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Etage courant : R+3

Plateaux de bureaux fonctionnels mais néanmoins de petites tailles

- Surface totale 3.231 m2 dont 2.957 m2 bureaux.

- 5 plateaux d’environ 400 m2 (R+1 au R+5), un plateau d’environ 350 m2 (R+6) et deux plateaux d’environ 250 m2 (R+7 et R+8).

- 44 places de parking, soit un ratio de parking de 65 m2 bureaux / place de parking.

- Plateaux de bureaux : dalles de moquettes et faux plafonds.

Plans

Zone UG

Gabarit enveloppe de 18m

5 étages maximum

Pas de possibilité de reconstruire l'immeuble compte-tenu des droits à constuire de l'immeuble

Situation juridique

Immeuble disposant de bons fondamentaux

Descriptif

- Ensemble immobilier développant 3.231 m2 à usage de bureaux (R+1 au R+8) et de locaux d’équipement public (RDC). Il dispose également de deux niveaux d’infrastructures comptants 44 places de stationnement.

- Façades revêtues de pierres agrafées sur rue et enduites côté̈ cour.

- Planchers alvéolaires et dalles de béton armé.

- Isolation : toitures terrasses isolées et doublages.

- Plateau courant de bureaux : 400 m².

- Aucune présence d’amiante dans l’immeuble (rapport 11/12/2006).

- Traces de termites au deuxième niveaux sous-sol.

- Fissures importantes sur les éléments porteurs verticaux en terrasse au R+6 et R-2

Equipements techniques

- Climatisation et chauffage : pompes à chaleur et des centrales de traitement d’air, 2 petits climatiseurs en toiture (gaz R22)

- PMR : sanitaire + ascenseur à chaque étage (infra et superstructure).

- Pas de groupe électrogène.

- Pas de zone de stockage.

- Système d'alarme et d'alerte : centrale d'alarme de type 4, détection incendie dans les locaux à risque et sous-sols.

- Faux plafonds.

- Absence de faux plancher technique.

Avis global immeuble : Bon état (Veritas)

Situation locative

Principales caractéristiques

de l'immeuble

Plan d'occupation de l’immeuble

2

Surface totale :

3 231 m

R+7

R+6

2

R+5

422 m

R+4

Vacant

R+3

R+2

Comité d'investissement du 4 juin 2015

R+1

Au 01/01/2015, 696 m sont vacants, soit 22% de la surfaces utiles brutes locatives de l’immeuble, ce qui représente un potentiel de loyer de plus de 250 k€ (VLM = 340 €/m ).

141-143 avenue de Clichy

75017 Paris

RDC

2

Investment Memo réalisé par :

Vanessa ABIKHALIL

Michael BENOLIEL

Charles BERNARD

Camille de MUIZON

Jean Baptiste TOXÉ

Table de sensibilité :

Hypothèses :

  • La Poste : poursuite du bail et renouvellement au loyer actuel indexé en fin de bail
  • Presse France Développement : départ en 2018
  • IMS : départ en 2017
  • SIFRACO : renouvellement en 2015, départ en 2021
  • Vacant : commercialisation à partir du 01/01/2016

Conditions de relocation :

  • 6 mois de vacance
  • Type de bail 3/6/9
  • VLM à 340 €/m2 pour les bureaux et 1800 €/parking
  • 6 mois de franchise en première année et 3 mois tous les 3 ans
  • Rénovation des plateaux (200€/m2)
  • Frais de broker : 15% du loyer

CAPEX :

  • 450 k€ en année 1 (climatisation au R22)
  • Provision de 100 k€ tous les 3 ans

Hypothèses DCF :

  • Taux de rendement de sortie à 5,5%
  • Taux d’actualisation à 6,5%
  • Indexation loyer à 1% par an

Leverage :

  • LTV : 60%
  • Taux d'intérêt : 3,5%
  • TRI levered : 9,34%

Valorisation :

18,5M€ DI

17,4M€ HD

Situation locative

Etat locatif

au 01/01/2015

LOI et Due Diligence

Table de sensibilité :

Nous demandons l’accord du comité pour faire une offre indicative au prix de 17,0 M€ HD et entrer en due dilligence afin de réaliser les vérifications habituelles et approfondir les points suivants :

