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CASE STUDY:

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by

Oskar Müller

on 10 December 2015

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Transcript of CASE STUDY:

-
Agenda
1. Standortanalyse
Makrostandort
Mikrostandort
Objekt
1. Standortanalyse
2. Marktanalyse
3. Investitionsstrategie
USt.-Schädlinge
Umsatzsteuer-Schädlinge im gewerblichen Mietrecht
Tätigkeiten nicht im Sinne der Umsatzsteuer versteuert werden müssen
Relevanz: VSt.-Abzug bei Reparaturarbeiten im Sinne von Capex-Maßnahmen
nur möglich, wenn der Eigentümer selbst unter die Umsatzsteuer fällt
4. Cash Flow Analyse
CASE STUDY
Berlin Müllerstraße 153 / Luxemburgerstraße 35

bei Frau Prof. Dr. Verena Rock
und Herrn Sönke Ezell

Simon Azulay
Hannah Brief
Helene Nörling
Annkatrin Scholze

2. Marktanalyse
Büromarkt Berlin
EZH Berlin
SWOT
3. Investitionsstrategie
4. Cash Flow Analyse
Unleveraged CF
Leveraged CF
5. Executive Summary
Sensitivitätsanalyse
Szenarioanalyse
Fazit
5. Executive Summary
Makrostandort
Starker Zuzug und viele neue Unternehmensansiedlungen
Mikrostandort: Wedding
Wedding hat 78.000 Einwohner
Bevölkerungsstruktur: Zunehmend Studenten, Künstler und einkommensstarke Personen
Bundeshauptstadt mit ca. 3,5 Mio Einwohnern
Gute nationale & internationale Anbindungen
2 Flughäfen, Autobahnring, gutes Schienennetz
Objektlage: Müllerstraße 153 / Luxemburger Straße 35
befindet sich in Kreuzungslage
U-Bahn Haltestelle Leopoldplatz
Bus / S-Bahn Stationen fußläufig
Bis Flughafen Tegel 5km
Bis Hauptbahnhof 4km
Wohnviertel
Objektbeschreibung
rechteckiges Grundstück ohne Erweiterungsmöglichkeiten
Parkplätze sind nicht gegeben, jedoch sind ca. 210 Stellplätze innerhalb von <100m zu erreichen
Sechsgeschossiges Bürohaus
Baujahr 1985
Stahlbetonkonstruktion
GLA: 5.173 m2
Aktueller Leerstand: 34,3%
Flächen attraktiv, aber renovierungsbedürftig
Büro
EZH
Vermietung von 701.300m² Bürofläche in Berlin 2014 (Anstieg von↗21%)
Anteil Wedding 35.000m²
Q1 2015 ↗Anstieg von 7% gegenüber Q1 2014
Vermietungen kleiner Flächen im Trend
Attraktivität von peripheren Standorten steigt, da geringes Flächenangebot in 1 A Lagen
Büromieten in Berlin Q1 2015: Durchschnittlich bei 14€/m²
Büromietpreise Wedding schwanken zwischen <7,50€ und 14€/m²
Aktuelle Rendite Q1 2015: 4,5%
Vergleich mit konkurrierenden Bürogebäuden: Mieten zwischen 7,30-10,30€/m² auf
Positive Einwirkung durch: Einkommenszuwachs, niedrige Inflation, niedrige Sparquote
Vermietung von 59.000m² Einzelhandelsfläche in Berlin 2014
Branchen:
Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Top Lagen übersteigt Angebot  positive Auswirkungen für B-Lagen
Unsere Annahme für Neuvermietungen: 7-8€/m²
Vergleich mit konkurrierenden EZH-flächen
Unsere Annahme für Neuvermietungen: 35€/m² für kleinflächigen Einzelhandel und 15€/m² für großflächigen Einzelhandel
Aktuelle Renditen 3,95%
SWOT-Analyse
... schafft einen Überblick über die Gebäudesituation, sowie die Erkenntnisse aus Markt- und Standortanalyse
Aufgabenstellung
deutscher institutioneller Investor
Angebot von einem Makler
Investitionsstrategie  „Value-added“-Investor
Renditeanforderung: 8%
bislang noch nicht auf dem Berliner Immobilienmarkt tätig
Verständnis für diesen Markt zu erlangen
Cash Flow-Analyse
Kernfrage: Rentabilität des Objektes mit einer angestrebten Rendite von 8%
+ positiver Nettobarwert
Objekt einordnen: STOMA
Definition: Investitionsstrategie
Kernpunkt der Arbeit
 Erstellung eines Cash Flow Models
 Ermittlung: Ankaufs- und den Verkaufswert des Objekts
 Investment-Cash Flow Analyse: Fokus auf separate Indikatoren
 Szenarioanalyse
B-Lage Wedding
Gebäudealter
mittlere Bonität der Mieter
Mieterhöhungspotenzial (aktuelle geringe Mieten)
Value Added steht für...
aktive Wertsteigerung
handelsorientierter Grundkurs: Immobilien werden erworben
Durchführen von Maßnahmen zur Kapital- und Wertsteigerung
Vermietungsstand erhöhen
Wenn der Markt eine optimale Ausgangsposition bietet=> Veräußerung
Managementoptimierung
Aufbesserung des Mieterbesatzes + vertragliche Konditionen der jeweiligen Immobilien werden aufgebessert => Gewinne über eine Veräußerung
Fremdmittel im Bereich von 60% – 70%
„Value-added“-Strategien mit mittleren bis hohen Risiken verbunden
wesentliche Kennzahl: Renditenspanne zwischen 5% bis 8%
Lage des Objektes ausschlaggebend für die Einordnung der Risikoklasse
„Value-added"- Objekt: B-Lage => besonders außerhalb der Stadtbezirke der Big 5
Trotz Komplexität: gute Aussichten für kapitalisierte Investoren
Hohe Renditen bei durchaus überschaubarem Risiko
Wenn schwache Marktentwicklung, dann angezielte Verkaufszeitpunkt ungünstig
ABER: Immobilien halten => hohen Renditen
... Gründe für "Value-added" Objekt Müllerstraße / Luxemburger Straße
betrachtetes Objekt: „Value Added" Segment
Überalterung
B-Lage
„Value added“-Objekte können (noch) vermietet, teilweise oder komplett leerstehend sein
Dieses Objekt: relativ hoher Leerstand mit ca. 35%
Um eine Wertsteigerung im Rahmen des Investments zu erlangen:
Neu- und Vollvermietung
Modernisierung und Revitalisierung
Hier: besonders Modernisierung und Revitalisierung => nach einer bestimmten Zeitperiode eine Vollvermietung => Wertsteigerung
Immobilie am Markt neu positionieren und wieder vermieten => Veräußerung des Objektes
Hier: Mieter Berlitz Deutschland GmbH, Dres. Palloks, Löwenau, Marquardt, Herr Dr. Marquardt, sowie der Büromieter „Fabian“ umsatzsteuerbefreit
Des Weiteren: Das Büro „Hoffmann“, ebenfalls das Büro „Wolbergs“
Bei diesen Mietern: Miete mit 1,19 multipliziert, 19% UmsatzsteuerAusgleich
Unleveraged Cash Flow
Leveraged Cash Flow
DCF-Methode: zukünftige Cash Flows werden prognostiziert und dann auf den Bewertungszeitpunkt abdiskontiert.

