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Aula: Viabilidade Financeira de Empreendimentos Sustentáveis

MBA em Construções Sustentáveis INBEC / UNICID
by

Hamilton Leite

on 30 August 2015

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Transcript of Aula: Viabilidade Financeira de Empreendimentos Sustentáveis


Viabilidade Financeira
de
Empreendimentos Sustentáveis


Hamilton de França Leite Júnior
www.hamiltonleite.com.br
MBA em Construções Sustentáveis
INBEC / UNICID

Roteiro da aula:

Fases do desenvolvimento imobiliário
Conceitos de indicadores de qualidade econômica e financeira
Análise econômica e financeira de empreendimentos imobiliários
Custos adicionais e benefícios econômicos e financeiros de "Green Buildings"
Considerações Finais
Prospecção
de Terrenos
Análise Econômica e
Financeira Preliminar
Viabilidade
Arq., Jurídica, Técnica,
Comercial e Ambiental
Atualização da Análise
Econômica e Financeira
Compra do
Terreno
Prospecção,
Análises e
Compra do
Terreno
Desenvolvimento
de produto
e projeto
legal
Aprovações
e
Registro da
Incorporação
Lançamento
e
Vendas
Obras

Entrega
e
Repasse
Assistência
Técnica e
Encerramento
da SPE
Planejamento
de
Marketing
(4 a 6 anos)
(6 a 18 meses)
Projetos Executivos
(6 a 9 meses)
(3 a 6 meses)
(3 a 6 meses)
(24 a 36 meses)
(3 a 6 meses)
(2 a 4 anos)
Contrato de
Compra e Venda
do Terreno
Definição de produto
e estudo inicial
Pesquisa de Mercado
Projeto Legal
Aprovações e
Licenciamentos
Planejamento do MKT
e Criação das Peças
Produção Gráfica e
Preparação do Estande
Treinamento e Convenção
para os Corretores
Lançamento de Vendas
Documentações e Registro da Incorporação
Administração das
Vendas e da SPE
Projetos Executivos
Atualização da Análise
Econômica e Financeira
Execução das Obras
Financiamento para as Obras
Auto de Conclusão (Habite-se) e entrega das chaves
Recebimento ou Repasse do Saldo
Manutenções Pós Obra
Relacionamento com corretores
Visitas
Foco (região, faixa de produto, investimento)
Estimativas de áreas, custos e valores de venda
Índices urbanísticos
Conceitos
Sistema ou Excel
Seleção de Terrenos
Estudo de masa
Documentação básica
Análise ambiental
Condições técnicas e comerciais favoráveis
Áreas (estudo de massa),
Custos (orçamento preliminar)
Valores de venda (pesquisa de oferta)
Negociação
Análise jurídica e Diretrizes
Elaboração de Contrato de Compra e Venda ou Permuta
Constituição da SPE
Estruturação de funding
Escrituração e registro no CRI
Posse e administração do terreno
Planialtimétrico e sondagem e retificação
Definição da hipótese inicial do produto imobiliário
Briefing ao arquiteto
Revisões conjuntas
Fornecimento de informações e briefing do produto e valores de venda pretendidos
Pesquisa de campo quantitativa e qualitativa
Análise dos resultados e adaptações do produto
Briefing ao arquiteto
Revisões conjuntas
Pré-forma
Memorial descritivo
P.L. padrão da PM local
Sustentabilidade e Inovação
Prefeitura local (Trânsito, Verde)
GRAPROHAB (SP)
Aeronáutica
Meio Ambiente
Preservação do patrimônio histórico, cultural (arqueologia)
Concessionárias
Atendimento de comunique-se
Lei 4591/64
Memorial de Incorporação
NBR 12.271 - Quadros de Áreas
Convenção de Condomínio e Regimento Interno
Certidões e declarações
Memoriais e projetos aprovados
Protocolo e atendimento de N.D.
Contratação e briefing da agência de comunicação
Elaboração das imagens
Planejam. das ações de MKT
Criação das peças publicitárias (folder, hot site, email MKT, filmes, placas, etc..)
Projeto, aprovação construção, paisagismo e decoração do estande de vendas
Maquete e Emplacamento
Ligações provisórias (água, energia, esgoto, telefone, internet)
Elaboração de pasta de treinamento para os corretores
Contratação, treinamento e administração da equipe de vendas
Elaboração de tabelas de vendas
Planejamento e preparação do evento de lançamento
Elaboração de plano de mídia, negociações e veiculações
