БҚС 7-лекция

Жылжымайтын мүліктің мынандай белгілерін атап айтуға болады:

• жылжымайтын мүлік объектісіне залал келтірмей жылжыту мүмкін емес;

• жылжымайтын мүлік жермен өте тығыз байланысты, физикалық тұрғыдан ғана емес, құқықтық жағынан да;

• әрбір нақты жылжымайтын мүлік жеке физикалық сипаттамалары тұрғысынан да, инвестициялық тұрғысынан да бірегей;

• жылжымайтын мүлікті ұрлауға, сындыруға немесе жоғалтып алуға мүмкін емес;

• жылжымайтын мүліктің құны жоғары, ал оны үлеске бөлшектеуде қиын, қалған жағдайларда тіпті мүмкін емес;

• жылжымайтын мүлікмен байланысты болатын мәлімелер туралы ақпарат негізінен қол жетпейтін ақпарат;

• тұтыну қасиеттері немесе құнының ауысуы өндіріс процесінде бірте-бірте тозуына қарай жоғалтады;

• жылжымайиын мүліктің пайдалылығы адамдардың тұрғын және тұрғын емес аудандарда спецификалық қажеттіліктерін қанағаттандыруымен анықтылады;

• жаңа құрылыстың құны іргелес жерге немесе ғимаратқа оң не теріс әсерін тигізуі мүмкін;

• жылжымайтын мүліктің құны уақыт үрдісімен өсуі мүмкіндігі бар;

• жылжымайтын мүліктің инвестициялық объект ретінде қауіп-қатері бар: табиғи және техногендік факторлардың физикалық зақымдану әсерінен болатын қатерлері, сыртқы және функционалдық тозудан жиналған қатерлер, сонымен қатар арендалық төлемдерге байланысты қаржылық қатерлері болады;

• жылжымайтын мүлікпен байланысты мәлімелерді қатаң мемлекеттік реттеу.

1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi – бағалау объектісін пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне қарай ақша ағынының өзгеру және бiркелкi түспеу шарттарын негiзге ала отырып құнын айқындау;

Ақша ағыны және жылжымайтын мүлік үшін дисконттау мөлшерлемелері әдетте салықтар төленгенге дейін анықталады. Нақты ақша ағынында инфляция ескерілмейді, дегенмен номиналды ақша ағындары инфляция бойынша күтулерді ескереді. Егер күтілетін ақша ағыны инфляция бойынша күтулерді қамтитын болса, онда дисконттау мөлшерлемесі осындай инфляция деңгейін қамтиды.

2) кірісті тiкелей капиталдандыру әдiсi – шектеусiз уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтау шарттарына сүйене отырып құнын айқындау.

Шығындық тәсіл сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулi болып табылатын жылжымайтын мүлiкке бағалау жүргiзу, мақсаттарына мөлшерлес залал келтірмей орнын ауыстыру мүмкін емес объектілер үшін қолданылады. Басқа бағалау объектiлерiнiң нарықтық құнын айқындау үшiн шығындық тәсіл, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкiн болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Жақсартылған жерлерi бар жер учаскелерiн бағалауды жүргiзу үшiн шығындық әдісті қолдану бағалау объектiсiн алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құнын айқындаудан тұрады. Алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлердi қалпына келтiрудiң (алмастырудың) қалдық құны мен жер учаскесiнiң (жер учаскесiмен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады. Жерлерді жақсартулардың қалпына келтiру (алмастыру) қалдық құны толық қалпына келтiру (алмастыру) құны мен жинақталған тозу құнының арасындағы айырмашылық ретінде айқындалады.

• Толық қалпына келтіру құны әдетте ауыстыру, мүмкін болмайтын объектіні бағалау кезінде, сондай-ақ қолданыстағы бағалау объектісін пайдаланудың оның ең тиімді пайдаланылуына сәйкес болған жағдайда айқындалады.

• Ауыстыру құны үлгілік жоба бойынша немесе бағалау объектісін оның алғашқы түрінде қалпына келтірудің экономикалық мақсатқа сәйкестілігі жағдайында салынған (салынып жатқан) объектіні бағалау кезінде айқындалады.

Шығын тәсілінің әдістері:

3) үлестік көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылығының немесе қуат бірлігінің бірегейлендірілген көрсеткіштері негізінде жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

1) элементтері бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктерді бағалау, сметалық нормалар мен ережелер, сметалық нормалар мен бағалау және басқа да нормативтер жинағын пайдалану негізінде толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;

2) құнның ұлғайтылған жинақталған көрсеткіштер әдісі – нормативтері ұлттық валютада белгіленген құрылыс құнының ұлғайтылған көрсеткіштер жинағын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

4) индекстеу әдісі – объектінің базистік құнын (бастапқы теңгерім құнын, соңғы қайта бағалау бойынша молайту құнын, сметалық құнын) тиісті кезеңде құрылыста бағаның өзгеру индексінің (немесе индекстер тізбегінің) көмегімен бағаның заманауи деңгейіне келтіру әдісі. Бұл ретте индекстеу әдісі егер шығынды тәсілдің басқа әдістерімен, сондай-ақ салыстырмалы және кірістік әдіс тәсілдерімен есептеу жүргізу мүмкіндігі болмаған жағдайда ғана қолданылады.

Салыстырмалы тәсіл нарықтық құнды бағалауды жақында болған сатулар бағасын немесе анықталған айырмашылықтарға түзетілген бағалау күніне дейін бағаланатын объекті нарығынан орын алған, бағаланатын объектілерге ұқсас объектілермен салыстырылатын объектілерді сату бойынша ұсыныстардың бағасын талдау негізінде орындауға мүмкіндік береді.

Салыстырмалы тәсіл жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады, онда бағалау үшін жеткілікті мәмілелердің белгілі бағалары және (немесе) ұсыныстары бар ұқсас объектілер санын іріктеуге болады.

Салыстыру бірлігін таңдағаннан кейін бағалау тәжірибесімен әзірленген тәртіппен салыстырылатын объектілердің ұсыныстар (сату) бағасын түзету жасалады, бұл ретте алғашқы бес түзету қатаң тәртіппен, қалғандары еркін тәртіппен орындалады:

1) берілген мүліктік құқықтарға түзету – мүліктік құқықтардың (иемдену, пайдалану, билік ету, сервитуттардың және тағы басқалардың болуы) жиынтықты айырмасы ескеріледі;

2) саудаға түзету – есептесулер үшін нақты мәмілелердің емес, ұсыныстардың бағасы пайдаланылатын жағдайда алғашқы бағаға жеңілдік ескеріледі;

3) қаржылық жағдайларға түзету – төлем жағдайындағы айырма ескеріледі (ұсыныстар бағасын талдау кезінде қолданылмайды);

4) сату жағдайларына түзету – сатушы мен сатып алушының өзара байланысы және мәміленің нарықтық емес сипатының мүмкіндігі ескеріледі (ұсыныстар бағасын талдау кезінде қолданылмайды);

5) сату уақытына түзету – уақыт кезеңінде нарықтағы бағалардың өзгеруі ескеріледі;

6) орналасқан орнына түзету – орналасқан орнына байланысты бағалар айырмашылығы ескеріледі;

7) физикалық сипаттамаларына түзету – объектілердің физикалық сипаттамасындағы айырма ескеріледі;

8) жылжымайтын мүліктің мақсатты пайдаланылуына түзету – мақсатты пайдаланылудың ауытқулары ескеріледі;

9) бағалаушының қалауы бойынша өзге түзетулер.