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Metodo Precios Hedonicos

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Miguel De Luque

on 15 September 2012

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Transcript of Metodo Precios Hedonicos

METODO DE PRECIOS HEDÓNICOS DESCRIPCIÓN DEL MÉTODO DE PRECIOS HEDÓNICOS El método hedónico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien es la suma de los precios de sus características o atributos, permite descomponer las alteraciones de precios en variaciones puras del precio (manteniendo la calidad constante) y las modificaciones en la calidad del bien o servicio analizado. MÉTODO DE VALORACIÓN INDIRECTO E INTANGIBLE.

SIMILAR AL MÉTODO DE COSTO DE VIAJE. EL BIEN AMBIENTAL CONFORMA UNA DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL BIEN PRIVADO. PRETENDE DESCUBRIR TODOS LOS ATRIBUTOS DEL BIEN QUE EXPLICAN SU PRECIO Y AVERIGUAR LA IMPORTANCIA CUANTITATIVA DE CADA UNO DE ELLOS. EJEMPLO : LA VIVIENDA Características físicas Tamaño # de Habitaciones Características del Barrio Infraestructura de acueducto Calidad del Transporte Publico Características Ambientales Calidad del aire Zonas Verdes Ruido SI DOS VIVIENDAS SON IGUALES PERO CON ATRIBUTOS DIFERENTES COMO LA ZONA VERDE, LA DIFERENCIA DE PRECIO DE ELLAS REFLEJA EL VALOR DE SU ATRIBUTO EL CUAL CARECE UN PRECIO EXPLICITO DE MERCADO. FUNCIÓN DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS OBJETIVOS Descubrir todos los atributos de un bien que explican su precio, a la vez que se desea discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de ellos.

Determinar los precios implícitos de cada característica o atributo, con lo cual se obtiene la disposición marginal a pagar (DMAP) por una unidad adicional del atributo.

Estimación de los impactos (externalidad sobre el precio de una propiedad). P: PRECIO DE VIVIENDA
X: DOTACIÓN DE PARQUES DE LA ZONA
DP/DX. MUESTRA EL PRECIO IMPLICITO DE LAS ZONAS VERDES TAL COMO LO DETERMINA EL MERCADO

NO TODAS LAS PERSONAS SON IGUALES NI TIENEN LA MISMA RENTA.

UTILIDAD DE LAS ESTIMACIONES: ESTIMAR LOS BENEFICIOS O PERJUICIOS QUE CAUSA UNA DETERMINADA MEDIDA CON RESPECTO A UN BIEN AMBIENTAL Y NO LA DEMANDA DEL MISMO POR PARTE DE DIFERENTES GRUPOS SOCIALES , LOS QUE DISFRUTAN DEL ENTORNO SON LOS RECIEN LLEGADOS QUE TIENE UNA DEMANDA POR EL BIEN SUPERIOR A LOS ANTIGUOS RESIDENTES, SI LAS PREFERENCIAS SON IGUALES EL ÁREA QUEDA POR DEBAJO DE LA CURVA DEL PRECIO HEDÓNICO REPRESENTA LA GANANCIA DEL PRECIO HEDÓNICO DE LA VIVIENDA. LIMITACIONES DEL PRECIO HEDÓNICO SUPUESTO DE LA MOVILIDAD: TODAS LAS PERSONAS DEMANDANTES POTENCIALES PUEDAN EXPRESAR SU DISPOSICIÓN A PAGAR POR EL CAMBIO. LAS PERSONAS SON TAN MÓVILES COMO PARA CAMBIARSE A OTRA ZONA DONDE EL NIVEL DE CONTAMINACIÓN SEA DIFERENTE Y ACORDE CON SUS PREFERENCIAS, EN AUSENCIA DE MOVILIDAD LA PERSONA NO TIENE ELECCIÓN Y LOS PRECIOS DE LOS BIENES DE MERCADO NO REFLEJAN EL CAMBIO PRODUCIDO.

LOS COSTOS DE TRANSACCIÓN NO HAN DE SER PROHIBITIVOS: LA PERSONA QUE APARECE CON UN DETERIORO AMBIENTAL EN EL ENTORNO DE SU VIVIENDA PUEDE REMEDIARLO MUDÁNDOSE A OTRA CASA PERO NO SUJETA A CONTAMINACIÓN ESTA DISPUESTA A PAGAR UN CANTIDAD POR LIBRARSE DE ELLA, EL COSTO DE CAMBIAR DE CASA ES EL COSTO DE TRANSACCIÓN ES MAYOR, NO DA EL PASO POR LO TANTO EL MERCADO NO RECOJE SUS PREFERENCIAS. SALARIOS HEDÓNICOS LA CALIDAD DE VIDA DE UN ENTORNO BARRIO O CIUDAD SE VE REFLEJADA EN EL MENOR SALARIO QUE UNA PERSONA ESTARÍA DISPUESTA A ACEPTAR CON TAL DE TRABAJAR EN ELLA COMBINANDO EL PRECIO DE LA VIVIENDA CON LO QUE PROPORCIONA LOS SALARIOS HEDÓNICOS. EVALUACIÓN MONETARIA DEL RUIDO DE AERONAVES En países densamente poblados y en particular en las grandes áreas metropolitanas, la presencia de la actividad humana causa todo tipo de externalidades negativas (problemas de ruido de tráfico).

