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Etage courant : R+3
Plateaux de bureaux fonctionnels mais néanmoins de petites tailles
- Surface totale 3.231 m2 dont 2.957 m2 bureaux.
- 5 plateaux d’environ 400 m2 (R+1 au R+5), un plateau d’environ 350 m2 (R+6) et deux plateaux d’environ 250 m2 (R+7 et R+8).
- 44 places de parking, soit un ratio de parking de 65 m2 bureaux / place de parking.
- Plateaux de bureaux : dalles de moquettes et faux plafonds.
Zone UG
Gabarit enveloppe de 18m
5 étages maximum
Pas de possibilité de reconstruire l'immeuble compte-tenu des droits à constuire de l'immeuble
Immeuble disposant de bons fondamentaux
Descriptif
- Ensemble immobilier développant 3.231 m2 à usage de bureaux (R+1 au R+8) et de locaux d’équipement public (RDC). Il dispose également de deux niveaux d’infrastructures comptants 44 places de stationnement.
- Façades revêtues de pierres agrafées sur rue et enduites côté̈ cour.
- Planchers alvéolaires et dalles de béton armé.
- Isolation : toitures terrasses isolées et doublages.
- Plateau courant de bureaux : 400 m².
- Aucune présence d’amiante dans l’immeuble (rapport 11/12/2006).
- Traces de termites au deuxième niveaux sous-sol.
- Fissures importantes sur les éléments porteurs verticaux en terrasse au R+6 et R-2
Equipements techniques
- Climatisation et chauffage : pompes à chaleur et des centrales de traitement d’air, 2 petits climatiseurs en toiture (gaz R22)
- PMR : sanitaire + ascenseur à chaque étage (infra et superstructure).
- Pas de groupe électrogène.
- Pas de zone de stockage.
- Système d'alarme et d'alerte : centrale d'alarme de type 4, détection incendie dans les locaux à risque et sous-sols.
- Faux plafonds.
- Absence de faux plancher technique.
Avis global immeuble : Bon état (Veritas)
Plan d'occupation de l’immeuble
2
Surface totale :
3 231 m
R+7
R+6
2
R+5
422 m
R+4
Vacant
R+3
R+2
R+1
Au 01/01/2015, 696 m sont vacants, soit 22% de la surfaces utiles brutes locatives de l’immeuble, ce qui représente un potentiel de loyer de plus de 250 k€ (VLM = 340 €/m ).
141-143 avenue de Clichy
75017 Paris
RDC
2
Table de sensibilité :
Hypothèses :
Conditions de relocation :
CAPEX :
Hypothèses DCF :
Leverage :
Valorisation :
18,5M€ DI
17,4M€ HD
Etat locatif
au 01/01/2015
LOI et Due Diligence
Table de sensibilité :
Nous demandons l’accord du comité pour faire une offre indicative au prix de 17,0 M€ HD et entrer en due dilligence afin de réaliser les vérifications habituelles et approfondir les points suivants :
Synthèse des scénarii étudiés
Hypothèses :
Conditions de relocation :
CAPEX :
Hypothèses DCF :
Leverage :
Valorisation :
VLM après rénovation des plateaux estimés à 340 €/m2
Potentiel de réversion locatif immédiat de l’immeuble négatif (8%) mais à relativiser à moyen / long terme avec la tertiarisation de la zone et le développement de plus de 140 000 m2 de bureaux sur la ZAC Clichy-Batignolles.
19,4M€ DI
18,2M€ HD
L’immeuble présente, une fois les surfaces vacantes recommercialisées, un potentiel gain de loyers de l’ordre de 26%.
