Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

Workshop 15 januari

Afwaarderen op vastgoed bij sloop in krimpgebieden
by

Wobbe van der Meulen

on 28 May 2013

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Workshop 15 januari

(Benjamin Franklin) Op deze wereld is niets zeker, behalve de dood en belastingen Een korte omgevingsschets Afwaardering in het algemeen Afwaardering in het algemeen VSO2 maakt afwaarderen bij sloop expliciet mogelijk

afwaarderen naar bedrijfswaarde VOORAFGAAND aan sloop

art. 3:29c staat aan afwaardering voor sloop niet in de weg

afwaarderen betreft grond en opstal tesamen

afwaardering naar nihil is niet mogelijk (volgens BD)

Afspraken BD over marktwaarde grond bij integratieheffing btw
sociale verhuur: toepassen bij VpB Afwaardering bij sloop AFWAARDEREN BIJ CORPORATIES VSO2 maakt afwaarderen mogelijk:

bij daling van de WOZ waarde

bij sloop fiscale resultaat nog te beinvloeden ? Mogelijkheden worden steeds meer ingeperkt:

HIR

Kwalificatie werkzaamheden

Afwaarderen

Afschrijven

Verkoop (niet daeb) bezit aan verbinding of aan collega Woco Waar hebben we dat ook al weer eerder gezien? Ontwikkeling belastingdossier corporaties:

MDW traject

afschaffing vrijstelling overdrachtsbelasting 1-1-2003

aanpassing art. 5 lid 1 letter d per 1-1-2004 (BBSH)

partiele belastingplicht 1-1-2006

integrale belastingplicht 1-1-2008

1-1-2012 afschaffing ANBI status en HBR

13-09-2012 Herinvoering ANBI (per 1-1-2012) 'omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van het investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor afwaardering
naar lagere bedrijfswaarde' Fiscalist

Bedrijfsvoering in bedrijfsleven en non-profit

Brede management achtergrond

Manager/Directeur Financiën

Adviseur/Coördinator Public Affairs

Diverse bestuursfuncties

Vanaf 1 maart 2012 Adviseur BMC:
Directeur-Bestuurder ai
Heroriëntatie op (kern)taken / herstructureringsopgave corporatie(s)
Opstellen toetsingskader Raad van Comissarissen
Lobbytraject Zorgcorporaties (MinFin/Tweede en Eerste Kamer)
Second Opinions (o.a. MFA gemeenten/corporaties)
Afstemmen organisatie op nieuwe regelgeving (WoWet etc.)/ Opstellen protocollen
Fiscale analyse afwaardering bij sloop
Opstellen SVB
etc. .......... Even voorstellen: Wobbe van der Meulen SYSTEEMWIJZIGING:

* weer een 'eigen' ministerie

* fiscalisering/heffing

* invloeden van 'buiten' (EU)

* right to buy (?)

* ...................... VAN GROEI NAAR:

* Balans

* Duurzaamheid

* Niet meer, maar beter

* Uitstel en afstel

* .............. * Brutering 2.0

* Wonen 4.0

* ............... het regeerakkoord Gedifferentieerde huurverhoging: inkomens:
< 33.000 1,5%
tussen 33 en 43.000 2,5%
> 43.000 6,5% Vereenvoudiging WWS 4,5% WOZ

Geen WWS > 43.000 Rol
Gemeente Corporaties komen onder directe aansturing van de gemeente
Schaal moet passen bij regionale woningmarkt en maatschappelijke taak
terug naar kerntaken Heffing INKOMSTEN METEEN AFGEROOMD
EXTRA INKOMSTEN (NOG) ONZEKER Stand van zaken Heffing staat voorlopig alleen vast voor 2013

Minister onderzoekt alternatieven 2014 e.v.

4,5% WOZ mogelijkerwijs aangepast

Invoering herziene Woningwet ???? per ????

WNT beperkt salarissen directie corporaties
(eerste procedures lopen al)
Parlementaire behandeling: heffing fiscaal aftrekbaar de herziene Woningwet financiële beheersing governance scheiden DAEB/niet-DAEB VHV speelveld Financieel Reglement verplicht

Meer bevoegdheden toezichthouders:
FAW (v.h. CFV)
Alg. Rekenkamer

Grenzen aan inzet derivaten

Treasury en Financiering alleen nog bij specifiek aangewezen instellingen

Investeringen boven x bedrag vooraf melden bij FAW

Toestemming RvT > 3 mln Euro en bij vervreemding vastgoed > 'X' Euro

Actieve informatieplicht aan FAW

Eisen aan RvT leden (kwaliteit) governance code en visitatie verplicht

kwaliteitseisen aan DB en leden RvT

scherpere eisen aan verslaglegging

alle nevenfuncties van RvT-leden moeten openbaar gemaakt worden

DB kan niet langer Directeur 'dochter' zijn

Commissarissen hoofdelijk- en persoonlijk aansprakelijk

Goedkeuring RvT van vijfjaars investeringsplan (rol huurders en gemeente)

