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Caracterizacion del Mercado de la Tierra para Vvienda de Interes Social en el Distrito Central

presentación para Mesa de Trabajo (avance de investigación), V Congreso de Investigación Científica DICU UNAH
by

Emerson Valladares

on 19 August 2016

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Transcript of Caracterizacion del Mercado de la Tierra para Vvienda de Interes Social en el Distrito Central

Caracterización del Mercado de la Tierra para Vivienda de Interés Social en el Distrito Central
para optar al grado de Máster en Gestión Social Urbana
Ronald Emerson Valladares Carvajal
planteamiento
del problema
19 de agosto 2016
Objetivo General
• Caracterizar los escenarios que ha experimentado el Mercado de la tierra para vivienda de interés social en el Distrito Central.

1. Determinar la demanda y disponibilidad de tierra que existe en el Distrito Central para ofertar suelo para vivienda de interés social.
objetivos
2.Caracterizar la información clave para promover la gestión de territorio y ampliación de perímetros urbanos con el propósito de generar una oferta de suelo para el sector de vivienda de interés social.
3. Analizar el Marco Jurídico- Institucional que coadyuve a promover la gestión de tierra para vivienda de interés social.
La perspectiva teórica
Desde el principio de la vida, la tierra ha sido un recurso inherente al desarrollo y evolución de la sociedad humana, dicha evolución se dio con el conocimiento de la ciencia, es así que, con la iniciación de los principios económicos en algún momento, la tierra llegó a considerarse como uno de los tres factores esenciales de la producción, en conjunto con el trabajo y el capital. Este bien ha sido la fuente de los recursos del hombre, tanto para su subsistencia, como para su protección de los elementos naturales y peligros externos, al establecer el hombre las relaciones sociales, con ellas también se establecen las primeras relaciones de la propiedad de la tierra, inicialmente de manera colectiva y posteriormente evolucionó a la propiedad individual.( Institucionalidad)
Marco Legal Regulatorio
Vulnerabilidad urbana y Riesgo
El Neo institucionalismo
Importantes economistas han desarrollado diversos estudios y teorías alternativas a la economía neoclásica que ha sido la principal fuente de la teoría económica, entre los que se destaca Douglass North, a quien le fue otorgado el Premio Nobel en 1993 por considerársele un renovador de la investigación económica, orientada a la explicación del cambio económico e institucional de la sociedad en función del tiempo. North considera tanto instituciones públicas como privadas, aduciendo que ambas influyen en la conducta de las personas que se ven en la necesidad de tomar decisiones dentro de la economía de mercado. La interacción entre instituciones y organizaciones hará evolucionar la economía de una sociedad y por consiguiente también el mercado.


Zona de desastre por deslizamiento, Col. Guillén, junio 2011
presentación
La investigación: Caracterización del Mercado de la tierra para vivienda de interés social en el Distrito Central, busca identificar de manera lógica, donde se generan los procesos de oferta y demanda de la tierra para vivienda de interés social, con el objetivo de dar cuenta del problema de la falta de acceso a la tierra bien servida, que existe específicamente en los sectores pobres del Distrito Central. Una de las principales razones para este estudio es porque el problema de déficit de vivienda ha repercutido negativamente en el desarrollo urbano de la ciudad y es necesario ponerle la atención debida para disminuir el fenómeno de la proliferación de asentamientos informales y formación de cinturones de miseria en la periferia del Distrito Central; la otra es porque el derecho a la vivienda está contemplado en la declaración de la carta de los derechos humanos, independientemente de la posición económica y social que tengan los habitantes, por lo que los gobiernos deben darle respuesta a sus sociedades en ese tema en particular.
La Constitución de la República
Afirma que la función principal de las instituciones en la sociedad es reducir la incertidumbre (especulación) estableciendo una estructura estable (mercado) de la interacción humana (conducta), por medio de las instituciones formales (leyes, reglamentos y procedimientos) e informales (ideas, creencias, actitudes y valores) se puede estabilizar el actuar económico y orientarlos de manera cooperativa hacia los intereses sociales o populares.
Su enfoque
presentación
planteamiento del problema
Justificacion
Objetivos
CONTENIDO
Perspectiva Teorica
Metodologia
hallazgos
Indiferencia Gubernamental

