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Fideicomiso de Infraestructira y Bienes raíces ("FIBRA")

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on 23 October 2013

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Transcript of Fideicomiso de Infraestructira y Bienes raíces ("FIBRA")

• El FIBRA es una figura que surgió en México en el año 2004 como resultado de diversas reformas a la Ley del ISR que incluyeron, entre otros, la adición a dicho ordenamiento de los artículos 223 y 224.

• Su introducción a nuestro sistema jurídico deriva del éxito que han tenido figuras o mecanismos similares alrededor del mundo (Real Estate Investment Trust (“REIT”) en Estados Unidos).

Certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios
Una de las grandes ventajas de los FIBRA es el poder colocar certificados bursátiles fiduciarios al gran público inversionista a través de la Bolsa Mexicana de Valores. Lo anterior en una oferta pública y de conformidad con lo establecido en el artículo 63 de la LMV:
Artículo 63.- Los certificados bursátiles podrán emitirse mediante fideicomiso irrevocable cuyo patrimonio afecto podrá quedar constituido, en su caso, con el producto de los recursos que se obtengan con motivo de su colocación. Los certificados que al efecto se emitan al amparo de un fideicomiso deberán denominarse "certificados bursátiles fiduciarios".
En este caso por ser un FIBRA la Ley de ISR añade el termino inmobiliarios, esto debido a que el fideicomiso esta constituido principalmente por bienes inmuebles
La correcta administración del fiduciario de los bienes o derechos que se encuentren en el FIBRA es de suma importancia, debido a que el valor de cotización de los mismos esta directamente relacionada a la administración.

Características principales
• Para efectos de la emisión de certificados, el fideicomiso emisor deberá ser irrevocable, es decir, el fideicomitente no podrá reservarse el derecho de revocar el fideicomiso.

• El fin primordial del fideicomiso deberá ser (i) la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento; (ii) la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento; o (iii) el otorgamiento de financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.

• Por lo menos el 70% de su patrimonio deberá estar invertido en bienes inmuebles.

• Los bienes inmuebles que se construyan o se adquieran para los fines del FIBRA no podrán enajenarse sin haber transcurrido un plazo mínimo de cuatro años contados a partir de la adquisición o terminación de la construcción de los mismos.

• La fiduciaria estará obligada a emitir certificados, los cuales podrán ser colocados entre el gran público inversionista o podrán ser adquiridos por un grupo de al menos diez personas que no sean partes relacionadas entre sí, en el entendido de que ninguna de ellas en los individual podrá ser tenedor de más del 20% del total de los certificados emitidos

Fideicomiso de Infraestructura y Bienes raíces ("FIBRA")
Andrés González
Luisa Martinez
Ricardo Perez Teuffer
Moises Grinberg

• El comité técnico de una FIBRA tiene como función la dirección,
administración y toma de decisiones sobre el patrimonio del fideicomiso, con el objeto de dar cumplimiento a todos los fines para los cuales fue constituido.

• El comité técnico de un FIBRA tiene la facultad de (i) fijar las políticas conforme a las cuales se invertirá el patrimonio fideicomitido; (ii) aprobar la adquisición o enajenación de activos, bienes o derechos con valor igual al 5% del patrimonio del fideicomiso; (iii) aprobar las operaciones con personas relacionadas respecto de las sociedades sobre las cuales el fideicomiso realice inversiones; y (iv) establecer los términos y condiciones a los que se ajustará el administrador del patrimonio del fideicomiso

• El fin principal del comité técnico en un FIBRA será realizar todos aquellos actos necesarios para incrementar el valor del patrimonio del fideicomiso y por lo tanto aumentar el valor de los certificados emitidos.


Comité Técnico

Adquisición de los certificados
• En el supuesto de FIBRA constituidos con el fin de llevar a cabo la colocación de certificados de participación inmobiliarios entre un número pequeño de inversionistas, los certificados pueden ser adquiridos por un grupo de por lo menos 10 personas que no sean partes relacionadas, y siempre y cuando ninguna de ellas sea titular de más del 20% del total de la emisión.


• En el caso del FIBRA cuyos fines incluyen la realización de ofertas públicas y el listado de los valores objeto de las mismas en la Bolsa Mexicana de Valores, los valores en cuestión son certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios que pueden ser adquiridos por el gran público inversionista a través de la Bolsa Mexicana de Valores.

La Intermediación bursátil
• La Ley de Mercado de Valores en su artículo 2, fracción XV,
define a la intermediación con valores como la realización habitual y profesional de cualquiera de las actividades que a continuación se indican:

a) actos para poner en contacto oferta y demanda de valores;

b) celebración de operaciones con valores por cuenta de terceros como comisionista, mandatario o con cualquier otro carácter, interviniendo en los actos jurídicos que correspondan en nombre propio o en representación de terceros;

c) negociación de valores por cuenta propia con el público en general o con otros intermediarios que actúen de la misma forma o por cuenta de terceros.


