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Sfoli

No description
by

António Paiva

on 13 December 2015

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Transcript of Sfoli

Sfoli
Quinta da China
Apartamentos
Moradias
Apresentação
P.I.P.
Contacto
Palácio do Freixo
Apartamentos
Moradias
Porto

Pedro Gusmão Martins
E-mail:

pmogmp@hotmail.com
Tlm: + 351 939 776 142
Localização / Caracterização do Imóvel


O terreno em causa situa-se no distrito do Porto, concelho de Gondomar, freguesia de São Cosme de Valbom no lugar de Fonte Pedrinha, tendo uma área total de aproximadamente 13.882 m2
A Norte o terreno tem como limites os logradouros de edifícios de habitação unifamiliar e os edifícios dos armazéns de uma empresa vinícola. A Sul e a Oeste o terreno confronta-se com a Avenida Escritor Costa Barreto (N 1 08) e a Nascente tem limite com a Rua das Oliveiras, a partir da qual existe um dos acesos ao terreno. O outro acesso localiza-se nos limites da propriedade com os armazéns, ou seja a
Noroeste, conectando com Rua do Freixo (N 209).


É de destacar a relação visual do terreno com a frente de água ribeirinha a Sul e a Poente e com o edifício de habitação multifamiliar Concórdia, que pela sua elevada cércea impede a relação visual do terreno com a frente de água a Sudeste. Topográficamente, o terreno é bastante acidentado, com uma pendente acentuada no sentido Nascente/Poente e com vários taludes no sentido Norte/Sul.


Este terreno, encontra-se num local privilegiado de expansão urbana da cidade do Porto, rodeado de equipamentos culturais (como o CACE Cultural, a Fundação Júlio Resende, o Museu da Imprensa e Indústria), lúdicos ( Marina do Freixo e Centro de Desportos Náuticos, Passeio Pedonal e Ciclovia na frente ribeirinha e proximidade ao futuro Parque Oriental) e hoteleiros ( Pousada do Palácio do Freixo) de grande qualidade, apresentando um cenário de grande potencial para a instalação de programas habitacionais, turísticos ou até de serviços. É importante salientar que o terreno está localizado numa área junto à frente ribeirinha do Douro, com excelentes acessos rodoviários com a rotunda do Freixo, ligação à VCI e à estrada exterior da Circunvalação.
Enquadramento urbanístico


O terreno está parcialmente enquadrado no Regulamento do Plano de Urbanização de São Cosme e Valbom, publicado no D.R. a 20 de Junho de 2001 , e a legislação relativa a obras de edificação de edifícios contlÉuos e funcionalmente ligados entre si (D.L 555/99 no 5-7 de Art 57).
No mapa de condicionantes é definido para a cota alta um índice de construção habitacional do tipo III e junto à estrada até cerca de 20 m das construções existente na rua das Oliveiras está inserida em área agrícola, não incluída na reserva. Na zona de tipo III é permitida a construção de prédios de habitação multifamiliar, com uma cércea máxima de 3 pisos ( podendo ir até ao máximo de 5 pisos) , com Índice de utilização máxima de
ZONA RESIDENCIAL DO TIPO III
Área Predominantemente Residencial Destinada a Habitação Multifamiliar
Art. 340 — Definição


I. São espaços urbanos que se caracterizam por uma ocupação onde predomina a habitação de tipologia multifamiliar, que se pretendem consolidar.

2. A esta Secção aplica-se o disposto nos artigos 50 a 230 deste Regulamento.
Art. 350 - Tipologia e Usos Dominantes
/. Esta zono destina-se preferencialmente à construção de habitação multifamiliar, sem prejuízo de localização de outras actividades compatíveis.

2. Poderão ser licenciadas outros tipos edificatórios designadamente os das restantes zonas residenciais.
Art. 360 - Cércea

I. Nesta zona a cérceo máxima permitida para situações de lote já constituídas é de 4 pisos, ou seja, r/c+3 acima da cota de soleira da fachada principal, excluindo caves.

2. Nas situações de excepção definidos no n.0 2 do amgo 300, a cércea máxima é de 5 pisos acima do cota de soleira da fachada principal.

3. Em situações de loteamento que abranjam áreas iguais Ou supehores 0 5.000m2 0 índice de utilização máximo permitido é de lm) / m2.

4 A Câmara Municipal poderá licenciar excepções 00 disposto neste artigo quando se trate de projectos considerados corno de interesse público municipal, isto é, os correspondentes a equipamentos públicos de iniciativa municipal ou do Estado, em empreendimentos situados em área urbana e urbanizável, abrangidos por contratos de desenvolvimento poro habitação a custos controlados ou equiparados para os quais o índice de utilização máximo permitido é de 1,50 m2/m2, não se estabelecendo cércea máximo. "


(extraído do PDM de Gondomar)
Na zona considerada como Agrícola, existe a capacidade construtiva se em terrenos com mais de 4000m2 para moradias de 2 pisos com o máximo de implantação de 200 m2.
Art. 540- Áreas Agrícolas Não Incluídas na RAN