Fornecimento de documentação e briefing para para Dep. Jurídico elaborar contrato de compra e venda das unidades.
Procedimentos de elaboração e aprovação de proposta e análise de crédito de clientes
Emissão e assinatura de contratos de compra e venda
Relacionamento com os clientes - SAC (cobrança, informações da obra, distratos, renegociações, etc..)
Administração da contabilidade, contas à pagar, RH, dos aspectos jurídicos e societários, etc..
Arquitetura e Paisagismo
Instalações (Hidráulica, Elétrica, Gás, Lógica, TV, Circuito Interno de TV, Interfone, Automação)
Drenagem de Águas Pluviais
Terraplenagem e Pavimentação
Orçamento e Planejamento detalhados
Coordenação dos Projetos
Áreas dos projetos executivos,
Custos (orçamento final)
Valores de venda praticados
Pesquisa e negociação de condições do plano empresário (taxa de juros, índice de correção do contrato, carência, forma da cobrança de juros, garantias, critérios de medição, taxa de estruturação da operação - TEO, valor mínimo de desligamento - VMD, seguros, liberações de acordo com medições ou fixas)
Administração do contrato
Própria ou terceirizada
Preço fechado, por administração ou preço máximo garantido (PMG)
Orçamento detalhado referencial
Edital de concorrência: Critérios de medição, faturamento e pagamento
Sistemas de informação aos sócios
Relacionamento com a vizinhança
Planejamento e acompanhamento da qualidade, prazo, custo, projeto - as built e produtividade.
Organização e apresentação da documentação
Recolhimentos de taxas, certidões e registros
Vistorias da obra (prefeitura e bombeiro)
Averbação da obra
Registro da Instituição do Condomínio
Abertura de matrículas individuais das unidades autônomas
Assembléia de Instalação do Condomínio
Entrega das chaves e termo de recebimento das unidades e das áreas comuns
Definição do síndico, membros e administradora
Extratos financeiros dos clientes: saldo à receber
Negociação de débitos
Recebimento do saldo
Documentação dos clientes e do empreendimento para repasses dos saldos para os bancos
Recebimento de FGTS
Controles do VMD
Assinatura das Escrituras (risco de cobrança de IPTU contra a SPE)
Previsão orçamentária (1-2% do custo da obra)
Definição de equipe responsável
Sistema para atendimento de solicitações de manutenção
Avaliações de pós ocupação
Manual de Uso, Operação e Manutenção das unidades e das áreas comuns (NBR 14037 e 5674)
Prazos de Garantias (Anexo D da NBR 15575 –1 Norma de Desempenho)
É uma sociedade do tipo empresária limitada (Ltda.) ou anônima (S.A.), que se caracteriza pelo fim específico que consta de seu objeto social.
No caso de incorporação imobiliária, a SPE se destina a realizar empreendimento específico em determinado(s) terreno(s). Uma vez concluído e encerrado o empreendimento e atendidas as demais imposições e prazos legais aplicáveis, a SPE cumpre o seu fim e está apta a ser extinta.
Documentação legal, topográficos e cadastrais, geográficos, de uso e ocupação, características da população e da oferta de produtos imobiliários na área de influência, infraestrutura urbana, vegetação existente no terreno, córregos, canalizações e contaminações existentes potencialmente impeditivos da implantação, sondagem (água/ resíduos), características bioclimáticas da região, restrições à construção determinadas por concessionárias de serviços públicos e órgãos de preservação do meio ambiente, do patrimônio histórico, arqueológico, artístico e turístico, da marinha, da aeronáutica, da escritura primitiva do loteamento, acessos e faixas não edificáveis junto às rodovias estaduais ou federais,
A obra deverá ser executada exatamente de acordo com as imagens do material publicitário publicado, e com o projeto legal aprovado. Qualquer diferença pode levar clientes a requerer compensações por perdas e danos.
Fases do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários
PROJETOS
VENDAS
APROVAÇÕES
OBRAS
ENTREGUE
Incorporação Imobiliária
