TESIS

• Inmuebles con terrenos de superficies desde 200.00 m2.
• Sistemas constructivos con adobe, piedra, ladrillo, y block de cemento.
• Valores en renta y venta tanto en dólares como en pesos.

TLAYACAPAN

Movimiento turístico tanto nacional como internacional

TURISMO

Moneda Nacional

Divisas

CONTRASTE DE VALORES INMOBILIARIOS

INCREMENTO DE DESEABILIDAD

TEPOZTLÁN

Valores del Mercado Inmobiliario en Tepoztlán y Tlayacapan

PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

• Inmuebles con terrenos de superficies iguales o mayores a 1.000.00 m2.
• Sistemas constructivos con adobe, piedra, ladrillo, y block de cemento.
• Valores en renta y venta tanto en dólares como en pesos.

OBSERVACIÓN

CONTRASTE

Valores Inmobiliarios

INESTABILIDAD

Mercado Inmobiliario

¿Que impacto tiene el nombramiento de Pueblo Mágico en la valuación del lugar?

¿De qué manera la práctica valuatoria puede reducir el contraste en los valores del mercado?

VALUACIÓN DE INMUEBLES

1.

 Conocer cuáles son las características que definen a las localidades catalogadas como Pueblo Mágico".

2.

 Identificar y analizar los instrumentos de la valuación inmobiliaria que se ocupan en el país.

en localidades catalogadas como

PUEBLO MÁGICO

OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN

OBJETIVO GENERAL

Diseñar instrumentos para la valuación de inmuebles en localidades catalogadas como Pueblo Mágico, lo que permitirá obtener el valor óptimo a partir de determinar las variables, directas e indirectas, que inciden en el valor comercial de los pueblos de Tepoztlán y Tlayacapan del estado de Morelos.

3.

 Revisar el contexto físico, social, económico, cultural y urbano de los pueblos de Tepoztlán y Tlayacapan.

FUNDAMENTOS TEÓRICO - METODOLÓGICOS

4.

Determinar los elementos característicos y variables del mercado inmobiliario en Tepoztlán y Tlayacapan, para el diseño de instrumentos de valuación de inmuebles en localidades catalogadas como "Pueblo Mágico".

TEPOZTLÁN Y TLAYACAPAN

Casos:

del Estado de Morelos

y=-0.0091x+1364.5

r=0.0001

Es importante la creación de instrumentos valuatorios especializados que sirvan como herramienta para determinar valores más óptimos; para las localidades catalogadas como Pueblo Mágico además contribuirá a reducir los contrastes en el mercado inmobiliario.

JUSTIFICACIÓN

y=0.2854x+784.28

r=0.0732

económicas, constructivas y urbanas

VARIABLES DIRECTAS

OPERACIONALIDAD

El diseño del instrumento para valuar inmuebles en Pueblos Mágicos incluirá variables directas, así como variables indirectas, que ayuden a reducir los contrastes en los valores inmobiliarios para facilitar la compra, renta o movimiento inmobiliario ya que los agentes involucrados tendrán la certeza de su valor.

VARIABLES INDIRECTAS

sociales, culturales, y medio ambientales

Al implementar instrumentos diseñados para la valuación de inmuebles en localidades catalogadas como "Pueblo Mágico" que consideren variables directas e indirectas del lugar, se reducirán los contrastes de valores del mercado inmobiliario y contribuirá con el desarrollo económico del lugar.

HIPÓTESIS

CONCLUSIONES

HIPÓTESIS:

Al implementar instrumentos diseñados para la valuación de inmuebles en localidades catalogadas como "Pueblo Mágico" que consideren variables directas e indirectas del lugar, se reducirán los contrastes de valores del mercado inmobiliario y contribuirá con el desarrollo económico del lugar.

• CRECIMIENTO ECONÓMICO = PLUSVALÍA
• El valor agregado es en función de la infraestructura con la que se cuente - valores óptimos que consideren condicionantes PM.
• El factor de ajuste impacta en toda la localidad.
• Regresión Lineal - Reduce el contraste en los valores.
• Factor de ajuste - valor óptimo.

Foto: Aldar Adame 2011

• Principio de Anticipación
• P. Mejor y Mayor uso
• P. Oferta y Demanda
• P. Cambio
• P. Progresión y Regresión

PRINCIPIOS ECONÓMICOS

Condicionantes que analizan los valores futuros posibles en función del movimiento económico generado en los Pueblos Mágicos.

ENFOQUES DE VALUACIÓN

Escenarios posibles para obtener el valor de un bien de acuerdo a al tipo y el uso que se le dará al avalúo.

• E. Comparativo de mercado
• E. de Costos
• E. de Ingresos

FUNDAMENTOS DE VALUACIÓN

VALOR AGREGADO

• Apoyos de otras instancias
• Servicios turísticos, de asistencia y seguridad.
• Condiciones de accesibilidad

OBJETIVOS

• Estructurar una oferta turística diversificada en localidades con atributos singulares.
• Generación de productos turísticos que incrementen el ingreso de las comunidades.
• Creación y/o modernización de negocios turísticos locales

"...sus repercusiones rebasan con mucho la idea de mejorar la imagen urbana y se inscriben en la necesidad de conjuntar esfuerzos para convertirlos en detonadores de la economía local y regional..."

CONCEPTOS

DE VALOR

• Valor físico
• Valor de capitalización
• Valor comparativo de Mercado
• Valor de oportunidad

Valores que consideran el valor agregado por el uso o beneficios futuros con la implementación del programa.

Programa Federal implementado en el año 2001.

Líneas estratégicas de acción del PND 2000-2006

2013 - 83 localidades catalogadas. Tepoztlán y Tlayacapan en el Edo. de Morelos.

MÉTODOS

• M. Homologación
• M. Flujo de efectivo descontados
• M. de Valor Residual

Herramienta que describe los procedimientos que se requieren para calcular el valor conclusivo.

EL PROGRAMA

Regresión Lineal - Ecuación matemática que describe la relación que existe entre el costo y el número de m2.

y=a+bx

Variables Indirectas

1. Estudio de mercado

2. Tendencia del mercado

3. Ajuste de valores

4. Factor de ajuste

Enfoque de Atributos

ANÁLISIS DE LAS VARIABLES

Enfoque de mercado

PROCEDIMIENTO TÉCNICO