Ingresos por Enajenación de bienes REGLAMENTO

INGRESOS POR ENAJENACIÓN DE BIENES

DETERMINACIÓN DE LA GANANCIA POR LA ENAJENACIÓN DEL INMUEBLE

9º. Determinación de la ganancia por la enajenación del inmueble.

a) Determinación de la ganancia correspondiente a la construcción.

Ingresos por la venta de la construcción. $850,000.00

(-) Total de deducciones. 743,232.00 (costo de la construcción actualizado)

(=) Ganancia correspondiente a la construcción. $106,768.00

b) Determinación de la ganancia correspondiente al terreno.

Ingresos por la venta del terreno. $500,000.00

(-) Costo del terreno, actualizado. 326,980.00 (costo del terreno actualizado)

(-) Gastos notariales, impuestos y derechos por

escrituras de adquisición, pagados por el enajenante,

actualizados. 4,087 (gastos actualizados)

(=) Ganancia correspondiente al terreno. $168,933.00

III. Las ganancias obtenidas conforme a la fracción anterior se dividirán entre el número de años transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisición y construcción, respectivamente, y la de enajenación; la suma de ambos resultados será la parte de la ganancia que se acumulará a los demás ingresos obtenidos en el año de calendario de que se trate, y (...)

10. Determinación de la base para el cálculo del impuesto.

a) Ganancia acumulable correspondiente a la construcción.

Ganancia correspondiente a la construcción. $106,768.00

(/) Años transcurridos entre la fecha de adquisición

y la de enajenación de la construcción. 10

(=) Ganancia acumulable correspondiente a

la construcción. $10,677.00

b) Ganancia acumulable correspondiente al terreno.

Ganancia correspondiente al terreno. $168,933.00

(/) Años transcurridos entre la fecha de adquisición

y la de enajenación del terreno. 12

(=) Ganancia acumulable correspondiente al terreno. $14,078.00

c) Base para el cálculo del impuesto.

Ganancia acumulable correspondiente a la construcción. $10,677.00

(+) Ganancia acumulable correspondiente al terreno. 14,078.00

(=) Base para el cálculo del impuesto. $24,755.00 (base del calculo del impuesto/ monto de la ganancia acumulable)

Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:

I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.

II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos

acumulables.

IV. El pago provisional se calculará como sigue:

a) Al monto de la ganancia acumulable conforme a la fracción III de este artículo se le aplicará la tarifa del artículo 152 de la Ley y el resultado que se obtenga se dividirá entre dicha ganancia acumulable;

11. Determinación del ISR según la tarifa del artículo 152 de la LISR.

Base para el cálculo del impuesto. $24,755.00

(-) Límite inferior de la tarifa del artículo 52 de la LISR. 5,952.00

(=) Excedente sobre el límite inferior. 18,803.00

(x) Por ciento para aplicarse sobre el excedente del

límite inferior. 6.40%

(=) Impuesto marginal. 1,203.00

(+) Cuota fija. 114.00

(=) Impuesto según la tarifa del artículo 152 de la LISR. $1,317.00

12. Determinación del cociente que se aplicará a la ganancia acumulable del terreno y construcción.

Impuesto según la tarifa del artículo 152 de la LISR. $1,317

(/) Base para el cálculo del impuesto. 24,755.00

(=) Cociente. 0.0532

b) El cociente que se obtenga conforme al inciso a) de esta fracción, se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable correspondiente al terreno y a la construcción, respectivamente; cada resultado se multiplicará por el número de años que corresponda, según se trate del terreno o de la construcción, y

13. Determinación del monto del pago provisional.

a) Para la construcción.

Ganancia acumulable correspondiente a la construcción $10,677.00

(x) Cociente 0.0532

(=) Resultado 568

(x) Años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación de la construcción 10

(=) Impuesto que le corresponde a la construcción $5,680.00

b) Para el terreno.

Ganancia acumulable correspondiente al terreno $14,078.00

(x) Cociente 0.0532

(=) Resultado 749

(x) Años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del terreno 12

(=) Impuesto que le corresponde al terreno. $8,988.00

DETERMINACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE TERRENO

c) La suma de los resultados obtenidos en base al inciso anterior, será el monto del pago provisional a enterar.

c) Monto del pago provisional.

Impuesto que le corresponde a la construcción $5,680.00

(+) Impuesto que le corresponde al terreno 8,988.00

(=) Monto del pago provisional $14,668.00

GRACIAS. :)

I. Del importe total de la operación, se separará el precio de enajenación tanto del terreno como el de la construcción;

5º. Determinación del factor para actualizar el costo del terreno.

INPC de julio de 2016 122.705

(+) INPC de abril de 2004 (fecha de adquisición del terreno) 75.052

(=) Factor de actualización 1.6349

6º. Determinación del costo del terreno, actualizado.

