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PARTE III .VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

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Corporativo Ceifinbur

on 8 November 2015

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Transcript of PARTE III .VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Para que la homologación este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular, hay que recordar que el valor es único independientemente del propósito del avalúo.
Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones siguientes:
Esto se refiere a todas las áreas útiles a todos los condóminos como son: Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la calificación se determinó de la siguiente manera:
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
FÓRMULAS
CONSTRUCCIONES URBANAS
SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
Se aplica la fórmula que supone que el valor de un inmueble puede variar cuando se incrementa o disminuye la superficie de construcción en una décima parte. Por lo que se divide la superficie del inmueble comparable entre la superficie del que se está valuando, al resultado se le aplica la potencia 10.
(SC/SS)^1/10
Donde:
SC = Superficie Comparable
SS = Superficie Sujeto
En el caso de la superficie es el único factor donde el comparable se divide entre el sujeto, ya que la relación es mayor a uno cuando el inmueble objeto tiene superficie menor a los comparables, y el factor debe de ser menor a uno cuando la superficie es mayor.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construcción.
Para poder determinar que calificación se debe de aplicar, se tiene que analizar tanto las características del inmueble sujeto, como las de los comparables. La determinación del puntaje se realiza de acuerdo a la observación, lo importante es que siempre se realice con el mismo criterio.
Siempre hay que dividir el sujeto entre el comparable.
De igual manera se divide el sujeto entre el comparable.
ÁREAS COMUNES
FACTOR DE EDAD
Donde:
FEC = Factor por edad y conservación
E = Edad
VUT = Vida Útil Total
F = Factor que corresponde a se Estado de Conservación de acuerdo a la siguiente tabla:
En este caso como se está considerando la edad y el estado de conservación el factor engloba a las dos características teniendo cuidado en no duplicar los factores.
OTRA FÓRMULA DE FACTOR DE
DEMÉRITO POR EDAD
En donde:
Fed = Factor de demérito por edad.
VUT = Vida útil total.
Eef = Edad efectiva de la construcción.
donde, (VUT-VUR) = Eef.
VUR = Vida útil remanente.
En este caso si se puede utilizar otro factor de estado de conservación.
FACTOR DE DEPRECIACIÓN TOTAL
Se considera depreciación total cuando los inmuebles se califican con base a su estado de conservación, su edad y obsolescencias:
Fdt = Fed x Fco x Fob
En donde:
Fdt = Factor de depreciación total.
Fed = Factor de demérito por edad.
Fco = Factor de conservación.
Fob = Factor de obsolescencias.
Cuando se presenten obsolescencias funcionales (que son curables, ya que dependen del bien) y/o económicas (son incurables, pues se da por causas externas), el Perito Valuador las identificará, cuantificándolas e incluyéndolas en la depreciación total cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la justificación en el trabajo valuatorio.
0.80 a 0.89
0.90 a 0.99
1.00 a 1.10
0.10 a 0.79
0.00 a 0.09
GRADO DE CONSERVACIÓN:
REPARACIONES SENCILLAS
Se consideran las construcciones que necesitan arreglos no estructurales para estar en perfectas condiciones, como son: cambio de cristales, pintura mayor en interiores y fachada, cambio de muebles de cocina y baño, cambio de alfombra, duela y reparación de pisos. Son las construcciones que no requieren reparaciones estructurales, incluye el deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo hidráulico.
GRADO DE CONSERVACIÓN:
NORMAL
Se consideran en este estado, las construcciones que no presenten las características del rango de "Bueno". Observando en ellas humedad en muros y techos, necesidad de pintura en interiores e impermeabilización, pintura en interiores, fachada en herrería, jardinería y en general que requieran sólo labor de mantenimiento preventivo para devolverles las condiciones de la categoría de nuevos.
GRADO DE CONSERVACIÓN:
BUENO
