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SERVICIO DE CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIOS Y OPCIONES EN ISR

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Kenia Montiel

on 14 May 2014

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Transcript of SERVICIO DE CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIOS Y OPCIONES EN ISR

ASPECTOS
FISCALES

SERVICIO DE CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIOS Y OPCIONES EN ISR
Echeverría Madrigal Francisco
Guerrero Hernández Rubén Eduardo
Montiel Sánchez Kenia
Regino Lujan Guadalupe
Sandoval Romero Alina Denisse

Organización que posee capacidad jurídica, administrativa, técnica y financiera para planear, promover, contratar y ejecutar obras de construcción.
Empresa Constructora
Gracias por su Atención
CONCEPTOS
BÁSICOS

ANTECEDENTES
En México la industria de la construcción es una de las fuentes de empleo más importantes.

Por esta razón en materia del Impuesto Sobre la Renta, la ley ha buscado la forma de beneficiar a dicha actividad para buscar fortalecimiento y desarrollo.

El primer régimen de tributación especial para la construcción consistía en aplicar una tasa proporcional sobre el monto de sus ingresos, atendiendo a distintos límites en cuanto a montos.
Definir fiscalmente que se considera como obra.
Exigir que la producción de ingresos por obra sea cuando menos 80% de los ingresos totales.
Dictar reglas en materia de contrato de obras por administración.
RESUMEN HISTORIA FISCAL
1954

1956

1967

1978

1982
Convenios celebrados por empresas constructores con las autoridades fiscales.

Se estableció el régimen de tributación especial.

Se establece tasa de 1.5% sobre ingresos brutos.

Tasa alcanza el 3.75% y los requisitos del régimen aumentan.

Desaparece el régimen especial, empresas se incorporan al Régimen General de Ley.
Construcción de obra:
Para los efectos de lo dispuesto en el Artículos 2o. sexto y séptimo párrafo y 168 de la ley, el término construcción de obras incluye: cimentaciones, estructuras, casas y edificios en general, terracerías, terraplenes, plantas industriales y eléctricas, bodegas, carreteras, puentes, caminos, vías férreas, presas, canales, gasoductos, oleoductos, acueductos, perforación de pozos, obras viales de urbanización, de drenaje y de desmonte, puertos, aeropuertos y similares, así como la proyección o demolición de bienes inmuebles.
Art. 4 RISR
Contrato

Definición según el Código Civil Federal.

Art. 1792.- Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.
Art. 1793.- Los convenios que producen o transfieren las obligaciones y derechos, toman el nombre de contratos.

Contrato de obra inmueble:
Es aquél en virtud del cual una de las partes, la contratante se obliga a pagar precio y la otra, la contratista, se obliga a construir o ejecutar una obra en un tiempo determinado.

CONTRATOS
Por costo
Por contratante
A precio alzado
A precio unitario
Obra pública
Obra privada
Aquellos que se celebran entre particulares, en virtud de los cuales una de las partes se obliga a construir una obra determinada y la otra, a pagar el precio que por ella hayan pactado de común acuerdo.
Aquél que el Estado, con un fin de interés general, construye por sí o por medio de un tercero, destinado al uso o servicio público, o a cualquier otra finalidad de beneficio colectivo.
Las partes fijan un monto estimado del costo de la obra a ejecutar de acuerdo al presupuesto, se aplica un precio unitario por cada concepto de construcción, que el contratante debe pagar al contratista por cada etapa de avance de obra, presentando estimaciones de obra ejecutada. Se pueden ajustar los precios por inflación.
En este tipo de contratos el constructor se obliga a realizar una obra inmueble por un precio fijo, suministrando la mano de obra y los materiales necesarios para su ejecución, soportando el riesgo de la misma, salvo la morosidad del dueño en recibir la obra o convenio expreso en contrato.
CFF Art. 2616 y 2617
Avance de obra:
Ejecución física parcial de los trabajos de obra realizados por el contratista, en relación a los trabajos totales presupuestados de los conceptos de obra que engloba el proyecto de construcción.
Estimación de obra:
Es el documento donde se hace constar la validación de los trabajos ejecutados en determinado periodo, considerando los precios unitarios en el avance de obra durante dicho periodo, o bien, el porcentaje de precio alzado según el tipo de contrato celebrado.
DISPOSICIONES GENERALES
ESTABLECIMIENTO PERMANENTE

