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Reunião Técnica

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by

rodrigo cossati

on 17 September 2013

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Transcript of Reunião Técnica

Equipes
Coordenador: Yuri
Equipe: Adriana, Andréia, Elenir, Iracema, Katia, Magali, Marcello, Roberto, Rogério, Walder e Geysa.
Habitação de Interesse Social
Reunião Técnica
GIDUR/VT
17/18 de setembro 2013

SIMILCRED
A-301
Para: Avaliação de imóveis urbanos.

Tipo de Laudo: Simplificado.

Tipologias: Casa, apartamento, loja, escritório, vaga de garagem e lote residencial unifamiliar.

Quem demanda: Agências, SR’s, Filiais e GIDUR.

Monitorado: Não.

DEMANDAS
A-302
Para: Avaliação de imóveis urbanos.

Tipo de Laudo: Completo.

Tipologias: Casa, apartamento, loja, escritório, vaga de garagem e lote residencial unifamiliar.

Quem demanda: GIDUR.

Monitorado: Sim.

A-303
Para: Avaliação de imóveis urbanos.

Tipo de Laudo: Completo.

Tipologias: Avaliação atípica de qualquer tipologia, gleba urbana ou urbanizável, prédio, galpão, lote (exceto resid. unif.), imóvel urbano atípico.

Quem demanda: GIDUR.

Monitorado: Sim.

A-310
Para: Imóveis e benfeitorias rurais ou
florestais.

Tipo de Laudo: Completo.

Tipologias: Imóveis Rurais.

Quem demanda: GIDUR.

Monitorado: Sim.
Dados
Consolidação:
Consolidado total de 11.378 dados até o momento.

6.969 de apartamentos;
2.807 de casas;
1.602 de lotes;


Qualidade:
O número de inconsistências ainda é muito grande.

Principais Problemas:
Dados obrigatórios ausentes ou incorretamente preenchidos;
Não apresentação da planilha de dados;
Coordenadas geográficas incorretas;


A versão atual do Similcred, disponível no site da CAIXA, é a 1.8d;

Todas as empresas credenciadas devem utilizar esta versão.
Coordenadora: Adriana Brown
Equipe: Ana Maria, Carminha, Julcimara, Jusyanna, Walkyria, e Ana Jéssyca.
Crédito Imobiliário Sul
Coordenador: Evandro
Equipe: Danilo, Flávia, Patrícia, Rafael e Sâmera.
Crédito Imobiliário Norte
Supervisor: Rodrigo
Equipe: Mauro, Ricardo, Rosana e Maiele.
Avaliação e Danos Físicos
Resultados obtidos

Com os dados colhidos até o momento foi possível realizar estudo comportamental do mercado imobiliário dos municípios de Vitória, Vila Velha e Serra com peridiocidade de um ano.
Gráficos
Demandas emitidas por Correspondêntes Bancários:
Documentação
Cert. Inteiro Teor da Matrícula (exp. menos 30 dias);
Imóveis Novos:
Síntese do Memorial Descritivo;
ART/RRT de Projeto;
ART/RRT de Execução Obra;
Outros Documentos;
Deslocamento
O pagamento do deslocamento é obrigatório, devendo ser inserido pela agência quando do fechamento da demanda na impossibilidade ou esquecimento por parte do Correspondente.
Recebimento e Entrega
O contato dos Credenciados é com a agência ou a GIDUR.
Caso a documentação seja entregue pelo CCA, tal fato deve ser registrado no campo observações do laudo.
Em nenhuma hipótese o laudo concluído deverá ser entregue ao CCA, apenas na agência de relacionamento do mesmo.
Contato Telefônico
O contato dos Credenciados é a agência ou a GIDUR.
Caso ocorra contato dos CCA com o Credenciado, o mesmo deverá demonstrar cortesia e eduação e informar que os mesmos deverão ser efetuados através dos canais apropriados.
Encerramento Indevido/Duplicidade
Na ocorrência de encerramentos indevidos ou duplicidade, tal fato deve ser reportado à agência e a GIDUR para apuração e encaminhamento aos canais pertinentes.
Demandas Complementares/Novas
Complementares
Pode ocorrer em função de:
atualizações na documentação do imóvel;
Eliminação de restrições apontadas no laudo de avaliação;
Correções no endereço do imóvel;
Mudança do proponente ou unidade CAIXA;
Novas
Ocorrem sempre que o laudo de avaliação estiver vencido ou que mudanças signicativas tenham ocorrido no imóvel.
Como?
G-301 - quando é necessária nova vistoria ao imóvel (R$ 133,00).

