40mn_ Les parcours résidentiels en Vendômois - décembre 2017

Les dynamiques démographiques et socioéconomiques récentes

Environ 730 transactions de logements par an enregistrées dans le Pays Vendômois ces 5 dernières années

Des prix élevés exigés par certains vendeurs

Un délai moyen de vente d'un bien qui varie entre 3 et 6 mois selon les réponses

Des besoins spécifiques des retraités ou des futurs retraités qui souhaitent se rapprocher des commerces et des services et s'orientent vers des maisons de plain-pied ou des appartements avec ascenseur en centre-ville

Une clientèle parisienne bien présente

Les locations de maisons et d'appartements

Les propriétaires de petits appartements, particulièrement de T2,

semblent trouver difficilement des locataires

Le parc locatif de Vendôme est plutôt cher et mal entretenu

Les parcours résidentiels en Vendômois

26 mars 2018

Les migrations résidentielles

Quelques repères : les Vendômois et leur logement

Profil des ménages du pays Vendômois ayant emménagé depuis moins de 5 ans

Près de la moitié a moins de 40 ans

56 % sont

locataires

Quelques secteurs présentant plus de fragilités sociales, y compris dans la ville centre

Un taux d'emploi élevé, une proportion importante d'employés et d'ouvriers

Une dynamique démographique relativement faible

Ils sont dans l'ensemble plus diplômés et davantage en emploi

30 % sont logés

en appartement

25 % des ménages

Source : INSEE - RP 2008 - 2013, Etat civil

Afin de réaliser une synthèse sociale du territoire, une analyse multivariée a été réalisée sur un ensemble de 6 indicateurs (Revenu fiscal moyen annuel par foyer, part des foyers fiscaux non imposés, indice de chômage, part des allocataires à bas revenus, taux de bénéficiaires du RSA, variation de l’emploi salarié 2010-2014). Sur cette base, une classification a ensuite été réalisée afin de dégager quatre grands profils de communes.

Source : INSEE - RP 2013, Pôle emploi 2016

ont changé de logement

au cours des 5 dernières années

D'après source : INSEE - Fichier détail Logement - 2013

Le parc de logement et son occupation

Des choix de localisation différents selon l'âge

Les moins de 25 ans privilégient le centre-ville et le quartier Georges Clémenceau de Vendôme, ainsi que les pôles de Droué, Savigny et Morée.

Les 25-39 ans préfèrent s’installer en périphérie de Vendôme.

Les plus de 40 ans choisissent plutôt Vendôme et Saint-Ouen, ainsi que les Collines du Perche et le secteur de Montoire s’agissant des seniors.

Principales caractéristiques du parc de logement

DOSSIER

Le marché immobilier

Un parc de logements assez ancien ...caractérisé par une forte proportion d'habitat individuel

Une croissance très modérée du parc de logements...

et une faible dynamique de la construction récente

Le statut de locataire est en conséquence

beaucoup moins répandu dans le pays

Forte progression de la vacance qui touche désormais 1 logement sur 10

et recul significatif du parc des résidences secondaires

Maisons

• 12 % des ménages louent un logement HLM

• 15 % un logement dans le parc privé.

• Une offre locative inégalement répartie et fortement concentrée à Vendôme.

83 %

des logements

• 43 % construits avant 1946

Une évolution des besoins en logements

Le parc locatif privé

Zoom sur le devenir des logements vacants

de l'unité urbaine de Vendôme entre 2013 et 2015

Des ménages de plus en plus petits…

…dans des logements de plus en plus grands

La part des propriétaires comparativement élevée tend à se renforcer

• Environ 4 690 logements du parc privé apparaissent dédiés à la location.

• L'offre apparaît assez inégalement répartie. Elle semble relativement conséquente dans le nord-ouest du territoire

et Vendôme concentre 35 % du parc locatif privé du pays.

• Elle est composée de logements plutôt anciens et de petite taille.

D'après sources : SITADEL2, INSEE - RP

Dans le centre-ville de Vendôme, la moitié des résidences principales correspondent à des logements locatifs privés dont les trois quarts ont 1 ou 2 pièces. Ils sont souvent occupés par des personnes seules (dans 1 cas sur 2) et plutôt jeunes.