Con el paso de muchos gobiernos municipales ha quedado comprobado que en sus gestiones no se enfocan en los temas de desarrollo, ejerciendo administraciones poco efectivas en la mejora de las políticas para beneficios sociales, para mencionar algunos ejemplos de esto podemos identificar: la falta de supervisión y control de los asentamientos informales que surgen de la necesidad social de los pobres de poseer un espacio para vivir, la burocracia excesiva que atrasa los trámites y procesos para la obtención de un lote y construcción de una vivienda, la indiferencia de los gobernantes por darle respuesta a la demanda de tierra que ejercen los más pobres, ya que no existen procesos de generación de suelo para dar respuesta al crecimiento de esta demanda, la falta de acción de los programas y planes de desarrollo por la inclusión de los asentamientos existentes al sistema de catastro como elemento indispensable para el mejoramiento físico y equipamiento social.
Universidad Nacional Autónoma de Honduras
Facultad de Ciencias Sociales
Departamento de Sociología
Maestría en Gestión Social Urbana
Tesis:
Sustentante:
Asesor: Msc.Arnaldo Amilcar Rodriguez Duarte
DEFICIT HABITACIONAL
ZONAS DE RIESGO Y AUTOCONSTRUCCION
MIGRACION Y FALTA DE RECURSOS
AUSENCIA DE PROGRAMAS GUBERNAMENTALES EN TIERRA Y VIVIENDA
FALTA DE OPORTUNIDADES PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA
No existe una oferta formal para atender la creciente demanda de tierra para vivienda de interés social, generada por las familias pobres del Distrito Central
Justificación
Para comprender la dinámica de la gestión de la tierra urbana es necesario precisar, aunque sea brevemente, las características del funcionamiento de los mercados de tierra urbana”. Lungo .1996.
4. Identificar estrategias para proponer al Mercado de la Tierra como una institución rectora, capaz de realizar procesos de gestión urbana sostenible en beneficio de las clases desposeídas del Distrito Central.


Después de la tragedia del Huracán Mitch, el porcentaje de déficit de la vivienda aumentó de 63 por ciento en marzo de 1998 a 66 por ciento en marzo de 1999, representando un incremento de 165.000 casas. De acuerdo con reportes publicados en 1999, el 66 por ciento de las casas en Honduras son consideradas inadecuadas” Habitat para la humanidad. (s.f.)
La política y normativa se orientaron para el desarrollo de la ciudad moderna, fue el sector privado el promotor de proyectos habitacionales, el Estado promovió la oferta para sectores de ingresos medios y bajos con capacidad de endeudamiento, la gente que no tuvo acceso a la oferta formal de vivienda, actuando por necesidad, unos comprando, otros invadiendo, autoconstruyeron la parte más grande de la ciudad”. Caballero. (2007).
Según, Inforpress Centroamérica (2003).

Henry Merriam, arquitecto urbanista y director del Proyecto PAAR, atribuyó el fenómeno a la falta de una estructura burocrática e institucional capaz de responder a la demanda creciente de viviendas para la mayoría pobre. También a la carencia de tierra urbana comprable y tierra rural fácilmente disponible, lo que fomenta la ocupación extralegal, como única opción posible para la población pobre.

En el Distrito Central hoy en día se manifiestan una serie de problemas urbanos que afectan integralmente la productividad de la ciudad, por más de 60 años no ha existido una acertada gestión del acceso a la tierra y vivienda social, testimonio de esto, son las muchísimas viviendas precarias en la periferia de la ciudad, al parecer no ha existido en el Distrito Central una institución con alcances absolutos en materia de tierra y vivienda que produzca resultados eficientes para reducir el déficit de tierra y vivienda.
Vivienda construida con materiales de desecho
Por sus características únicas, la tierra es un elemento productivo que posee condiciones especiales, no se puede reproducir (irreproductibilidad), es indestructible, es inmóvil, durable, por lo que se debe tener suma consideración de que la poca comprensión del funcionamiento del Mercado de tierra y la falta de políticas adecuadas de gestión, acceso, planificación y regularización de la tierra en el Distrito Central sigue generando graves conflictos urbanos, como son la contaminación ambiental, erosión del suelo, enfermedades varias, inseguridad ciudadana, delincuencia, informalidad, ocupación ilegal del suelo, y como resultado de estos conflictos, la vulnerabilidad urbana.
Metodología
Para el análisis de la información se utilizó la conceptualización de mapas de conocimiento (herramienta de análisis de información), a partir de interrogantes (método científico), donde se plantea una situación problemática conocida de ámbito general con el propósito de asumirla como tema de consulta, para después identificar (método lógico – deductivo) de manera más particular las premisas que nos ayuden a explicar de manera lógica (análisis) y científica (fuentes) los conceptos resultantes y el camino a seguir.
“la utilidad de los mapas de conocimiento radica principalmente en la facilidad que brindan como herramienta de visualización y localización para la identificación de conocimiento, tanto de expertos o personas en casos relacionales; como de conocimiento inmerso en procesos, documentos y el flujo del mismo para dar respuesta a una situación específica en un contexto particular, en mapas de conocimiento más sofisticados”.
Galvis, Jair. (2009) pag. 6