Construcciones nuevas y construcciones usadas que notablemente han recibido un mantenimiento adecuado y que estén en perfectas condiciones para realizar la función de uso que les corresponde y de la categoría que les pertenecen.
TABLA DE VIDAS ÚTILES TOTALES DE DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
GRADO DE CONSERVACIÓN:
RUINOSO
Las construcciones que por su estado deberían ser demolidas se les considerará en este estado de conservación (elementos estructurales fracturados, partes destruidas losas caídas, entre otros). También se considerarán para este rango los inmuebles con acabados inservibles con elementos divisorios o de carga, con fracturas o fallas y en general se prevea la necesidad de reparaciones mayores para volverlos habitables.
GRADO DE CONSERVACIÓN:
REPARACIONES MAYORES
Se consideran las construcciones que necesiten reparaciones o modificaciones y restituyan a la estructura original, incluyendo el cambio completo de acabados, de tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas donde la remodelación se combine con otros tipos constructivos.
RANGO
RANGO
RANGO
RANGO
RANGO
FACTOR DE CONSERVACIÓN (Fco)
PROYECTO
Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios, iluminación, ventilación, estética y confort del edificio en sí, también la calificación es con base a la observación y con las siguientes calificaciones:
TIPO DE ZONA
Esta tabla únicamente sirve para inmuebles habitacionales o comerciales, en el caso de otros usos se debe de adecuar la misma, al uso correspondiente.
VIALIDADES
Como su nombre lo dice está relacionada al tipo de vialidades que hay en el lugar donde se ubica el inmueble objeto. Calificándolas de la siguiente forma:
Este se refiere a como está ubicado dentro de la manzana el inmueble valuado y los que se están utilizando como comparables.
UBICACIÓN
FACTOR DE COEFICIENTE DE USO DE SUELO (INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN):
Se puede aplicar la siguiente fórmula:
((TC/CC) – (TS/CS)) * (VT/VF) + 1
Donde:
TC = Superficie del Terreno del Comparable
CC = Superficie de Construcción del Comparable
TS = Superficie del Terreno del Sujeto
CS = Superficie de Construcción del Sujeto
VT = Valor del Terreno
VF = Valor Físico
O esta otra fórmula:
((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1
Donde:
TC = Superficie del Terreno del Comparable
CC = Superficie de Construcción del Comparable
TS = Superficie del Terreno del Sujeto
CS = Superficie de Construcción del Sujeto
VUTH = Valor Unitario del Terreno Homologado
VMC = Valor de Mercado del Comparable
O esta otra fórmula:
FACTOR DE COEFICIENTE DE USO DE SUELO (INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN):
(0.1*(CC/TC)/(CS/CC))+0.9
Donde:
TC = Superficie del Terreno del Comparable
CC = Superficie de Construcción del Comparable
TS = Superficie del Terreno del Sujeto
CS = Superficie de Construcción del Sujeto
El factor de 0.1 y de 0.9 se pueden modificar de acuerdo a la relación terreno y construcción, es decir la fórmula puede quedar así:
(VT/VF)*(CC/TC)/(CS/CC))+(VC/VF)
Donde:
VF = Valor Físico
VC = Valor de la construcciones en el enfoque físico
VT = Valor del terreno en el enfoque físico
Una manera de checar si realmente estamos homologando es con la siguiente fórmula:
Dividimos el precio u oferta máximo entre el precio u oferta mínimo, de los comparables antes de homologar y después de homologar, la diferencia entre uno y otro debe de disminuir si estamos realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros comparables y factores utilizados en la misma; ya que los datos que obtenemos de la investigación de mercado están dispersos y la función de la homologación es acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia entre el máximo y el mínimo debe de disminuir .
Es importante que la homologación no se realice sin criterio, y sin base de sustento; pues lo ideal sería que la mayoría de los factores fueran 1 y que el resultante sea de ± 0.30, lo cual nos indica que nuestros comparables realmente son similares a nuestro sujeto.
“Ninguna Tabla, ningún Método de Valuación puede servir como sustituto de un criterio Sólido afinado por la Experiencia”
1. VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (VRN)
Es el valor presente de las construcciones considerándolas como nuevas, con las características que la técnica hubiera introducido en los modelos o prototipos considerados equivalentes.

