СПБ 2-лекция

Табыстарды капиталдандыру әдісін пайдаланған кезде жылжымайтын мүлік құнына бір уақыт кезеңіндегі кіріс, ал дисконтталған ақша ағындары әдісін пайдаланған кезде - болжамды жылдар қатарындағы оны болжамды пайдаланудан түскен кіріс, сондай-ақ болжамды кезеңнің соңында жылжымайтын мүлік объектісін қайта сатудан түскен кіріс түрлендіріледі.

Есептеу формуласы

С = ЧОД / Rk

• С-жылжымайтын мүлік объектісінің құны, ақша бірлігі;
• Rk-капиталдандыру коэффициенті,%.

Осылайша, кірістерді капиталдандыру әдісі жылдық (немесе орташа жылдық) таза операциялық кірісті (ЧОД) ағымдағы құнға ауыстыру арқылы жылжымайтын мүлік құнын анықтауды білдіреді.

Жылжымайтын мүлікті бағалаушы келесі кіріс деңгейлерімен жұмыс істейді:

Бұл әдісті қолданған кезде келесі шектеу шарттарын ескеру қажет:

• кіріс ағындарының тұрақсыздығы;
• егер жылжымайтын мүлік қайта құру немесе аяқталмаған құрылыс сатысында болса.

Бұл әдістің негізгі мәселелері:

• Бұл әдісті жылжымайтын мүлік едәуір қайта құруды қажет ететін немесе аяқталмаған құрылыс жағдайында болған кезде қолдану ұсынылмайды, яғни жақын болашақта тұрақты кіріс деңгейіне шығу мүмкін емес.
• Бағалаушының басты проблемасы-жылжымайтын мүлік нарығының "ақпараттық ашықтығы", ең алдымен жылжымайтын мүлікті сату мен жалға берудің нақты мәмілелері, операциялық шығындар, әртүрлі аймақтардағы нарықтың әр сегментіндегі жүктеме коэффициенті туралы статистикалық ақпараттың болмауы. Нәтижесінде ЧОД және капиталдандыру мөлшерлемесін есептеу өте күрделі міндетке айналады.

Табысты капиталдандыру әдісінің кемшіліктері:

• нарықтық мәмілелер туралы ақпарат болмаған кезде оны қолдану қиын;
• егер нысан аяқталмаған болса, тұрақты кіріс деңгейіне жетпесе немесе форс-мажор салдарынан қатты зардап шеккен болса және күрделі жөндеуді қажет етсе, әдісті қолдану ұсынылмайды.

Дисконтталған ақша ағындары әдісі

Дисконтталған ақша ағындары (ДАА) әдісі неғұрлым күрделі, егжей-тегжейлі және тұрақсыз ақша ағындары алынған жағдайда объектіні бағалауға мүмкіндік береді, олардың түсуіне тән белгілерді модельдейді.

ДАА әдісі жылжымайтын мүліктің құнын болжанатын ақша ағындарынан және қалдық құнынан тұратын табыстың ағымдағы құны негізінде бағалауға мүмкіндік береді, яғни иелену кезеңінің соңында объектіні қайта сату (реверсия) жоспарланады.

ДАА әдісі келесі жағдайларда қолданылады:

• болашақ ақша ағындары ағымдағы ағындардан айтарлықтай ерекшеленеді деп болжанады;
• жылжымайтын мүліктен түсетін ақша қаражатының болашақ ағындарының мөлшерін негіздеуге мүмкіндік беретін деректер бар;
• кірістер мен шығыстар ағындары маусымдық сипатқа ие;бағаланатын жылжымайтын мүлік-ірі көпфункционалды коммерциялық объект;
• жылжымайтын мүлік объектісі салынып жатыр немесе жаңадан салынып, енгізілуде.

Ақша ағындарын дисконттау әдістері:

• Болжамды кезеңді анықтаңыз. Халықаралық бағалау тәжірибесінде болжамды кезеңнің орташа мәні 5-10 жыл. Бұл нақты болжам жасауға болатын нақты мерзім.
• Болжам жасау және объектінің жұмыс істеу кезеңінде ақша ағындарын модельдеу
• Объектіні сатудан түскен қалдық құнның мөлшерін анықтау
• Дисконт мөлшерлемесін анықтау. "Дисконт ставкасы-болашақта алынатын немесе төленетін ақша сомасының ағымдағы құнын есептеу үшін пайдаланылатын коэффициент". Дисконттау мөлшерлемесі "тәуекел - табыс" байланысын, сондай-ақ осы жылжымайтын мүлікке тән тәуекелдің әртүрлі түрлерін көрсетуі керек.
• Ақша ағындарын және объектінің қалдық құнын дисконттау (ағымдағы құнын анықтау).

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын ДАА әдісімен есептеу мынадай формула бойынша жүргізіледі:

PV = Ct/ (1+i) t + M/ (1+i) n

i=1 мұндағы

PV - ағымдағы құны;

Ct-t кезеңінің ақша ағымы;

i - кезеңнің ақша ағынын дисконттау ставкасы t;

M-реверсия құны немесе қалдық құны.

Қалдық құны немесе реверсия құны дисконтталуы (соңғы болжамды жылдың факторы бойынша) және ақша ағындарының ағымдағы құнының сомасына қосылуы тиіс.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құны = болжамды ақша ағындарының ағымдағы құны + қалдық құнының (реверсияның) ағымдағы құны.

Артықшылықтары:

• Нарық динамикасын ескереді
• Табыс құрылымының әркелкілігін ескереді
• Егер табыс тұрақты болмаса қолданылады
• Нысан құрылыс кезеңінде болған кезде қолданылады

Кемшіліктері:

• Болжамдағы қате ықтималдығы
• Есептеулердің күрделілігі