Tratándose de servicios de construcción de obra, demolición, instalación, mantenimiento o montaje en bienes inmuebles, o por actividades de proyección, inspección o supervisión relacionadas con ellos, se considerará que existe establecimiento permanente solamente cuando los mismos tengan una duración de más de 183 días naturales, consecutivos o no, en un período de doce meses.
Art. 2 LISR
En los casos en los que por la naturaleza de los servicios se considere que la duración de los mismos excederá de 183 días naturales en un periodo de doce meses, el contribuyente deberá cumplir con sus obligaciones conforme a lo dispuesto por el Título II o Título IV, Capítulo II de la Ley, según corresponda, desde el inicio de sus actividades.
Art. 4 RISR
TÍTULO II: DE LAS PERSONAS MORALES
CAPÍTULO I: DE LOS INGRESOS
DE LAS ACTIVIDADES QUE CAUSARAN LOS INGRESOS:

Contratos de obra inmueble
Art. 17 Penúltimo párrafo
Contratos de obra inmueble ejecutados conforme a un plano, diseño y presupuesto.
Art. 17 Penúltimo párrafo
Contratos de obra inmueble para demolición o, proyección, inspección o supervisión de obra.
Art. 15 RISR

Enajenación de terrenos
Art. 18 Fr. IV
De prestación de servicios
Estos contratos constituyen en sí, contratos de prestación de servicios ya que el constructor aplica sus conocimientos para dirigir la obra, el contratante cubre los costos de la misma y el constructor sólo recibe honorarios por la administración del proyecto.
¿Qué se considerará ingreso?
Art. 17 penúltimo párrafo.
Estimaciones por obra ejecutada autorizadas.
Estimaciones por obra ejecutadas efectivamente cobradas.
Art. 17 último párrafo
Cualquier pago recibido en efectivo, en bienes o en servicios, ya sea por concepto de anticipos, depósitos o garantía del cumplimiento de cualquier obligación, o cualquier otro.
Art. 18 LISR
Además de los señalados en otros artículos de la ley, los siguientes:
IV. La ganancia derivada de la enajenación de activos fijos y terrenos [...]
Art. 17 Fr. I
Art. 18 Fr. IV
Art. 17 último párrafo
Art. 17 penúltimo párrafo
Art. 17 último párrafo
Art. 17 penúltimo párrafo
Art. 16 RISR
Art. 17 último párrafo
Art. 17 penúltimo párrafo
Para los efectos del artículo 17 de la ley, se considera autorizada o aprobada una estimación en la fecha en el que el residente de supervisión o la persona facultada por el cliente para efectuar supervisión del avance de la obra, firme de conformidad dicha estimación.
Art. 18 RISR
Art. 15 RISR
Art. 17 Penúltimo párrafo
Art. 17 Penúltimo párrafo
Art. 18 Fr. IV
CAPÍTULO II
DE LAS DEDUCCIONES
DEDUCCIÓN ESTIMADA
Los contribuyentes que realicen obras consistentes en:
Desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes
Los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación
Los prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido.
Art. 30
Podrán deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, en los ejercicios en que obtengan los ingresos derivados de las mismas, en lugar de las deducciones establecidas en los artículos 19 y 25 de esta Ley, que correspondan a cada una de las obras o a la prestación del servicio, mencionadas.
Art. 19 Sobre la determinación de la ganancia por la enajenación de terrenos.
Art. 25 Deducciones Generales
Quienes opten por realizar la deducción estimada de los costos directos e indirectos, en lugar de la deducción real, deberán presentar un
aviso ante el SAT
, donde se manifieste que optan por lo dispuesto en el Artículo 30 de la LISR por cada obra desarrollada, en un
plazo de 15 días posteriores
al inicio de la obra o a la celebración del contrato; una vez ejercida la opción, la misma no podrá cambiarse.
APLICACIÓN DE LA OPCIÓN
La opción consiste en deducir las erogaciones estimadas de costos directos e indirectos de la obra, en los ejercicios en que se obtengan los ingresos sin considerar dentro de estas:

La deducción de inversiones.
Las remuneraciones por la prestación de servicios personales subordinado (salarios)
Los gastos de operación y financieros.
Las inversiones y el pago de salarios se deducirán conforme a lo dispuesto por la Sección III de este Capítulo (Costo de lo vendido, de las deducciones).