Para el sustento bibliográfico de esta investigación se determinó la necesidad de identificar las leyes y reglamentos para elaborar un marco legal que aporte ponencias relacionadas a nuestro tema de tesis y así se fortalezcan legalmente las posturas enunciadas en este documento, para que ayuden estas a darle una respuesta positiva al problema de estudio. Son entonces estas leyes y reglamentos el andamiaje para contextualizar legalmente las actuaciones que se han desarrollado en el Distrito Central, tanto por parte de las autoridades como también por parte de la población involucrada en los procesos de recuperación de la tierra para vivienda social.
El Metroplan
Ley General del Ambiente
Ley de Ordenamiento Territorial
Ley de la Propiedad
Ley de Participación Ciudadana
Ley de Patronatos
Ley de Simplificacion Administrativa
Los conceptos de “Vulnerabilidad urbana” y “Riesgo” están estrechamente relacionados con los temas que tienen relevancia con el desarrollo y la planificación urbana, quizá por el hecho que en las ciudades en vías de desarrollo convergen en muchos problemas a la vez, y dicho sea de paso, esta situación se observa más en los países pobres, donde el factor detonante quizá se encuentre en la falta de acción y de aplicación de las autoridades gubernamentales al momento de la expansión demográfica sin control, probablemente la falta de aplicación de planes de desarrollo con beneficio social parece ser también otra variable que permite la manifestación de la vulnerabilidad urbana y riesgo, pero para nuestro interés, nos enfocaremos en la experiencia que ha atravesado Honduras y específicamente el Distrito Central
Foto No.4: Alguna zona vulnerable en el Distrito Central
Foto: Diario El Heraldo
“La población de los barrios son en su gran mayoría familias con altos niveles de pobreza y condiciones de hacinamiento que producto de los desastres se han agudizado. La mayoría trabaja en actividades informales de generación de ingresos que son afectadas en las emergencias. Las condiciones de seguridad son muy precarias y existen altos niveles de delincuencia y violencia por grupos organizados o por delincuencia común”. PNUD. (2010).
alta amenaza a inundación
baja amenaza a deslizamientos
alta amenaza a deslizamientos
baja amenaza a inundación
La Granja
Guacerique
Lomas del
Country
El Pedregal
Altos de
Miramontes
El Prado
Bella Vista
La Vega
Altos de Tiloarque
Maradiaga
Alameda
El Huracán Mitch y la Vulnerabilidad
Urbana del Distrito Central
“Las ciudades que conforman el Distrito Central de la ciudad capital de Honduras son Tegucigalpa y Comayagüela, su perímetro posee una forma de tazón, lo que crea una depresión al centro rodeada de varios cerros en su alrededor, pero también existen zonas en las riberas de los ríos y quebradas que confluyen en las partes bajas de la ciudad, es precisamente en estos lugares en donde se han aglomerado los “Tugurios” conocidos también como “cinturones de miseria”, para definirlos de manera textual, son asentamientos de múltiples construcciones de casas de la población pobre que a falta de una oferta de tierra formal y accesible, se ven en la obligación de desarrollar sus viviendas en zonas de alto riesgo y susceptibles a, deslizamientos en zonas altas e inundaciones en las partes bajas.


imagen del desbordamiento del río Grande y los asentamientos afectados
Resultados de la Investigación
Institucionalidad Ambigua