Se desarrolla un modelo de precios hedónicos para las viviendas con el fin de cuantificar el costo social del ruido de las aeronaves en términos monetarios.

Ejemplo: Aeropuerto de Ámsterdam (ubicación: entorno de la periferia de la ciudad urbanizada).

Fuentes de ruido: aeropuertos, carreteras y ferrocarriles . DESARROLLO DEL ARTÍCULO Revisión bibliográfica.
Selección del modelo apropiado.
Cálculo de ruido .
Análisis de los datos del área de estudio.
Resultados de la regresión .
Cálculo de los beneficios .
Conclusiones. REVISIÓN BIBLIOGRÁFICA DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS SOBRE EL EFECTO DE LA CONTAMINACIÓN ACÚSTICA. EFECTO DEL RUIDO DEL TRANSPORTE EN EL VALOR DE LAS VIVIENDAS.

LOS ESTUDIOS SE CENTRAN EN EL RUIDO DEL TRANSPORTE FERROVIARIO Y LOS AVIONES POR SEPARADO.

LA MAYORÍA DE ESTUDIOS SON EN USA Y CANADA.

LOS RESULTADOS SE EXPRESAN EN UN INDICE DE DEPRECIACIÓN DE RUIDO NDI: DISMINUCIÓN VALOR PROMEDIO VIVIENDA CAUSADO POR UN DECIBEL .

NDI PARA AERONAVES VARIA ENTRE 0,1 Y 3,57.

EL BIENESTAR DE LAS PERSONAS SE MIDE EN FUNCIÓN DE INGRESOS , TAMAÑO DE LA FAMILIA , EDAD , AISLAMIENTO ACÚSTICO Y PERCEPCIÓN DEL RUIDO.

LA PERCEPCIÓN DEL RUIDO INFLUYE NEGATIVAMENTE EN LA SENSACIÓN DE BIENESTAR.

LA DISMINUCIÓN DEL PRECIO DE LA CASA DEPENDE DEL VALOR DEL UMBRAL ELEGIDO. CASO ESTUDIO AEROPUERTO DE AMSTERDAM - HOLANDA Relación lineal correspondiente entre los precios de las casas, el valor umbral y niveles de sonido de carga Análisis de Datos Transacciones de las Viviendas: el precio, la fecha de venta (período 1999-2003) y las características estructurales de la casa (por ejemplo, área piso, volumen, número de habitaciones, diferentes tipos de aislamientos.

En cada barrio, se incluyen las siguientes las características : densidad de población , el número normalizado de puntos de venta, la distancia a la estación de tren más cercana y la distancia a la autopista más cercana.

En tercer lugar, en cuanto al ruido de los aviones, se utilizaron los datos del Instituto Holandés para la Salud y el Medio Ambiente utilizando rutas de vuelo modeladas.

En cuarto lugar, junto al ruido de los aviones se tiene en cuenta el ruido de las vias principales y vías férreas. VISIÓN EN CONJUNTO DE LOS VALORES DE NDI ENCONTRADOS EN ESTUDIOS DE RUIDO DEL TRANSPORTE EL MODELO
METODO DE PRECIOS HEDÓNICOS El primer paso en el análisis consiste en estimar una función hedónica de precios utilizando como variable dependiente el precio de la vivienda. Luego se calcula la curva de demanda individual para cada variable explicativa, él modelo de regresión básica utilizado en este análisis es el siguiente:


donde P es un vector (nx 1) de precios de la vivienda, S es una matriz (nxi) de características de transacciones (por ejemplo libre de impuesto a la transferencia, el año de la venta), L es una matriz (n X j) de características estructurales (por ejemplo, número de habitaciones , la calidad de mantenimiento en el interior), G es una matriz (n x k) de características espaciales (por ejemplo, la accesibilidad, la etnia barrio, nivel de instalaciones urbanas), a, B, y t son los vectores de parámetros asociados y E es un (nx 1) vector de error aleatorios. POSIBLES RELACIONES ENTRE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA Y LA REDUCCIÓN DEL RUIDO CÁLCULO DE RUIDO LDEN (LEVEL DAY-EVENING -NIGHT (Nivel día-tarde-noche)): Unidad para el ruido del transporte. Lden representa la carga media del sonido durante todo un año, expresado en decibeles (dB), Unidad Logaritmica: un aumento en el sonido de 3 dB es igual a una duplicación de la intensidad del sonido.

