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Análisis del régimen nacional: Ley 17.801

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Gonzalo Bas

on 21 October 2015

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Análisis del régimen nacional: Ley 17.801
Notes
San Francisco
Budapest
(cc) photo by Metro Centric on Flickr
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(cc) photo by jimmyharris on Flickr
Stockholm
(cc) photo by Metro Centric on Flickr
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Breves nociones de la publicidad en nuestro país antes de la sanción de la Ley 17.801
Antes
de Vélez
Antes de la sanción del Código Civil existían en nuestro país, desde la época de la colonia, registros de hipotecas, y aun de de otros derechos reales sobre inmuebles, pero llegados en forma bastante defectuosa, y el principal medio de publicidad lo constituía la tradición.
Al redactar el Código Civil Vélez adopta como medio de publicidad La tradición, con excepción del derecho real de hipoteca16respecto del cual, no mediando entrega de la cosa, por la naturaleza misma del derecho, hubo de recurrir a la registración, como único modo de publicitario.
Código
Civil
Vélez:
nota al
art. 577
"Déla
cancelación
de las
hipotecas"
Surge claramente de las notas al art. 577 y especialmenteal capítulo "De la cancelación de las hipotecas", que el Codificador era decididamente contrario a los Registros, y no solamente por el motivo circunstancial de que "hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros", sino porque "lo que prescriben las leyes de los Estados que han creado los Registros de las Propiedades, para salvar la ilegitimidad de los títulos, ataca en sus fundamentos el mismo derecho de propiedad."

En efecto, Vélez critica allí el sistema de la transcripción, por sus obvios inconvenientes prácticos, y también el de inscripción, porque podría hacer caer en inexactitudes; a aquéllos que no convalidan los títulos, por su inutilidad, y también a los que los convalidan, porque ello implicaría tener que confiar a una magistratura el examen de los títulos a inscribirse.
Breves nociones de la publicidad en nuestro país antes de la sanción de la Ley 17.801
Leyes locales
Frente a lo estatuido por el Código Civil pronto se hizo sentir la insuficiencia de la tradición que él instituía como medio de publicidad, y las legislaturas locales fueron adoptando en sus leyes el sistema del registro.

Así, en la Capital Federal, la ley 1893 (año 1886) de "Organización de Tribunales de la Capital" incluía un título el XIV dedicado al "Registro de la Propiedad, de Hipotecas, de Embargos e Inhibiciones", sobre cuya base las distintas provincias fueron creando sus registros.
Ley 1893 (1886)
Problema
constitucional
Según ésta, la inscripción no producía la "revalidación" de los actos afectados de nulidad "según las leyes" (art. 244). Pero el art. 239 (en concepción seguida al respecto por las leyes provinciales) planteó un grave problema constitucional, disponer:

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el Código Civil, respecto de las hipotecas, los actos o contratos a que se refiere la presente ley, sólo tendrá efecto contra terceros desde la fecha de su inscripción en el registro correspondiente."

En efecto, según el Código Civil único que puede legislar acerca de la adquisición, trasmisión y pérdida de la propiedad, por imperativo del art. 67 inc. 11 de la Constitución Nacional a esos efectos era bastante el título suficiente y la tradición (modo suficiente) para hacer nacer el derecho real entre las partes y aún para oponerlo a terceros.

A pesar de ello, los Registros locales continuaron en pleno funcionamiento, y prestando enormes servicios, por lo que se los llegó a calificar como "feliz anomalía institucional".
Breves nociones de la publicidad en nuestro país antes de la sanción de la Ley 17.801
Proyectos de reforma
Prácticamente casi desde la sanción del Código Civil se sucedieron los proyectos de sanción de una ley nacional de registro que obviara el inconveniente indicado. Así, el de Eleodoro Lobos (año 1899), el de Julián Barraquero (1902), el de José Galiano que intentó introducir el Sistema Torrens (1904), pasando por el Anteproyecto Bíbiloni, el Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954.
En Capital Federal, poco antes de la ley 17.711, fue sancionada la ley 17.414, que organizó su registro sobre la base del dec. ley 11.643/63 de la provincia de Buenos Aires, que sirvió de fuente al actual régimen nacional instituido por la ley 17.801.
Reforma al art. 2505
cód. Civil
Recién en el año 1968 (y por obra de la ley 17.711) se produjo la "constitucionalización" de los registros de la propiedad inmueble, a través de la reforma del art. 2505.

