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cours M1 expertise immobilière

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by

Pierre RIGAL

on 24 September 2017

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Transcript of cours M1 expertise immobilière

Ideas
Ideas
Master I : Introduction à l'estimation des biens Immobiliers.
Cours n°1
Prendre le temps de la réflexion
Cour n° 3
Les Surfaces
Durée de l'intervention : 12 Heures
La notion de valeur vénale
Pierre RIGAL

Expert en estimations immobilières
Expert Près La Cour d'Appel de Montpellier
Réseau d'Experts Expercia
Mail: pierre.rigal@expercia.fr

Déroulé de l'intervention M1
15 /09/2014
29 /09/2014
&
Le bien immobilier dans son environnement
13 octobre 2015
Définition et concept de l'évaluation en valeur vénale
L'expert en évaluation immobilières
La charte
Présentation générale
Cas pratiques
Les différents cadres de l'évaluation
Les différents rapports
Définitions des Surfaces
Les pièces nécessaires en fonction du rapport et des biens
Notions d'urbanisme et droit rural
Méthodologie générale
Présentation
Cours partagés avec M. Vignolles Jérome
Expert Judiciaire près la Cour d'Appel et Cour Administrative d'Appel

Step 3
Le bien dans son environnement
Cours n° 3 Méthodologie générale
Introduction
Généralités
La notion de valeur vénale
Le métier d'expert en évaluation immobilière
Les différents cadres de l'évaluation immobilière
Les différents types de rapport
La notion de valeur vénale
La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont l’une et l’autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;
Que le bien ait été proposé à la vente dans des conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats ;
L’absence de facteur de convenances personnelles et la notion d’équilibre dans la négociation.
Valeur locative
C’est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché est exprimée hors taxes, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturée au preneur.

En conséquence, l’appréciation de la valeur locative suppose que les conditions suivantes soient réunies :
La libre volonté du locataire et du propriétaire ;
La conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré ;
La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ;
La présentation préalable du bien aux conditions du marché, sans réserves, avec des moyens de commercialisation adéquats ;

L’absence de facteur de convenance personnelle ; Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.C’est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.
(Cas d'une sci familiale)
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché est exprimée hors taxes, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturée au preneur.


Conséquences
Théorie et pratique
Un marché parfait ?
Des biens identiques ?
Un marché figé ?
D'autres approches de la valeur
Valeur à neuf
Coût de remplacement
Valeur d'assurance
Valeur travail
Valeur d'apport
etc
Conclusion
Assurez vous de parler le même langage que votre demandeur ou interlocuteur.
L'expert en estimation immobilière
L'expert n'est pas :
Un super agent immobilier
Qu'un conseiller
Un professionnel de immobilier expérimenté


Expert en évaluation immobilière
L'expert est un spécialiste dans l'art d'évaluer les divers droits dont l'immobilier est le support.

L'expert, seul apte à évaluer ?
Ne pas confondre expertise et estimation
Expert en évaluation immobilière d'après la charte
Conditions d'exercice définies par la charte
Il doit au minimum :
- soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par
diplôme,
- soit être titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique,
- soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière.
L'Expert assure, en outre, de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à
garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.
Outre ces conditions formelles
L'expert : un analyste du marché immobilier
Un professionnel du droit.
Un technicien
Des aptitudes personnelles particulières.
Souvent un entrepreneur...
Des professions voisines
L'éthique professionnelle
La responsabilité de l'expert ?
Une expertise, dans quel cadre ?

Pour quelle raison ?

L'avis de valeur
Il reprend la description du bien immobilier avec sa valeur vénale. L'avis de valeur se doit d’être succinct et précis à la différence de l’expertise immobilière. L’avis de valeur est un document utile pour avoir une idée rapide du bien et bénéficier d’un avis d’expert.

Le rapport d’expertise détaillé implique la visite de l’immeuble par un expert, si possible dans son intégralité. Cependant, pour des patrimoines très importants, composés d’ensembles assez homogènes, une visite exhaustive et complète n’est pas toujours possible ; l’expert devra alors déterminer l’échantillon visité en accord avec son client.

Le rapport comprend la mission, les clauses de non-publication et d’utilisation, la situation géographique, la description du bien, l’appréciation qualitative, l’évaluation, les conclusions et les annexes.


Rapport d’expertise détaillé


Le rapport d’expertise implique la visite de l’immeuble par un expert, dans les mêmes conditions.

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont en principe identiques.
C’est seulement la présentation des conclusions qui change, celles-ci étant exprimées de façon synthétiques et plus succinctes. Toutefois, dans certains cas, les conditions d’exécution de l’expertise ne permettent pas, souvent pour des raisons de délai, la mise en ouvre des mêmes diligences qu’un rapport détaillé. L’expert devra alors le préciser clairement dans le chapitre « Mission ».




Le certificat d’expertise est une forme de rapport d’expertise résumé, généralement appliquée pour des expertises répétitives ou portant sur de nombreux immeubles. Il se caractérise par une présentation synoptique et standardisée de l’expertise immobilière.