En la institucionalidad del sector tierra y vivienda social existen varias instituciones que realizan las mismas funciones, debido a esto la efectividad de sus propósitos quedan disminuidos, y las subvenciones y préstamos se diluyen en pago de personal innecesario, por no tener una institución rectora en el sector, ya que entre una y otra institución suman un aparato burocrático saturado y si la mayoría ofrecen los mismos servicios para que existen tantas, es necesario que el tema de tierra y vivienda social sea gestionado desde una institución que cuente con la potestad de generar cambios radicales y positivos en este rubro.
Falta de visión respecto al crecimiento urbano

Es necesario para una ciudad en crecimiento contar con una administración pública capaz de prever estrategias claras para advertir las posibles soluciones que den respuesta a la demanda de los recursos y servicios que requerirá una ciudad en crecimiento, de no enfocar la necesidad de demanda actual y futura de recursos y servicios se corre el riesgo de tener ciudades saturadas y sobre densificadas, lo que crea problemas sociales muy difíciles de contrarrestar.
Calculo de la demanda
Tabla No. 5 Factor de consumo de tierra por persona

Año 1975 1987 2000

Área Urbana (Ha) 2,360 6,020 8,360

Densidad de población (Persona/Ha) 134 97 99

Consumo de tierra (Persona/Ha) 0.0074 0.0103 0.0101

(Shlomo, Ángel. 2004. Rapid Urbanization in Tegucigalpa, Honduras.)

De acuerdo al cuadro anterior podemos asumir que el factor de consumo de hectárea por habitante es de 0.0101, lo que multiplicado por la cantidad de habitantes para el año 2031 que sería de 1, 979, 452.00, redondeando esta cantidad podemos pensar que fácilmente se acerca a los 2,000.000.00 (Dos millones de habitantes), obtendremos entonces el total de hectáreas que necesitamos para darle respuesta a la población hacia el 2031.

0.0101 Ha/persona x 2,000.000.00 personas =20,200 Hectáreas

Gestión del Territorio y ampliación del perímetro urbano
“En sus escenarios de desarrollo, Shlomo menciona que debemos pensar “fuera de la olla”, haciendo alusión a la topografía que rodea la ciudad y normas de control de crecimiento como la de la cota 1,150 MSNM que mencionamos anteriormente; para entender el verdadero potencial de desarrollo de la ciudad, debemos ver hacia fuera y entender el contexto de la conurbación que funciona alrededor del D.C., zona conocida por el Metroplan del 74 como la Región Metropolitana”. Shlomo Ángel, Rapid Urbanization, Princeton University. 2004. (citado en AMDC, PNUD, CAH. 2011).
mancha y perímetro urbano de 1974
Perfeccionamiento del Marco Jurídico e Institucional para la gestión de acceso al suelo y generación de su oferta
“El perfeccionamiento del marco institucional necesario para administrar el sector de vivienda: para lo que será necesario fortalecer las instituciones que puedan vigilar y administrar el desempeño del sector en su conjunto, mancomunar a todos los principales organismos públicos, a los representantes del sector privado y las organizaciones no gubernamentales (ONG), y a las organizaciones con base en la comunidad, y velar por que las políticas y los programas beneficien a los pobres y los induzcan a participar”. World Bank. (1993).
Formular una gestión urbana asociada y sostenible implementando estrategias por medio del Mercado de la tierra como institución rectora.
“Merriam subrayó que el desarrollo económico de Honduras pasa necesariamente por el establecimiento de una nueva institución, que al contar con la información que ya existe, actualizará los catastros y los registros de la propiedad municipales, departamentales y el nacional.
Estamos proponiendo una transformación del sistema de propiedad, como lo han hecho otros países, para modernizar el proceso de titular, registrar y catastrar las tierras para regularizar o eliminar la tenencia ilegal, comentó. Agregó que se cuenta con información geográfica, geométrica y jurídica para separar los municipios catastrados, con y sin problemas, luego establecer el llamado Folio Real o escritura única para cada predio que perfeccionará el mercado inmobiliario, al dinamizar el sistema de transacción remota para operaciones de compra-venta de tierras, viviendas, constitución de hipotecas y otros trámites que pueden reducirse a tres o cuatro minutos”. Inforpress. (2003)

- La búsqueda de plusvalías un panorama de cooperación conjunta.

