Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

ERFPACHT COURANT

No description
by

Harold Van Hoey Smith

on 14 May 2014

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of ERFPACHT COURANT

"Domeinen"
Historie en huidig gebruik
Afstemmen van gebruik grond op andere grond
Groene erfpacht in balans?
Rijksvastgoed
Parkmanagement
Gemeentelijke erfpacht
Voor parkmanagement denk je als eerste aan appartementsrechten, maar niet altijd mogelijk, voor appartementsrechten dient structuur park geheel bekend te zijn, danwel wenselijk, eigendom verkoopt beter dan app rechten.
Middels erfpacht/opstal en eventuele mandeligheden kan park ingericht worden.
Canon ziet op:
vergoeding gebruik ondergrond;
bijdrage terreinbeheer.
Er dient wel een bloot-eigenaar opgeworpen te worden!

SADC en SRE: "meest dwingende erfpachtstelsel van het land". Overslag zone, direct naast luchtvaartgrond, o.a. alleen erfpacht aan direct betrokkenen als onderhoudsbedrijven, catering, import/export luchtvracht. Duur 40jr, geen verlenging in akte, geen opstalvergoeding bij einde, bouwrijp opleveren. Geen groen/water die vogels aantrekken, erfpacht kan zelfs beëindigd worden bij nodig voor luchtvaartactiviteiten. (twijfelachtig of dit kan).

Gebouw IJei: 4 bouwlagen. bouwlaag station (begane grond) in opstal uitgegeven aan NS Vastgoed. Opstalrecht kan alleen op rechtsobject dat zelfstandig is. Anders kan erfpacht ook gebruikt worden met gebruiksbeperkingen. Er kunnen zelfs meerdere erfpachten op 1 perceel, mits allen een gebruik op een eigen deel hebben.



Eind 19e eeuw werden enorme winsten geïncasseerd door beleggers in vastgoed. Willem Treub, gemeente raadslid in Amsterdam meende dat deze winsten de samenleving toebehoorde, immers de winsten kwamen tot stand door investeringen van gemeente als vertegenwoordiger van de bevolking en door de groei van de bevolking. En zo geschiedde, er werd een erfpacht-systeem ingevoerd waarbij de gemeente meeprofiteerde van waardestijgingen. Maar in den beginne was erfpacht niet zo succesvol.
Vanaf 1915 werd het vergoedingsrecht voor de door de erfpachter gestichte opstallen ingevoerd. Dit had 2 voordelen, de financiering van de opstallen was eenvoudiger en het was een stimulans om de opstallen goed te onderhouden.
Na de jaren '30 wordt de erfpacht weer minder gebruikt, onder andere door de recessie, maar ook omdat via het publiekrecht sindsdien meer geregeld kan worden.
In 1970 is er weer behoefte aan erfpacht, er zijn grote waardestijgingen van vastgoed waarvan gemeenten mee willen profiteren.
Vanaf 1990 wordt de erfpacht steeds impopulairder, de nieuwe wet op de ruimte ordening biedt overheden alle mogelijkheden om zaken publiekrechtelijk te regelen en er ontstaat een afkeer van het systeem dat gemeente mee moeten profiteren van waardestijgingen. Den Haag en Utrecht kozen er al in de jaren '80 voor om erfpacht eeuwigdurend te laten afkopen, Rotterdam en Amsterdam hielden vast aan de afkoop voor een bepaalde duur. Rotterdam heeft uiteindelijk in 2002 besloten de erfpacht voor woningen en kantoren af te schaffen, bijzondere constructies daargelaten.


Gemeente gebruiken erfpacht nu ook voor financieringsdoeleinden:
Gemeente leent geld voor financiering grond. Geeft in erfpacht uit aan particulier met erfpachtcanon gelijk aan financieringslast van gemeente. Zo krijgt particulier financieringsvoorwaarden die hij zelf nimmer had gekregen.
Gemeente geeft in erfpacht uit aan belegger tegen veel lager dan grondwaarde. Belegger realiseert project. Gemeente en belegger delen samen in winst project.
Rotterdamse erfpachtmaatregel, (o.a. Weenapoint). Ontwikkelaar verkoopt grond aan gemeente maar behoudt erfpachtrecht voor. Daarover is een jaarlijkse canon verschuldigd. Zo heeft de ontwikkelaar geld om het project te realiseren. De canon kan door de ontwikkelaar op elk moment worden afgekocht op welk moment de gemeente verplicht is de bloot-eigendom te leveren.

€ 5,25
Woensdag, 14 mei 2014
Vol I, No. 1
"Wij zijn in het pak genaaid voor 75 miljoen euro"
(Ver-)nieuwbouw ministeries opgeschort
Verkoop voor prijs lager dan marktwrd.
Woningbouwcorporaties
aldus Ingrid Gyömörei, fractievoorzitter van de SP in de Haagse gemeenteraad toen zich medio juli 2011 de projectontwikkelaar terugtrok die betrokken was bij de herontwikkeling van de oude behuizing van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Veiligheid en Justitie. Op deze plek zouden o.a. woningen, kantoren, restaurants en culturele voorzieningen worden gerealiseerd.
De projectontwikkelaar gaf aan dat de beoogde herontwikkeling in de huidige marktomstandigheden "niet te realiseren" is.
Hoogst waarschijnlijk bedoelt de ontwikkelaar hiermee vooral dat de herontwikkeling "niet te financieren" is.
De moeilijkheden bij financiering van dit soort ontwikkelingen wordt mede bepaald door de juridische instrumenten die financiers ter beschikking staan voor de zekerheidstelling.

De corporatie kiest hiervoor om de particulier die binnen de doelgroep valt de mogelijkheid te bieden een woning te kopen.

