7
1-лекция. Жылжымайтын мүлік Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы
Қарастырылатын сұрақтар:
1
- Жылжымайтын мүлік туралы түсінік.
- Жылжымайтын мүлік анықтамасы, оның бағалау объектісі ретіндегі ерекшеліктері.
- Жылжымайтын мүлік нарығы, оның құрылымы, оған әсер ететін факторлар.
- Жылжымайтын мүліктің жіктелуі. Меншік құқығын және оның шектеулерін талдау.
Жылжымайтын мүлік
2
- Жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;
- Азаматтық актіде жеке тұлға не заңды тұлғаның иелігіндегі жер және басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер (ғимараттар, заводтар және т.б.)
Жылжымайтын мүлік нарығы
3
Қоғамда тауар қатынасын және айырбастау сату сатып алу қатынастарымен пайда болады. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы мен динамикасын нарықтағы сұраныс пен ұсынысты зерттеу арқылы анықтайды:
- Экономикалық факторлар
- Әлеуметтік факторлар
- Әкімшілік факторлар
- Қоршаған орта жағдайының факторы
5
1
Экономикалық факторлар:
1) тұрғындар табысының деңгейі
2) тұрғындарды олардың табыстары және оның динамикасы бойынша жіктеу
3) кәсіпкерліктің даму деңгейі және динамикасы
4) қаржы ресурстарын алу оңайлығы, соның ішінде несиеге қол жеткізу мүмкіндігі
5) жылжымайтын мүлікке тартылатын инвестициялар тәуекелділігі
6) құрылыс құны
7) коммуналдық қызметтер мен энерго-ресурстарға тағайындалатын бағалар мен тарифтер
2
Әлеуметтік факторлар:
1) тұрғындар санының өзгеру деңгейі және олардың жас шамасы
2) тұрғындардың білім деңгейі
3) тұрғындардың әлеуметтік құрылымы өзгеруінің деңгейі
4) қылмыс деңгейі
3
Әкімшілік факторлар:
1) Cалықтық тәртіп
2) аймақтық шектеулер
3) үй салуға немесе жаңартуға құқық алудың құқықтық және экономикалық шарттары
4) мәміле жасаудың шарттары
4
Қоршаған орта жағдайының факторы:
1) инфроқұрылымның даму деңгейі
2) транспорт желілерімен қамтамасыз етілуі
3) экологиялық жағдай
4
Жылжымайтын мүлік ерекшеліктері
- жылжымайтын мүлік объектісіне залал келтірмей жылжыту мүмкін емес;
- жылжымайтын мүлік жермен өте тығыз байланысты, физикалық тұрғыдан ғана емес, құқықтық жағынан да;
- әрбір нақты жылжымайтын мүлік жеке физикалық сипаттамалары тұрғысынан да, инвестициялық тұрғысынан да бірегей;
- жылжымайтын мүлікті ұрлауға, сындыруға немесе жоғалтып алуға мүмкін емес;
- жылжымайтын мүліктің құны жоғары, ал оны үлеске бөлшектеуде қиын, қалған жағдайларда тіпті мүмкін емес;
- жылжымайтын мүлікмен байланысты болатын мәлімелер туралы ақпарат негізінен қол жетпейтін ақпарат;
- тұтыну қасиеттері немесе құнының ауысуы өндіріс процесінде бірте-бірте тозуына қарай жоғалтады;
Жылжымайтын мүлік ерекшеліктері
- жылжымайтын мүліктің пайдалылығы адамдардың тұрғын және тұрғын емес аудандарда спецификалық қажеттіліктерін қанағаттандыруымен анықтылады;
- жаңа құрылыстың құны іргелес жерге немесе ғимаратқа оң не теріс әсерін тигізуі мүмкін;
- жылжымайтын мүліктің құны уақыт үрдісімен өсуі мүмкіндігі бар;- жылжымайтын мүліктің инвестициялық объект ретінде қауіп-қатері бар: табиғи және техногендік факторлардың физикалық зақымдану әсерінен болатын қатерлері, сыртқы және функционалдық тозудан жиналған қатерлер, сонымен қатар арендалық төлемдерге байланысты қаржылық қатерлері болады;
- жылжымайтын мүлікпен байланысты мәлімелерді қатаң мемлекеттік реттеу.
7
Меншік құқығы
Заңнамалық актілермен мойындалатын және қорғалатын өзінің қалауы бойынша оған тиесілі мүлікті иелену, пайдалану және басқара алатын субъекті құқығы
- Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы мемлекеттік тіркелген кезеңінен бастап туындайды.
- Меншік иесінде бар жылжымайтын мүлікке меншік құқығын сатып алу-сату, айырбастау, сыйлау немесе осы мүліктен айыру туралы басқа келісім шартының негізінде басқадай тұлғамен алынуы мүмкін.
- Азамат қайтыс болған жағдайда оған тиесілі мүлікке меншік құқығы өсиетпен немесе заңмен сәйкес басқадай тұлғаға мұрагерлік бойынша ауысады.
Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу
Мүлікке құқығыңызды растайтын міндетті рәсім. Сатып алу-сату шарты, айырбастау, мұрагерлік ету немесе жалға алу сіздің құқығыңызды растамайды, дегенмен тіркеуге негіз болып табылады. Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу мүліктің толыққанды иесі атану, өзіңізді алаяқтықтан қорғау және келешекте оған қатысты операцияларды кедергісіз орындау үшін қажет.
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі:
- https://www.freepapers.ru/110/zhylzhymajtyn-mlk-naryyna-sipattama/145615.914021.list1.html
- https://www.yaneuch.ru/cat_15/zhylzhymajtyn-mlk-ymy-zhne-negzg/131316.1844547.page1.html
- https://allrefrs.ru/4-3160.html