30
9-лекция
Жылжымайтын мүлікпен операциялар
Орынбай Зарина
Қарастырылатын сұрақтар:
- Мәміленің мақсаты.
- Мәміленің жарамдылығы.
- Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар (мәмілелер).
- Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялардың түрлері.
- Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу.
- Сатуды ұйымдастырудың формалары.
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар - бұл азаматтар мен заңды тұлғалардың жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты азаматтық құқықтар мен міндеттерді белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған іс-әрекеттері.
Мәміле
Мәміленің мақсаты - меншік құқығын немесе мүлікті пайдалану құқығын сатып алу.
01
Мәміленің жарамдылығы келесі шарттардың жиынтығы арқылы анықталады:
- мазмұнның заңдылығы;
- мәміле жасайтын жеке және заңды тұлғалардың құқық қабілеттілігі мен әрекет қабілеттілігі;
- мәмілеге қатысушылардың еркі мен ерік білдіруінің сәйкестігі;
- мәміле нысанын сақтау.
02
02
Егер жоғарыда аталған шарттардың кем дегенде біреуі орындалмаса, онда мәміле жарамсыз болады.
- Құқық тәртібі немесе адамгершілік негіздеріне көрінеу қайшы келетін мақсатта жасалған;
- Ерік білдіру шынайы ерік-жігерге сәйкес келмейді;
- Мәміленің нысаны және оны мемлекеттік тіркеу туралы талаптар бұзылған;
- Мәміле тарапы әрекетке қабілетсіз, яғни өз әрекеттерінің мәнін түсінуге қабілетсіз;
- ;заңды тұлғаның мәмілесі оның құқық қабілеттілігі шегінен шығады.
03
Мәміленің жазбаша нысаны мәміленің мазмұнын көрсететін және оны жасайтын адам қол қойған құжатты жасаудан тұрады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерді нотариат куәландыруға және мемлекеттік тіркеуге тиіс.
03
Мәмілелер екі нысанда жасалуы мүмкін: ауызша; жазбаша
Ауызша мәміле мүмкін:
- егер заңда немесе келісімде жазбаша нысан белгіленбесе;
- олар жасалған кезде орындалған мәмілелер үшін (нотариаттық нысан көзделгендерден және жай жазбаша нысанын сақтамау олардың жарамсыздығына әкеп соғатын мәмілелерден басқа));
- жазбаша нысанда жасалған шартты орындау үшін мәмілелер үшін (егер бұл заңға, өзге де құқықтық актілерге және Шартқа қайшы келмесе).
Жылжымайтын мүлік объектісін сатып алу-сату шарты жазбаша нысанда жасалады және міндетті мемлекеттік тіркелуге жатады.
Сатып алу-сату-сатушы жылжымайтын мүлікті сатып алушының меншігіне беруге міндеттенетін мәміле, ал Сатып алушы осы нысанды қабылдауға және оған белгілі бір бағаны төлеуге міндеттенеді. Азаматтар да, заңды тұлғалар да мәміле субъектілері бола алады.
Осы мәміле бойынша сатып алу-сату шартын жасасқан кезде сатушы талап етуге құқылы:
- шартта келісілген бағаны төлеу;сатып алушы объектіге уақтылы төлемесе, объектінің бағасын және пайыздарды (сатушының тұрғылықты жері бойынша банк пайызының есептік мөлшерлемесі негізінде) төлеу;
- егер сатып алушы Объектіні қабылдаудан және оған ақы төлеуден бас тартса, жылжымайтын мүлік объектісіне ақы төлеуден немесе сатып алу-сату шартын орындаудан бас тартудан бас тартады.
Бұл жағдайда сатушы байланысты:
- егер сатып алушы нақ осы құқықтармен ауыртпалық салынған объектіні қабылдауға келіспесе, жылжымайтын мүлік объектісін кез келген ауыртпалықтан еркін беруге;
- объектіні сатып алушыдан үшінші тұлғалар алып қойған жағдайда, егер ол алып қоюға себеп болған негіздердің бар екендігі туралы білгенін немесе білуге тиіс екенін дәлелдей алмаса, сатып алушыға залалды өтеуге міндетті;
- егер жылжымайтын мүлік объектісін үшінші тұлға алып қойса, сатып алушы тарапынан іске қосылғысы келеді;
- объектіні сатып алушыға келісім-шартта төлкенің, тұтастырғыштың-сатудың қолы көзделген түрде беру.
Сатып алу-сату шартын жасасу кезінде болған түріне сәйкес келмейтін объектіні беру кезінде:
- мәміле бағасының мөлшерлес төмендеуін,
- белгілі бір (ақылға қонымды) кезеңде кемшіліктерді өтеусіз жою,
- осы кемшіліктерді жоюға жұмсалған өз шығындарын өтеу,- шартты орындаудан бас тартқан кезде объектінің төленген бағасын қайтару;
- сатып алу-сату шартында көзделген түріне (сапасына) сәйкес жылжымайтын мүлік объектісін ауыстыру;
- егер заңда немесе шартта өзгеше белгіленбесе, жылжымайтын мүлік объектісінің кемшіліктері анықталған кезде оларды қисынды мерзімде, бірақ екі жыл шегінде талап қоюға құқылы.