On y note aussi un taux de vacance important.

Un marché immobilier concentré...

...dominé par l'habitat individuel

107 000 euros :

c'est le prix médian d'une maison observé

sur les 5 dernières années dans le pays Vendômois

Dans le centre-ville de Vendôme, la moitié des résidences principales correspondent à des logements locatifs privés dont les trois quarts ont 1 ou 2 pièces. Ils sont souvent occupés par des personnes seules (dans 1 cas sur 2) et plutôt jeunes.

On y note aussi un taux de vacance important.

Volume des transactions de logements enregistrées par commune entre 2012 et 2016

Prix médian des ventes de maisons enregistrées entre 2012 et 2016

par commune (en euros)

• 9 transactions sur 10 concernent des maisons.

• Plus des 3/4 d'entre elles sont composées de 3 pièces ou plus.

• Elles proposent une surface moyenne de 95 m² environ.

• 3 transactions sur 10 concernent l’unité urbaine de Vendôme (dont 2 Vendôme) et 3 sur 4 la communauté d’agglomération.

• Le marché paraît aussi dynamique dans les secteurs de Saint-Amand-Longpré et du Perche et Haut-Vendômois, autour de Droué notamment (plus de 2,5 % du parc).

• Les prix diminuent à mesure que l'on s'éloigne de Vendôme et de son unité urbaine.

Ils sont élevés le long des axes routiers vers Blois et Tours et sont à leur maximum dans les communes de la banlieue de Vendôme, y compris dans les communes en direction de Saint-Amand.

D'après sources : DGFIP- DVF-2012 à 2016

A Vendôme, le prix médian observé est plus réduit

(138 000 euros), mais néanmoins supérieur d'environ 30 % à celui du pays.

Il apparaît particulièrement élevé dans 2 quartiers :

"La Tuilerie Courtiras"

(172 000 euros) et "Sud"

(160 000 euros).

Les écarts par territoire sont significatifs...

Un nombre limité de transactions d'appartements

Des prix médians sensiblement plus importants dans la partie centrale de la ville.

La question de la vacance est bien présente dans les préoccupations des élus même s’ils sont une majorité à la qualifier de modérée ou faible sur leur commune.

Ils sont d'ailleurs assez nombreux (plus de 4 répondants sur 10) à estimer que le nombre de logements vacants recensés par l'INSEE sur leur commune est surévalué.

Dans 8 localités du territoire,

les responsables locaux semblent

assez inquiets.

" On va vers une perte d'habitants "

" Les maisons vides se dégradent vite "

"Maisons en centre bourg d'avant 1900", "biens abandonnés par leurs propriétaires", "maisons à faibles performances énergétiques ou géographiquement complètement isolées", "logements anciens nécessitant des travaux", "biens vétustes avec des équipements sanitaires réduits", "maisons en indivision"

Les origines de la vacance apparaissent nombreuses et multiples aux yeux des responsables locaux.

• Environ 70 transactions d’appartements par an en moyenne dans le Vendômois.

• Sur ces 5 dernières années, ce marché s'est limité à 4 communes (Montoire-sur-le-Loir, Naveil, Savigny-sur-Braye et Vendôme).

• Prix médian : 90 000 euros, soit 1 547 euros le m² (prix calculé, en excluant les transactions d'appartements des résidences seniors à Naveil et Savigny-sur-Braye)

Elle concerne dans la moitié des cas des logements dégradés : au total sur l'ensemble du pays, environ 1 600 biens seraient concernés.

Les élus s'estiment globalement démunis pour intervenir s'agissant de biens privés ou/et n'ayant pas les moyens financiers pour racheter ces logements.