Comme dans le cas du rapport résumé, les diligences sont, sauf exception, identiques à celle d’un rapport détaillé : l’expert aura visité les lieux, recueilli et traité les données de base et effectué les mêmes calculs. Seule la présentation revêt une forme plus ou moins développée.

Toutefois, pour certains immeubles très importants ou très complexes, l’évaluation sous forme de rapport résumé ou de certificat ne couvre pas la même gamme d’investigations et de calculs qu’un rapport d’expertise détaillé.

Certificat d’expertise
Rapport d’expertise résumé
Diverses modifications législatives ou réglementaires et la nécessité d'harmonisation des définitions et méthodes avec les normes internationales ont justifié cette nouvelle rédaction de la Charte qui a été élaborée et signée par les quatorze organisations suivantes :
- Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière AFREXIM
- Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM CEIF FNAIM
- Confédération des Experts Fonciers CEF
- Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'Appel de Paris CEEICAP
- Compagnie des Experts Immobiliers spécialistes en estimations de fonds de commerce, indemnités d'éviction et valeurs locatives près la Cour d'Appel de Paris CEI
- Compagnie Nationale des Experts Immobiliers CNEI
- Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières CNEJI
- Conseil National de l'Expertise Foncière, Agricole et Forestière CNEFAF
- Conseil Supérieur du Notariat CSN
- Fédération Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires Évaluateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux EEFIC
- Institut Français de l'Expertise Immobilière IFEI
- Ordre des géomètres-experts OGE
- Royal Institution of Chartered Surveyors RICS FRANCE
- Syndicat National des Professionnels de l'Immobilier SNPI
Le 7 décembre 1990, les principales organisations représentatives d'experts immobiliers français signaient la première Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Ce texte, élaboré à l'initiative de l'IFEI, énonçait les principes généraux que les membres des organisations signataires s'engageaient à respecter dans le cadre de leurs activités expertales. Le texte initial a été actualisé et complété dans une quatrième édition, lancée le 24 octobre 2012.
Cas particulier du commissariat aux apports
Le bien dans son environnement
Externalités : on parle d'externalités lorsque les actions d'un agent économique ont un impact positif ou négatif sur le bien-être et le cadre de vie d'autres agents.
Quels sont les environnements à étudier ?
Le bien sur son marché.
L'étude du marché
Quel type de bien ?
Où trouver des données ?
Analyser les données
L'offre et la demande
Les marchés de niche
L'environnement démographique
L'environnement Economique
L'environnement sociologique
L'environnement culturel
L'environnement géographique
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La méthode le l'entonnoir
Le marché immobilier
Analyse générale du secteur étudié
L'environnement géographique
Analyse du secteur, ses points forts/ points faibles la situation du bien au sein de sa zone, de son quartier
L' envt démographique
- Croissance ?
- population vieillissante ou jeune
L'environnement sociologique
- Etude des revenus, taux de chômage
- Type de population : retraités, étudiants, vacanciers, jeunes couples etc
-Quelle réglementation ?
Envt Fiscal
Le droit de l'urbanisme
L'environnement Fiscal
Quelles sont les conséquences pour le bien étudié ?
L'étude du bien
Définir le bien étudié
Recueillir des informations
sur le terrain
Les questions à poser /
Les pièces à demander.
La visite
Les mesures
Les photos
Les erreurs à éviter
Le voisinage
L'état des lieux
Rédiger l'état des lieux
Les forces et les faiblesses du bien
Attention
Bien prendre en compte les servitudes.
Les diagnostics


Lorsque l'on veut définir une servitude, on se réfère toujours aux articles 637 du Code Civil et 686 du Code Civil.

Une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est-à-dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe. Il en résulte qu'une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l'on puisse constituer des servitudes temporaires.


Elles s'établissent de trois façons :

Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins.
Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (servitudes de vue, par exemple).
Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.
L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.

Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant.
Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave
Les servitudes : voisinage et droit de passage
Les diagnostics immobiliers
Au bureau
Diagnostic du bien dans son environnement
Les points faibles du bien étudié
Les points forts du bien
étudié
L'évaluation
L'expertise repose davantage sur un raisonnement que sur des méthodes d'évaluation. C'est votre raisonnement qui définira les méthodes, les pondération et sa conclusion
Plan type d'un rapport
Présentation de la mission
Présentation des pièces jointes au dossier
Conditions générales
Le bien sur son marché (envt externe)
Le bien état des lieux, forces et faiblesses
Evaluation
Conclusion
Annexes
Déroulement d'une mission
Premier contact
Réalisation d'un devis et d'une lettre de mission
Visite
Rédaction
Livraison du rapport

Pondérer des surfaces ?
Tenir compte de la vétusté
Tenir compte du marché
Tenir compte des prestations
Tenir compte des charges et taxes
Tenir compte de son environnement
La surface privative, appelée superficie Carrez,
La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ».
Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.
Définition actuelle selon les 2e et 3e alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation :
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
La surface habitable
Surface de plancher
« […] égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.»
— Article R. 112-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction du décret du 29 décembre 2011.1


L’emprise au sol d’une construction est la projection verticale du volume au sol, débords et surplombs inclus, à l’exception des éléments décoratifs et des simples débords de toiture.