Los prototipos deberán actualizarse periódicamente.

Conviene definir también el valor de reproducción nuevo, que considera reproducir una construcción idéntica a la original, respetando las características, técnicas y mano de obra que se hubieran utilizado en la fecha de su edificación.
2. VALOR NETO DE REPOSICIÓN (VNR) O VALOR ACTUALIZADO (VA)
Este valor será la diferencia que resulte de restarle al Valor de Reposición Nuevo (VRN) la depreciación acumulada correspondiente.

Por la similitud de las siglas, que en el primer caso la N significa NUEVO y en el segundo la misma N significa NETO, es preferible llamarle Valor Actualizado (VA).
DEPRECIACIÓN (D). VALOR REMANENTE (1-D)
Es la pérdida de valor ocasionada por diversas causas, siendo las principales:
La depreciación física natural por la edad de la finca y su estado de conservación.
La depreciación por inadecuaciones en el proyecto y la construcción.
La depreciación por la obsolescencia física o funcional.

Los métodos que generalmente se utilizan son: La Línea recta, y el Ross-Heidecke.

La construcción se afectará solamente por la depreciación física ocasionada por la edad, la vida probable total y el estado de conservación.

Los deméritos por inadecuación u obsolescencia se aplicarán al valor físico o directo del conjunto terreno-construcción.
PRECIO POR METRO CUADRADO
Es el parámetro más utilizado en nuestro medio, pero no es muy confiable. Se han hecho intentos de tener mayor confiabilidad, aplicando otras técnicas, como sistemas de puntos, ensamble de costos, intensidad de muros, áreas y perímetros; todos ellos deberán basarse en el establecimiento de prototipos de construcción apoyados en presupuestos detallados, realizados con análisis de precios unitarios.

Se presenta al final de este capítulo, una pirámide de confiabilidad en la que se aprecia que, para una mayor certeza de precios, el trabajo se incrementa muchísimo, haciendo excesivo el costo de un avalúo.

Para la valuación inmobiliaria se recomienda profundizar el nivel de parámetros, para mejorar los resultados del sistema de precio por metro cuadrado. Y aún del de precio por metro cúbico, que no se acostumbra en nuestro medio.
Depreciación por edad y estado de conservación (Ross-Heidecke)
A. Método contable (línea recta)
La depreciación se calcula dividiendo la edad actual entre la vida probable total. Ejemplo:
Edad de la construcción: 15 años e = 15
Vida probable total: 50 años v = 50
Depreciación = e/v = 15/50 = 0.30 D = 0.30 (30%).
Valor de Reposición Nuevo de la construcción: VRN = $250,000.00
Depreciación: 0.30 x $250,000.00 = D = $ 75,000.00
Valor Actualizado (VA) = VRN-D = VA = $175,000.00

Como puede apreciarse, la depreciación es un paso intermedio para encontrar lo que nos interesa saber de la finca: su valor actual. En la realidad es más práctico calcular el coeficiente de actualización, que es igual a 1 – D, entonces procedemos a calcular el coeficiente en esta forma: si D = 0.30, el coeficiente de actualización será: 1 – 0.30 = 0.70
Y el valor actualizado será: VA = CA x VRN = 0.70 x 250,000 = $175,000.00
B. Método de Ross
Este método toma en cuenta que en las fincas la depreciación es muy pequeña en los primeros años y después se va acentuando: la fórmula que propone Ross es la siguiente:
C. Criterio Ross-Heidecke
Heidecke hace una modificación realmente valiosa por su certeza: dos coches de la misma marca y el mismo modelo no tienen el mismo valor después de cierto tiempo de uso; tendrá mayor valor el que esté mejor conservado, por haber tenido mejor mantenimiento.

Esta observación la proyectó a las fincas y, como resultado de sus observaciones prácticas, propuso una serie de “Estados de Conservación” a los que asignó coeficientes numéricos para modificar la depreciación calculada por el método de Ross.
D. Pirámide de confiabilidad para valor de construcciones
Nos sirve para analizar los diferentes Métodos utilizables para calcular los Valores de Reposición Nuevo de las Construcciones para fines valuatorios.

