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주택임대차보호법 사례 및 개정 법률

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by

진수 배

on 7 April 2014

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Transcript of 주택임대차보호법 사례 및 개정 법률

1. 대항력
주민등록
[전입신고]

주택임대차보호법 관련 이슈
깡통전세
주택임대차보호법 기본 개념
사례 1
임대주택에 당첨 되었는데 지금 살고 있는 집의 계약이 아직 끝나지 않아서 임대인이 보증금 반환할 수 없다고 합니다. 임대주택 보증금을 마련하지 못하면 임대주택에 당첨되었어도 들어가지 못하나요?
2014 개정
주택임대차 보호법

1. 최우선 변제받을 수 있는 소액임차인의 보증금 범위가 늘어남.
목 차
2. [사례 1]택 (SH/LH)에 당첨 되었는데 보증금을 반환받지 못하고 있어요!
- 전월세보증금지원센터 이용 요건
주택임대차보호법 사례 및 개정 법률
3. [사례 2]임대인이 개인파산/ 회생을 신청했어요!
- 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은?
기본 개념
- 대항력
- 우선변제권/ 최우선변제권
1.주택임대차보호법의 기본개념
- 대항력/ 우선변제권/ 최우선변제권 등
- 부동산임대차계약서 작성 시 유의사항
2. 우선변제권
3. 최우선변제권
사례2
임대인이 개인파산/ 회생신청을 했어요!
제가 보증금을 돌려받을 수 있나요?
2. 중소기업법 제2조에 따른
중소기업 법인
도 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 직원이 대항력을 갖추면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됨.
서울시 전월세보증금지원센터

임대차계약 종료 전 대출상품

제도 취지
세입자의 신청의사에 따라 진행되는 대출제도로 계약종료 전이기 때문에 집주인은 보증금반환의무가 없어 자금마련의 필요로 계약종료 전이라는 부담을 안고 세입자가 새로운 곳의 이사를 위해 단기자금마련 목적으로 신청하는 제도.
자격
임대차계약 종료 전, 서울시내 이동, 서울시 주민등록만 인정, 전월세보증금 형태의 임대보증금이 존해해야 함. 구/신임대주택은 등기된 '주택'(아파트. 다세대, 빌라,주거용오피스텔)
대출 한도
구임대차보증과 비슷한 금액으로 대출금액이 산정되나, 정확한 한도는 대출신청자의 신 용등급과 연소득등의 일정요소가 적용된 상황하에서 해당 은행의 전산프로그램에 개인정보를 입력되어야 정확한 대출금액이 결정되며 최고한도는 1억8천 만원까지
수수료 및 이자
서울시 기금으로 운용되는 부분으로, 중도상환수수료, 보증료등의 별도의 수수료는 없습니다. 다만, 은행수수료로서 연2%의 이자와 기타소정 (수입인지, 질권설정 수수료)의 수수료를 부담합니다.

5. 2014 주요 주택임대차 및 상가임대차 개정 법률
3. 확정일자 부여기관에 임대인의 인적사항, 다른 임차인현황 등 임대차에 대한 구체적인 정보요청 가능.
관련조문

제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이
주택의 인도와 주민등록
을 마친 때에는
그 다음 날
부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.


임차주택의 양수인
(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은
임대인의 지위를 승계한 것
으로 본다.
대항력

1. 아직 계약기간이 남아있습니다. 그런데 집주인이 집을 팔아 집주인이 변경되었습니다. 새로운 집주인이 이사를 가라고 하는데 나가야만 하나요?
2. 계약기간이 종료되고 보증금을 받을 때 계약했던 집주인과 현재 집주인 중 누구에게 받나요?
다음날
대항력취득

인도

요건 및 효력발생
임대차 기간 중 새로운 집주인 등 다른 사람에게 계속 임대차내용을 주장하고, 새로운 주인에게 보증금 반환을 청구 할 수 있는 권능
대항력이란?
둘을 모두
갖춘 시점에
취득

확정일자

대항력

요건 및 취득

임차주택 경매시 임차인이 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리

의의

우선변제권이란?

관련조문
제3조의2 (보증금의 회수)
② 제3조 제1항 또는 제2항의
대항요건

임대차계약증서상의 확정일자
를 갖춘 임차인은 『민사집행법』에 따른 경매 또는 『국세징수법』에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.


보증금의 회수
세입자인데 살고 있던 집이 경매로 넘어갔다고 합니다. 보증금을 반환 받을 수 있을까요?