L'emprise au sol

Pour un particulier construisant pour lui-même,
La surface taxable est identique à la surface de plancher, mais sans déduction des surfaces de stationnement et des combles. La surface taxable est utilisée pour déterminer la base d’imposition de la taxe d’aménagement.
La surface taxable
La surface de plancher
Après une période de concertation dans le cadre de la démarche en faveur d’un urbanisme de projet, la réforme de la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, publiée au JO du 17 novembre 2011.

Conformément aux objectifs fixés à l’article 25 de la loi « Grenelle » II, la « surface de plancher » se substitue à la fois à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).

Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme est entrée en vigueur le 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Depuis cette date, la « surface de plancher » est l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.

Les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent être modifiés, selon une procédure allégée, en vue de tenir compte en tant que de besoin du basculement de leurs dispositions exprimées en SHOB ou en SHON en « surface de plancher » depuis le 1er mars 2012,


La SHON est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière. Elle permettait de :
vérifier que la densité des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain.
constituer l’assiette pour le calcul des taxes liées à la construction du bâtiment .

La SHON se calculait en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes1 :
surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée,
surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération ;
surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l'habitation ;
déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ;
déduction d'une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.
Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. À ce sujet, un arrêt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle2 ainsi qu'une réponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de mai 2005. Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas être confondus.
La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).
SHON (Surface Hors œuvre Nette)
La surface hors œuvre brute (SHOB) des constructions est égale à la somme des surfaces de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons.
Sont compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses.
Ne sont pas compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).
SHOB, surface hors œuvre brute
C'est la surface d'un terrain indiquée dans les documents cadastraux. Les plans cadastraux couvrent l'ensemble du territoire national français. Ces documents cadastraux sont avant tout à caractère fiscal (ils permettent de fixer les impôts fonciers). Les documents cadastraux ne constituent qu'une simple présomption d'un droit de propriété : ce n'est pas parce que vous êtes inscrit comme propriétaire au cadastre que vous disposez d'un titre de propriété incontestable. La surface cadastrale peut être notamment établie à partir d'un arpentage réalisé par un géomètre, ou d'un calcul à partir du plan cadastral lui-même.
Surface Cadastrale
Surface utile brute
Pour la vente d'un immeuble de bureaux ou sa location, la surface de référence dans ce domaine est la surface utile nette.

Surface utile brute
La surface utile brute est égale à la surface hors oeuvre nette déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends...) et des circulations verticales (les parties non déduites dans le cadre de la surface d eplancher)...La surface utile brute est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d'utilité ou en valeur locative de marché.
Elle peut se décomposer en trois éléments :

circulations horizontales,
locaux à caractère social et sanitaire,
surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).




Il s'agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherches fondamentales, de stockage, de productions et assimilés...). Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface utile nette se rapproche de la notion anglo-saxonne de work space. En matière d'immeubles collectifs de logement, elle se rapproche de la surface habitable ou commercialisable.
Surface utile nette

Certains types de surfaces peuvent faire l’objet d’une pondération par des coefficients correcteurs. La surface pondérée permet de fixer le prix de vente ou de location d’un local et d’établir au besoin des ratios comparatifs entre lots
Surface pondérée
Résumé : Au moment de la construction


Surface du terrain
déterminée à partir d’un bornage et d’un plan masse réalisé
obligatoirement par un géomètre-expert => détermine les droits à construire (emprise au
sol et surface de plancher définies par le PLU)
Surface de plancher
• Détermine la surface maximale constructible
Surface taxable
(selon l’article L. 331-10 du code de l’urbanisme)
• Sert de base à la Taxe d’Aménagement depuis le 1er Mars 2012 (remplace les
taxes d’urbanisme, notamment la Taxe Locale d’Equipement)
• Sert de base à la redevance pour création, reconstruction, agrandissement des
locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage


Locaux professionnels
Bureaux :
• Surface Utile Brute et Nette (SUB, SUN),

Logistiques/Activité :
• Surface Utile Brute et Nette

Commerces :
- La pondération des surfaces de commerce
Le COS
La notion a été créée en 1958 sous le nom de coefficient d'utilisation des sols, pour lutter contre une trop grande densité dans les quartiers hausmannien. Le terme a été remplacé par le COS.

« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.»

— Premier alinéa de l'article R. 123-10 du Code de l'urbanisme
Il détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs non comprises - autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, garages, chaufferies, pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisés, comme précisé dans la réglementation de la surface de plancher).
Ne pas confondre COS et CES
Le COS ne doit pas être confondu avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d'assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l'infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espaces publics, etc.).
Le COS supprimé ????
Loi Alur...
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