NBW > 0
Ankauf: Q3 2015 (t0) über 10 Jahre
Verkauf also Q4 2025 (t11)
Mieter Cash Flow:
"Welche Mieter sind gegeben und wie lange laufen die MV?"
es ist vom "Worst Case" auszugehen
Capex: 200 EUR/m²
TI's: 100 - 250 EUR/m²
Beispiel: Burger King
Aufwendungen
Unleveraged Cash Flow
Eingehende Mieten
=
Cash Flow
Ermittlung An- und Verkaufspreis
Ankaufspreis
Verkaufspreis
-
Finanzierung
Leveraged Cash Flow
Unleveraged Cash Flow
=
-
Steuern
Fazit als Szenario- und Sensivitätsanalyse
Renditen- und Nettobarwertänderungen
MITTE
KREUZBERG
PANKO
W
TEMP
E
LHOF
SPAN
D
AU
REINICKEN
D
ORF
STEGL
I
TZ
MARZAH
N
LICHTENBER
G
TREPTOW
NEUKÖLLN
CHARLOTTENBURG

"Schwyzer Straße"
75 WE
Q3 2015

"Campus Viva"
400 WE
Q3 2016


"Wohnanlage
Schweizer Straße"
74 WE
Q2 2015


Büro, EZH, Q1 2014

Wohnen, Q4 2014

Wohnen, Büro Q3 2014

Büro, Q3 2014

Parken, Q2 2014

Wohnen, Q2 2014

Büro, Wohnen, Q3 2014
Quelle: Thomas Daily
Quelle: Bing Maps
Quelle: BNP Paribas
Quelle: Jones Lang Lasalle
Quelle: Jones Lang Lasalle
Quelle: Jones Lang Lasalle
Quelle: Handelsmarkt Index
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