối đi 2m

Hai là, việc giữ lại lối đi 2m là do sự thỏa thuận về quyền hưởng dụng với người hàng xóm cũ của ông (tức là chủ của miếng đất). Người chủ cũ và ông S đã thỏa thuận và hình thành nên lối đi 2m. Và khi bà T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được người chủ cũ chuyển giao cả quyền hưởng dụng trên mảnh đất của ông S.

Nên quy định rõ thế nào là

“bất động sản bị vây bọc”;

“lối đi thuận tiện, hợp lý” và

“lối đi không đủ”; “thay đổi hiện trạng lối đi” để tạo cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho Tòa án ra các phán quyết đúng đắn, chặt chẽ nhằm giải quyết tốt các vụ tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua ngày một nhiều, một phổ biến trong các cộng đồng dân cư ở nước ta.

Đối với người có quyền sử dụng bất động sản liền kề để thỏa mãn nhu cầu cần thiết, nhằm khai thác bất động sản cần phải thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất là thỏa thuận pháp lý hợp pháp và hiệu quả nhất.

Phòng tránh các trường hợp lạm dụng quyền đối với các bất động sản liền kề.

Do vậy, để khắc phục vấn đề hạn chế trên, cần phải có những văn bản pháp luật quy định rõ hơn về những vấn đề liên quan tới bất động sản liền kề, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan cũng như đường lối xử lý những tranh chấp để cho Tòa án dễ dàng giải quyết, giảm thiểu số lượng các vụ án trong tương lai.