Este art. 2505 nuevo no significó la derogación de la tradición como modo constitutivo de los derechos reales.
El derecho real se constituye por título y modo (tradición) y así será válido como tal entre las partes. Mas para resultar oponible a terceros deberá inscribirse en el respectivo registro.
El 28.6.68 fue dictada la ley 17.801 sobre "régimen a que quedan sujetos los registros de la propiedad inmueble existentes en la Capital Federal y provincias" y que brinda el esqueleto a que deberán sujetarse dichos registros, sin perjuicio de las disposiciones reglamentarias que en cada caso hubieren dictado o dictaren las legislaturas locales.
Ley 17.801
Ley 17.801 (1968)
Esta ley se inspiró en el proyecto de ley nacional elaborado por Edgardo Scotti y Miguel Falbo que, según ellos mismos, se redactó sobre las bases establecidas en la Primera Reunión de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en el año 1964 en La Plata y Buenos Ares, y aprobado en la Segunda y Tercera reuniones de dichos funcionarios, de los años 1965 (Tucumán) y 1966 (Santa Fe).
Principios Registrales
Deben entenderse por tales (según Roca Sastre) el resultado de la sistematización o coordinación técnica del ordenamiento jurídico registral, en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.
Principio de rogación
El Registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas de allí que este principio se denomine también "de la instancia". La intervención del Registro es siempre "rogada", peticionada, ya sea para lograr el asiento inicial o cambios en la titularidad registral (arts. 6 y 7, ley 17.801).
Aunque la intervención del Registro es, como principio, "rogada", existen algunas excepciones:

a) la inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, al vencimiento del plazo legal;

b) las anotaciones de embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares también caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco años de la toma de razón, salvo disposición en contrario de las leves (arts. 2, inc. b) y 37, ley 17.801);

c) las anotaciones provisionales previstas en los arts. 9,
inc. b) (caso de documentos observados por el Registro que se inscriben provisoriamente, en principio por ciento ochenta días renovables, contados desde la fecha de presentación del documento) y 18, inc. a) (caso de documentos rechazados por el Registro, de cuya presentación se deja constancia, por el mismo plazo que el de las inscripciones previsionales);

d) las anotaciones sobre expedición de certificados (arts. 23 y 24, ley 17.801), cuyos efectos se extienden por el plazo de validez del certificado más el que otorga el art . 5 para inscribir el título.
Principio de la inscripción
Se vincula con la necesidad de la inscripción (que es obligatoria) y sus efectos (declarativa en nuestro régimen, constitutiva en otros).

Este principio aparece en los arts. 2 y 3 de la ley 17.801, donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (art. 2) y los requisitos que deben reunir (art. 3). También en el art. 23, ya que "ningún escribano o funcionario público
podrá autorizar documentos de trasmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sin tener a la vista el título inscripto en el Registro".
Principio de especialidad
Se refiere al inmueble, que debe ser perfectamente determinado, y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse, respecto de los cuales también ha de precisarse su valor (proporción, monto de los gravámenes, etc.): en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular, así como en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan.

La ley 17.801 entronca con este principio todo el Capítulo Tercero, relativo a "Matriculación."
Principio de tracto sucesivo
Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares regístrales, de modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad:

"cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su antecedente legítimo." (Capitulo IV, Ley 17.801)
El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de matriculación de u n inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión.

Las excepciones a este principio conforman el "Tracto abreviado". (art. 16, Ley 17.801)
Principio de legalidad
Consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el título cuya toma de razón se solicita, para verificar si reúne los requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a través de la llamada "calificación registral", que puede aceptar el título o rechazarlo, y en este último caso, provisional o definitivamente.

El principio de legalidad impone que los títulos que pretendan su inscripción sean sometidos previamente a un examen, verificación o calificación a fin de que, como principio, sólo tengan acceso los que fueran válidos y perfectos. Se hace efectivo a través de la función calificadora que se asigna al registrador. (arts. 8 y 9, Ley 17.801)
Principio de prioridad
La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción, siguiendo la máxima de qui prior est tempore, potiorest ¿ure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. (arts. 17, 18 y 19, Ley 17.801)
Principio de presunción registral
También llamado "de legitimidad", según el cual los asientos regístrales se presumen veraces (el derecho real inscripto se presume que existe) hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancia del registro.