El Desglose de Ingeniería es un método más especializado, que consiste en desglosar las partidas de un presupuesto, y a cada una de las partidas se le aplica su depreciación particular, ya que tienen diferentes vidas probables. Por ejemplo, los muros de una casa de adobe pueden estar aún en servicio; sin embargo, las tuberías de tubo galvanizado ya están corroídas, la pintura tiene menor vida que los cimientos, etc.
-Métodos para calcular la depreciación-
Para el caso anterior, el resultado sería 0.195.
El coeficiente de actualización sería: CA = 1-D = 0.805
El valor actualizado de la finca sería:
VA = VRN x CA = 0.805 x $250,000.00 = $201,250.00
La tabla original de Heidecke tenía cinco estados de conservación:
Posteriormente se añadieron estados intermedios para ampliar los rangos y tener la clasificación en su forma actual:
Continuando con el ejemplo de la construcción de $250,000.00, vamos ahora a considerar que a los 15 años de edad la construcción presenta necesidad de reparaciones sencillas. Entonces adoptamos el Estado de Conservación 3.0, que tiene una plus-depreciación de 0.1810.

Anteriormente habíamos calculado una depreciación según Ross de 0.1950.
El coeficiente de actualización será:
(1-DR) x (1-DH) = (1-0.195) x (1-0.181) = 0.6593
El valor actualizado de la finca sería:
VRN x CA = 0.6593 x $250,000.00 = $164,825.00

Lo más usual es utilizar el “Factor de Ross-Heidecke”, o sea recordar que la depreciación “D” es sólo un paso intermedio para encontrar la vida restante o remanente de la construcción, o sea utilizar el Factor de Ross-Heidecke “1-DRH”.
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Es un método indirecto para calcular el valor de una propiedad por los ingresos que es capaz de producir, no por su costo ni por su valor físico. Esto es de mucha importancia para los inversionistas, pero no es relevante para fincas, generalmente residencias, que se diseñaron para ser disfrutadas por sus propietarios, y en muchas ocasiones para “apantallar” a sus clientes.
La técnica es similar a invertir en un banco, que le paga intereses a quien hace la inversión. El monto de los intereses será de acuerdo a la tasa que pague el banco y al tiempo pactado; la similitud sería así:

Capital: $1’000,000 Valor de la finca: $1’000,000
Tasa anual: 8.00% Tasa inmobiliaria: 5.00%
Intereses: $80,000 I = C x T Renta anual: $50,000 R = V x t

Y en forma inversa, si se conocen los intereses que da un banco y la tasa que está pagando, se puede fácilmente encontrar la cantidad que está invertida. Del mismo modo, en forma inversa, si se conoce la renta que da una casa y la tasa inmobiliaria, se puede fácilmente encontrar el valor por capitalización de rentas:
Despejando: C = I/T V = R/t
Interés I: $80,000 Renta anual: $50,000
Tasa anual: 8.00% Tasa de capitalización: 5.00%

Valor por rentabilidad:
TASAS DE CAPITALIZACIÓN
Puede apreciarse una diferencia entre la tasa de una inversión bancaria y la tasa de capitalización inmobiliaria. La diferencia es por el bajo riesgo de la inversión inmobiliaria, y porque los bienes raíces se deprecian en una forma muy diferente a la inflación monetaria. En primer lugar el terreno no se deprecia; conserva su valor a través del tiempo, y la construcción tiene normalmente una larga vida. Por lo que las tasas de capitalización inmobiliaria se deben tomar similares a las tasas de rendimiento de una “moneda dura”, que para nosotros esa moneda sería el dólar de los Estados Unidos, pero actualmente se utilizan los CETES, con una sobretasa por el tipo de inversión.
1. La fórmula más usual, pero no la de mayor certeza, es la que se aplicó en el ejemplo arriba propuesto, y que consiste en dividir la renta bruta anual entre la tasa de capitalización adecuada al tipo de propiedad (local comercial, bodega, casa, departamento, residencia…).
Valor de Capitalización = Renta Bruta Anual / Tasa Global Inmobiliaria.



