Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

Üürilepingu regulatsioon võlaõigusseaduses

No description
by

Kristiina Kaarna

on 9 October 2012

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Üürilepingu regulatsioon võlaõigusseaduses

Üürilepingu regulatsioon
võlaõigusseaduses RKAS haldurite üürilepingute koolitus Üürilepingu erinevus rendilepingust: kasu/vilja saamine (nt loomade rent; põllumajandusliku ettevõtte rent)

Tasuta kasutamise lepingu erinevus üürilepingust:
- eseme seisukorra säilitamise kulud on kasutaja kanda;
- kasutusse andja vastutab kasjutajale TAHTLIKULT tekitatud kahju eest, kui ei teata eseme puudustest või kolmandate isikute õigustest esemele.
- kasutusse andja võib eseme igal ajal tagasi nõuda (lepingu üles öelda), kui lepingu tähtaeg ei ole määratletav.

Vaieldav: kas alla turuhinna üüriga lepingu võib lugeda tasuta kasutamise lepinguks? Üürilepingu piiritlemine teistest kasutuslepingute liikidest (VÕS § 271) Eluruumi üürilepingus ei saa REEGLINA kokku leppida üürnikule ebasoodsamates tingimustes võrreldes VÕS-is sätestatuga. VÕS § 275 (nt ei ole lubatud leppetrahv -VÕS § 287)

ERAND:
saab (tuleb) erinevalt kokku leppida, et üürnik kannab:
kõrvalkulud; (VÕS § 292 lg 1)
maksud ja koormatisted. (VÕS § 293) Eluruumi üürileping (2) Eluruumi näited

Suvila, sest alaline elamine ei välista hooajalist elamist (VÕS § 272 lg 1 kommentaarid)
Kinnipeetava kamber, sest see vastab eluruumi nõuetele (VangS § 45 lg 1; V 26.01.1999 määrus nr 38) Eluruumi üürileping (1) Üürnik saab nõuda puuduste kõrvaldamist, kui üürnik ise ei vastuta nende puuduste eest. (VÕS § 278)

Mis on puudus?
üürieset ei saa kasutada eesmärgipäraselt või
üüriese ei vasta keskmisele kvaliteedile Üürieseme puudused (1) Üürieseme puudused (2) Milliste puuduste eest üürnik ise vastutab?
üürniku põhjustatud üürieseme eesmärgivastase kasutamisega;
pisipuudused;
lepingus kokku lepitud juhud, millal üürnik vastutab (v.a eluruumi üürileping).
VÕS § 278, § 280.

Üürilepingus tasub kirjalikult kokku leppida, mis on pisipuudus - nt pirni vahetus, hingede õlitamine, tilkuva kraani parandus vms. Üürniku õiguskaitsevahendid üürieseme puuduste korral:
nõuda puuduste kõrvaldamist
nõuda kahju hüvitamist
alandada üüri
VÕS § 278 ja § 296 lg 2

keelduda üüri maksmisest (kirjalik ette teatamine 1 kuu enne üüri maksetähtpäeva)
tasaaarvestada üüriga (kirjalik ette teatamine 1 kuu enne üüri maksetähtpäeva)
VÕS § 296 lg 1 ja § 297 lg 1 Üürieseme puudused (3) Üürniku tehtud parendused Allkasutusse andmine eeldab üürileandja nõusolekut. (VÕS § 288 lg 1)

Kui üürileandja keeldub nõusoleku andmisest mõistliku põhjuseta, võib üürnik lepingu üles öelda. (VÕS § 288 lg 1)

Allkasutuse välistamine:
Allkasutuse võimaluse saab lepingus välistada, v.a eluruumi üürilepingu puhul.

Üürilepingu lõppemisel allüüri leping automaatselt ei lõpe, kuid allkasutaja ei või kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist. (VÕS § 288 lg 6) Allkasutamine Üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle omandajale. (VÕS § 291)
- Alates uue omaniku kohta kande tegemisest kinnistusraamatus (RK 3-2-1-123-05);
- Kui RKAS on notariaalses lepingus teisiti kokku leppinud, siis tuleb õiguste ja kohustuste üleminekust üürnikule teatada.

