Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

No description
by

Juan Jose Lorenzo

on 15 April 2015

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

María
Juan Carlos
Juan José

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
Este método busca obtener el valor de la finca en función de la capacidad de producir renta que tiene, por lo que considera al inmueble como si fuera
una inversión a largo plazo.
Valor de la finca por rentas
El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta previsibles. En este principio se basa el método de actualización de renta. Se calcula el valor actual en función de las futuras rentas.
Está basado por tanto en el Principio de Anticipación
• Flujo de caja: ingresos/gastos
• Tipo de actualización
• Valor de reversión
• Esperanza de vida económica

VALORES A TENER EN CUENTA EN EL MÉTODO (conceptos)
Introducción
En algunos tipos de inmuebles, algunos métodos no tienen aplicación, bien porque la valoración por coste no alcanza un valor real del bien inmueble, o bien porque no existe un mercado de inmuebles comparables.
No obstante,
hay una tercera forma que permite calcular el valor de un bien y que está relacionada con los rendimientos o beneficios que se pueden obtener a partir de ese bien.
Es el caso de
inmuebles en alquiler o de explotaciones económicas, de las que tenemos información acerca de su rendimiento.

En estos casos el método aplicado se denomina de Actualización de Rentas y se basa en el Principio De Anticipación.

Ejemplos
Tasación de un Hotel para una explatación a 35 años en alquiler
Valoración de la rentabilidad de un edificio de oficinas a 30 años
Un flujo de caja (cash flow) es una entrada y salida de dinero. En nuestro caso, se consideran las entradas como las rentas brutas que produce el inmueble y, como gastos, aquellos necesarios para su obtención y mantenimiento del edificio.
Flujo de Caja
Tipo de actualización
Es la tasa mínima de rendimiento sobre el capital invertido (valor del inmueble) que haga atractiva la operación. Va en función del riesgo, a mayor riesgo mayor rendimiento (también llamada tasa de riesgo).
Valor de reversión
Valor resultante una vez agotada la vida económica del edificio. Si se trata de un inmueble que está arrendado
será el valor previsible del inmueble en el momento de la finalización del contrato.
Esperanza de vida económica
Tiempo que el inmueble mantiene el atractivo como inversión (no confundir con vida útil).
Establecemos el intervalo en el que se producen ingresos y gastos. Puede ser anual, semestral, trimestral, mensual…Condiciona el término i. Un tipo anual tiene su equivalente mensual.

Requisitos
• Existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables
(al menos seis).
En ese caso se necesita disponer de datos adecuados sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables
(durante al menos dos años anteriores a la fecha de la valoración)
y su estado actual.
• Existencia de un contrato de arrendamiento

Que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como ligado a una actividad económica
y que existan datos contables suficientes de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de actuación correspondiente.
Definicion
Principio de anticipación:
el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica en función de las expectativas de renta previsibles.
Se calcula el valor actual en función de las futuras rentas.
ACTUACCIÓN ANTES DE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO (información)
Superficie
Concesión Administrativa: concesión de un inmueble público, VPO
Servidumbre
: es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad.
Nuda Propiedad:
el derecho de una persona sobre un bien en la que su relación con el recae en ser únicamente el propietario. Pero no puede disfrutar de él, ya que no tiene su posesión por haber sido cedido este a través de un derecho real que se llama usufructo. Es decir, en la nuda propiedad, adquieres una propiedad sin el derecho a utilizarla, ya que este derecho le corresponde al usufructo. Sin embargo, el usufructo no puede ser indefinido, y siempre tiene un término o fijo o vitalicio.
Tiempo Compartidos Sobre Inmuebles:
contratos de comercialización, venta, reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como los contratos de intercambio, que se celebren entre un empresario y un consumidor. (Multipropiedad)
Compromisos de compra a plazos:
Opción a compra

Para la utilización de este método en caso de garantías hipotecarias debemos disponer:
• Datos comparables de inmuebles al menos dos años
• Datos propios, públicos oficiales, índices de precios…etc sobre el histórico del inmueble a valorar
• Procedimientos adecuados que nos detecten los valores especulativos para su eliminación
EJEMPLO
• Valoración de una vivienda en el extrarradio de Móstoles de 150m2 Construidos
• Media de renta al mes de 700 euros
• Contrato de arrendamiento adquirido: 10 años.

Seguro casa: 15.84€/mes
Comunidad: 50€/mes
IBI: 41.66€/mes
Impuesto Basura: 3.5€/mes
Estimación del IPC: 0.3 %

Renta Bruta Anual
Rn= Rb-G
Rb=847/1.21= 700€/mes
Rn= 700-111
Rn=589€/mes
Rn Anual= 589x12meses= 7068 €/Año

Técnica de Actualización
Datos
Rb= 700€/mes ; G= 111€/mes ;
Tasa de Actualización (i)= 3%;
Rn= 589€/mes
VA= Rn/i
VA= 589/0.03= 19.633€/mes
VA (valor de actualización)
Técnica Cálculo de Capital Final
Co= Capital Inicial (120.000€)
I= interés (5%)
n= años (10 años)
Cn= Capital Final

Cn= Cox(1+i)n
120.000x(1+0.05)10
120.000x1.710
Cn= 205.200€

Valor de Reversión del Inmueble Arrendado
VR= Valor de Reversión
VMO= Valor de mercado del inmueble libre de inquilinos (1000€/mes)
n= vida útil del inmueble (100 años)
Vs= valor del suelo (150€/mes)
VRB= valor reemplazamiento bruto (720€/mes)
c/n (VRB-VS): depreciación física de la duración del contrato (coste de edificación menos gastos necesarios).
Valor edificación= 720€/m2
Gastos necesarios edif: 150€/m2
Depreciación 3%

c/n(VRB-VS)
3%(720-150)
26,1€/m2 depreciación durante el contrato

VMO-c/n(VRB-Vs)
1000-26,1
973,9€/m2

Rentabilidad Media Anual
VA= Valor Actual de Rentas
Rn= Renta Neta – (589x12 meses)= 7068€
i= intereses (3,5%)
n= años (5 años

VA=Rnx[(1+i)n-1/(1+i)nx1] + VR/(1+i)n
VA= (7068/1) x (41,14/0.05)
VA= 290.778 € en cinco años
Tasa de Actualización Real = (Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo)/Inflación
tasa libre de riesgo,
es un concepto teórico que asume que en la economía existe una alternativa de inversión que no tiene riesgo para el inversionista. Se puede tomar el rendimiento de los Bonos del Tesoro de Alemania o Estados Unidos como la inversión libre de riesgo, debido a que se considera que la probabilidad de no pago de un bono emitido por Estados Unidos es muy cercana a cero.
La prima de riesgo
es la cuota que los inversores pagan al asumir el riesgo de comprar bonos de un país con menos fiabilidad económica que otro.
Full transcript