Está sujeita a um conjunto de leis, dentre as quais se destacam:
- Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias),
- Código Civil (Lei 10.406/2002),
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e as
-leis municipais e estaduais que regulam a atividade
Pessoa física ou jurídica, que embora não efetuando a construção, venda frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Incorporador Imobiliário
COMO FAZER A
ANÁLISE ECONÔMICA
E FINANCEIRA DE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS ?
UM
por R$ 1 Milhão
E OUTRO
por R$ 20 Milhões
Qual deles
é melhor
comprar ?
DOIS
TERRENOS DE
2.000 m2
DEPENDE ...
Localização
Índices Urbanísticos
Condições de Pagamento
Valor de Venda de Unidades
...
a demanda por unidades na região;
as características da unidade a ser desenvolvida;
se a legislação edilícia permite a construção pretendida para o local;
se o empreendimento é economicamente viável no terreno analisado. (preço, condições de pagamento e aproveitamento do terreno, valor de venda das unidades, custos e despesas)
Para análise do terreno, o incorporador deve levar em consideração, principalmente:
Mapa
Conceitual
Simulação que simplifica as transações financeiras no ambiente do empreendimento e explora os fluxos de INVESTIMENTOS E RETONOS no ciclo de vida do empreendimento, para retirar os indicadores de qualidade econômica e financeira. A qualidade de um processo de simulação está vinculada a qualidade do modelo utilizado e do cenário esperado do comportamento das variáveis inseridas no modelo.
A análise de qualidade de empreendimentos se faz através de indicadores que permitem comparar com outras alternativas disponíveis:
a sua CONDIÇÃO FINANCEIRA, relacionada com a exigência de investimentos e o seu potencial de devolvê-los para o empreendedor,
à capacidade apresentada de remunerar os investimentos que absorve para sua implantação, o que reflete o seu DESEMPENHO ECONÔMICO e,
a segurança que apresenta, na forma de lastrear os investimentos que absorve. (Lima Jr., 1996)
Análise da qualidade de indicadores econômicos e financeiros de empreendimentos imobiliários
Taxa Interna de Retorno - TIR
O conceito de TAXA DE RETORNO está dentro da análise econômica e este indicador mede ganhos do poder de compra do investidor em relação aos INVESTIMENTOS que imobiliza no empreendimento em análise, para RETORNOS que dele recebe.
Taxa de Retorno Restrita - TRR
Mede ganhos do poder de compra do investidor em relação ao Valor Presente dos INVESTIMENTOS que imobiliza no empreendimento em análise, para RETORNOS que dele recebe.
Payback
Mede o prazo de recuperação da capacidade de investimento do empreendedor, após a ocorrência da sua imobilização no preendimento.
Investimentos ao longo do tempo (R$)
Investimentos à Valor Presente (R$)
Retornos (R$)
Fluxo de Caixa
Investimentos
Retornos
mês 1 2 3 4 .... 46 47 48
Fluxo de Caixa
Investimento
R$ 1.000
Retorno
R$2.000
dia 1 2
Precisamos de quais dados para analisar um empreendimento imobiliário?
PROJETO
Área total construida
Número de unidades
Área privativa por unidade
Terreno
Valor e condições de pagamento
(Sinal, No. de parcelas, permuta)
Despesas de transferência
Área
Outorga Onerosa
Dados Econômicos
Índices de reajuste de preços
de Mercado
da Construção Civil
Taxa Referencial (TR)
Taxa Mínima de Atratividade TMA
Custo de Oportunidade COP
Padrão que o empreendedor admite para o mínimo de remuneração que pretende para desenvolver este particular empreendimento. Normalmente situa-se acima de aplicações financeiras.
Taxa que se arbitra para aplicações de risco desperzível na conjuntura econômica que serve de ambiente para a análise.
Exercícios práticos em planilha Excel
Planilha disponível online em:
http://www.hamiltonleite.com.br/planilha.html
Custos adicionais e benefícios econômicos de "Green Buildings"
( Aguarde carregar o vídeo)
Existe um grande problema para o desenvolvimento de empreendimentos
sustentáveis no Brasil

