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Valuación Inmobiliaria

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on 17 June 2013

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Transcript of Valuación Inmobiliaria

El objetivo
es exponer los principios de la valuación que determinan el valor del mercado, conceptos básicos de la ciencia y las tendencias políticas que afectan a la valuación

Métodos de Valuación
Principios de la Valuación Inmobiliaria
Valuación Inmobiliaria
Método de costo
Calcula lo que costaría duplicar las mejoras existentes en dinero al día de hoy.
Método de mercado o comparación de ventas
Comparación del bien inmueble y otras propiedades similares que se vendieron recientemente.
Progresión
Regresión
El valor de una propiedad puede disminuir debido a la existencia de propiedades similares, con menor calidad
Conformidad
Es mas fácil apreciar el valor de una propiedad cerca de otras con características similares del mismo vecindario.
Cambio
Ninguna condición sigue siendo a misma de forma indefinida, el cambio es parte del ciclo económico.
El término
"valor"
se utiliza generalmente de manera equivocada... En el mercado de valor tiene un significado específico -
"el valor presente de los beneficios futuros para el propietario"
UNIVERSIDAD AUTONOMA
DE NUEVO LEON
Facultad de Arquitectura
Economía de la Valuación
Capítulo 3 "Valuación Inmobiliaria"
M.C.E. Mario A. Barajas Malacara
Alumna.- Ana Karina Gloria Cuéllar
Mat.- 1237051
Son 10 principales
Apalancamiento
Los valores de la tierra tienden a aumentar cuando los lotes adyacentes se combinan en una sola propiedad y ponen una sola zonificación o uso.
Sustitución
El mayor valor potencial del mercado de una propiedad está limitado por el valor del mercado de otras propiedades similares.
Competencia
Oportunidades de inversión rentable llevan a una competencia
Anticipación
El valor del mercado a menudo se ve afectado por las expectativas de los eventos futuros
Contribución
Las mejoras se suman al valor del mercado como contribución a la oferta y a la demanda actual; no necesariamente sobre la base del coste real.
Mayor y mejor uso
La valoración inmobiliaria se maximiza cuando se utiliza la tierra de la mejor manera posible.
El valor de una propiedad puede aumentar debido a la existencia de propiedades similares en lugares similares, con mayor calidad.
Medidas de Valoración
Existen 4 medidas específicas que valen la pena discutir
Rentabilidad
Es todo lo que gira en torno a los precios, concretamente a la variación de os precios en el tiempo.
Ejemplo:
Anuncios clasificados de lotes baldíos en $20,000 dls, siendo que por regla general el promedio por lote es de $ 75,000 dls
Flujo de caja
Es la medida de valoración mas importante ya que puede afectar negativamente la ventaja propia.
Ejemplo:

Valor relativo de la renta del alquiler
Los ingresos por alquileres varían en función de la ubicación y condición de la propiedad.
Ejemplo:
El dueño de una propiedad puede no estar dispuesto a dar mantenimiento preventivo al inmueble, como resultado obtiene una rotación alta y el tiempo de vacantes se hace crónico
Incentivos fiscales
Se aplica una excepción a lo que el IRS llama una "persona del bien raíz"
Ejemplo:
Si el IBA de una persona es $ 110,000.00 dls. el máximo permitido se reduce a $20,000.00
Ingreso Bruto Ajustado
>
$ 100,000.00 d
Reducción por dolar de $ 0.50 c
($25,000 - 50 % de $10,000 excedentes)
Liquidez
No podemos evaluar un inmueble sin antes considerar los problemas de liquidez. Convertirlo a dinero.
El inmueble no tiene liquidez debido a 3 características:
Apalancamiento
Es la medida de valoración mas importante ya que puede afectar negativamente la ventaja propia.
El inversionista depende del flujo de efectivo constante como requisito para mantenerse al día con el servicio de la deuda.
Riesgo
El mas importante es el flujo de efectivo.
Existen otros menos evidentes:
Comercialidad
Existencia de un comprador listo para comprar cuando un propietario quiera vender.
Se ve afectada cuando:
Características de inversión que afectan la valorización
Es necesario analizar mas a fondo las características de inversión para tomar cualquier decisión
Falta de mercado secundario
No
es
atractivo
para los nuevos inversionistas
Bajo potencial de demanda en los mercados públicos
Se toma
mas tiempo
en vender la propiedad y se
reduce el costo
con el fin de competir
Costo de comprar y vender
Pueden
absorber
con facilidad o
superar el beneficio marginal
Caídas de mercado
Pérdidas por desastres no cubiertos por los seguros
Inquilinos morosos
Ablandamiento del mercado inmobiliario
Obsolescencia
Gastos de servicios públicos obsoletos
Falta de aislamiento
Mala plomería y sistemas eléctricos
Reparaciones que excedan el capital
La valuación es un informe preparado por un evaluador profesional, un prestamista, un abogado o una compañía de fideicomiso para determinar el valor de mercado actual de inmueble.
Existen 3 métodos de valuación.
fórmula:
Costo de la construcción - Asignación por la depreciación + Valor añadido de los atributos del sitio = Valor estimado
1.- Obtener la depreciación del inmueble
Método de edad / vida para calculo de depreciación
100 / 40 =
2.5 %
Depreciación por año
2.- Determinar la edad efectiva de la propiedad
Edad de la propiedad en función del estado actual de mejoras (estimado)
2.5 %
X 5 años =
12.5 %
Depreciación
3.- Reducir el valor de la depreciación
El valor actual de la propiedad se estima de $300,000
$300,000 - 12.5 % ($37,500) =
$ 262,500
Costo neto
4.- Agregar las características del sitio
El valuador agrega un porcentaje dependiendo del beneficio adicional (lote mas grande)
$ 262,500 + 5% ($13,125) =
$ 275,625
Valor ajustado
Método de ingresos
Mas completo, se basa en el ingreso por renta derivados de las propiedades
Se basa en la agudeza del evaluador
Propiedades unifamiliares
Se utiliza el Multiplicador de la Renta Bruta (GRM)
Ejemplo:
5 Propiedades vendidas en los últimos 6 meses usando la fórmula:
PRECIO DE VENTA / INGRESO BRUTO MENSUAL = GRM
El evaluador puede utilizar el resultado que mas le convenga en relación a la propiedad en cuestión, así que anualmente se puede considerar un factor promedio de
10.62
entre los valores mas elevados
Propiedades unifamiliares
Analiza la renta anual
Propiedad alquilada en los últimos 2 años con una renta bruta de $12,000 anuales
Se concluye que el valor de la propiedad es de $127,440. Se pueden realizar ajustes considerando barrio, edad, condición de la propiedad, lote y cualquier otro atributo que se considere significativo
Ejemplo:
10.62 X 12,000 =
$ 127,440
Propiedades multifamiliares
Se utiliza el factor de tasa de capitalización
Renta anual y una comparación entre la propiedad y la T.C. de propiedades similares
Ejemplo:
Complejo de apartamentos con un ingreso neto de exploración de $ 52, 800 al año (servicios, seguros, gastos, reparaciones, etc)
INGRESO NETO ANUAL / PRECIO DE VENTA = TARIFA
El evaluador puede considera el valor del factor aceptable y lo aplica a la propiedad de la siguiente manera:
$52,800 / 10.1 =
$522,772 dls
(redondeado a $ 522,800 dls)
Propiedades multifamiliares
El objetivo de este método es reducir el valor futuro al valor presente o "qué pagar hoy para no pagar mañana."
Ejemplo 1:
Se tienen 3 pruebas para evaluar la viabilidad del resultado:
Tasa de cobertura de deuda, índice de gastos y relación préstamo-valor.
Margen de exploración es $ 52,800 y la deuda anual es de $37,896 la tasa de cobertura de la deuda es :
$52,800 / $37,896 = 1.39 a 1
Ejemplo 2:
El ingreso bruto efectivo $ 52,800 (ingreso max - vacantes) y los gastos operativos anuales $21,500, el índice de gastos es:
$52,800 / $21,500 = 0.41
Ejemplo 3:
El inversionista compra una propiedad con un valor supuesto de $52,800 y puede solicitar un préstamo de $400,000. La relación préstamo - valor es:
$400,000 / $52,800 = 76.5%
Política legislativa y Valuación
Zonificación local
Esta diseñado para controlar, limitar y regular el uso del suelo.


EUA lo establece en la 5a Enmienda de su constitución.
Métodos de acceso de mercado
Las 3 formas mas comunes de entrada en el mercado son:
La propiedad de la vivienda
Las inversión de alquiler de una vivienda unifamiliar
El mercado que necesita reparaciones
Segundos préstamos hipotecarios individuales
Los individuos pueden adquirir una posición de deuda o equidad
La consecuencia de las segundas hipotecas individuales generan flujos de ingresos y altas tasas de interés
Carteras hipotecarias
Método muy seguro de invertir una deuda a través de mercados secundarios, esto es vender sus préstamos a organizaciones patrocinadas por el gobierno
En lugar de acciones y bonos estas carteras se componen de créditos inmobiliarios.
REITs
Inmobiliaria o REIT, es un lugar práctico para la adquisición de acciones en el sector inmobiliario.
La gran ventaja de la compra de acciones en los REIT es que se negocian en mercados públicos como acciones.
Sociedades limitadas
Anteriormente llamados "paraísos fiscales" ya que se han creado para proporcionar grandes perdidas y grandes ganancias a los inversionistas.
Las leyes fiscales cerraron la industria por protección. Un problema es la falta de liquidez.
ETFs
Exchange Traded Found o ETF
En un ETF se puede invertir en acciones de bienes raíces del sector, REIT o ambos, dado a que la cartera de clientes del ETF se identifica con anticipación. y los propietarios de ETF pueden romper los segmentos de los fondos para comprar o vender.
Fondo mutuo qeu es muy líquido, las acciones se venden y compran en el mercado público
1. En un estudio de mercado, ¿a qué se refiere la partida de “Mercado potencial”?
2. ¿Cuáles son los pasos para el estudio de mercado? descríbelos brevemente.
3. Menciona las debilidades de un estudio de mercado
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