2. Otro método muy conocido es el que se aplica en los avalúos bancarios, y que toma en cuenta los ingresos netos o líquidos, restando a la renta bruta anual los gastos propios de una inversión inmobiliaria, como son: el impuesto
predial, la luz y el agua; y, en su caso, gastos administrativos, gastos de conservación, vacíos por desocupaciones, conserje, seguro, elevador, etc.
FÓRMULAS DE CAPITALIZACIÓN
Los gastos se deben calcular en forma precisa en cada caso, pero se acostumbra también expresarlos como un porcentaje del total de rentas, que al restarlo de la renta bruta queda el ingreso neto o producto líquido anual, al que se le aplica la tasa inmobiliaria aplicable al caso.
Como lo más acostumbrado es cobrar la renta mensualmente, la renta bruta se multiplica por doce para obtener la renta anual.
El resultado final se obtiene con la fórmula siguiente:
Donde:
Vc = Valor por capitalización de rentas.
r m= Renta bruta mensual.
d = deducciones globales (en forma decimal).
t = tasa de capitalización (en forma decimal).
En muchas ocasiones no puede obtenerse la renta real de una propiedad; en estos casos se “estima” la renta que debería recibirse en el mercado de oferta y demanda de rentas de inmuebles similares.
Algunos casos en que se pueden estimar las rentas pudieran ser los siguientes:
La finca la ocupa el propietario.
La finca está desocupada.
La finca está ocupada parcialmente.
La finca está rentada a un familiar.
La renta vigente está por debajo de las rentas del mercado.

Se presenta una tabla que deberá ampliarse y actualizarse para un uso adecuado:
RENTAS REALES Y RENTAS ESTIMADAS
Renta bruta real actual (casa habitación): rm = $6,000.00
Producto bruto anual: 12 x rm = PBA = $72,000.00
Deducciones (estimadas globalmente en un 20%): d = 0.20
Producto líquido anual: PBA x (1-d) = 72,000 x (1 – 0.20) PLA = $57,600
Tasa de capitalización aplicable al caso: t = 8.00%
Capitalizando el producto líquido anual a la tasa de capitalización aplicable al caso resulta un valor por capitalización de rentas PLA / t= Vc = $720,000.00
EJEMPLO DE PROCESO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Es un parámetro sencillo pero de gran utilidad si se usa adecuadamente, o sea con prototipos de propiedades similares; consiste simplemente en dividir el valor de una propiedad entre la renta mensual que produce o puede producir.

Valor de la propiedad
Multiplicador de renta bruta: MRB = -------------------------------
Renta mensual

MRB = Valor/Renta MRB = V / r m

Es aconsejable tener bases de datos de multiplicadores de rentas brutas para diferentes tipos de fincas con usos, calidades y edades diferentes, para clasificarlos y poder utilizarlos como un método indicador de valor cuando se conoce la renta.
Se presenta una tabla que deberá ampliarse y actualizarse para un uso adecuado:
MULTIPLICADOR DE RENTA BRUTA
Ejemplo:
Renta mensual casa habitación tipo medio: $4,500
MRB para este tipo de inmueble: 120
Valor por multiplicador de renta bruta: $4,500 x 120 = $540,000

Existe también un método en el que se capitaliza separadamente el terreno de la construcción, con una tasa más baja, y amortizando la construcción proporcionalmente a su vida remanente o a un tiempo elegido para revender la propiedad.
IN=T.i + C.i + C.a
IN = 12 r m (1 – d )

12 r m(1 – d ) = T.i + C.i +C.a
Donde
IN = Ingreso neto o renta líquida anual = 12 r m(1 - d )
d = Deducciones estimadas globalmente en 25% (d=0.25).
i = Tasa neta de capitalización (inversión de bajo riesgo).
a = Amortización anual: 1/Vr
Vr = Vida restante de la construcción (en años).

De la formula básica, en la que intervienen R, T, C, i y a, se pueden despejar cada una de estas literales para trabajarlas como incógnitas, y poder resolver diversos problemas valuatorios.
1. JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS.