  • Documentation juridique
  • Documentation technique

Synthèse des scénarii étudiés

Situation géographique

Positionnement de l'actif sur la grille CIBE

Hypothèses :

  • La Poste : poursuite du bail et renouvellement au loyer actuel indexé en fin de bail
  • Presse France Développement : départ en 2018
  • IMS : départ en 2017
  • SIFRACO : renouvellement en 2015, départ en 2021
  • Vacant : commercialisation à partir du 01/01/2016

Conditions de relocation :

  • Type de bail 3/6/9
  • VLM à 340 €/m2 pour les bureaux et 1800 €/parking
  • 3 mois tous les 3 ans (sauf 6 mois pour la 1ère année de location des lots actuellement vacants)
  • Frais de broker : 15% du loyer

CAPEX :

  • 450 k€ en année 1 (climatisation au R22)
  • Provision de 100 k€ tous les 3 ans

Hypothèses DCF :

  • Taux de rendement de sortie à 5,5%
  • Taux d’actualisation à 6,5%
  • Indexation loyer à 1% par an

Leverage :

  • LTV : 60%
  • Taux d'intérêt : 3,5%
  • TRI levered : 9,45%

Valorisation :

VLM après rénovation des plateaux estimés à 340 €/m2

Potentiel de réversion locatif immédiat de l’immeuble négatif (8%) mais à relativiser à moyen / long terme avec la tertiarisation de la zone et le développement de plus de 140 000 m2 de bureaux sur la ZAC Clichy-Batignolles.

19,4M€ DI

18,2M€ HD

L’immeuble présente, une fois les surfaces vacantes recommercialisées, un potentiel gain de loyers de l’ordre de 26%.

Fiches locataire

Table de sensibilité :

Pricing

Hypothèses :

  • La Poste : poursuite du bail et renouvellement au loyer actuel indexé en fin de bail
  • Presse France Développement : départ en 2018
  • IMS : départ en 2017
  • SIFRACO : départ en 2015
  • Vacant : commercialisation à partir du 01/01/2016

Conditions de relocation :

  • 6 mois de vacance
  • Type de bail 3/6/9
  • VLM à 320 €/m2 pour les bureaux et 1800 €/parking
  • 6 mois de franchise en 1ère année et 3 mois tous les 3 ans
  • Rénovation des plateaux (200 €/m2)
  • Frais de broker : 15% du loyer

CAPEX :

  • 450 k€ en année 1 (climatisation au R22)
  • Provision de 100 k€ tous les 3 ans

Hypothèses DCF :

  • Taux de rendement de sortie à 5,5%
  • Taux d’actualisation à 6,5%
  • Indexation loyer à 1% par an

Leverage :

  • LTV : 60%
  • Taux d'intérêt : 3,5%
  • TRI levered : 9,23%

Valorisation :

17,4M€ DI

16,4M€ HD

Actif avec un potentiel de réversion locatif lié aux surfaces à recommercialiser (+26%) et à la tertiarisation du secteur.

Acquisition à réaliser pour un véhicule de type « value added » avec un effet de levier important (LTV préconisé supérieur à 60%).

Table de sensibilité :

2

Hypothèses :

  • Départ de tous les locataires à leur prochain break, entre 2015 et mars 2018, avec indemnité d’éviction de 100 k€ pour LA POSTE

CAPEX :

  • CAPEX : 450 k€ en année 1 (climatisation au R22)
  • Travaux de restructuration de l’ensemble immobilier pendant 20 mois, pour 1500 €/m2 soit 4,8 M€ en 2019

Conditions de relocation :

  • Relocation au 01/01/2020 à un monolocataire,
  • Bail de type 6/9
  • VLM à 450 €/m2 pour les bureaux et 1800 €/parking
  • 12 mois de franchise
  • Frais de broker : 15% de loyer signé

Vente :

  • Renvente fin 2020
  • Droit réduit : 1,80%

Hypothèses DCF :

  • Taux de rendement de sortie à 5%
  • Taux d’actualisation à 8%
  • Indexation loyer à 1% par an

Leverage :

  • LTV : 60%
  • Taux d'intérêt : 3,5%
  • TRI levered : 11,24%

Valorisation :

16,9M€ DI

15,9M€ HD

Ensemble immobilier construit en 1998, s’élevant sur 2 niveaux de sous-sols, comprenant un bâtiment à usage de bureaux (88% du flux locatif) et de commerces (12% du flux locatif) développant 3.231 m et 44 places de parking.