• La intermediación bursátil son actos que las casas de bolsa, como intermediarios del mercado bursátil, llevan a cabo para que personas físicas y morales puedan realizar la compra o venta de acciones, certificados bursátiles y cualesquiera otros títulos listados en el mercado de valores.

• En el caso de FIBRA que llevan a cabo ofertas públicas de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios a través de la Bolsa Mexicana de Valores, los intermediarios colocadores, son los encargados de colocar los valores entre los inversionistas.

• Las operaciones celebradas por las casas de bolsa con su clientela inversionista, sólo pueden regirse por las previsiones contenidas en los contratos de intermediación bursátiles.
Según el artículo 199 de la Ley de Mercado de Valores, Por medio del contrato de intermediación bursátil, el cliente o inversionista conferirá un mandato a la casa de bolsa, para que ésta celebre en nombre propio pero por cuenta y orden del inversionista las operaciones bursátiles.

Representante Común
• De conformidad con el artículo 69 de la Ley de Mercado de Valores,
las emisoras de valores de deuda deben designar a un representante común para los tenedores de dichos valores.

• Los títulos representativos de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios deben contener la firma del representante común designado.

• El representante común tiene la obligación de ejercer las acciones y derechos que le correspondan a los tenedores
.

La Asamblea de Tenedores
• Según el artículo 218 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, la asamblea general de tenedores de certificados va a representar al conjunto de éstos y sus decisiones.

• La asamblea se reunirá siempre que sea convocada por el representante común, o por el juez en el caso de que el representante común no expida la convocatoria respectiva, a petición de los tenedores.


Introducción
¿Qué busca?
• Lo que se busca principalmente con esta nueva
figura es fomentar la inversión y el crecimiento del
mercado inmobiliario en México, mediante el financiamiento
de proyectos con recursos provenientes del mercado bursátil.

• El beneficio es para personas morales o físicas que cuentan con activos inmobiliarios pero requieren liquidez para desarrollar sus proyectos.

• También permite a pequeños inversionistas participar en el financiamiento de desarrollos de bienes raíces e infraestructura en gran escala, y acceder a la posibilidad de recibir una parte de los rendimientos que dichos desarrollos generen.

Naturaleza Jurídica
• No existe una definición jurídica o fiscal expresa para este tipo de fideicomisos; sin embargo se puede deducir, de conformidad con lo establecido en la LGTOC, en la Ley del ISR que un Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (o, por su acrónimo, FIBRA) es un fideicomiso cuyo patrimonio está integrado primordialmente por a) bienes inmuebles destinados al arrendamiento; b) derechos a percibir ingresos
provenientes del arrendamiento de dichos bienes; o c) créditos
derivados del financiamiento para la adquisición o construcción
de bienes inmuebles.

• La institución fiduciaria emite certificados de participación o certificados bursátiles fiduciarios que pueden ser colocados entre el gran público inversionista o ser adquiridos por un grupo
de inversionistas.



La LMV define a los certificados bursátiles, en su artículo 62,
como “títulos de crédito que representan la participación individual de sus tenedores en un crédito colectivo a cargo de personas morales o de un patrimonio afecto en fideicomiso”.

• Los certificados bursátiles fiduciarios son títulos de crédito que incorporan y representan alguno o algunos de los siguientes derechos:

(i) el derecho a una parte del derecho de propiedad o de la titularidad sobre los bienes o derechos afectos en fideicomiso;
(ii) el derecho a una parte de los frutos o rendimientos y, en su caso, el valor residual de los bienes o derechos con ese propósito en fideicomiso; y/o
(iii) el derecho a una parte del producto que resulte de la venta de los bienes o derechos que formen el patrimonio fideicomitido.
Constitución del fideicomiso
• El artículo 223 de la Ley del ISR establece los requisitos aplicables a los fideicomisos que se constituyan para los fines ya mencionados.
“Artículo 223. Con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país, se les dará el tratamiento fiscal establecido en el artículo 224 de esta Ley a los fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, cuando se cumplan los requisitos siguientes:

I. Que el fideicomiso se haya constituido o se constituya de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país.

II. Que el fin primordial del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
III. Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en los bienes inmuebles, los derechos o créditos a los que se refiere la fracción anterior y el remanente se invierta en valores a cargo del Gobierno Federal inscritos en el Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda.

IV. Que los bienes inmuebles que se construyan o adquieran se destinen al arrendamiento y no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición, respectivamente. Los bienes inmuebles que se enajenen antes de cumplirse dicho plazo no tendrán el tratamiento fiscal preferencial establecido en el artículo 224 de esta Ley.

V. Que la fiduciaria emita certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso y que dichos certificados se coloquen en el país entre el gran público inversionista o bien, sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados de participación emitidos.

VI. Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados de participación cuando menos una vez al año, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso.”
¿Certificados de participación o certificados bursátiles fiduciarios?
• Si se trata de una emisión privada, es decir, entre un grupo de
inversionistas integrado por al menos diez personas, que no sean partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20% de la totalidad de los certificados a ser emitidos, entonces el fiduciario emitirá certificados de participación.