Este principio se enlaza con el denominado "de fe pública registral", que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral, pero aquí sin admitirse: prueba en contrario, es decir, sin que quepa demostración Je que la persona que figura como titular en el Registro no es, en la realidad jurídica, la verdadera propietaria. Con más exactitud: la única realidad jurídica es la que surge de las constancias regístrales.

El principio de legitimidad aparece receptado en el art. 22 de la ley 17.801, no así el de la fe pública registral, atento a ÍO que dispone el art. 4 acerca de que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.
Principio de publicidad
Si la finalidad del Registro es dar a publicidad las situaciones jurídicas existentes, es lógico que los interesados puedan tener acceso a las constancias regístrales, ya sea directamente a través de la consulta de sus archivos o mediante la expedición de informes y certificados.

La ley 17.801 consagra el principio de publicidad en los art. 22,23 y 25.
Principio de presunción de completividad o integridad
Como resultan inoponibles a los terceros interesados de buena fe los derechos no inscriptos, ello conduce a suponer que todos los títulos relativos a derechos reales sobre inmuebles han tenido acceso al registro y, consecuentemente, que lo no registrado no perjudica a dichos terceros (protección negativa).

El principio aparece en los arts. 2, 20 y 22 de la ley 17.801 (conf. art. 2505, Código Civil)
Análisis del Capítulo I
1. Ámbito de aplicación de la ley

Es una ley nacional, para todo el país, a cuyo régimen deberán sujetarse lo.-. Registros de la Propiedad existentes en cada provincia, Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur art. 1.

Mas queda librado a la reglamentación local, dentro del esquema nacional, lo concerniente a la organización administrativa, funcionamiento y número de los registros, procedimiento de registración, plazos, recursos e impugnaciones, modo de expedición de certificados y su plazo de validez, etc (así, art. 6 últ. párrafo, art. 9, 2 párr., 24, 27, 28, 33, 38, 40, 43, 44) determinándose que "las normas y plazos establecidos por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la presente ley, conservan plena vigencia" art. 45.
Análisis del Capítulo I
2. Documentos que deben inscribirse

Nuestro régimen registral instaura, en principio, el sistema de registro de "títulos", según la celebre clasificación de Nuñez Lagos,41 vale decir, que el Registro recoge como hecho un acto o contrato autorizado por otro funcionario, y lo examina a los efectos de determinar si es inscribible desde el punto de vista de la ley registral.

Deben ser anotados o inscriptos, según el art. 2 los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles (inc. a).
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (inc. 6).
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales (inc. c).

Los requisitos que deben reunir esos documentos para poder
acceder al Registro se establecen en el art. 3
Análisis del Capítulo I
3. Efecto declarativo de la inscripción

Como ya lo hemos repetido muchas veces, según la primer a parte del art. 2, la inscripción corresponde a los efectos de la publicidad y oponibilidad a terceros de los títulos que se inscriben. Vale decir que tiene una función DECLARATIVA y no constitutiva del derecho real.
Análisis del Capítulo II
1. La inscripción ¿salva los defectos del título?

Ya hemos dicho que este interrogante debe ser contestado negativamente, a tenor de lo dispuesto por el art. 4, así como también nos hemos referido a otros sistemas regístrales en los cuales la inscripción tiene fuerza convalidante (principio de la fe pública registral)

Al respecto, se ha resuelto que:

"Las anotaciones e informes que sobre ellas expida el Registro hacen plena fe; pero esa fe pública registral sólo cabe en el aspecto formal: la inscripción no subsana los vicios del título y puede ser dejada sin efecto si la anotación no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral". (C.N.Civ., sala D, ED, 48, fallo 22.308
Análisis del Capítulo II
2. Efecto retroactivo de la inscripción

A los efectos de permitir la realización de todas las diligencias necesarias para concretar la inscripción de los títulos, sin que ello resulte perjudicial, y recogiendo una idea que el Código Civil plasmara en materia hipotecaria art. 3149, dispone el art. 5:

"Las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de 45 días contado desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación." (reformado por ley 20.089)

No está, naturalmente, vedacu la inscripción posterior a ese plazo, mas ella carecerá de retroactividad y producirá efectos recién desde que se efectúe.
Análisis del Capítulo II
3. Examen de la legalidad del título

Solicitada la inscripción de un documento, el registro procede a examinar la "legalidad de las formas extrínsecas", ateniéndose "a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos" art. 8, que consagra el "principio de legalidad". Este examen constituye la "calificación registral" de los documentos que pretenden ser inscriptos, una de las más importantes etapas que debe cumplir el registrador.