G-302 - quando não é necessária nova vistoria ao imóvel (R$ 40,00).
Revisionamento de Peças Técnicas
Problemas
Avaliações de tipologias não A-301;
Campos não preenchidos no laudo;
Endereço insuficiente;
Ausências das curvas no laudo;
Atuação GIDUR
Houve melhora de algumas empresas que passaram pela sistemática de revisionamento;
Até o momento a GIDUR tem optado por advertências de caráter educativo;
Necessidades
Apesar de alguns avanços, percebe-se a necessidade de evolução;
A busca por evoluir e melhorar deve ser constante;
Reincidência
Processo administrativo;

Se necessário, poderá ocorrer a reavaliação quanto a capacidade técnica de uma empresa;
COT 16
Alocação de Recursos
Inovação Tecnológica
Mudança nos MN CAIXA
DOCUMENTAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Cabe aos contratantes externos ou unidades CAIXA demandantes o fornecimento da documentação bem como viabilizar o acesso do avaliador às suas dependências.

A documentação básica para realização das avaliações de imóveis é a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula dos imóveis no RGI.

Em se tratando de unidades concluídas novas, é obrigatória apresentação da documentação necessária à elaboração do Parecer Complementar, a saber:
Síntese do memorial descritivo;
ART de projeto;
ART de execução de obra.

Quando a documentação básica não contiver informações suficientes à realização do trabalho de avaliação, são solicitados às unidades demandantes projetos, memoriais descritivos, carnês de IPTU ou outros documentos complementares.
VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO

O Laudo de Avaliação tem validade para a data de referência nele constante.

Administrativamente a CAIXA define por meio dos gestores de cada produto, programa ou operação o período de validade dos laudos de avaliação para sua utilização.
VISTORIA

Como regra geral, o imóvel avaliando é vistoriado externa e internamente pelo avaliador.

Não tendo sido viabilizada a vistoria interna do imóvel por falha do interessado, caracteriza-se Vistoria Infrutífera, sendo o laudo concluído sem atribuição de valor, porém, com a caracterização externa e fotos externas e com a citação das horas de chegada e saída do imóvel, se possível também nome e telefone de pessoa que poss atestar o fato.

Para vistoria com hora marcada, ocorre a espera por parte do avaliador de no mínimo 30 (trinta) minutos, para que possa ser caracterizado o não comparecimento do interessado ao local.

É explicitada no laudo a data da vistoria quando a mesma não for contemporânea à data de referência do laudo.
TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE

Em algumas situações, a partir de requisição formal da unidade CAIXA demandante, a avaliação refere-se somente ao terreno, mesmo existindo edificações e outras benfeitorias sobre ele, devendo ser utilizados os modelos de laudos simplificados para terrenos.

Consta obrigatoriamente no campo Observações Finais do laudo que a avaliação refere-se somente ao terreno, considerando-o hipoteticamente como se vazio estivesse (desprovido de benfeitorias).

Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, o fato é relatado no laudo e a avaliação contempla dentre outros o custo de demolição, remoção e regularização.

Nos casos em que nas benfeitorias existentes sobre o terreno, forem constatadas restrições graves que comprometeriam a aceitação do imóvel como um todo como garantia, o fato deve ser descrito no campo Observações Finais do laudo.
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVÉS DE LAUDOS DE AVALIAÇÃO MODELO SIMPLIFICADO

Em se tratando de avaliação de unidades novas, nos processos de aquisição demandados pelos Pontos de Venda, é obrigatória a elaboração do Parecer Complementar.

Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regressão linear, constam no Laudo Simplificado a equação estimativa e os atributos do imóvel avaliando para a simulação do valor.

As quatro fotografias mínimas contemplam pelo menos o logradouro, fachada principal e aspectos internos do imóvel.

Para que o imóvel objeto possa ser avaliado devem existir condições e subsídios que permitam ao avaliador localizá-lo/identificá-lo e suficientemente caracterizá-lo.

Não podem ser fornecidas cópias dos laudos de avaliação a clientes ou agentes externos à CAIXA, exceto por determinação judicial.
ACEITABILIDADE DO IMÓVEL COMO GARANTIA

Como regra geral considera-se infra-estrutura mínima para aceitação de um imóvel edificado como garantia, a existência de acesso ao imóvel, solução para abastecimento de água, solução para esgotamento sanitário e pluvial, redes de energia elétrica e iluminação pública.

Em se tratando de terreno não há a exigibilidade de infra-estrutura mínima para que o imóvel seja aceito como garantia, bastando para tanto que o mesmo possua condições de ser localizado/identificado, suficientemente caracterizado e ao mesmo exista acesso.

Não são aceitos como garantia os imóveis possuidores de situação restritiva grave quanto à comercialização, ao comprometimento de suas condições físicas, à falta de estabilidade e solidez, ao risco de desabamento total ou parcial, à existência de vícios de construção graves e que estejam sujeitos a risco de deslizamento, desmoronamento, inundações repetitivas, enchentes ou alagamentos, perspectiva de desapropriação, além de outras restrições possíveis.
ACEITABILIDADE DO IMÓVEL COMO GARANTIA (2)

Constitui condição restritiva à comercialização e não é aceito como garantia fração de terreno inserida em terreno não desmembrado ou unidades habitacionais edificadas em terreno não desmembrado que não constituam unidades autônomas.

