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Intermediazione e web: un "viaggio" all'estero

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by

Pietro Pellizzari

on 21 February 2015

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Transcript of Intermediazione e web: un "viaggio" all'estero

1. Un nuovo modello di intermediazione immobiliare
2. Il mercato dell'intermediazione in Italia
3. Il modello americano
4. Australia
5. Gran Bretagna
6. Scenario di sviluppo in Italia


Il mercato americano presenta delle differenze strutturali rispetto a quello italiano:
dimensione
valore intrinseco del bene intermediato
doppia figura broker-agent
provvigione solo lato venditore
diffusione MLS
il 90% di coloro che cercano un immobile consultano il web ( fonte NAR & Google)

Ma in ogni caso il mercato americano si può identificare come first mover e punto di riferimento in termini di innovazione tecnologica e libera concorrenza di mercato
Il percorso tradizionale:

L'intermediario perde rilevanza in un contesto di informazione quasi perfetta.

Intermediazione e web: un "viaggio" all'estero
1. Un nuovo modello di intermediazione immobiliare
Negli Stati Uniti sono tre* i portali che controllano il mercato :








*recentemente Zillow ha acquistato Trulia,quindi si tratta di due operatori effettivi

3. Il modello americano
Le carattersitiche comuni:

sono portali free listings

sono integrati ai sistemi di MLS
Realtor
Listing
MLS(800)
E'vietata la pubblicazione di annunci da parte di privati ( FSBO, For Sale By Owner)
Direttamente dalla fonte
90% degli annunci aggiornati ogni15 minuti
Status dell'immobile aggiornato in tempo reale ( venduto/offerta in corso/disponibile)
Storico delle vendite
Siti d'agenzia
feeds passati dagli agenti
Feed passati dai Franchisors
Offline media
Virtual tour
mls
sincronizzatori
Le differenze:
Le differenze:
Diverse fonti
Lentezza nell'inserimento
Lentezza nella rimozione
Lentezza nell'aggiornamento
Duplicazione dei contenti
Inaccuratezza dei dati
Il fulcro del sistema di controllo della NAR (associazione di categoria degli agenti immobiliari americani), é la gestione accentrata dei dati, intesa come controllo sulle linee guida degli MLS territoriali:





http://www.reso.org/rets
http://www.reso.org/members

Il nuovo percorso di ricerca:
5.Gran Bretagna
I trend del mkt italiano:

diminuzione delle compravendite

incremento dell'invenduto

disintermediazione al 50% circa
La crescita dei portali porta a diverse conseguenze per gli agenti immobiliari:

costi di abbonamento crescenti
incremento della disintermediazione
generale dipendenza degli agenti rispetto ai portali
scarso controllo sull'utilizzo e la gestione dei dati
2.Il mercato dell'intermediazione in Italia
In Italia gli agenti immobiliari sono ostaggi inconsapevoli dei portali?
scarso orientamento all'innovazione e alle tematiche di information technology da parte degli operatori tradizionali
frammentarietà a livello di operatori e di associazioni di categoria
mancanza di controllo della fonte dei listings
Siamo troppo in ritardo per recuperare il gap accumulato?

NO

Il vantaggio competitivo nel web é rappresentato dai contenuti e non dai contenitori.
I
contenuti
più sono
unici
e di
qualità
più vengono privilegiati da parte del web. Un terzo fattore essenziale per il settore immobiliare é anche la
quantità.
La massa critica dei contenuti, ossia gli annunci, é in mano agli agenti immobiliari.


In questo mercato gli unici operatori che crescono sono i portali immobiliari:






Il fatturato annuo dei portali si aggira intorno agli 80 mln € con tasso medio di crescita del 30% annuo.

NEXT STEPS?

Gli agenti immobiliari devono evolversi riappropriandosi del loro business anche nel mercato online.

Le sinergie attuabili e la crescita di business sono dietro l'angolo, non sfruttarle significherebbe lasciare in mano agli operatori commerciali le leve decisioniali ed economiche dell'intero mercato.

L'evoluzione tecnologica deve essere interpretata nella maniera corretta, servono le linee guida chiare per un nuovo modello operativo.



Ma cosa succede all'estero?
6. Scenario di sviluppo in Italia

Le sei maggiori reti di agenzie immobiliari londinesi decidono di dar vita ad un progetto in grado di aggregare tutti gli agenti immobiliari britannici per realizzare un portale rappresentativo di tutta la categoria professionale:

http://www.agentsmutual.co.uk/

gorvernance mutualistica (One firm = one member = one vote)
prezzi di abbonamento bloccati per 5 anni
progetto aperto a tutti gli operatori del settore
limiti di pubblicazione su portali direttamente competitor
In Italia il sistema di Mutiple Listing Service non é mai decollato del tutto per diverse ragioni:
figura del mediatore (Italia) azinché mandatario (Stati Uniti)
mancanza di regole chiare e trasparenti
scarso orientamento alle tecnologie

L'unico MLS operativo di rilievo é Replat MLS, che però raccoglie ancora una piccola fetta del mercato italiano.

Sono quindi i gestionali coloro che raccolgono i big data del settore immobiliare, sono infatti il canale che raccoglie alla fonte il dato.

Esistono diverse categorie di software gestionali, distinguibili in tre categorie:
gestionali proprietari di reti o gruppi immobiliari
gestionali legati ai portali di annunci
gestionali indipendenti

4.Australia

In Australia esiste un leader assoluto di mercato,
realestate.com.au
, controllato dal colosso
Rea Group
, proprietario, tra gli altri, di
Casa.it
.

Il portale numero uno d'Australia genera volumi di traffico pari a pù di tre volte quelli del più diretto competitor Domain:
Negli anni il prezzo degli abbonamenti applicati dal leader di mercato sono cresciuti costantemente fino ad arrivare a:
I crescenti costi del leader assoluto di mercato hanno portato gli agenti immobiliari australiani ad un diffuso malcontento che si é riversato sui social networks:

Quando troppo é troppo...
ARPA: average revenue per agent, ossia ricavi medi mensili per agenzia
Gestionali proprietari, ossia gestiti da reti o gruppi di reti immobiliari, tra cui:
Gestionali legati ai portali immobiliari, tra cui:
Gestionali idipendenti, es.:
Nel 2014 nasce squiiz, il primo portale australiano direttamente controllato dagli agenti immobiliari:
CURRENT MEMBERS:

RE/MAX, LJ Hooker, Ray White Harcourts, Raine & Horne, First National, Century 21, PRDNationwide, Belle Property, Coronis Realty, independents (via IRENE)
Traffic
3,3X
Effettuando un confronto " in casa" si può notare come i prezzi degli abbonamenti pagati dagli agenti australiani per realestate.com.au siano esponenzialmente maggiori rispetto a quelli pagati oggi in Italia per l'equivalente casa.it. Da sottolineare comunque che l'enorme gap, si tratta di prezzi più di 10 volte maggiori, é generato anche dal fatto che le agenzie australiane hanno dimensione medie maggiori rispetto a quelle italiane.

Anche in Gran Bretagna esiste un operatore che spicca rispetto a i diretti competitor










http://plc.rightmove.co.uk/about-us/our-history.aspx

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