Minister kan lid RvT schorsen

Zittingsduur leden RvT ingeperkt Administratieve scheiding verplicht

Invoering na resultaat in Brussel

Vrijstelling 'kleine' corporaties

Uitwerking Wet in AMvB Algemene eisen:

aparte adminstratie voor DAEB en niet-DAEB

activiteiten in verbindingen en dochters verplicht in niet-DAEB

vastgoed waarderen tegen benadering marktwaarde -> AMvB geeft voorschrift, wschl. 70% WOZ waarde Eenmalig (tot en met de scheiding): Jaarlijks (na de scheiding) I: In beginsel geen vermogen van DAEB naar niet-DAEB, behalve:

a. gelden uit de 'reserve woningverkopen' als lening
voorwaarde is wel afbouw van de toe te rekenen
geborgde lening

b. gelden uit de 'reserve woningverkopen' als E.V.
Voorwaarden:
- alleen voor nieuwe investeringen
- bank financiert < 50%
- solvabiliteit van hele niet DAEB <50%
- investeringen moeten passen binnen afspraken
met gemeente Jaarlijks na de scheiding II: na 1 januari 2014 kunnen woningen ook over naar niet-DAEB:
- tegen 70% WOZ
- gefinancierd met marktconforme lening uit DAEB

de FAW stelt jaarlijks vast of sprake is van overcompensatie

Kleine corporaties hoeven niet administratief te scheiden.
Klein wil zeggen:
minder dan 1.000 huurwoningen
omzet in niet-DAEB <5% van totale omzet
geen dochters en verbindingen

de FAW houdt toezicht op zowel DAEB als niet-DAEB

Vanuit risico oogpunt kan FAW afbouw niet-DAEB eisen (en afdwingen) POSITIE VAN GEMEENTEN VERSTERKT:


- meer vooroverleg (o.a. t.a.v.
gegevensverstrekking aan FAW)

- overleg over sloop-/ renovatie reglement

- gemeente kan minister verzoeken in te grijpen POSITIE VAN HUURDERS VERSTERKT:


- twee vertegenwoordigers in
RvT > vijf leden

- overleg over sloop-/ renovatiereglement

- recht van enquête
(nader ingevuld in AMvB)

- huurdersvertegenwoordiging kan minister
verzoeken in te grijpen POSITIE TOEZICHTHOUDER (FAW) VERSTERKT:

- investeringen vooraf melden bij FAW (absolute
grens en grens afhankelijk van fin.pos. corporatie)

- vooraf toestemming nodig voor het aangaan van
verbindingen

- adviesrol bij overhevelen vastgoed naar niet-DAEB

- rol bij algemeen verbindend verklaren regelgeving

- meer onderzoeks- en sanctiemogelijkheden (o.a.
toegang tot corporatie(gegevens) en opleggen last
onder dwangsom)

- striktere eisen saneringssteun (o.a. afbouw niet-
DAEB)

- Opleggen dwingende voorschriften mbt inrichten
administratie mogelijk REGELGEVING AANGESCHERPT:

- bij dVi angeven op welke gemeente de
plannen betrekking hebben

- meer eisen aan VHV verslag

- vooroverleg met gemeente nodig m.b.t
dPi

- striktere fusievoorschriften (met o.a.
rol belanghouders en NMA)

- meer specifieke regelgeving (bijv. t.a.v.
brandveiligheid)

- verklaringen nodig van DB en RvT m.b.t.
eerder functioneren

- jaarcijfers en VHV verslag moeten
voor 1 mei (!) gereed

- zwaardere procedures (in Kamers) m.b.t.
wijzigen financiele regelgeving corporaties per 1 januari 2014 gescheiden openingsbalans met accountantsverklaring

uitgangspunt is waardering tegen 'marktwaarde' (70% WOZ)

gemaximeerd deel van woningen kan worden 'overgeheveld' naar niet-DAEB (voorafgaand toestemming minister nodig)

uitgangspunt openingsbalansen is gelijke solvabiliteit:
geborgde leningen toegerekend aan DAEB
ongeborgde financiering aan niet-DAEB
solvabiliteit DAEB hoger, ongeborgde lening(en) naar DAEB deel
solvabiliteit DAEB lager, interne lening van DAEB aan niet-DAEB (markconform!) Kortom:

meer sturing vanuit de overheid

minder speelruimte corporaties

financiele mogelijkheden sterk beperkt Afwaarderen is toegestaan


Er gelden wel voorwaarden Voorwaarden:

* jaarwinstbepaling (gkg)

* bedrijfswaarde

* duurzaam gezakt onder
de fiscale boekwaarde Bruikbaarheid bedrijfsmiddel verminderd,
bijvoorbeeld door:

* drastisch gewijzigde marktomstandigheden

* snelle economische veroudering Mogelijkheden tot afwaarderen bepaald door:

* GKG: alle feiten en omstandigheden

* Jurisprudentie (uitgangspunt bij sloop:
-> vergelijkbare terugbouw!) Art. 3:29c IB Omstandigheden, die al bekend zijn op...... * op = vlak voor

* kan ook gaan om omstandigheden die er al
wel zijn, maar pas later bekend worden

* geobjectiveerd bekijken:
'hadden bekend kunnen zijn' BEDRIJFSMIDDEL:

* duurzame kapitaalgoederen
* opgenomen op de balans
* ingezet ten behoeve van de exploitatie

Fiscaal zijn corporatie huurwoningen "beleggingsvastgoed"
-> strijd met parlementaire geschiedenis uit 2005/2006!

Volkshuisvestelijk vaak gesproken van woningvoorraad
(fiscale kwalificatie is van belang i.v.m. faciliteiten)
Afwaarderen mag niet zomaar, gkg vereist:

waardering op Historische Kostprijs, of
lagere marktwaarde

dat er sprake is van duurzame waardevermindering

dat afwaardering niet gericht is op behalen incidenteel voordeel Jurisprudentie Veel arresten m.b.t. afwaarderen vastgoed

Uitgangspunt bij sloop: identiek terugbouwen

Belangwekkende uitspraken van voor 3:29c

nog geen 'krimp' gerelateerde uitspraken PRAKTISCHE KNEL- EN AANDACHTSPUNTEN BIJ SLOOP:


het moment van afwaarderen

VSO methode versus jurisprudentie?

wat te doen bij latere waardestijging?

herbestemming bepaalt (mede) de mogelijkheden

hoe bepaal je de waarde (welke waarderingsmethode)? Standpunt van de Afwaarderen tot de hoogste van:

de directe opbrengstwaarde, of
de indirecte opbrengstwaarde

Niet zonder meer zijnde de grondwaarde Praktijkvoorbeelden

Afschrijven op vastgoed sinds 2007 beperkt!

Sindsdien: beleggingsvastgoed (100% WOZ) versus bedrijfsmiddel (50% WOZ)

Afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde mag nog steeds

Invoering 3.29c Wet IB om nemen onrendabele top te voorkomen Historie afschrijven en afwaarderen

Bedrijfswaarde beleggingsvastgoed = marktwaarde + overdrachtskosten (HR 11 december 1985, BNB 1987/187)

Warenhuis-arrest: afwaardering voorafgaand aan sloop mogelijk bij vervangende nieuwbouw (HR 21 april 1993, BNB 1993/240)

Hoofdregel: betaalde koopprijs komt overeen met WEV voor de WOZ ( HR 10 februari 2012, VN 2012/13.1.3)
Redenatie: koopprijs == gemeentelijk grondprijsbeleid == WOZ-waarde

Waarde van weg bestemde woningen = grondwaarde minus sloopkosten voor WOZ (Rechtbank Alkmaar, 8 maart 2012 VN 2012/727) Belangwekkende jurisprudentie bij afwaardering voorafgaand aan sloop!! Even voorstellen: Ton van Balen fiscalist

belastingadviseur

Tax Partner

Directeur Dudok Bouw- en Vastgoedrecht:

gespecialiseerd in de advisering aan woningcorporaties, zorginstellingen en vastgoedondernemingen Een aantal mogelijke situaties:

Sloop en geen terugbouw (als gevolg van krimp)
Sloop en geen terugbouw (als gevolg van verkoop van de kavel)
Sloop en geen terugbouw (als gevolg van onvoldoende middelen)
Sloop direct gevolgd door terugbouw vergelijkbaar sociaal vastgoed
Sloop op (langere termijn) gevolgd door terugbouw vergelijkbaar sociaal vastgoed
Sloop direct gevolgd door terugbouw vergelijkbare dure huur
Sloop direct gevolgd door terugbouw koopwoningen
Sloop gevolgd door gedeeltelijke terugbouw
Sloop gevolgd door andere terugbouw Vooraf enkele fictieve uitgangspunten:

•waarde onbebouwde landbouwgrond 5
•sociale grondquote 20
•commerciële grondprijs 40
•uitgangswaarde sociaal vastgoed 100
•uitgangswaarde dure huur/koop 180

Het betreft in alle gevallen de fiscale waardering
Full transcript