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Proyecto Inmobiliario

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by

Humberto Valenzuela

on 28 February 2014

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Transcript of Proyecto Inmobiliario

Es cualquier proyecto que involucre una obra de construcción sobre un bien raíz, destinado a usos civiles que no sean de infraestructura.

La compra de un terreno y la construcción de su casa, es un proyecto inmobiliario.

La compra de un terreno y la construcción de sus instalaciones industriales, es un proyecto inmobiliario.

La compra de un terreno para construir un edificio y destinar las unidades a la venta o a la renta, es un proyecto inmobiliario.

Mirado desde la Teoría de los Procesos, un Proyecto Inmobiliario es un
Proceso
, compuesto de cuatro etapas.

¿Qué es un Proyecto Inmobiliario?
Proyecto Inmobiliario

Estudio de mercado. ¿Qué le conviene hacer?.
Definición conceptual del producto. ¿Qué quiere hacer?.
Definición de la plazas o ubicación. ¿Donde le conviene emplazar el producto?.

Son todos los antecedentes que usted debe revisar antes de tomar una decisión de compra por un terreno, tales como:

Factibilidad técnica de los terrenos.
Certificado de informe previos (CIF).
Factibilidades de servicios.
Aprobación de un anteproyecto en la DOM, si corresponde.
Factibilidad antecedentes legales.
Estudio de títulos.
Otros estudios relevantes.
Topografía.
Mecánica de suelos.
Otros.
Es esta fase se validan los diseños de arquitectura a modo de anteproyecto y de acuerdo a la definición del producto de la etapa anterior y permite elaborar un primer presupuesto estimativo de la construcción.

De ser necesario se deberá considerar el desarrollo de estudios previos necesario para el proyecto, tales como:

Levantamientos topográficos.
Mecánica de suelos.
Otros estudios especiales.


Considera el desarrollo de los detalles de arquitectura para completar el diseño de la ingeniería básica y la elaboración de todos los proyectos de especialidades, tales como:

Cálculo estructural.
Movimientos de tierra y socalzados.
Pavimentación y aguas lluvias.
Agua potable y alcantarillado.
Electricidad y corrientes débiles.
Calefacción y climatización.
Paisajismo y riego.
Entre otros

Este etapa concluye con la aprobación del PE en la DOM y el expediente completo para construcción.
Selección técnico económica de los contratistas.
Definición de la modalidad de contratación.
Elaboración de bases administrativas especiales y generales (BAE y BAG), para la presentación de las ofertas y ejecución de las obras.
Elaboración del contrato de construcción.
Llamado a presentar ofertas o licitación.
Adjudicación de las obras.
Adjudicación de las obras
Control del programa del constructor.
Control de los reclamos por mayores obras u obras extraordinarias que formule el constructor de acuerdo a las BAE, BAG y Contrato.
Atención a las consultas técnicas del constructor.
Control del cumplimiento de hitos.
Control del proceso de obtención de certificados para la RM.
Esta es la etapa en a que usted analiza que quiere hacer, que le conviene hacer y donde conviene hacerlo.

Qué necesita, cómo sueña su nuevo proyecto, donde le gustaría que se ubicara y trabajar en post de ellos.
Etapa 1
Evaluación del Proyecto
Es el conjunto de antecedentes técnicos,necesarios y suficientes que permiten que la dirección de obras (DOM) autorice la construcción de las obras mediante un permiso de edificación (PE) y que además permita que un tercero, contratista general de construcción, pueda ejecutar las obras según fueron concebidas en el Proyecto Inmobiliario.
Debe tenerse en cuenta que un buen proyecto conlleva a una buena obra y un mal proyecto conlleva a problemas y mayores costos.
El proyecto de construcción es la parte más sensible de todo Proyecto Inmobiliario ya que involucra más del 60% del costo de la inversión y del plazo de éste.
Errores en esta etapa pueden acarrear importantes costos no previstos.
Así también la elección del contratista, la modalidad de contratación y la fiscalización del proceso de construcción, son fundamentales para tener controlada esta etapa.
Etapa 2
Proyecto Técnico
Etapa 3
Proyecto de Construcción
Construcción de las obras
Ingeniería Básica
Ingeniería de Detalles
Definición del Producto
Antecedentes Preliminares
Etapa 4
Puesta en Servicio
Corresponde al uso para el cual el Proyecto Inmobiliario fue concebido.

Si es su casa unifamiliar, poder habitarla e hipotecarla cuando corresponda.

Si es su industria poder obtener su patente comercial definitiva e hipotecarla si corresponde

Se es un proyecto para la venta de las unidades habitacionales, poder enajenar e inscribir en el CBR, para recuperar los dineros de la venta y generar las utilidades esperadas.
Pre Factibilidad Económica
Son los antecedentes necesario que usted requiere para determinar preliminarmente los costos, plazos, rentabilidad y otros indicadores que le permitan tomar la decisión de invertir, tales como:

Evaluación económica del proyecto inmobiliario.
Análisis de las opciones y costos del financiamiento.

Estos son los antecedentes finales que le llevará a la decisión de invertir o de rechazar la alternativa en estudio y comenzar a buscar otra que se adecue mejor a sus pretensiones.
Recepción Municipal de las Obras
La recepción municipal (RM) de las obras, es el certificado de conformidad, que entrega la autoridad municipal, de que todas las obras y sus proyectos de especialidades han sido ejecutados conforme al PE y a las normas que los regulan.
Esto permite constituir una hipoteca sobre la propiedad, en el caso de haber usado financiamiento bancario, y en el caso de proyectos conformados por unidades como casas, departtamentos y oficinas, poder inscribir los roles de las unidades en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) para poder enajenar en favor de un tercero.
La RM la solicita el arquityeto patrocinante y debe adjuntar todos los antecedentes de la obra, del constructor, calidad de materiales, certificado de las especialidades y otros necesarios según cada caso.

Cómo lo imagina
Donde ubicar el proyecto

Qué ideas tengo para el proyecto
Antecedentes Previos
Ante Proyecto de Arquitectura
Arquitectura de Detalles
Proyecto de Estructuras
Proyectos de Especialidades
Permiso de Edificación
Certificado de Recepción Municipal
Inscripción en el CBR
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