Determinar la renta justa para una propiedad construida en un terreno de 300 m2, en una zona que se cotiza a $1,000.00/m2, y que tiene 200 m2 de construcción, con un VNR (Valor Neto de Reposición) de $1,600.00/m2, y a la que se le calcula una vida útil restante de 20 años (u=20). La tasa de capitalización es de 6% anual (i=0.06).
Lista de datos:
T = 300,000
C = 320,000
d = 25.00%
i = 6.00%
u = 20
a = 1/u = 5.00%
12 rm(1-d) = Ti+Ci+Ca
Ti = 300,000 x 0.06 = 18,000.00 T + C
Ci = 320,000 x 0.06 = 19,200.00 MRB = ------------ = 105
Ca = 320,000 x 0.05 = 16,000.00 r m
Suma: 53,200.00
MRB = 105
CAPITALIZACIÓN SEPARADA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
CAPITALIZACIÓN SEPARANDO TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
Casos con distintas proporciones de terreno y construcción.
12 r m(1-d) = Ti + Ci + Ca. En los tres casos, T + C = $1’000,000.
MRB: equivale a los meses en que las rentas igualan la inversión.
Del avalúo físico:
Terreno = $1’827,783. %T = 53.64%
Construcción = $1’579,624. %C = 46.36%
Terreno + Construcción: $3’407,407. 100.00%
E = 12 años.
V = 60 años.
Rentas mensuales estimadas:
Cálculo de la tasa:
i = 5.50% = 0.0550
%C = 0.4636
u = V-E = 48
a = %C/u = 0.97% = 0.0097
t = i + a 0.0647 Tasa aplicable al caso: 0.0647

Valor por capitalización de rentas: $219,690 / 0.0647 =
$3,397.722
AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO
Se define como el precio más probable que pueda obtenerse por una propiedad en venta, al contado, en moneda corriente, en un mercado abierto, en un tiempo razonable, con conocimiento pleno por ambas partes de todos los usos legales y las limitaciones que pueda tener la propiedad, y sin alguna motivación especial de cualquiera de las partes para cerrar la operación.

La estimación del valor de mercado se debe basar en ventas reales de propiedades comparables, conociendo fechas de cierre y condiciones de pago.

Se deben encontrar propiedades similares, vendidas recientemente, y comparar cada una con la propiedad a valuar, para sumarle o restarle las diferencias existentes y posteriormente encontrar el promedio ponderado de los valores comparativos encontrados, aplicando métodos estadísticos.

En nuestro medio es muy difícil establecer estas comparaciones, sobre todo lo relativo al precio pactado realmente y a las condiciones de pago.
En la práctica, en nuestro medio nos valemos de los valores de oferta en publicaciones especializadas, localizando propiedades similares en cuanto a ubicación, zona, edad, proporción entre área construida y área de terreno, y por métodos estadísticos obtener un promedio ponderado.

Ejemplo de método comparativo de mercado:

Casa
BÚSQUEDA DE COMPARABLES
Para homologar los precios: a cada comparable se le restan los conceptos que tiene de más, y se le suman los conceptos que tiene de menos.
Se fundamenta en la variación del valor del dinero en el tiempo, y en la aplicación de las fórmulas de interés compuesto de las matemáticas financieras.
La fórmula básica es la siguiente:
VALOR REAL POR FORMA DE PAGO
Donde:
VF = Valor Futuro.
VP = Valor Presente.
i = Tasa bancaria aplicable (vamos a suponerla mensual).
n = Número de capitalizaciones (homogéneos con la tasa de interés: en meses).
y de ella se deriva:
DESVIACIÓN ESTÁNDAR.
Es un método estadístico que se aplica para obtener promedios, pero con una eliminación técnica que elimina los valores extremos y proporciona un mayor grado de certeza en el promedio obtenido.
ESTADÍSTICA
MEDIDA ARMÓNICA.
Es un método estadístico que se aplica para obtener promedios, pero, al igual que la desviación estándar, requiere, por la complejidad de sus fórmulas, el auxilio de una calculadora financiera o, más al alcance de todos, una computadora sencilla que tenga el programa Excel, que tiene integrado en su botón ésa y muchísimas más funciones sumamente útiles, además de poder hacer formatos para casi todo lo que se necesita en valuación y almacenamiento de datos.
Comparable $ por m2 Recíprocas
INDEXACIÓN.
Es un método utilizado para comparar valores en diferentes fechas. Una aplicación muy común la efectúan los notarios para calcular las utilidades obtenidas por la diferencia entre el precio de venta actual contra el precio de adquisición de una finca, para fines de calcular el Impuesto Sobre la Renta.
Se anexa tabla del Banco de México del INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor).