Immeuble situé sur l’avenue de Clichy à Paris, dans le 17ème arrondissement, à proximité immédiate de la ZAC Clichy Batignolles et du futur TGI.

Immeuble détenu en lot de volumes et acquis par le vendeur en 2003.

Immeuble multi-locataires loué à 78% et légèrement surloyer (+8%)

Aucune certification environnementale.

Points clefs de l'investissement

141 avenue de Clichy - Paris 17

Sources : CBRE, JLL, Catella et MBE Conseil

Situation locative

m

2

Analyse SWOT

S

Références investissement

trengths

W

Bonne localisation dans un quartier en pleine mutation

Bonne liquidité du fait de sa petite taille

Etude de marché

eaknesses

O

Taille des plateaux ne permettant pas d’attirer de grands utilisateurs ou un utilisateur unique

Saturation bien connue de la ligne 13

Durée résiduelle des baux

pportunities

2

T

Sources : BNP PRE, JLL, DTZ et MBE Conseil

Recommercialisation des surfaces vacantes permettant d’augmenter le flux locatif de l’ordre de 25% (258 k€)

Arrivée de la ligne 14 en 2019 et du T3 en 2017, reliant l’immeuble au quartier central des affaires

Croissance des valeurs locatives bureaux

hreats

Réversion locative négative car l’ensemble des locataires bureaux sont en surloyer

Pérennité des cash-flows incertaine due à la typologie des utilisateurs (baux 3/6/9)

Concurrence locative des offres liées au développement de la ZAC Clichy Batignolles

Références transactions locatives

Etude de marché

Offre future

1

Les investisseurs de la ZAC Clichy-Batignolles

Etude de marché

Sources : JLL, BNP PRE et MBE Conseil

Offres concurrentes

La ZAC Clichy-Batignolles est une zone attractive pour les investisseurs : plus de 100 000 m2 de bureaux ont été acquis par des investisseurs en blanc.

Etude de marché

Offre immédiate

QCA

2

340 m

2

390 m

IMS

141 avenue de Clichy

Scenario 1

Base Case

Taux de sortie retenue : 5,5%

2

341 m

La Poste

2

390 m

2

410 m

Sifraco

2

433 m

Sifraco

2

Sifraco

274 m

Vacant

2

253 m

2

252 m

Presse France Développement

VLM retenue : 340€/m

Station de métro « Bronchant» à 89 m

Station de RER C et de métro « Porte de Clichy » à 550 m

Accessibilité

Scenario 3

Worst Case

Origine de propriété :

Assiettes foncières appartenant à la RATP et le Syndicat des Transports Parisiens

Réalisation de l'opération d'aménagement et d'équipement par la Société d'H.L.M. LOGIS-TRANSPORTS, filiale de la RATP

Sous le régime de la pleine propriété

Division en lots de volume (10 lots de volume)

Autorisations d'urbanisme :

Permis de démolir & Permis de construire délivré le 19 octobre 1993

Gestion :

Immeublé géré par une Association Foncière Urbaine Libre (constitution le 11 mars 1994) nommée "AFUL Lemercier Clichy"

Elle gère la gestion, l'entretien, le nettoyage, la réparation, la surveillance, le bon fonctionnement...

ZAC

Clichy

Batignolles

Montant de charges locatives élevé et supérieur à la moyenne des coûts de fonctionnement des immeubles de bureau classique en IDF selon une étude CBRE sur le sujet datant de juillet 2014 ainsi, le coût moyen de gestion des immeubles de bureaux classiques est compris entre 25 €/m2 et 80 €/m2 et s’affiche à :

1.000 – 3.000 m2 : 39,9 €/m2

3.000 – 5.000 m2 : 43,9 €/m2

> à 5.000 m2 : 51,2 €/m2

Coûts de fonctionnement

- Taxe bureau : 29,8 k€, soit 11,3 €/m2 de bureaux (refacturable à 100%).

- Taxe foncière (dont TEOM) : 50,2 k€, soit 15,5 €/m2 (refacturable à 89%).

Fiscalité

Scenario 2

Best Case

Scenario 4

Sale Case

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