대항력을 취득하고 확정일자를 받았다면
다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을
반환 받을 수 있습니다.
최우선변제권이란?
대항력을 갖춘 소액임차인의 최소한의 보증금을 가장 먼저 반환하도록 함.
과밀억제권역
(수원, 인천, 성남 과천 등)
광역시
그밖의 지역
보증금 4500만원 이하
최우선 변제1500만원
서울특별시
보증금 9500만원 이하
최우선변제 3200만원
보증금 8000만원 이하
최우선변제 2700만원
보증금 6000만원 이하
최우선 변제 2000만원
주택임대차보호법개정 -2014. 1. 1.시행
광주의 세입자

C씨 : 보증금 7000만원 최우선변제권X

D씨 : 보증금 3000만원 1,900만원

서울의 세입자

A씨 : 보증금 1억 5천 최우선변제권X

B씨 : 보증금 9000만원 3,200만원

개인회생 및 파산신청-별제권
다세대/ 다가구 주택의 경우
사례1. 올해 34살의 A씨는 동생과 함께 보증금 5000만원, 월임임차료 30만원에 다세대주택의 반지하 방에 거주하고 있었으나 3개월 전 임대인이 월세대신 전세로 돌리겠다고 하면서 추가로 전세금을 요청 함. A씨는 전세보증금 2500만원을 추가로 지불하고 다시 계약서를 작성하였음. 그런데 3개월 후 임대인이 개인회생을 신청하였음. 선순

A씨는 전세금을 모두 반환받을 수 있을까요?
아파트/ 오피스텔의 경우
42세의 B씨는 가족과 함께 전세 1억8000만원에 매매시세 3억인 아파트에 거주하고 있음. B씨는 대항력과 확정일자를 모두 갖추었으나 선순위인 은행에 이어 2순위임. 선순위 은행은 채권최고액 9000만원의 근저당권을 설정하였으나 은행이 언제 경매를 신청할지 알 수는 없는 상황.

B씨는 전세금을 돌려받을 수 있을까요?
임대인이 개인회생이나 파산을 신청하는 경우가 늘어나고 있음
채무자의 재산 중 파산채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를
별제권
이라고 함.(채무자회생파파산에 관한법률 제411조)
별제권에는 유치권, 질권, 저당권, 전세권 해당
주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 상 대항요건을 갖춘 때에는 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 없음.
주택임대차 및 상가건물임대차에 관하여 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자 그밖밖의 채권자보다 우선 보증금을 변제받을 권리가 있음.
주민등록을 계속 유지해야 최초 전입신고한 날부터 계속 대항력이 지속됨..(실제 거주하는 동거 가족의 주민등록도 유효)
4. [상가임대차] 계약갱신요구권이
모든 상가임대차
로 확대, 계약갱신요구를 거절할 수 있는 철거, 재건축의 사유는
'안전상의 이유'
로 한정함.
4. 임차권등기명령
5. 계약 해지 고지기간
6. 묵시적 갱신
- 임차인 : 계약종료 1개월 전
- 임대인 : 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간
- 임대차계약이 종료한 후 임차보증금을 돌려주지 않는다면 관할 법원에 신청하고 등기가 되었음을 확인하고 이사
- 등기부등본상의 소유주와 부동산임대차계약서 상의 임대인이 동일한지 확인 (대리인이라면
위임장

인감증명
요구)
- 등기부등본상의 소유주는 여러명인데 계약서상 임대인은 그 중 한 명이라면? (과반수 이상의 동의를 요함)
- 부동산임대차 목적물의 주소와(현관문, 주민등록주소) 등기부등본상의 주소가 동일한지 확인 (일치하지 않을 경우 대항력과 우선변제권 확보 불가)
- 우선변제권을 확보한 후 계약기간 중 집주인이 전세금을 올려달라고 하면서 다시 계약서를 작성할 경우 (증액된 부분에 대한 임대차 계약서를 작성하고 확정일자를 받아두어야 하고, 기존의 계약서도 반드시 보관. 증액분은 2차 확정일자 이후 후순위권리자에 앞서 보호됨.)
부동산임대차계약시 주의사항!
관련판례
대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905판결
공유자가 그 공유물을
타인에게 임대하는 행위
및 그 임대차 계약을 해지하는 행위는
공유물의 관리행위
에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.
관련조문
제6조 (계약의 갱신)

1. 임대인이 임대차기간이 끝나기
6개월 전부터 1개월 전까지의 기간
에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기
1개월 전까지
통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

2. 제2항의 경우 임대차의 존속기간은
2년
으로 본다.

3.
2기의 차임액에 달하도록 연체
하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
관련 조문
제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

1. 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은조 제2항에도 불구하고 임차인은
언제든지
임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

2. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터
3개월
이 지나면 그 효력이 발생한다.
4. 기타 자주 묻는 질문들
압류금지채권
서울소재 아파트에 살고 있는 세입자입니다. 밀린 카드대금으로 인하여 은행으로부터 보증금에 대해 압류 및 전부명령이 날아왔습니다.
저는 보증금을 전액 날리나요?
임차권 등기명령
수리비청구
- 필요비 상환청구권
임차한 집에서 비가새는데 집주인이 외국출장중이라 제 돈으로 수리를 했습니다. 수리비용을 집주인에게 받을 수 있을까요?
임차물의 보존에 관한 필요비를를 지출하였으므로 청구 가능하며 계약 종료 전이라도 지출 즉시 청구가능합니다.
- 임대인의 의무
여름이 되니 임차한 주택의 천장에서 물이새고 벽이갈라지는데요, 집주인이 수리를 안해줍니다. 제가 해야하나요?
관련 조문
관련 판례
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692판결