Imóvel inacabado ou em reforma somente é aceito como garantia se a parte inconclusa ou em reforma não estiver restringindo, comprometendo ou prejudicando as demais partes do bem.

Em se tratando de imóvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou em parte e em se tratando de imóvel em reforma interna, estando por ocasião da vistoria total ou parcialmente sem seus acabamentos internos, mesmo não havendo condições de habitabilidade e inexistindo outras restrições à aceitação do imóvel como garantia, é apontada normalmente a falta de condições de habitabilidade, porém atestada a possibilidade de aceitação do imóvel como garantia.
ACEITABILIDADE DO IMÓVEL COMO GARANTIA (3)

O imóvel somente poderá vir a ser aceito como garantia se compatibilizadas descrição do terreno na matrícula do RGI e reais características do mesmo.

No produto Carta de Crédito FGTS – Aquisição - Imóvel Novo, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o imóvel não poderá ser aceito como garantia se não atender às condições e especificações mínimas previstas no formulário de Parecer Complementar específico.

A toda demanda de avaliação pelo Ponto de Atendimento de Carta de Crédito FGTS – Aquisição - Imóvel Novo, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, corresponde uma demanda vinculada de Parecer Complementar direcionada à empresa encarregada da avaliação do imóvel.
Ocorre quando trata-se de unidade nova em empreendimento com 12 ou mais UH.

Conforme MN CAIXA, Imóvel Novo é assim definido:

•Com até 180 dias da expedição do “habite-se” ou documento equivalente, expedido por órgão municipal competente;

•Conte com mais de 180 dias da expedição do “habite-se” e ainda não tenha sido habitado, alienado ou doado.

Permuta registrada na matrícula do imóvel é considerada alienação, portanto neste caso, o imóvel será considerado usado.

Caso a UH tenha sido hipotecada em outra Instituição Financeira deverá ser enquadrada na modalidade individual.

APLICABILIDADE

A CAIXA não homologa e nem valida o uso de componentes ou elementos individualmente, tão somente o sistema construtivo como um todo. No caso de componentes e elementos inovadores a comprovação de desempenho deverá ser conforme PBQP-H - SiNAT.

Sistemas construtivos constituídos por paredes de concreto moldadas no local, enquadrados na ABNT NBR 16055 - parede de concreto moldada no local para a construção de edificações – Requisitos e procedimentos, apesar da existência de norma prescritiva, são considerados como tecnologia ainda não consagrada pelo uso no país e, no caso de empreendimentos, são tratados neste MN como não-convencionais.

Sistema de paredes de concreto conforme ABNT NBR 16055:2012, aplicado em unidades isoladas, recebe tratamento de sistema convencional.
USO DE INOVAÇÃO EM UNIDADES HABITACIONAIS ISOLADAS

A análise de sistemas construtivos inovadores em unidades isoladas é realizada no âmbito da GIDUR/REDUR.

Somente poderão ser contratadas unidades isoladas que utilizem os sistemas construtivos previstos no Anexo I, ou que possuam viabilidade prévia ou definitiva.

Nas operações onde o imóvel não constitui garantia, como, por exemplo, aquisição de materiais de construção, é dispensada a análise do sistema construtivo.

Para sistemas que constem nos quadros do Anexo I, a GIDUR/REDUR deverá encaminhar CE com autorização à Agência, informando eventuais condicionantes para contratação.

Unidades habitacionais em um mesmo local, utilizando o mesmo sistema inovador e com 12 ou mais UH caracterizam empreendimento e deverão ser tratadas como tal, sendo necessária a obtenção de, no mínimo, viabilidade prévia para sua contratação.
PROCEDIMENTOS DAS EMPRESAS CREDENCIADAS

Recebe a documentação técnica da proposta para elaboração do Laudo de Avaliação ou Laudo de Análise.

Constatando tratar-se de imóvel com inovação tecnológica, elabora o Laudo de Avaliação ou Laudo de Análise e informa que a análise sobre a viabilidade da inovação é de competência da GIDUR/REDUR.

Salienta, em campo específico, que o Laudo de Análise ou Avaliação somente é válido e apresenta viabilidade se o sistema construtivo proposto, considerado inovador, for aceito/aprovado pela CAIXA e se o proponente atender as eventuais exigências ou condicionantes relacionadas no Parecer Técnico ou CE de autorização do sistema emitidos pela GIDUR/REDUR.

Encaminha o laudo para a Agência e/ou PA.
ANEXO I – CONDIÇÕES PARA OPERAÇÕES COM UNIDADES ISOLADAS
CONTRATO DE CREDENCIAMENTO
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