Сатып алушы талап етуге құқылы:
- оған сатылған жылжымайтын мүлік объектісін беру;
- егер объектіде ауыртпалықтар болса, объектінің бағасын азайту не сатып алу-сату шартын бұзу;
Айырбастау - тараптардың әрқайсысы бір объектіні екінші тараптың орнына екінші тараптың меншігіне беруге міндеттенетін мәміле. Азаматтар да, заңды тұлғалар да мәміле субъектілері бола алады. Егер мәміле кезінде айырбастау шартына сәйкес айырбастау объектілері тең емес деп танылса, онда объектінің бағасы төмен тарап баға айырмасын төлеуге тиіс.
Егер жылжымайтын мүлік объектілерін беру мерзімдері сәйкес келмесе, онда міндеттемелерді қарсы орындау туралы ережелер қолданылады.
Осы мәміледегі меншік құқығы екі тарап жылжымайтын мүлік объектілерін беру міндеттемелерін орындағаннан кейін бір мезгілде тараптарға өтеді.
Айырбастау-мәміле:
- тиісті құжаттарды ала отырып, үй-жайларды жалдаушылар-пайдаланушылар арасында (пайдалану құқығын баламалы пайдалану құқығына айырбастау қамтамасыз етіледі);
- үй-жайды жалдаушы (тек пайдалану құқығы бар) мен меншік иесі арасында (пайдалану құқығын меншік құқығына айырбастау қамтамасыз етіледі).
Сыйға тарту - сыйға тартушы сый алушыға өтеусіз беретін немесе беруге міндеттенетін мәміле:
- меншікке жылжымайтын мүлік объектісі;
- өзіне немесе үшінші тұлғаға мүліктік құқық (талап ету) не сый алушыны мүліктік міндеттерден босатады немесе босатуға міндеттенеді.Азаматтар немесе заңды тұлғалар мәміле субъектілері бола алады.
Сыйға тарту мәмілесі үшін шектеулер бар:
- егер жылжымайтын мүлік объектісі ортақ бірлескен меншікте болса, онда сыйға тарту оның барлық қатысушыларының келісімімен ғана мүмкін болады;
- заңды тұлғалар үшін, егер жылжымайтын мүлік объектісі шаруашылық жүргізу немесе жедел басқару құқығында тиесілі болса, сыйға тарту жылжымайтын мүлік объектісінің меншік иесінің келісімімен ғана мүмкін болады.
Сыйға тарту мәмілесінде сый алушы өзіне жылжымайтын мүлік объектісі берілгенге дейін кез келген уақытта одан бас тартуға құқылы.Мұрагерлік субъект қайтыс болғаннан кейін мүлікке меншік құқығының мұрагерге өсиет бойынша немесе өсиет болмаған кезде-заң бойынша өтуін қамтамасыз етеді.
Рента - жалға алушы-жылжымайтын мүлік объектісінің иесі объектіні рента төлеушінің меншігіне беретін мәміле, ол өз кезегінде алынған объектінің орнына рента алушыға мезгіл-мезгіл белгілі бір ақша сомасын төлеуге немесе оны ұстауға қаражат беруге міндеттенеді.басқа нысанда. Бұл ретте рента алушы жылжымайтын мүлік объектісіне меншік құқығынан айырылады және оның кепіл құқығына ие болады.
Осы мәміле бойынша шарт жазбаша нысанда жасалады және міндетті түрде нотариалды куәландырылады және тіркеледі. Рента оны төлеуге берілген жер учаскесіне, кәсіпорынға, ғимаратқа, құрылысқа немесе басқа да жылжымайтын мүлікке ауыртпалық түсіреді. Рента төлеуші мұндай мүлікті иеліктен айырған жағдайда оның рента шарты бойынша міндеттемелері мүлікті сатып алушыға ауысады. Рента ауыртпалығы бар жылжымайтын мүлікті басқа тұлғаның меншігіне берген тұлға рента шартының бұзылуына байланысты туындаған рента алушының талаптары бойынша онымен бірге субсидиарлық жауаптылықта болады.
Аренда
Жалдау - жалға беруші (объектінің иесі немесе оған заңмен уәкілеттік берілген тұлға немесе меншік иесі) жалға алушыға жылжымайтын мүлікті уақытша иеленуге және пайдалануға немесе тек осы жылжымайтын мүлікті уақытша пайдалануға беруге міндеттенетін мәміле. Жалдау шартының жазбаша нысаны және оны тіркеу міндетті
Егер жылжымайтын мүлік объектісі басқа тұлғаның меншігіне берілсе (яғни меншік иесі оны сатады немесе айырбастайды, береді немесе жалдау шартын жасайды), онда жалдау шарты жаңа меншік иесімен өзгермейді және бұзылмайды (егер Жалға алушы оны қаламаса).
Жалдау шартын жасасу кезінде жалға беруші осы мәмілені талап етуге құқылы:
- жалдау ақысын уақытылы төлеу;
- егер Жалға алушы Объектіні мақсатына немесе шарттың талаптарына сәйкес пайдаланбаса, жалдау шарты бұзылады.
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі:
- https://vuzlit.ru/143933/operatsii_s_nedvizhimym_imuschestvom
- https://zakon.ru/blog/2014/12/11/sdelki_s_nedvizhimostyu_v_kazaxstane