Discrepase acerca de los alcances de la función calificadora <?e l!*s que incumbe al Registro. El problema se centra en la interpretación de los arts. 8 y del 9 de la ley 17.801: en tanto que el primero menciona a las formas extrinsecas, el segundo alude a "documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta" (inc. a) y de "defectos subsanables" (inc. b). Además, estas normas deben ser conjugadas con lo dispuesto en el art. 4 de la ley, de acuerdo al cual "la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes".

Los preceptos mencionados suscitan el siguiente interrogante:
¿la función calificadora del Registro se limita únicamente a la forma de los documentos que se presente para su inscripción, es decir, al instrumento en sí mismo48, o el examen también puede y debe referirse al contenido del documento? (pag. 490)
Análisis del Capítulo III
1. Matriculación

A los fines de cumplir con el principio de especialidad, determina el art. 10 que "Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art. 2 serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación...",

Quedan excluidos de la matriculación los inmuebles del dominio público; puesto que, por tratarse de cosas fuera del comercio, no pueden ser objeto de derechos reales , asi como también revisten la categoría de bienes inembargables.

La matriculación se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento, que servirá para designarlo art. 11.
El folio real se abre con el asiento de matriculación, el cual

"...llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la Folio real base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del in- y asiento mueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando exista, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten..." (art. 12).
Análisis del Capítulo III
1. Matriculación


Una vez matrinulado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán:

"a) Las posteriores trasmisiones de dominio; b) las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio; c) las cancelaciones o extinciones que corresponda; d) las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22, 24 y concordantes" (art. 14).

Los asientos mencionados se llevarán por orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos art. 14, 2a parte.

El art. 13, por su parte, contempla el caso de un inmueble que se dividiera y el de varios inmuebles que se anexaran o unificaran.
Análisis del Capítulo IV
1. Tracto sucesivo. Tracto abreviado

Al referirnos al principio del tracto sucesivo, ya dimos el concepto de éste, así como que estaba incorporado a nuestro ordenamiento a través del art. 15 de la ley 17.801.
Casos especiales en relación con el encadenamiento en que consiste el tracto sucesivo, lo constituyen los denominados supuestos de "tracto abreviado", relativamente a los cuales, dispone el art. 16:

"No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre."
"b) Cuando los herederos o sus sucesores trasmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
"c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición
de bienes hereditarios.
"d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios''
Análisis del Capítulo IV
2. Prioridad

Ya dijimos que la prioridad está dada por la inscripción: quien primero se inscribe, es más fuerte en el derecho. Así, dice el art. 19:

"La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 4069. Con respecto a los documentos que provengan de actos, otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos71, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida"

Sintetizando tenemos:
a) Como principio, la prioridad entre las inscripciones se determina por la fecha y número de la presentación al Registro (art. 19, primera parte, ley 17.801).73
b) No obstante, los actos que se presenten para ser inscriptos dentro de los cuarenta y cin^o días de su otorgamiento, se los considera registrados a la fecha de la instrumentación (art. 5, ley 17.801).74
Análisis del Capítulo IV
2. Prioridad

c) Además, la ley 17.801 establece una "reserva de prioridad", denominada "reserva de prioridad indirecta", por el término de validez del certificado al que se refieren los arts. 23 a 25, para los actos que se instrumenten durante ese lapso y se inscriban en el plazo del art. 5. "Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripción del át;-:~.¿:U a i ) para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado " (art. 25, último párrafo).
d) Las partes pueden acordar introducir variaciones en el orden de preferencia que resulta de lo expuesto en los apartados anteriores. A ello las autoriza el art. 3135, último párrafo, Código Civil (agregado por la ley 17.711), que ya hemos estudiado, y también el art. 19, última parte, ley 17.SOI, antes transcripto.
Análisis del Capítulo V
1. Alcance de la publicidad del Registro

El Registro es público, pero sólo para que puedan obtener información quienes tengan "interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas"; "...las disposiciones locales determinarán la.forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adúitetación, pérdida o deterioro."art. 21

COPIAS E INFORMES

El Registro "expedirá copia autenticada de la documentación registral, y los informes que se le solicite, de conformidad a la reglamentación local" (artículo 27)
Los informes no engendran reserva de prioridad, ni garantizan la inmutabilidad de los datos que consignan ("bloqueo"), así como carecen de aptitud a los efectos del art. 23 de la ley 17.801 (constitución, trasmisión, modificación o cesión de derechos reales)
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