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DESCRIÇÃO DO PROCEDIMENTO DE CÁLCULO DOS QUADROS DE ÁREAS E

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Roney Kuntz

on 18 June 2014

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DESCRIÇÃO DO PROCEDIMENTO DE CÁLCULO DOS QUADROS DE ÁREAS E DO PREENCHIMENTO DOS QUADROS DESCRITIVOS DA NORMA ABNT NBR 12.721/2006 PARA UMA EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR
Roney Kuntz
Centro Universitário Tupy - UNISOCIESC
Curso de Engenharia Civil
Orientador: Esp. Hugo Boris Mendieta Vasquez
Introdução
Delimitação do tema
Problema
Objetivos gerais
Objetivos específicos
Referencial teórico
Metodologia
Resultados e discussões
Conclusões

Sumário
Delimitação do tema
O tema deste trabalho é a descrição do procedimento de cálculo dos quadros de áreas e preenchimento dos quadros descritivos da norma ABNT NBR 12.721/2006 para uma habitação residencial multifamiliar através de pesquisa bibliográfica e documental, por meio de consulta aos Cartórios de Registro de Imóveis de Joinville, à Prefeitura Municipal de Joinville e suas secretarias e órgãos adjacentes.

Problemas
Unidades autônomas são negociadas sem estar devidamente incorporadas;
Deficiência nas documentações da obra ou do incorporador;
Má fé do incorporador;
Falta de conhecimento na elaboração dos quadros da norma ABNT NBR 12.721/2006;
Sem o memorial de incorporação o empreendimento não se torna público.

Justificativa
A importância deste trabalho é proporcionar o melhor entendimento da norma ABNT NBR 12.721/2006, dos seus quadros de áreas, seus cálculos e dos seus quadros descritivos para arquivo no registro de imóveis.

Objetivo geral
Descrição do procedimento de cálculo dos quadros de áreas e da composição dos quadros descritivos da norma ABNT NBR 12.721/2006 para uma habitação residencial multifamiliar e aplicar o aprendizado referente aos mesmos em uma edificação modelo.
Objetivos específicos
Descrever as etapas e documentos que envolvem o processo de incorporação imobiliária junto aos órgãos pertinentes;
Descrever o procedimento de cálculo dos quadros de áreas e quadros descritivos da norma ABNT NBR 12.721/2006 para uma habitação residencial multifamiliar;
Aplicar os procedimentos em um projeto modelo, preenchendo os quadros do anexo I da NBR 12.721/2006 para uma edificação residencial multifamiliar.
Definição
Incorporação Imobiliária: tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades autônomas em edificações coletivas, envolvendo a aglutinação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis (CHALHUB, Melhim Namem, 2003, p.12).
Definição
Incorporador: todo aquele que compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de um terreno, vinculando-as a uma unidade autônoma em edificações sendo construídas ou em construção sob regime condominial. Aceitar propostas para as transações descritas acima que lhe responsabilizem pela entrega, prazo e valores das obras concluídas também lhe caracterizam incorporador. (BRASIL LEI 4.591, 1964).
Referencial teórico
Todas as incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, são regidas pela lei 4.591, de 16 de setembro de 1964, conforme dispõe o artigo 28 da mesma. Portanto, este é o estatuto jurídico das incorporações edilícias.
A ABNT NBR 12.721/06 é a norma que estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições correlatas, conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/1964 (ABNT, 2006, p.1).

Referencial teórico
Projetos-padrão da norma ABNT NBR 12.721/2006
Fonte: BARROS (2012)
Referencial teórico
Relação de áreas por divisão, por uso e em relação as áreas padronizadas

Fonte: BARROS (2012)
Referencial teórico
Coeficientes médios utilizados no cálculo de equivalência de áreas
Fonte: ABNT NBR 12.721 (2006)
Referencial teórico
Legenda:

1 – Área privativa descoberta
2 – Área privativa coberta
3 – Área comum coberta padrão
4 – Área comum descoberta
5 – Área comum coberta de
padrão diferente

Exemplo de divisão de áreas
Fonte: BARROS (2012)
Metodologia
De modo metodológico, este trabalho adotou os tipos de pesquisa bibliográfica e documental e teve como base principal os seguintes documentos:
a) BRASIL. Lei n°. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Presidência da República, Casa Civil, Subchefia para assuntos jurídicos. Brasília, 1964.

b) ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 12.721/2006 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.