Costo del terreno. $200,000.00

(x) Factor de actualización. 1.6349

(=) Costo del terreno, actualizado. $326,980.00

DETERMINACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE GASTOS NOTARIALES, IMPUESTOS, ETC.

Valor Comercial

Construcción ..................... $ 850, 000.00

Terreno ........................ $ 500, 000.00

Valor Catastral

Costo del terreno. $200,000.00

Costo de la construcción. $700,000.00

7º. Determinación del factor para actualizar los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición,

pagados por el enajenante.

INPC de julio de 2016 122.705

(+) INPC de abril de 2004 (fecha de erogación de los gastos) 75.052

(=) Factor de actualización. 1.6349

8º. Actualización de los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición, pagados por el enajenante.

Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras

de adquisición, pagados por el enajenante. $2,500.00

(x) Factor de actualización. 1.6349

(=) Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición, pagados por el enajenante, actualizados . $4,087.00

II. Se obtendrá por separado la ganancia relativa al terreno y a la construcción, calculada conforme al artículo 121 de la Ley. Tratándose de deducciones que no puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construcción, se considerarán hechas en relación con ambos conceptos en la proporción que les corresponda conforme al precio de enajenación;

DATOS

• Ingresos por la venta del inmueble destinado para oficinas. $1'350.000
• Construcción $850,000.00 D y A
• (+) Terreno 500,000.00 D y A
• Costo del terreno. $200,000.00 D y A
• Costo de la construcción. $700,000.00 D y A
• Gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición, pagados por el enajenante........$2,500.00 D y A
• Fecha de adquisición del terreno....... 12 de abril de 2004
• Fecha de erogación de los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición, pagados por el enajenante..... 12 de abril de 2004
• Fecha de la construcción.......19 de marzo de 2006
• Fecha de enajenación del inmueble. 30 de agosto de 2016
• Años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del terreno. 12
• Años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación de la construcción. 10
• Por ciento de depreciación de la construcción conforme al artículo 124, fracción II de la LISR. 3%
• INPC de julio de 2016 122.705

(fecha de enajenación)

• INPC de marzo de 2006 80.895

(fecha de construcción)

• INPC de abril de 2004 75.052

(fecha de adqusición)

Artículo 152 de la LISR

(...)

Cuando la inflación observada acumulada desde el último mes que se utilizó en el cálculo de la última actualización de las cantidades establecidas en moneda nacional de las tarifas contenidas en este artículo y en el artículo 96 de esta Ley, exceda del 10%, dichas cantidades se actualizarán por el periodo comprendido desde el último mes que se utilizó en el cálculo de la última actualización y hasta el último mes del ejercicio en el que se exceda el porcentaje citado. Para estos efectos, se aplicará el factor de actualización que resulte de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior al más reciente del periodo, entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor correspondiente al último mes que se utilizó en el cálculo de la última actualización. (...)

Artículo 124. Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las

inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no

amortizables, se procederá como sigue:

I. (...)

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido

entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al

20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el

mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se

efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles

deberán sujetarse al mismo tratamiento.

(...)

DETERMINACIÓN Y ACTUALIZACIÓN CONSTRUCCIÓN

Artículo 200

Reglamento de la Ley del ISR

1º. Determinación de la depreciación acumulada de la construcción.

Costo de la construcción. $700,000.00

(x) Por ciento de depreciación anual. 3% ---->Artículo 24 fr. II LISR

(=) Depreciación anual. 21,000.00

(x) Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición

y la de enajenación. 10

(=) Depreciación acumulada de la construcción. $210,000.00

2º. Determinación del costo de la construcción pendiente de deducir.

Costo de la construcción. $700,000.00

(-) Depreciación acumulada de la construcción. 210,000.00

(=) Costo de la construcción pendiente de deducir. $490,000.00

3o. Determinación del factor para actualizar el costo de la construcción pendiente de deducir.

INPC de julio de 2016 122.705

(/) INPC de marzo de 2016(fecha de construcción) 80.895

(=) Factor de actualización. 1.5168

4º. Determinación del costo de la construcción pendiente de deducir, actualizado.

Costo de la construcción pendiente de deducir $490,000.00

(x) Factor de actualización 1.5168

(=) Costo de la construcción pendiente de deducir, actualizado. $743.232.00

Artículo 200. Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artículos 120 y 126 de la Ley, respectivamente, tratándose de ingresos por la enajenación de inmuebles cuya fecha de adquisición del terreno no coincida con la fecha de la construcción se estará a lo siguiente:

Artículo 121 de la LISR. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de

esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del

monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se

enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas

inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos

del artículo 124 de esta Ley.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación,

así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados

por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes

inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de

la enajenación del bien.

Artículo 124. Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las

inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:

I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el

resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se

considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido

entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al

20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el

mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se

efectúe la enajenación. Las mejoras o o adaptaciones que implican inversiones deducibles

deberán sujetarse al mismo tratamiento.

Sandra I. Colorado Esparza 157583