Üürniku nõusolek ei ole vajalik.

Eelmise üürileandja vastutus üürnikule tekitatud kahju eest, kui uus ürileandja rikub lepingulisi kohustusi: 3 aastat, käendaja vastutus.

Üürniku tagatis läheb üle omandajale (uuele üüriandjale). Üürieseme omaniku vahetumine Üüri maksmine on üürniku kohustus. (VÕS § 271)

Eelduslikult kannab kõrvalkulud üürileandja. Selles, et üürnik kannab kõrvalkulud, tuleb üürilepingus kokku leppida. Sama on maksude ja koormatistega.
VÕS § 292 lg 1 ja § 293

Kõrvalkulud on üürieseme ekspluateerimise kulud:
tasu üürileandja või muude isikute teenuste ja tegude eest +
mis on seotud asja kasutamisega.
VÕS § 292 lg 1 II lause.

Remondifondi makseid ei tohi eluruumi üürnikule esitada, vaid need peavad olema "peidetud" üüritasu sisse. Remont on üürileandja (mitte üürniku) kohustus, mitte kõrvalkulu. Üür ja kõrvalkulud Mõjuval põhjusel võib nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu kumbki lepingupool erakorraliselt üles öelda. (VÕS § 313)

Mis on ERAKORRALINE ülesütlemine? - Ülesütlemine ilma ette teatamata.

VÕS-is loetletud näited mõjuva põhjuse kohta:
Üürnik ei saa asja kasutada üürileandja tõttu.
Üürnik kasutab üürieset lepinguvastaselt.
Üürnik viivitab üüri või kõrvalkulude tasumisega.
Eluruumi kasutamine oluliselt ohustab inimese tervist.
VÕS §§ 314-317

Üürniku pankroti väljakuulutamisel võib nõuda tulevase üüri ja kõrvalkulude tagamist. Kui tagatist ei anta, võib lepingu erakorraliselt üles öelda.
VÕS § 319 Erakorraline ülesütlemine Korraliselt saab üles öelda ainult tähtajatut lepingut.

Mis on KORRALINE ülesütlemine?
Ülesütlemine ülesütlemistähtaega järgides: kirjalik eelnev ette teatamine teisele lepingupoolele.
VÕS § 311 lg 1

Ülesütlemistähataja järgimata jätmisel loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. (VÕS § 311 lg 2)

Kinnisasja, elu- või äriruumi tähtajatu üürilepingu ülesütlemistähtaeg on KOLM KUUD. (VÕS § 312 lg 1) Tähtajatu lepingu korraline ülesütlemine Küsimused? Tänan tähelepanu eest! Üürilepingu mõiste ja vorm - Üürielandja annab üürnikule kasutamiseks asja;

- Üürnik maksab asja kasutamise eest tasu (üüri). - Vaidluse korral keeruline tõendada
kas leping on üldse sõlmitud?
milles kokku lepiti (kes mille eest vastutab, kes kannab kulud)?
millal leping sõlmiti ja mis tähtajaks?

- Suuline eluruumi üürileping tähtajaga üle 1 aasta loetakse tähtajatuks. Sellise lepingu ülesütlemise piirang: leping ei tohi lõppeda enne 1 aasta möödumist eluruumi üürnikule üleandmisest. (VÕS §274) Üürilepingute ja üüritavate ruumide liigid Üürilepingu liik sõltub üüriesemest (nt eluruum, äriruum, sõiduk jne...) Äriruum või eluruum? Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum (VÕS § 272 lg 1)

Eluruum:
- alaliseks elamiseks kasutatav elamu või korter (VÕS § 272 lg 1);
- eluruumi nõuetele vastav muu omaette ruum (ES alusel kehtestatud VV 26.01.1999 määrus nr 38 "Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine") Üürileandja kohustus: tagada asja hoidmine kasutamiseks sobivas seisundis (VÕS § 276 lg 1) (st remont)

Üürniku kohustus: asja hoolikas ja sihtotstarbele vastav kasutamine, pisipuuduste kõrvaldamine ("asja harilikuks säilitamiseks vajalik väike koristamine või hooldamine") (VÕS § 276 lg 2; § 280) Üürieseme seisukorra säilitamine Parenduste tegemine eeldab üürileandja eelnevat kirjalikku nõusolekut. (VÕS § 285 lg 1)

Nõusolekus tasub fikseerida üürniku parenduste ulatus, maksumus, konkreetsed tööd, tähtajad.