La estrategia es romper la concepción que va enfocada al desarrollo individual de cada predio en si mismo, se debe buscar que los esfuerzos vayan orientados a fortalecer cada zona habitacional como parte de un todo, integrando la visión de construcción urbana desde un panorama integral unificado y no individual, concebido para inducir a sus usuarios y propietarios a comprender que los proyectos de desarrollo urbano deben estar enfocados promordialmente al beneficio común, esta sinergia sirve para garantizar como resultado derivado de esto el beneficio individual.
Es importante conceptualizar la visión de que la generación de plusvalías no viene por el desarrollo individual de cada predio como un efecto aislado, sino del conjunto de beneficios comunitarios que ostenta una zona en la plataforma urbana, viene cuando se conciben proyectos zonales como elementos de desarrollo e integración urbana.


- El mercado de la tierra como herramienta especial de gestión de la tierra para vivienda de interés social.

Es bien sabido que en términos mercantiles la estructura del cualquier mercado se sostiene con la interacción de la oferta y demanda de sus productos o bienes , sin embargo en el Mercado de la tierra urbana para vivienda de interés social existen otros componentes que definen o influyen en el funcionamiento de este de manera diferente, debido a que sus miles de demandantes no cuentan con las vías expeditas y los recursos o medios económicos para poder realizar la compra objetiva de un suelo bien servido, es por estas razones que se conjugan otros elementos que no son precisamente mercantiles sino mas bien sociales, politicos, antropológicos entre otros, y debido a esto el mercado de la tierra para vivienda social es un fenomeno que presenta dificultades de operación por la finalidad del bien que se comercializa en este caso la tierra pero destinada a beneficiar familias pobres, o sea vivienda de interés social.


CONCLUSIONES
La demanda de la tierra en las áreas urbanas no se produce como un exclusivo resultado de poseer un bien para edificar una vivienda, sino más bien surge de la esperanza de las familias de pertenecer a un sistema complejo de personas que buscan o ejecutan propósitos en común, por ejemplo: oportunidades de trabajo, servicios de salud, de educación, entre otros. La tierra es el elemento que garantiza la carta de pertenencia urbana, es el soporte para ostentar la ciudadanía, que no es más que la oportunidad de interacción de las personas en un complejo de espacios y edificaciones que permiten al ser humano poder desarrollar sus actividades cotidianas de manera más cómoda, pero con la interdependencia de otros medios, sistemas o personas.
De acuerdo a los hallazgos encontrados en nuestra investigación, pudimos visualizar que los problemas registrales en los títulos de propiedad de la actualidad, son producto en algunos casos, de las inconsistencias de los proceso registrales del pasado, comenzando en el periodo de la colonización debido a la tardanza en el envío y recepción de los títulos que enviaban al rey, quien era el encargado de refrendar y autorizar el traspaso de la propiedad, tales vicios han venido siendo acarreados hasta la actualidad, los que lamentablemente ningún gobierno ha podido resolver, por lo que en este trabajo de investigación se propone la creación de una institución que asuma la titularidad en el sector tierra y vivienda de interés social y que con un verdadero perfeccionamiento institucional resuelva de una vez por todas la problemática registral de la propiedad en el Distrito Central.
Se debe de considerar al mercado de la tierra urbana un mercado “ESPECIAL”, debido a que no funciona como los demás mercados por la simple interacción entre la oferta y la demanda, sino también por otras variables que interactúan de manera recíproca para darle valor agregado a la tierra y que son las que definen tanto la oferta como la demanda del suelo para vivienda de interés social, el objetivo operacional de cualquier mercado es buscar siempre moderar el equilibrio entre oferta y demanda, sin embargo el mercado de la tierra tiende a una relación inelástica y unidireccional , debido a los atributos únicos que posee la tierra, por ejemplo: es inamovible, no se puede fabricar ni reproducir, generalmente no se devalúa sino que crece su valor de acuerdo al paso del tiempo, entre otros; entonces por todo esto la demanda de la tierra siempre tenderá a ser mayor que la oferta, debido a esta ponencia el Mercado de la tierra es especial por que debe concentrar sus esfuerzos en crear estrategias para la generación de oferta de tierra y evitar en lo posible que el porcentaje de demanda sea exageradamente superior a su oferta.
GRACIAS POR SU ATENCION
Marco Legal Regulatorio
Vulnerabilidad Urbana y Riesgo
Resultados de la Investigación
Conclusiones
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