Metodologia
O estudo de caso abordou um projeto elaborado em 2011 por uma empresa do município de Joinville cujo nome não foi divulgado. Foi adotado para a mesma o nome fantasia “Empresa A” e para o empreendimento, situado no mesmo município, foi adotado o nome fantasia “Projeto 1”.
O imóvel é composto por:

- 7 pavimentos (térreo mais 6 pavimentos)

- 40 unidades autônomas (22 apartamentos, 18 vagas de garagem e mais 4 vagas de garagem sendo área de divisão não proporcional de uso privativo vinculadas as unidades autônomas).
Resultados e discussões
Resultados e discussões
Apto 301:
46,09 m² - área coberta padrão
2,75 m² - área coberta de padrão diferente (área real)
2,06 m² - área real equivalente (com aplicação do coeficiente de equivalência)

Apto 101 ficou com a vaga descoberta 7
Apto 201 ficou com a vaga descoberta 8
Apto 301 ficou com a vaga descoberta 9
Apto 401 ficou com a vaga descoberta 10

Vaga 9:
11,28 m² - área coberta de padrão diferente (área real)
1,13 m² - área real equivalente (com aplicação do coeficiente de equivalência)

Total apto 301 + vaga 9
Coberta padrão: 46,09 m²
Real - 14,03 m²
Equivalente - 3,19 m²


Resultados e discussão
Regimento de custas e emolumentos
Fonte: O autor (2014)
Resultados e discussão
Problemas:

- Diferença do critério para computar as áreas entre a Lei Complementar 312/2010 do município de Joinville e a norma ABNT NBR 12.721/2006;

- Exigências dos cartórios de registro de imóveis;

- Projeto legal no município de Joinville;

- Conscientização dos clientes no momento da compra do imóvel da existência da incorporação imobiliária.
Conclusões
- Os custos para o registro da incorporação imobiliária, já incluindo o custo de todas as cópias autenticadas dos documentos exigidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis, neste caso representaram menos de 0,18% do custo global da construção;

- Caracterizar as vagas de garagem como área privativa de divisão não proporcional (unidade autônoma) se torna um diferencial de mercado, visto que no momento da compra do imóvel o cliente tem a possibilidade de escolher sua vaga, pois desta forma ela terá um Registro Geral individualizado.
Custo Global da Construção:
R$ 2.159.168,85

Custos de registro da incorporação, divisão, especificação, instituição de condomínio e averbação da construção:
R$ 2.827,80
+
R$ 1000,00
correspondente a FRJ e autenticação de documentos e possíveis averbações de registro.
Total:
R$ 3.827,80


R$ 3.827,80 x 100 = 0,177%
R$ 2.159.168,85
Conclusões
Sugestões para trabalhos futuros
- NB simples com áreas subrogadas, com unidades autônomas com terrenos de uso exclusivo;
- NB mista (usos comercial/residencial);
- Viabilidade de uma incorporção imobiliária comparada a somente uma divisão, especificação e instituição de condomínio;
- Condomínio autossuficiente.
Referências
1° REGISTRO DE IMÓVEIS.
Documentos necessários para incorporação imobiliária.
<http://www.1rijoinville.com.br/?documento=incorporacao-imobiliaria> Acesso em: 17 de agosto de 2013 as 15h00min.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT.
NBR 12.721/2006 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios - Procedimento.
Rio de Janeiro, 2006.

BARROS, Osvaldo L. O.
Aspectos relevantes a serem considerados nos preenchimentos dos quadros da NBR 12.721:2006.
Sinduscon/MG, Belo Horizonte, 28 jun. 2012. Palestra ocorrida no 84º Encontro Nacional da Indústria da Construção.

BRASIL.
Lei n°. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Presidência da República, Casa Civil, Subchefia para assuntos jurídicos. Brasília, 1964.

CHALHUB, Melhim N.
Da incorporação imobiliária.
Rio de Janeiro-São Paulo: Editora Renovar, 2003. 12p.

FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO PARA O DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL DE JOINVILLE – IPPUJ.
Lei Complementar n°. 312 de 19 de fevereiro de 2010. Altera e dá nova redação à Lei Complementar n°. 27/1996, que atualiza as normas de parcelamento do solo no município de Joinville e dá outras providências.
Prefeitura Municipal de Joinville, Joinville, 19 fev. 2010.

SINDUSCON SECONCI.
Cub Residencial distribuído em material, mão-de-obra, custo administrativo e equipamento por projeto-padrão conforme a NBR 12.721/2006 – Junho/2014.
Florianópolis, 01 jun. 2014

SINDUSCON SECONCI.
Custo Unitário Básico de Edificações Residenciais, Comerciais e Industriais – Junho/2014.
Florianópolis, 01 jun. 2014



a) Petição
b) Comprovante de representação legal
c) Título de propriedade do terreno
d) Certidões negativas
e) Certidão vintenária
f) Cálculo das áreas das edificações
g) Certidão negativa de débito da Previdência Social
h) Memorial descritivo
i) Avaliação do custo global da obra
j) Frações ideais
k) Minuta da convenção de condomínio
l) Declaração da parcela do preço
m) Certidão do instrumento público
n) Declaração do prazo de carência
o) Atestado de idoneidade financeira
p) Declaração das garagens, estacionamentos ou boxes

Documentação arrolada no artigo n° 32 da Lei Federal n.º 4.591/1964 para fins de registro da incorporação imobiliária:
Obrigado!
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