Ejemplo: Base; julio de 2002 = 100.000
Precio de adquisición de la finca (quitándole los 3 ceros): $245,000
Fecha de adquisición: 2 de agosto de 1992. INPC = 23.8113
Avalúo o precio de venta: $1’150,000
Fecha de venta: 13 de mayo de 2003. INPC = 104.102
Relación de índices mayo 2003/agosto 1992 = 104.102/23.8113 = 4.37
Precio de adquisición indexado a la fecha de venta:
$245,000 x 4.37 = $1’071,130
Diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición indexado:
$ 1’150,000 - $ 1’071,130 = $ 78,870
Es un número que expresa la relación entre el valor de mercado de una finca y su valor físico directo. En condiciones de mercado inmobiliario con demanda efectiva, este factor es mayor que la unidad (por ejemplo 1.15), lo que nos indica que el valor de mercado tiene un sobreprecio de 15% sobre el valor directo. Cuando el mercado se contrae, como fue el caso de años anteriores (1995, 1996 y 1997), en que había un exceso enorme de oferta, las casas se vendían, por necesidad, a precios muy por debajo de su valor, con casos frecuentes de hasta un 15% menos de su valor (lo que es equivalente a un factor de comercialización de 0.85); y en ocasiones hasta el 50% de su valor (o sea un factor de comercialización de 0.50).

Este factor de comercialización es diferente para los distintos tipos de fincas, terrenos, y las épocas; o sea que es un reflejo de la situación económica vigente.

Nadie como los vendedores de bienes inmuebles para detectar, por sentir en carne propia estas circunstancias.
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
CONCLUSIÓN PARA REPORTE FINAL
Los tres indicadores del valor que normalmente se obtienen son:
Valor Físico Directo Costo de reposición.
Valor por Capitalización de Rentas Valor presente de ingresos netos.
Valor Comparativo de Mercado Comparación con propiedades similares.

Pocas veces se obtienen resultados iguales. No deben forzarse los números para que coincidan; lo que debe hacerse es evaluar sin prejuicios la validez de los tres métodos empleados y los resultados obtenidos, para sacar la conclusión de cuál de ellos es el más confiable para el caso que nos ocupa. De acuerdo a la información recabada se deben considerar cuatro aspectos:

1.- Definir el valor que se busca (¡lo que quiere saber el cliente!).

2.- Información recabada (cantidad y confiabilidad de los datos obtenidos).

3.- Aspectos positivos o negativos de cada método para el caso que tenemos.

4.- La validez de cada método respecto a la propiedad sujeto y al comportamiento del mercado.

El proceso de correlación consiste simplemente en obtener el promedio de los tres valores obtenidos después de considerar los factores anteriores; debemos analizar cuál es el más apropiado para cumplir el propósito para el cual nos contrató el cliente.
CORRELACIÓN DE VALORES
Normalmente el valor de mercado es el que se busca la mayoría de las veces, y es el que interesa básicamente a los que intervienen en una operación de compraventa. Pero hay otros puntos de vista, como puede ser el de los inversionistas, que lo que buscan es una propiedad que les dé la mayor productividad posible, o que aumente su valor comercial en poco tiempo.

Estas personas calculan con detalle la tasa de retorno de las inversiones, y así pueden elegir la mejor alternativa; generalmente ellos fijan una tasa llamada “TREMA” (Tasa de Retorno Mínima Aceptable), y buscan la alternativa de inversión que les da la utilidad deseada.

Son menos frecuentes los casos de propiedades destinadas a fines específicos, en las que predomina el valor de reposición. En estos casos existe generalmente un mercado reducido.

Es importante para ustedes estudiar y comprender a fondo todo lo estudiado, para que puedan convertirse, no solamente en valuadores, sino en auténticos asesores, no sólo inmobiliarios, sino asesores en asuntos de inversión.
En el Tema 1 se mencionaron una serie de leyes económicas que influyen en los bienes inmuebles, y que se deben siempre tener en cuenta en la actividad inmobiliaria. La más importante y la más conocida es la Ley de la Oferta y la Demanda, pero hay otras que quizás se apliquen en una forma intuitiva, por lo que es conveniente profundizar un poco en ellas, pues serán un apoyo para nuestras conclusiones.