• Si la emisión se realiza al gran público inversionista a través de la Bolsa Mexicana de Valores, entonces el fiduciario emitirá certificados bursátiles fiduciarios.

• Para la emisión de los certificados de participación, la fiduciaria, mediante un acta de emisión, procederá a llevar a cabo la emisión.

• El acta de emisión es una declaración unilateral del fiduciario a la que deberá concurrir un representante de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y deberá otorgarse en escritura pública.

• Los certificados de participación podrán representar: (i) el derecho a una parte alícuota de los ingresos, frutos o rendimientos que generen los bienes inmuebles, derechos, créditos, valores y demás bienes que integren el patrimonio del FIBRA; (ii) el derecho a una parte alícuota del derecho de propiedad o de la titularidad de dichos bienes, derechos, créditos o valores; o (iii) el derecho a una parte alícuota del producto neto que resulte de la venta de dichos bienes, derechos, créditos o valores.

Valor de la emisión
• El valor nominal total de la emisión será determinado mediante dictamen que formule BANOBRAS, previo peritaje que la misma institución practique de los bienes fideicomitidos.
Requisitos adicionales para emitir certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios
Inscripción
Cualquier valor para ser colocado en oferta pública debe de
estar inscrito en el RNV, por lo cual los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios deben cumplir con este requisito.

Para inscribir cualquier valor en el RNV la emisora deberá presentar la documentación contemplados en la LMV y la Circular Única de Emisoras a la CNBV. Asimismo se deberá de presentar toda la documentación presentada a la CNBV a la BMV misma que deberá emitir una opinión favorable que indique que se cumple con toda la normatividad. Los documentos deberán de presentarse a través del portal de EMISNET y STIV, así como físicamente en la CNBV y BMV.


Oferta Pública
La oferta pública es la que se da en un territorio a través de medios masivos
de comunicación a persona indeterminada, para suscribir, adquirir, enajenar o transmitir valores. El fiduciario previo a la oferta deberá ser autorizado por la CNBV para difundir el prospecto informativo y el aviso de oferta pública.

El prospecto informativo contiene toda la información de la oferta, así como una descripción de la información relativa al FIBRA, como los inmuebles, los derechos, las características y los riesgos de los bienes del FIBRA, mientras que el aviso de oferta pública contiene toda la información de la oferta.

Colocación
La colocación es la venta de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios
al gran público inversionista, para lo anterior es necesario la intervención de uno o mas intermediarios colocadores.

Las casas de bola suscriben un contrato de colocación con la emisora y se responsabilizan a revisar la información del negocio y de la emisora en este caso el FIBRA. Asimismo deberá elaborar un programa de financiamiento por medio del cual el emisor colocará los valores al alcance del gran público inversionista.

Además de los intermediarios colocadores en el FIBRA hay la posibilidad de que participen un grupo de agentes estructuradores quienes diseñan la estructura contractual y financiera del FIBRA

A través del contrato de colocación los intermediarios colocadores actúan como los vendedores de los certificados y la emisora coadyuva con ellos para depositar en el Indeval el macro-título.

Gobierno y administración
de los FIBRA
En los contratos constitutivos del FIBRA se establece que el Comité Técnico
es el órgano de administración del fideicomiso, quien contara con las facultades establecidas en el contrato de fideicomiso irrevocable. Dentro de sus labores mas importantes son las de instruir al fiduciario para que emita los certificados y solicite su inscripción en el RNV.

En el contrato constitutivo se debe de establecer lo siguiente:

1- Designación del comité, así como el número de integrantes, el proceso de remoción. El comité técnico deberá integrarse por un máximo de veintiún miembros, de los cuales por lo menos el 25% deberán ser independientes.

2- Lineamientos de las sesiones del comité técnico.

3- Facultades para autorizar e instruir al fiduciario.

4- Instruir al fiduciario para que entregue a los fideicomitentes los recursos netos que se obtengan por la colocación de los certificados.

5- Instruir al fiduciario sobre las distribuciones periódicas de las utilidades a los tenedores.

• Los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios que
los FIBRA ofrecen en operaciones de oferta pública son adquiridos en ofertas públicas por la clientela de las casas de bolsa que fungen como intermediarios colocadores, clientela que está compuesta por personas físicas que tienen como objetivo el mantenimiento de parte de su patrimonio y personas morales que utilizan contratos de intermediación con casas de bolsa para manejar parte de los recursos de sus tesorerías, sociedades de inversión, aseguradoras y afianzadoras, etc.

• Después del trámite para la obtención de autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores para llevar a cabo la oferta pública de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, los intermediarios colocadores dan inicio a un proceso de promoción del FIBRA y de sus valores entre su clientela, con base en el prospecto de colocación, como por ejemplo el “Road Show”.

• Esto culmina con la determinación del precio de colocación de los valores materia de la oferta.
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