Fiches locataire
Table de sensibilité :
Hypothèses :
Conditions de relocation :
CAPEX :
Hypothèses DCF :
Leverage :
Valorisation :
17,4M€ DI
16,4M€ HD
Table de sensibilité :
2
Hypothèses :
CAPEX :
Conditions de relocation :
Vente :
Hypothèses DCF :
Leverage :
Valorisation :
16,9M€ DI
15,9M€ HD
Ensemble immobilier construit en 1998, s’élevant sur 2 niveaux de sous-sols, comprenant un bâtiment à usage de bureaux (88% du flux locatif) et de commerces (12% du flux locatif) développant 3.231 m et 44 places de parking.
Immeuble situé sur l’avenue de Clichy à Paris, dans le 17ème arrondissement, à proximité immédiate de la ZAC Clichy Batignolles et du futur TGI.
Immeuble détenu en lot de volumes et acquis par le vendeur en 2003.
Immeuble multi-locataires loué à 78% et légèrement surloyer (+8%)
Aucune certification environnementale.
141 avenue de Clichy - Paris 17
m
2
Références investissement
trengths
Bonne localisation dans un quartier en pleine mutation
Bonne liquidité du fait de sa petite taille
eaknesses
Taille des plateaux ne permettant pas d’attirer de grands utilisateurs ou un utilisateur unique
Saturation bien connue de la ligne 13
Durée résiduelle des baux
pportunities
2
Recommercialisation des surfaces vacantes permettant d’augmenter le flux locatif de l’ordre de 25% (258 k€)
Arrivée de la ligne 14 en 2019 et du T3 en 2017, reliant l’immeuble au quartier central des affaires
Croissance des valeurs locatives bureaux
hreats
Réversion locative négative car l’ensemble des locataires bureaux sont en surloyer
Pérennité des cash-flows incertaine due à la typologie des utilisateurs (baux 3/6/9)
Concurrence locative des offres liées au développement de la ZAC Clichy Batignolles
Références transactions locatives
1
Les investisseurs de la ZAC Clichy-Batignolles
Offres concurrentes
QCA
2
340 m
2
390 m
IMS
Scenario 1
Base Case
Taux de sortie retenue : 5,5%
2
341 m
La Poste
2
390 m
2
410 m
Sifraco
2
433 m
Sifraco
2
Sifraco
274 m
Vacant
2
253 m
2
252 m
Presse France Développement
VLM retenue : 340€/m
Station de métro « Bronchant» à 89 m
Station de RER C et de métro « Porte de Clichy » à 550 m
Accessibilité
Scenario 3
Worst Case
Origine de propriété :
Assiettes foncières appartenant à la RATP et le Syndicat des Transports Parisiens
Réalisation de l'opération d'aménagement et d'équipement par la Société d'H.L.M. LOGIS-TRANSPORTS, filiale de la RATP
Sous le régime de la pleine propriété
Division en lots de volume (10 lots de volume)
Autorisations d'urbanisme :
Permis de démolir & Permis de construire délivré le 19 octobre 1993
Gestion :
Immeublé géré par une Association Foncière Urbaine Libre (constitution le 11 mars 1994) nommée "AFUL Lemercier Clichy"
Elle gère la gestion, l'entretien, le nettoyage, la réparation, la surveillance, le bon fonctionnement...
Montant de charges locatives élevé et supérieur à la moyenne des coûts de fonctionnement des immeubles de bureau classique en IDF selon une étude CBRE sur le sujet datant de juillet 2014 ainsi, le coût moyen de gestion des immeubles de bureaux classiques est compris entre 25 €/m2 et 80 €/m2 et s’affiche à :
1.000 – 3.000 m2 : 39,9 €/m2
3.000 – 5.000 m2 : 43,9 €/m2
> à 5.000 m2 : 51,2 €/m2
Coûts de fonctionnement
- Taxe bureau : 29,8 k€, soit 11,3 €/m2 de bureaux (refacturable à 100%).
- Taxe foncière (dont TEOM) : 50,2 k€, soit 15,5 €/m2 (refacturable à 89%).
Fiscalité
Scenario 2
Best Case
Scenario 4
Sale Case