Factor de ponderación depende de la hora del día :Si es en la noche pesa diez veces mas que el ruido en el día.
Nivel de ruido día 50-60 d B y 40 en la noche (Nelson , 2004)

Ruido del transporte en vías principales = 55 dB (Vermeulen et al, 2004;. CEMT, 1998)

Ruido del transporte en vías férreas = 60 dB (Vermeulen et al, 2004;. CEMT, 1998)

Ruido del transporte de aeronaves = 45 dB (Miedema y Oudshoorn de 2001, Taylor et al ., 1987) UMBRALES ESTIMACIÓN DE PARÁMETROS - ANÁLISIS DIAGONAL: SE ANALIZA UN CONJUNTO DE VIVIENDAS EN UN INSTANTE DE TIEMPO , SE RECOGEN SUS PRECIOS COMO CARACTERÍSTICAS.

- ANÁLISIS TEMPORAL: SE ESTUDIA COMO CAMBIA EL PRECIO DE UNA VIVIENDA O UN CONJUNTO DE VIVIENDAS AL VARIAR ALGUNOS BIENES AMBIENTALES DE LA ZONA. Resultado de la regresión 66000 transacciones de inmuebles completos.

Modelo de regresión log lineal.

El precio de la casa fue mayor en 2003 que en 1999.

Motivos de aumento de precio: Tipos de interés y precio de la demanda en el mercado de la vivienda , superficie y número de habitaciones.

El nivel de equipamiento urbano tiene influencia positiva sobre los precios internos.

Para mirar el efecto del ruido en el precio de las casas se realizó un estudio con seis clases separadas de ruido Los resultados muestran que los valores de las casas con un nivel de ruido de los aviones de 35-40 dB no difieren de las casas con un nivel de ruido de los aviones inferior a 35 dB. Cuando el ruido se incrementa los valores de las casas disminuyen a un ritmo cada vez mayor. Este efecto es visible hasta la clase de 50-55 dB. Dependencia espacial Un paso necesario en el análisis de regresión espacial es poner a prueba los datos de dependencia espacial.

La presencia de dependencia espacial puede hacer que las estimaciones del modelo sean ineficientes.

Hay dos tipos de dependencia espacial: LAG y dependencia del error.

El primero, también conocido como dependencia estructural, significa que hay una correlación entre los precios de las casas vecinas. Un modelo espacial lag por lo tanto, trata de controlar esta dependencia entre las variables explicativas. Beneficios marginales y reducción de ruido Los resultados del análisis de precio hedónico se pueden utilizar para estimar los beneficios marginales y reducción de ruido de las aeronaves en el área alrededor del Aeropuerto de Amsterdam.

Los beneficios marginales dependen del valor de la vivienda.

El beneficio marginal de una reducción de 1 dB es igual para las casas con un nivel de ruido de 60 dB y 48 dB. Estos pueden ser calculados tomando la derivada de la función de regresión abreviado con la variable de ruido de los aviones.

Se tuvo en cuenta el valor del impuesto.

Se analizó si la vivienda es propia o alquilada. Beneficios totales y anuales Marginales debido a los cambios en los niveles de ruido Esto demuestra que los costos marginales aumentan con cambio en el ruido dB. Fuente: Dekkers, 2008. Conclusiones El uso de la información proveniente de los mercados refleja las preferencias de las personas.

Elevado costo para recuperar la información

Los resultados de la regresión indican que un nivel de ruido más alto significa bajos precios de vivienda. (Incidencia Negativa)

Alta disponibilidad a pagar por reducción en el nivel de ruido

El tráfico aéreo tiene el impacto más grande de precios, seguido por el tráfico ferroviario y tráfico en vías.

Los resultados del modelo permiten estimar los beneficios marginales y la reducción de ruido de las aeronaves en el área de estudio.

Se encontró un beneficio marginal con una reducción de ruido de 1 dB es de 1.459 euros por vivienda. Bibliografía Dekkers, J. and Van Der Straaten, W., Monetary Valuation of Aircraft Noise, 2008.

Introducción a la Economía Ambiental. Fuente: Dekkers, 2008. Fuente: Dekkers, 2008. Fuente: Dekkers, 2008. Fuente: Introducción a la economía ambiental MIGUEL DE LUQUE
ANDREA TORRADO
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