Los gastos de operación y financieros se deducirán en los términos establecidos por el Art. 25 LISR.
OPCIONES EN
ISR

DETERMINACIÓN DE EROGACIONES ESTIMADAS
Se deberán determinar por cada obra o inmueble de la siguiente manera:

Ingresos Acumulables del Ejercicio
(x) Factor de deducción total
= Erogaciones Estimadas
Donde el factor de deducción total se obtiene de la siguiente manera:
Costos directos e indirectos estimados al inicio del ejercicio
Factor de Deducción Total =
Ingreso total que corresponda a dicha estimación
AJUSTE ANUAL DEL FACTOR DE DEDUCCIÓN TOTAL
Al final de cada ejercicio se deberá determinar, por cada obra o inmueble en desarrollo,
el factor de deducción total
, con el objeto de
compararlo
con el factor utilizado determinado al inicio del ejercicio o de ejercicios anteriores, para determinar si el monto deducido está en función de las erogaciones reales por concepto de costos directos e indirectos de la obra según el avance que se tenga.
En caso de que el factor de deducción total determinado al final del ejercicio sea menor que el factor utilizado desde el inicio de la obra, quiere decir que
se estimaron erogaciones en exceso a las realizadas
, por lo que se deberán presentar
declaraciones complementarias
de cada ejercicio en cuestión, utilizando para determinar las erogaciones reales el FDT al final del ejercicio, modificando así las erogaciones estimadas de ejercicios anteriores.
Si de la comparación a que se refiere el párrafo anterior, resulta que el factor de deducción total al final del ejercicio
es menor en más de un 5%
al que se hubiera determinado en el propio ejercicio o en los anteriores, se pagarán, en su caso, los
recargos
que correspondan.
COMPARACIÓN DE EROGACIONES REALES CON EROGACIONES ESTIMADAS AL FINAL DE LA OBRA
Adicionalmente a lo establecido anteriormente, los contribuyentes que hayan tomado esta opción, deberán, en el ejercicio en que se terminen de acumular los ingresos por la obra inmueble que se realice,
comparar erogaciones desde el inicio de la obra
hasta el último ejercicio citado.
Para efectuar esta comparación, los contribuyentes
actualizarán las erogaciones estimadas y las realizadas en cada ejercicio
, desde el último mes del ejercicio en el que se dedujeron o en el que se efectuaron, según sea el caso, y hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en el que se terminen de acumular los ingresos relativos a la obra.
INPC Junio del ejercicio en que se terminen de acumular los ingresos
FA=
INPC Diciembre del ejercicio en que se dedujeron o efectuaron erogaciones
En caso de que las erogaciones estimadas actualizadas deducidas sean mayores a las erogaciones realizadas actualizadas,
la diferencia se consideraría un ingreso acumulable
en el ejercicio en que se terminen de acumular los ingresos correspondientes a la obra, debido a que representaría que las erogaciones estimadas fueron superiores a las reales y se dejó de pagar el impuesto por el equivalente a la base de dicha contribución.
Se señala, además, que si de la comparación efectuada, la diferencia de erogaciones estimadas excede en más de un 5% a las erogaciones realizadas,
se calcularán recargos
mismos que deberán enterar conjuntamente con la declaración de que se trate.
ESTÍMULOS FISCALES
TÍTULO VII
CAPÍTULO V: DE LOS CONTRIBUYENTES DEDICADOS A LA
CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE DESARROLLOS INMOBILIARIOS.
Artículo 191.
Los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre que cumplan con lo siguiente:
I. Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.
II. Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.
III. Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 18, fracción IV de esta Ley.[...]
Artículo 18 Para los efectos de este Título, se consideran ingresos acumulables, además de los señalados en otros artículos de esta Ley, los siguientes: […]
IV. La ganancia derivada de la enajenación de activos fijos y terrenos[…]
III. [...]Cuando la enajenación del terreno se efectúe en cualquiera de los ejercicios siguientes a aquel en el que se efectuó la deducción a que se refiere este artículo,
se considerará adicionalmente como ingreso acumulable un monto equivalente al 3% del monto deducido
conforme a este artículo, en cada uno de los ejercicios que transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno y hasta el ejercicio inmediato anterior a aquel en el que se enajene el mismo. Para los efectos de este párrafo, el monto deducido conforme a este artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule el 3% a que se refiere este párrafo.
IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el artículo 30 de esta Ley.
V. Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente información que establezca el Reglamento de esta Ley.
Artículo 283 RISR.
Para los efectos del artículo 225, fracción III, segundo párrafo, de la Ley, cuando el contribuyente enajene parte del terreno que adquirió, determinará el ingreso acumulable a que se refiere el párrafo citado, aplicando el 3% al monto deducido que corresponda a la parte del terreno que no ha enajenado, el cual se actualizará en los términos del mismo párrafo.
Los contribuyentes que no hayan enajenado el terreno después del tercer ejercicio inmediato posterior al que fue adquirido, deberá considerar como ingreso acumulable, el costo de adquisición de dicho terreno, actualizado por el periodo trascurrido desde la fecha de adquisición del terreno y hasta el último día del mes en que se acumule el ingreso.
Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo circulante, por un periodo mínimo de 5 años contados a partir del ejercicio en el que ejerzan la opción a que se refiere este artículo.
IMPACTO DE LAS REFORMAS 2014
DEDUCCIÓN DE TERRENOS
Un incentivo productivo a la industria inmobiliaria hoy vigente es el permitir que los desarrolladores puedan deducir en el ejercicio de adquisición la totalidad del costo del terreno donde pondrán en marcha su proyecto. La regla general para los demás contribuyentes en deducción de terrenos es que ésta se efectué al momento de la venta del mismo.
La propuesta de reforma, al considerar que este beneficio da un tratamiento desigual entre los contribuyentes propone derogar la disposición que le da origen al incentivo fiscal actual y que el costo del terreno se deduzca al momento de la venta.
RECHAZADA;
Se permitirá deducir los terrenos a la compra para los desarrolladores inmobiliarios.
MODIFICADA;
la regla actual obliga a quien recurre a esta deducción a acumular a su ingreso anual un 3% del valor actualizado del terreno, hasta el ejercicio anterior a su venta. La nueva reforma establece que si para el cuarto ejercicio no se ha enajenado el terreno, tendrán que acumular a sus ingresos el total del costo de adquisición actualizado del terreno.
Otro estimulo fiscal en LISR para motivar a los empresarios a invertir en activos productivos en zonas de baja densidad urbana, consiste en aplicar porcentajes preferenciales de depreciación fiscal para los activos, es decir a generar una depreciación fiscal acelerada o como normalmente se le denomina una deducción inmediata de inversiones. Como un rápido ejemplo la maquinaria de construcción la regla general es deducción por depreciación al 25% y la deducción inmediata o acelerada se da a una tasa de 87%. Aunque no es un beneficio exclusivo de los desarrolladores inmobiliarios, muchos de ellos se han apegado a dicha regla preferente.
La iniciativa de reforma también pretende derogarlo al considerarlo desigual al dar tratamiento diferente a un mismo supuesto en diversas latitudes del territorio nacional.
APROBADA;
No se permitirá deducción inmediata de inversiones (activos fijos).
Art. 168 LISR