Qual é o principal obstáculo para você construir de forma sustentável?
http://www.hamiltonleite.com.br/leite-jr2013.pdf

0,2% do custo da obra
82%
Falta de
Informação
WGB Council (2013): estudos entre 2000 e 2012, com uma variedade de tipos de edifícios, nos EUA, na Inglaterra, na Australia, em Singapura e em Israel. Os custos adicionais variam desde menos de 0% a 12,5%, dependendo do nível de certificação.
Davis Langdon (221 Edifícios)
Mais de 50% dos edifícios que foram construídos com o objetivo de serem certificados “Green Building” não tiveram aumento de custos e os demais, entre 1 e 2%
Green Mark - Singapura
Fullbrook e Jackson, New Zeland: +2% / +6%
Custos
Adicionais
http://www.hamiltonleite.com.br/leite-jr2013.pdf
Disponível para download gratuíto em:
http://www.secovi.com.br/sustentabilidade/
4 x

INCORPORADOR
1,5 x
5,5 x
total
Ed. comerciais
http://www.hamiltonleite.com.br/leite-jr2013.pdf
INCORPORADOR
USUÁRIO/PROPRIETÁRIO
(especialmente os residenciais)
Fonte: Luiz H. Ceotto – Tishman Speyer
ACCV - Avaliação de Custos no Ciclo de Vida
Até março de 2013 ainda não havia nenhum empreendimento residencial concluído certificado no Brasil
Incetivos Públicos
Como reequilibrar a equação econômica do Incorporador, para que ele desenvolva empreendimentos sustentáveis?
Maior Valor de Mercado
Incorporar itens que agreguem sustentabilidade aos projetos,

com pouco ou nenhum custo adicional
CUSTO ADICIONAL DE IMPLANTAÇÃO
BENEFÍCIOS SÓCIOAMBIENTAIS
MAIS SUSTENTÁVEL
L. Ceotto
Obrigado, e
Boa Sorte !

prezi.com/user/hamiltonleite
De acordo com o National Institute of Building Sciences, a ACCV é um método para avaliar o custo total da posse de uma edificação.

