3
1 қосымша - Жылжымайтын мүлікті бағалау ерекшеліктері
Қарастырылатын сұрақтар:
1
- 1. Орталықтандырудың болмауы, мәліметтердің құпиялылығы, мәмілелердің біртектілігі, объектілердің орналасқан жерінен ажыратылмауы, нысандардың бірегейлігі, сегменттердің көптігі, теңгерімсіздік және мемлекеттік реттеудің реттелуі сияқты жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері туралы түсіндірулер.
- 2. Жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын, жылжымайтын мүлікті бағалауда қолданылатын басқа да түрлерін анықтау.
Кіріспе
Осы қосымша негізінен АҚШ-та қабылданған кәсіби бағалау қызметінің бірыңғай стандарттарының (USPAP) ережелеріне сүйенеді. Айта кету керек, бұл стандарттар жылжымайтын мүлікті бағалауға қатысты және, әрине, осы саладағы бағалаудың ерекшеліктерін ескереді.
Кіріспе
ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
Жылжымайтын мүлік нарығы өте ерекше және келесі ерекшеліктермен сипатталады.
2
Орталықтандырудың болмауы
Жылжымайтын мүлік нарығы бағалы қағаздар, шикізат немесе ауылшаруашылық өнімдеріне қарағанда орталықтандырылмаған. Орталықтандырылған нарықтар мәмілелердің басым көпшілігі биржаларда әр уақытта белгілі бағамен жасалатындығымен сипатталады.
Жылжымайтын мүлікпен (әсіресе тұрғын емес жылжымайтын мүліктің ірі объектілерімен) мәмілелер тұрақты емес негізде жасалады, сондықтан кейде бағалаушылар ескірген ақпаратты пайдалануға мәжбүр болады.
Мәмілелердің тұрақсыздығы
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің бағалары, жалдау шарттары мен ипотекалық несиелер бойынша деректер, әдетте, құпия болып табылады. Сенімді және егжей-тегжейлі ақпараттың жалпыға бірдей танылған көзі жоқ.
Деректердің құпиялылығы
Объектілердің олардың орналасқан жерінен бөлінбеуі
Кез-келген жылжымайтын мүлік өзінің орналасқан жеріне (тауарларға, бағалы қағаздарға және тіпті өндірістік компанияларға қарағанда) мықтап бекітілген. Осылайша, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың қайтарымы (тиімділігі) жалпы аймақтағы экономикалық, әлеуметтік, саяси және экологиялық жағдаймен және осы жағдайдағы әлеуетті өзгерістермен анықталады. Меншік иесінің (инвестордың) осындай жалпы өзгерістерді бақылау мүмкіндігі шектеулі.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасқан жерінен бөлінбеуі бұл нысандарды ерекше етеді. Олардың әрқайсысының орналасқан жерінің бірегейлігіне байланысты екі бірдей жылжымайтын мүлік жоқ. Осыған байланысты, кейде екіншісінің белгілі құнына сүйене отырып, бір объектінің құны туралы сенімді қорытынды жасау мүмкін емес.
Нысандардың бірегейлігі
Сегменттердің көптігі
Кез-келген елдің жылжымайтын мүлік нарығы аймаққа және объектілердің түріне байланысты көптеген шағын сегменттерге бөлінеді. Осы нарықтардың әрқайсысында ерекше жағдайлар бар.
Теңгерімсіздік
Жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін салу (немесе реконструкциялау арқылы қолданыстағы объектілердің функционалдық мақсатын өзгерту) үшін белгілі бір уақыт талап етіледі. Осылайша, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс сұраныстан артта қалады. Белгілі бір аудандардың уақытша тапшылығы тиісті жалдау ставкаларының өсуіне әкеледі, бұл өз кезегінде құрылысқа шамадан тыс инвестицияларды ынталандырады. Әдетте, құрылыс бумы кезінде сұраныс пен ұсыныс арасындағы тепе-теңдік нүктесі көрінбейді және осы аудандардың артық болуы түрінде кері жағдай туындайды. Демек, жылжымайтын мүлік нарығының тағы бір маңызды сипаттамасы, атап айтқанда оның теңгерімсіздігі.
Мемлекеттік реттеу
Жылжымайтын мүлік нарығы едәуір дәрежеде ұлттық және жергілікті деңгейде мемлекеттік реттеуге ұшырайды.
Жылжымайтын мүлік құн түрлері
3
Нарықтық
Нарықтық құн - бұл "әділ" сату (мәміле) үшін қажетті барлық шарттар орындалған кезде мүлік бәсекеге қабілетті және ашық нарықта сатылатын ең ықтимал баға, онда сатып алушы да, сатушы да мұқият және жақсы хабардар болады және бағаға төтенше ынталандыру (жағдайлар) әсер етпейді деген болжаммен әрекет етеді.
Пайдалану
Пайдалану құны - бұл мүліктің белгілі бір пайдалану әдісінде болатын құны және сол мүліктің бір бөлігі болып табылатын кәсіпорынға (немесе коммерциялық жобаға) қосқан үлесі.
Пайдалану құны мүлікті неғұрлым тиімді пайдалануға немесе оны сату кезінде алуға болатын қаражат мөлшеріне байланысты емес. Ескі өндірістік ғимараттар оларда жұмыс істейтін кәсіпорын үшін үлкен шығындарға ие болуы мүмкін, ал олардың нарықтық құны шамалы болады.
Инвестициялық
Инвестициялық құн - бұл сатып алушы өзінің инвестициялық мақсаттарына жету үшін осы мүлікті пайдалану мүмкіндігіне сүйене отырып, мүлік үшін төлеуге дайын баға. Осылайша, инвестициялық құнды анықтау үшін, әдетте, жобаға салынған инвестордың өз қаражатына қайтару мөлшерлемесі болатын инвестициялық мақсаттарды немесе өлшемдерді білу қажет.