En los ingresos por servicios de construcción de obra, instalación, mantenimiento o montaje en bienes inmuebles, o por actividades de inspección o supervisión relacionadas con ellos, se considerará que la fuente de riqueza se encuentra en territorio nacional cuando se realice en el país.

El impuesto se determinara aplicando la
tasa del 25% sobre el ingreso obtenido
, sin deducción alguna, debiendo efectuar la retención la persona que haga los pagos.
RESIDENTES EN EL EXTRANJERO
Los contribuyentes que tengan representante en el país que reúnan los
requisitos establecidos en el artículo 174 de esta ley,
podrán optar por
aplicar la tasa máxima para aplicarse sobre el excedente la tarifa
contenida en el artículo 152 de esta ley
, sobre la cantidad que resulte de
disminuir al ingreso obtenido, las deducciones que autoriza el Titulo II de
esta ley, que directamente afecten a dicho ingreso, independientemente
del lugar en que se hubieran efectuado.
Art. 174
El representante a que se refiere este Título, deberá ser residente en el país
o residente en el extranjero con establecimiento permanente en México.

Las personas físicas contribuyentes del impuesto a que se refiere este Título que durante el año calendario adquieran la residencia en el país,
considerarán el impuesto pagado durante el mismo como definitivo y calcularán en los términos del Título IV, de esta Ley, el impuesto por los ingresos que sean percibidos o sean exigibles a partir de la fecha en que adquirieron la residencia.

Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en el artículo 168 de esta Ley, cuando por sus actividades constituyan establecimiento permanente en el país,
presentarán declaración dentro de los tres meses siguientes
a la fecha en que constituyan establecimiento permanente en el país calculando el impuesto en los términos de los Títulos II o IV de la misma, según sea el caso y efectuarán
pagos provisionales a partir del siguiente ejercicio
a aquél en que constituyan establecimiento permanente.

I. Si cuando no constituían establecimiento permanente el impuesto se pagó mediante retención del 25% sobre el ingreso obtenido, aplicarán dicha tasa a los ingresos acumulables correspondientes a cada pago provisional.

II. Si cuando no constituían establecimiento permanente se optó por aplicar la tasa establecida en el primer párrafo del artículo 9 de esta Ley, a la cantidad resultante de disminuir del ingreso obtenido las deducciones autorizadas por el Título II de la misma, determinarán sus pagos provisionales conforme a lo señalado en los artículos 14 o 106 de esta Ley según sea el caso.

Tratándose de personas morales iniciarán su ejercicio fiscal en la fecha en que por sus actividades constituyan establecimiento permanente en el país.
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