A ACCV leva em consideração todos os custos de aquisição ou construção, operação e requalificação do edifício ou seus sistemas.
Mitigação de Riscos
Riscos Regulatórios
Leis, Decretos e Normas que incorporam aspectos sustentáveis na produção e operação dos imóveis têm sido aprovadas no País.
Esse tipo de risco é muito baixo nos empreendimentos sustentáveis, pois eles seguramente atenderam e em muitos casos, superaram a regulamentação existente.
Riscos de Mercado
Eichholtz et al (2013) investigaram a dinâmica de preços de edifícios comerciais sustentáveis durante a crise mundial de 2009. Eles coletaram e analisaram dados provenientes de um conjunto de edifícios sustentáveis e dados de edifícios de controle localizados dentro de áreas com raio de cerca de 400 metros. Eles controlaram rigorosamente as diferenças de qualidade, idade, tamanho, proximidade ao transporte público e localização dos edifícios comparados. As coletas ocorreram em 2007 e novamente em 2009, quando analisaram 20.801 edifícios para locação e 5.993 edifícios que foram vendidos nos EUA. Os resultados mostram que o grande aumento na oferta de imóveis sustentáveis entre 2007 e 2009 e as desvalorizações no mercado imobiliário nesse período não afetaram significativamente os valores de locação dos imóveis sustentáveis relativamente aos imóveis de alta qualidade similares. Os edifícios certificados possuem na média, valores de locação 3% maiores, valores de locação efetivos (que consideram as respectivas taxas de vacância) 8% maiores em média e obtêm valores de transação 13% maiores do que os imóveis convencionais equivalentes. De acordo com esses pesquisadores, os resultados demonstraram, portanto, que imóveis sustentáveis estão expostos a menores riscos de mercado.
Riscos Patrimoniais
O World Green Building Council (2013) afirma que “Previsões de alterações climáticas representam um risco real para os investidores. O consenso científico relacionado ao aumento da temperatura indica que alterações dos padrões do clima serão significativos em termos da capacidade do ambiente construído em lidar com eles.” O processo decisório relacionado a investimentos no setor imobiliário terá que evoluir, para refletir as mudanças na viabilidade econômica, em diferentes regiões e a habilidade das edificações (e da infraestrutura do local onde estão construídos) para enfrentar eventos climáticos extremos, enchentes, aumento de temperaturas e mudanças nos padrões pluviométricos.
Riscos Tecnológicos
A resistência na utilização de novas tecnologias sustentáveis podem aumentar o risco de obsolescência e provocar a perda da oportunidade de redução de custos operacionais. (World Green Building Council, 2013)
Riscos Sociais
Empreendedores podem estabelecer canais de comunicação com as comunidades vizinhas e, na medida do possível, atender suas demandas (por exemplo, durante as obras, cuidar dos níveis de ruídos e poeira).
Essas ações podem contribuir para um ambiente cordial entre a vizinhança, o empreendimento e os futuros moradores, além de minimizar os riscos relativos a possíveis conflitos, extremamente prejudiciais ao incorporador.
Boutilier e Thomson (2011) definem esse entrosamento como Licença Social para Operar (LSO), que trata da percepção, por parte de uma comunidade, quanto à aceitação de uma empresa e sua operação local.
O nível 1, é quando a “licença” é negada. O nível 2 é o da aceitação do projeto. O nível 3, é o de aprovação. O nível 4 é conquistado com o tempo, a confiança é estabelecida entre as partes, havendo identificação ou aliança.
ou falta dela!
Considerações Finais
Secovi-SP
Universidade Secovi (cursos)
Convenção Secovi www.semanaimobiliaria.com.br
International Ethics Standards Coalition
Responsible Business Conduct in the Land, Construction and Real Estate Sector Draft aberto para sugestões até 16/03/15 http://tinyurl.com/ungcricstoolkit
Publicações
Disponível para download gratuíto em:
http://www.secovi.com.br/sustentabilidade/
http://www.hamiltonleite.com.br/leite-jr2013.pdf
Para que cada um de nós possamos fazer nossa parte, para termos um ambiente construído mais sustentável.
Conselho Brasileiro da Construção Sustentável (CBCS) www.cbcs.org.br
Missão:
Promover a melhoria da qualidade de vida da população brasileira e a preservação de seu patrimônio natural, pelo desenvolvimento e implementação de conceitos e práticas mais sustentáveis e que contemplem as dimensões social, econômica e ambiental da cadeia produtiva da indústria da construção civil.
Comitês Temáticos:
Água; Avaliação de Sustentabilidade; Econômico e Financeiro; Energia; Gerenciamento de Riscos; Materiais; Projeto; Urbano
Encerramento
da SPE
Conclusão da assinatura das escrituras
Distribuição dos resultados
Certidões negativas impostos
Distrato Junta Comercial
A atividade imobiliária se inicia, com o parcelamento de glebas brutas, localizadas em áreas urbanas ou áreas de expansão urbana, para a produção de lotes servidos de infra-estrutura, destinados a edificação.

Atividade regida pela Lei 6766/79.
O loteamento
é desenvolvido
por empresa de desenvolvimento urbano, ou loteadora
Lotes
Urbanizados
Vias
públicas
Casas
unifamiliáres
Condomínio
desenvolvido através de Incorporação Imobiliária
Infra-estrutura:
Redes de água, esgoto, energia, drenagem, Iluminação pública, telefonia, áreas verdes, equipamentos urbanos e vias públicas.
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