Nõusolekust keeldumine mõjuval põhjusel.

Lepingu lõppedes....

Kui parendused on üürieset kahjustamata eemaldatavad, võib üürnik need eemaldada. (VÕS § 285 lg 3)

Kui parendused ei ole eemaldatavad, võib üürnik nõuda mõistlikku hüvitist. (VÕS § 286 lg 1)

Üürnikule hüvitatakse parendused, mis oluliselt suurendasid üürieseme väärtust. Vormivabadus, aga...
tuleb vältida suulisi üürilepinguid! Üüri tõstmiseks tuleb saata üüri tõstmise teatis vähemalt 30 päeva enne uue üüri jõustumist.

Teatises tuleb rangelt järgida VÕS § 299 sisu nõudeid, vastasel juhul on teatis tühine.
Kasutage juura-intralehel toodud näidist!

Üüti tõusu tuleb põhjendada: majanduslik põhjendus
(Riigikohus, 3-2-1-76-05)

Kui üür tõstetakse kuni keskmise turuhinnani, siis on üüri tõstmine põhjendatud.
(Riigikohus, 3-2-1-76-05)
See on ka RKAS'e tavapärane praktika, mida tasub järgida.

Vaidlustamine: üürikomisjonis või kohtus, 30 päeva. Üüri tõstmine 19.09.2005.a otsus 3-2-1-76-05

Eluruumi üüri tõstmine on majanduslikult põhjendatud ega ole ülemäärane, kui üür tõestetakse kuni keskmise turuhinnani.

Üüri tõstmise teatises tuleb märkida üüri tõstmise vaidlustamise kord: koht ja tähtaeg, ei piisa viitest VÕS-i vastavale sättele.

29.10.2007.a otsus nr 3-2-1-99-07

Eluruum oli eluohtlik ja üürileandja soovis eluruumi remontida. Remondi kulud (investeering) oleks kajastunud üüri tõstmises. Üürnik ei olnud nõus remondi ajaks asendusruumidesse kolima ega tasuma uut üüri. Üürileandja ütles üürilepingu üles.
Üürnik väitis, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega: remondi kavandamisel üürileandja teadis, et uus üür käib üürnikule üle jõus. Riigikohus ei nõustunud üürnikuga.

Näited Riigikohtu praktikast (1) 20.12.2004.a otsus nr 3-2-1-146-04

Üürilepingu ülesütlemisel üürivõla tõttu tuleb üürinikule anda täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks.

Kui üürnik kõrvaldab üürivõla selle tähtaja jooksul, ei tohi üürilepingut üles öelda.

Näited Riigikohtu praktikast (2) 12.01.2012.a otsus nr 3-2-1-141-11

Üürilepingu lõppemisel kolis üürnik välja. Üürivõla kohtuvaidluses püüdis üürileandja nõuda üürnikult välja kahju: üürniku tekitatud augud seintes ja parketis. Üleandmise akt (koostati välja kolimisel) nendele puudustele ei viidanud. Vastavatele puudustele tugines üürileandja alles kohtus, esitades fotod, remondi hinnapakkumise, jm tõendid.

Pooled vaidlesid selle üle, kas augud seintes ja parketis ületavad korteri "harilikku kulumist", mis leiab aset 5 kasutamise aasta jooskul.

Riigikohus: Puudustest, mille eest üürnik vastutab, tuleb üürnikku teavitada viivitamata üürieseme vastuvõtmisel ja selle seisundi kontrollimisel, kui üürileping on lõppenud. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õiguse sellistele puudustele tugineda. Järelikult on tegemist hariliku kulumisega. Näited Riigikohtu praktikast (3)
Full transcript