A continuación se enuncian algunas de estas leyes económicas, a manera de presentación, para ser estudiadas y analizadas por ustedes.

A continuación se enuncian algunas de estas leyes económicas, a manera de presentación, para ser estudiadas y analizadas por ustedes.

Procuren, a manera de ejercicio, leer cada una de las leyes económicas, y recordar y escribir algún caso que hayan conocido u observado en sus recorridos por la ciudad, que encaje en alguna de las leyes que se enumeran a continuación.
1.
Oferta y demanda:
Los precios suben cuando hay exceso de demanda efectiva de un tipo de bienes; y por el contrario cuando el mercado está sobre ofertado, los precios tienden a bajar.

2.
Substitución:
Los bienes sean inmuebles, muebles, o mercancías, tienden a tener el precio de bienes similares que tengan menor precio.
Si en una zona se tienen desarrollos con casas en venta de $ 1’000,000, y
un nuevo desarrollador sale a la venta en $ 950,000, el precio de las primeras tenderá a bajar.

3.
Consistencia:
Una finca no debe valuares con diferente uso entre terreno y construcción, situación que se presenta en Avenidas habitacionales, que la Ley de Cambio hace que se transformen cambien a uso comercial, y las construcciones quedan obsoletas.

4.
Uso óptimo:
El valor de una finca será el que tenga con el uso que le dé mayor atractivo, pudiendo ser éste económico, social o placentero.

5.
Regresión:
Una finca de mucho valor pierde precio si se localiza entre fincas de menor valor.
6.
Progresión:
Y al revés, una finca de poco valor aumenta su precio entre fincas de mayor valor.

7.
Cambio:
Marca las etapas de una zona: desarrollo, integración y declinación (cambio de uso).

8.
Conformidad:
Las fincas deben tener armonía con el entorno en que están o estarán construidas.

9.
Ingresos crecientes:
Una inversión en construcción debe hacerse hasta un cierto límite económico.

10.
Ingresos decrecientes:
Un exceso en la inversión ocasiona que una finca se venda en menor precio que la inversión realizada.

11.
Competencia:
El exceso en utilidades de un tipo de inversión tiende a motivar a otras personas a emprender el mismo negocio, y a la larga lo pueden volver ruinoso.

12.
Anticipación:
Con las experiencias pasadas, prever el futuro; debemos estar siempre atentos a las señales económicas externas que influyen en los valores de los inmuebles.
No existe una fórmula para conciliar los indicadores de valor encontrados.

La conciliación o conclusión debe comprender la aplicación de análisis y criterios cuidadosos orientados al caso particular de cada avalúo.

Con lo poco que hemos visto de Valuación Inmobiliaria Profesional se habrán dado cuenta de lo compleja que es la realización de un avalúo, de las limitaciones que tenemos los valuadores por tener escasa información de operaciones reales con fechas de cierre de operación y condiciones de pago; y de que la información es muy importante para nosotros, siendo muy conveniente la colaboración mutua en los respectivos campos de acción de agentes y valuadores inmobiliarios, así como pertenecer a alguna Asociación o Colegio que agrupe Valuadores profesionales, y asistir a Convenciones o Cursos Nacionales o Internacionales para seguir aumentando nuestros conocimientos, pues constantemente se aprenden nuevas técnicas y se conocen numerosos ejemplos de temas interesantes de los que menciono algunos :
CONCLUSIÓN
Avalúo de un rancho con vocación cinegética.
Avalúo de una Línea Aérea.
Avalúo de Franquicias.
Avalúo de Pinturas
Avalúo de marcas comerciales
Avalúo de diamantes
Avalúo de negocios en marcha
Avalúo de un futbolista internacional
Valuación de expropiaciones, concesiones y zonas federales…
Como ven se presenta una amplio panorama muy amplio e interesante para ejercer la profesión tan interesante que están emprendiendo.
Ing. Miguel González Rojo
Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos-Heidecke, que dice:
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