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을
수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것
이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.
민법 제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
건물의 주요부분에 대한 수선이므로 집주인에게 수선의무 존재!
임대차계약기간이 만료되었습니다. 직장 문제로 빨리 이사를 가야 하는데 집주인이 한달 후에 보증금을 돌려준다고 합니다. 그 말을 믿고 이사를 가도 될까요?
이사를 가게되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이사를 가야하는 상황이라면
임차권등기명령제도
를 이용하는게 좋습니다.
Check point!
1. 대항력 및 확정일자를 갖추어 우선변제권이 있는지
=>
별제권자
로 인정
2. 경매 시 선순위 근저당권의 채권최고액과 나의 보증금의 합이 주택 시세의 60~70%를 넘지 않는지
3.
다세대 혹은 다가구 주택
인지에 따라 보증금을 돌려받을 가능성이 달라질 수 있음.
4. 최우선변제금액은 주택 시세의 1/2까지만, 선순위 근저당권이 설정된 시점의 주택임대차보호법이 인정하는 최우선변제금액까지 돌려받음.
사례
1. A씨의 경우
다가구 주택에 보증금 5000/월세30만원에 거주. 임대인이 전세로 돌려줄테니 보증금을 증액해달라고 하여 2500만원 추가지급.
임대인이 몇달 후 개인회생 신청함.
입주당시 은행의 근저당권으로 2억7천만원이 설정되어 있었고 다가구 주택에는 A씨 앞에 확정일자를 받은 6가구가 거주하고 있음.(현재 다가구 주택의 매매 예상가는 5억원 정도임.)

2. B씨의 경우
시세 3억3천만원의 아파트에 전세 1억8천만원으로 살고 있음. 선순위 은행이 채권최고액 9천만원의 근저당권을 설정해두었음. 최근 임대인이 개인파산을 신청한 상태임.
별제권자란?
1. 임차주택 소재지 관할법원에 신청
2. 법원 결정
3. 임차권등기
4. 등기 확인 후
이사
임차권등기명령이란?
1. 임대차가 종료한 후
2. 보증금의 전부 또는 일부를 받지 못하였을때
3. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청
4. 이사를 하더라도 대항력, 우선변제권 유지
경매 시 배당순위!
제1순위: 집행비용
제2순위: 제3취득자의 비용상환청구권
제3순위: 주택임대차보호법상 보증금 중 일정액, 근로기준법상 최종 3개월 분의 임금 및 3년 분의 퇴직금
제4순위: 당해세 (국세의 상속세, 증여세 등과 지방세의 재산세, 도시계획세, 종합토지세 및 가산금)
제5순위: 확정일자 있는 임차인, 근저당권자 등 담보채권자, 당세를 제외한 조세채권
부동산, 퇴직금, 자동차 등을 담보로 대출을 받았을 경우 이를 별제권(별도로 변제해야 되는 채권)이라고 하며 개인회생에 관계없이 채권에 대한 권리를 행사할 수 있음.
담보물을 처분하여도 다 갚지 못하고 채무액이 더 남을 경우 잔여 예정채권을 미확정 채권으로 하여 인가결정 함. 이후 별제권 행사를 통해 잔여 채무액이 확정되는 경우 이를 확정채권으로 하여 변제계획 수행

민사집행법 제246조 압류금지채권
......
4. 급료·연금·봉급·상여금·퇴직연금, 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액. 다만, 그 금액이 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비를 감안하여 대통령령이 정하는 금액에 미치지 못하는 경우 또는 표준적인 가구의 생계비를 감안하여 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 경우에는 각각 당해 대통령령이 정하는 금액으로 한다(민사집행법시행령 제3조 압류금지 최저금액....
150만원
.... ).

5. 퇴직금 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권의 2분의 1에 해당하는 금액

6. 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액
......
8. 채무자의 1월간 생계유지에 필요한 예금(적금·부금·예탁금과 우편대체를 포함한다). 다만, 그 금액은 「국민기초생활 보장법」에 따른 최저생계비, 제195조제3호에서 정한 금액 등을 고려하여 대통령령으로 정한다(민사집행법시행령 제7조조 압류금지 예금등의 범위...
150만원 이하인 예금
)
주의!
- 법 개정 전 설정된 근저당권이 있다면 그 시점의 최우선 변제권만 보호됨
- 국세채권 등 당해세는 최우선변제권보다 후순위이나 우선변제권보다는 선순위임.
대항력?
소액임차인?
최소한의 보증금?
기타 FAQ
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