I. Estas áreas destinam-se a uma utilização predominantemente agrícola, não sendo permitido o seu fraccionamento em parcelas de área inferior à unidade de cultura legalmente fixada

2. Só é permitida c construção se forem cumpridas as seguintes exigências: a) Construções de apoio à actividade agrícola:
- área mínima do parcela seja de 4.000m2;
- o cércea seja igual ou inferior a 2 Pisos;
-a área de implantação não excedo 4% do área total da exploração, com um máximo de 200m ;
- o afastamento mínimo de I Orn em relação ao limite da parcela confinante com o vio pública e de 6m em

2 relação cos outros limites
- não afectem negativamente a área envolvente sob os pontos de visto paisagístico e de salubridade. b) Construções destinados a habitação:
- a moradia seja unifamiliar e isolada;
- a área mínima da parcela seja de 4.000 rn2, excepto nos casos de colmatação entre construções de habitação existentes, devidamente licenciadas e distanciados entre si menos de 70 m;
- a cércea seja igual Ou inferior 0 2 pisos;
- a área máximo de implantação nãb excedo 6% da área do parcelo.
c) Equipamentos públicos ou privados de interesse municipal:
- a área mínima do parcelo seja de 4.000 m2;
- a cércea seja igual ou inferior a 2 pisos
- a área de implantação não excedo 6% do área da parcela.

A restante parte do terreno, outrora pertencente à Câmara Municipal do Porto, só recentemente foi reconhecida como pertencente à CM de Gondomar, após a conclusão da revisão dos limites concelhios entre as duas autarquias. Na reunião com o director do Planeamento Urbano da CM de Gondomar, foi nos indicado, que embora estando o PDM em revisão, e aguardando definição final para a essa parcela, deveremos considerar, como evidente a extensão da mancha Tipo III, que caracteriza o resto do terreno
Proposta de Edificação


Em termos regulamentares, a proposta de edificação cinge-se à zona definida pelo P.J. de S. Cosme Valbom de Tipo III a Norte, libertando uma grande área verde, definida como Área Agrícola não incluída na R,AN, prevista como área de lazer de apoio ao parque residencial. nesta zona do terreno a Norte que as cotas estão mais altas e estabilizadas propiciando uma ocupação de edifícios multifamiliares de cérceas variadas entre o RIC mais dois pisos e recuado e RIC mais três pisos e recuado.

No sentido de optimizar a relação visual com a frente de água, propõe-se uma série de 5 ediffcios implantados perpendicularmente ao sentido da pendente Nascente/Poente, com uma diferença de aproximadamente 3m de cota'de soleira entre eles. No final desta sequência, a cota estabiliza para formar um terraço sobre a paisagem fluvial e uma praça onde está previsto comércio e equipamento de apoio aos moradores e visitantes. A rematar este espaço propõe-se um ediffcio residencial RIC mais dois pisos e recuado, com uma natureza tipológica distinta, formando um L que se abre francamente para o rio a Sul e Poente.

Para distribuir os acessos aos diferentes ediffcios propõe-se um acesso viário e pedonal a partir da Rua das Oliveiras que com uma li$ira curvatura vence a pendente da forma menos acentuada e que terminará no extremo Poente da propriedade, possibilitando a ligação viária à Rua do Freixo (N 209) .
Este acesso viário passa por uma das extremidades dos edifcios onde estão situadas a zonas de entrada, libertando as outras frentes para uma relação directa com o espaço verde e a paisagem.
Abaixo da cota de soleira dos edifcios foi colocado programa residencial ou comercial, tirando partido das diferenças de niVel do terreno, ou seja em pisos semi-enterrados. No segundo piso abaixo da cota de soleira foi colocado o estacionamento de apoio aos moradores e, no caso dos equipamentos e comércio, de apoio aos utentes visitantes, O acesso aos estacionamentos é feito em rampas a partir da via, sendo nalguns casos partilhado entre dois edifícios. Foi considerado, nesta fase, o percurso do metro que atravessa o terreno subterraneamente, com base nos dados fornecidos pela Metro do Porto e propomos uma solução que não interfere ao niVel subsolo com o canal de circulação, propondo construir apenas acima da cota que nos foi indicada. Quanto ao estacionamento, propomos ainda alguns lugares de estacionamento acompanhando o percurso da via e servindo de apoio aos residentes e ao comércio.

A proposta apresentada no PIP, prevê a partilha de áreas de estacionamento subterrâneo ou passagens sob o eixo de circulação viária. Neste sentido, enquadra-se como uma operação urbanística, de iniciativa privada, ou seja um condomínio privado. No entanto, poderá ser adaptada para uma operação de loteamento, caso seja esse o desígnio. Foi considerada também na proposta a possibilidade de servir um programa para um equipamento geriátrico, onde os primeiros blocos habitacionais poderiam ser residências independentes (TO —T2) e o último volume em L poderiam ser residências assistidas, dispostas em galeria sobre o rio Douro. O comércio e serviços ficariam localizados sobre e sob a "praça' (cabeleireiro, health club, gabinetes médicos, restaurante, tabacaria, etc.).
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