Ауыстыру принципі
4
Барлық жылжымайтын мүлік объектілері, олардың алуан түрлілігіне қарамастан, иесінің белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру немесе оған табыс әкелу қабілеті тұрғысынан салыстырылады. Ауыстыру принципі келесідей тұжырымдалады: ашық нарықтағы білімді Сатып алушы мүлік үшін оған тартымды мүлікті сатып алу құнынан асатын бағаны төлемейді.Ауыстыру принципіне сәйкес, сатып алушы өзінің балама мінез-құлқын қарастырады және шешім қабылдауға жеткілікті уақыт бөле отырып, ұтымды әрекет етеді деп болжанады. Сатып алушының мінез-құлқының балама нұсқаларының арасында ұқсас қасиеттері бар мүлікті сатып алу, басқа жер учаскесінде ұқсас жақсартуларды көбейту немесе оның сипаттамалары бойынша салыстырмалы кірісті қамтамасыз ететін инвестициялар болуы мүмкін. Осылайша, ауыстыру принципі бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін белгілеуге мүмкіндік береді. Бұл принцип мәмілелер әдісін (сатуды салыстыру әдісін) қолдану негізінде жатыр.
Өзгерту
Өзгерту принципі
Ұлттық жағдайлардың өзгеруі, ол қаншалықты біртұтас және жасырын болады да, сөзсіз және тұрақты процесс болып табылады. Заңның өзгеруі, жаңа нысандардың құрылысы, өнеркәсіптік кәсіпорындардың жабылуы, сондай-ақ форс-мажорлық жағдайлар (соғыстар, табиғи апаттар және т. б.) жылжымайтын мүлік нарығындағы ең күрт өзгерістерге әкеп соғады. Өзгерту қағидатын келесіде бекітуге болады: әлеуметтік, экономикалық, саяси, табиғи және басқа факторлар жылжымайтын мүлік құнына он немесе теріс әсер етеді.
Күту
Күту принципі
Жылжымайтын мүліктің құны, ең алдымен, салыстырылатын объектілерді сату бағалары бойынша өткен деректерге немесе осы мүлікті ауыстыру шығындарына емес, нарық қатысушылары болашақта осы мүлікті сатып алудан алуды болжайтын пайдаға байланысты болады. Осыдан күту принципі шығады, онда былай делінген:жылжымайтын мүліктің құны артықшылықтармен (немесе артықшылықтары), бұл мүлік әкеледі деп күтілуде меншік иесіне. Күту оң және теріс болуы мүмкін. Экономикалық құлдырау, жоғары жұмыссыздық, шиеленіскен әлеуметтік жағдай, аумақтың дамуына мемлекеттік шектеулер мүліктің құнына теріс әсер етуі мүмкін. Осы жер учаскесіне іргелес аумақтарды жайластыру (автомагистральдар, көпірлер, іскерлік немесе сауда орталықтары, оқу орындары және т.б. салу) оның құнын айтарлықтай өзгерте алады. Бағалау кезінде мұндай жобалар жоспарлау сатысында болса да, олардың ықтимал әсері талдау процесінде ескерілуі керек.
Салым
Салым принципі
Бұл принцип келесідей тұжырымдалады: жылжымайтын мүліктің әр элементінің құны сол элементтің мүліктің жалпы құнына қосқан үлесімен анықталады. Басқаша айтқанда, әр элементтің құны берілген элемент болмаған кезде мүліктің жалпы құны төмендейтін мәнге тең. Кез-келген элементтің құны оны құру шығындарына міндетті емес. Мысалы, жазғы коттедждің айналасында 15 мың долларға кірпіш қоршау салу. бұл сомаға жылжымайтын мүліктің құнын міндетті түрде арттырмайды. Керісінше, қоршаудың өзіндік құны орташа сатып алушы (яғни нарық) тұрғысынан оның пайдалылығымен өлшенеді. Бұл салым құрылыс шығындарынан жоғары немесе төмен болуы мүмкін.
Сәйкестік
Сәйкестік принципі
Сәйкестік принципі келесідей тұжырымдалады: жылжымайтын мүліктің құны мүлік объектілерінің құнын белгілі бір деңгейде ұстап тұратын және кез-келген объектінің құны осы деңгейден төмен түспейтініне кепілдік беретін аудандағы құрылыстың біркелкілік деңгейіне байланысты (объект қалыпты жағдайда болған жағдайда).Егер аудандағы сәйкестікті сақтау шығындарды бір деңгейде сақтауға ықпал етсе, онда оның бұзылуы оларға теріс әсер етеді. Сәйкестік принципінің бұзылуын әртүрлі уақытта иелерінің әртүрлі санаттарына сатылған саяжай ауылдарында байқауға болады. Қымбат және арзан нысандардың жанында орналасу қымбат жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуіне әкеледі.
Бәсекелестік
Бәсекелестік принципі
Бәсекелестік принципі сұраныс пен ұсыныс принципімен тығыз байланысты. Онда жылжымайтын мүлік нарығындағы бәсекелестік жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесін немесе жалдау шартын жасауға ұмтылатын сатып алушылар, сатушылар, жалға алушылар және жалға берушілер арасында туындайды. Бұдан басқа, әрбір жылжымайтын мүлік объектісі ұқсас функционалдық мақсаты бар барлық басқа объектілермен бәсекелеседі. Ұзақ мерзімді перспективада бәсекелестік өте жоғары немесе артық пайда әкеледі. Пайда табу мүмкіндігі бәсекелестікті тудырады, бірақ ультра жоғары пайда алу мүмкіндігі жойқын бәсекелестікті тудырады.
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі:
https://cyberpedia.su/13x1192b.html