LE SENTIMENT DES ELUS SUR LA VACANCE

Les ventes de maisons et d'appartements

" Plus on s’éloigne de Vendôme et plus le marché s’effondre "

" L’essentiel des demandes concerne Vendôme, Naveil ou Saint-Ouen  "

Une concentration du marché immobilier sur Vendôme

et son agglomération

"  Sur Vendôme,

j'estime le délai moyen de vente à plus ou moins 3 mois pour un bien qui reste dans les prix du marché. Si ce n'est pas le cas, cela peut prendre

jusqu’à 2 ou 3 ans. "

" Les propriétaires veulent vendre au prix du marché d’il y a dix ans alors que le marché immobilier a beaucoup baissé, les prix sont trop élevés "

" Nous avons une clientèle de personnes à la retraite ou qui souhaitent préparer leur retraite. Elles désirent se rapprocher de Montoire pour disposer des services et des commerces. Plus personne ne veut habiter la campagne "

" Il y a deux types de clients en provenance de cette région. Des personnes qui travaillent sur Paris et des futurs retraités qui achètent des résidences principales en Vendômois et une clientèle à la recherche d’une résidence

secondaire. "

Une certaine inadéquation entre l’offre et la demande de biens à louer sur le territoire

"  Il manque de maisons récentes ou rénovées proposées

à la location  "

" Il n’y a pas assez de maisons sur le marché alors que c’est très demandé  "

"  Les petites maisons se louent en quelques jours ou

quelques semaines pas plus  "

Les maisons à louer apparaissent très recherchées,

notamment celles de plain-pied alors que l’offre n’est pas au rendez-vous

Zoom sur le parc social

et son occupation

" Il y a beaucoup de F2 sur le marché et ils ne trouvent

pas preneur  "

" Les appartements T2 dans les vieux immeubles du centre-ville se louent mal "

" La clientèle recherche la proximité des centres bourgs  "

Certains professionnels soulignent aussi

la difficulté de louer certains biens isolés

" Les loyers sont assez chers sur Vendôme "

" Les biens ont été achetés et rénovés dans les années 90 et depuis plus aucuns travaux n’ont été

réalisés "

"C’est difficile de trouver

une location

récente "

LE SENTIMENT DES PROFESSIONNELS DE l'IMMOBILIER

La pression est modérée, sauf pour les petits logements qui semblent manquer

Proposés dans 37 communes mais très largement concentrés à Vendôme

824 demandes en cours

Un taux de pression de 1,6,

inférieur à celui du Loir-et-Cher (2),

et très en deçà du niveau national (4)

Plus des deux-tiers sont collectifs

Une vacance et un taux de mobilité élevés,

signes d'un marché relativement détendu

Vendôme concentre 63 % des demandes enregistrées dans le pays

(1,7 demande pour 1 attribution en 2016)

521 attributions à fin décembre 2016

Près de 4 200 logements sociaux

Principalement des logements

de 3 ou 4 pièces.

Un parc plutôt ancien ce qui explique une mauvaise performance énergétique

Depuis 2000,

en moyenne 33 logements sociaux livrés chaque année dont 29 maisons individuelles. L’offre récente de petits logements est faible.

473 euros

Les élus semblent confirmer la plupart de ces constats

• Forte demande locative dans le parc social dans quelques communes dont Vendôme.

• Manque d’habitat adapté pour les personnes âgées ou handicapées.

• Offre insuffisante pour les familles avec enfants.

• La demande de terrains à bâtir paraît soutenue le long de l’axe Vendôme / Saint-Amand-Longpré.

c'est le niveau de loyer estimé par les élus d’un T3 pratiqué sur leur commune dans le parc privé.

Les possibilités de parcours résidentiels des ménages

du Pays Vendômois dans l'état actuel du marché

Les parcours résidentiels des ménages

Approche des parcours résidentiels

Observatoire d'après sources : AUDC et A'URBA

L’accession à la propriété constitue la trajectoire la plus recherchée mais le passage vers la propriété semble plus aisé pour les locataires du privé

Les possibilités de parcours résidentiels des ménages

du Pays Vendômois dans l'état actuel du marché

Les principaux freins à la mobilité résidentielle

L’accession à la propriété touche davantage des couples, avec enfants ou non...

Le secteur de Vendôme apparaît comme très recherché

Le parcours résidentiel est souvent motivé

par la recherche d’un logement plus grand

Le bien immobilier semble primer sur sa localisation

dans le processus de décision

La mobilité résidentielle des propriétaires concerne une forte proportion de seniors