2 varianten:
Eeuwigdurende erfpacht tegen bv 75% marktwaarde van volle eigendom. Koper heeft lagere lasten, corporatie verplicht zich terug te kopen als koper wil verkopen. Waarde stijgingen en dalen worden verrekend conform vooraf vastgestelde formule (let op: mag niet prijs particulier = prijs terugkoop)
Koper bepaalt zelf welk bedrag hij betaalt. Rest wordt over bepaalde duur voldaan in erfpachtcanon. Daarbij vrijstelling van betaling canon, pas als doorverkoop dient totale afkoop plaats te vinden.

ERFPACHTER COURANT
Een uitgave van VBC Notarissen
Hypotheekrecht
Erfpacht in een notendop
Erfpacht is het zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (5:85 lid 1 BW).
Voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar (5:89 lid 1 BW).
Daaronder vallen onder meer de overdracht van het recht van erfpacht (5:83 lid 1 BW) en het vestigen van hypotheekrechten (3:228 BW).

In het kort erfpacht.

Vestiging van het recht van erfpacht

Vestiging dient te geschieden bij notariële akte.
Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar (5:89 lid 1 BW).
In de akte kan men derhalve bepalingen opnemen om de rechten van de erfpachter te beperken.




Zo kan de duur van het recht van de erfpachter worden beperkt (5:86 BW).

De bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel grond kan worden bepaald.

Er kan een verplichting worden opgelegd om periodiek een bedrag te betalen voor het recht van erfpacht, de zogenaamde canon.

Voorts kan voor bepaalde rechtshandelingen opgenomen worden dat deze slechts met toestemming van de bloot-eigenaar kunnen gebeuren, zoals:
- overdracht;
- splitsing in app. rechten;
- vestiging ondererfpacht;
- vestiging hypotheekrecht;
- verhuur.

Beëindiging van het recht

In principe kan het erfpacht recht door de erfpachter worden opgezegd, maar de akte van vestiging kan anders bepalen (5:87 lid 1 BW).
De bloot-eigenaar kan de erfpacht opzeggen als de erfpachter de canon langer dan 2 jaar niet betaalt (5:87 lid 2 BW).
Bij het einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de door hem of zijn rechtsvoorganger aangebrachte gebouwen, werken en beplantingen, of van de bloot-eigenaar zijn overgenomen tegen een vergoeding (5:99 BW). Hiervan kan worden afgeweken, echter alleen in de gevallen als in lid 2 van 5:99 BW genoemd.




Erfpacht wordt ook door ontwikkelaars en beleggers ingezet en wel voor de 2 klassieke doeleinden:
louter om de belegger/ontwikkelaar mee te laten delen in waardestijgingen (vergelijk gemeente systemen). De voorwaarden kunnen gelijk zijn aan die van gemeenten.
als financieringsconstructies voor de kopers, waartegenover een jaarlijks rendement staat in de vorm van canon.

In financieringsconstructies zijn 2 typen te onderscheiden:
Verkoop door ontwikkelaar/belegger met korting (gelijk aan corporatie verkoop met korting).
Eigenaar verkoopt eigen woning/bedrijfspand aan belegger onder voorbehoud recht van erfpacht met jaarlijkse canon. Deze constructie komt bij agrarische gronden veel voor ivm fiscaal afschrijvingsvoordeel. Op agrarische gronden schijnt niet te mogen worden afgeschreven, waarde blijft hetzelfde, op erfpacht mag dat wel, want als deze tijdelijk is, daalt de waarde door tijdsverloop.

Ook bedrijfsmatig wordt deze constructie gebruikt om de overdrachtsbelasting te beperken. Deze constructie wordt ook wel de erfpachtlease genoemd. Dit is een alternatief voor de sale & leaseback constructie. De erfpachtlease zorgt ten opzichte van de sale & leaseback voor een (veel) lagere overdrachtsbelasting druk, en dat terwijl in beide situaties het doel het vastgoed van de balans te halen wordt behaald.

Voordeel is dus dat er minder overdrachtsbelasting verschuldigd is, immers over de waarde van de erfpacht die wordt voorbehouden is geen belasting verschuldigd. Deze waarde is afhankelijk van de looptijd en de canon. Hoe langer de looptijd, hoe hoger de waarde van de erfpacht, hoe meer voordeel in verband met besparing overdrachtsbelasting.

Gebruikers bepalingen erfpacht kunnen gelijk worden gesteld met de huurbepalingen die in de sale & leaseback variant gekozen zouden worden. Echter er zijn bepalingen die dwingend rechtelijk gelden voor erfpacht die wel opgenomen moeten worden, zoals o.a. de ontbindingsmogelijkheid bij niet betaling van de canon gedurende 2 jaar en de beëindigingsgrond bij faillissement.

Erfpachtlease is ook mogelijk bij reeds verhuurd vastgoed. De huurder wordt dan huurder van de erfpachter. Indien binnen concern verhuurd wordt, dan kan eventueel gewerkt worden met ondererfpachtrechten.

Rekenvoorbeeld vergelijking sale & leaseback met erfpachtlease:
Stel koopprijs € 6.000.000,00
De canon of huur bedraagt € 450.000,00
Looptijd huurovk/erfpacht is 15 jaar
De waarde van de bloot-eigendom is conform de wettelijke rekenmethode is € 1.567.500,00
Overdrachtsbelasting in geval van sale & leaseback 6% van € 6.000.000,00 = € 360.000,00
Overdrachtsbelasting in geval van erfpachtlease 6% van € 1.567.500,00 = € 94.050,00
Voordeel: € 265.950,00

Uiteraard zijn er bij elke constructie aandachtspunten.
Let bij vaststelling van de duur van de erfpacht op de grens waarbij het fiscaal gezien wordt als een financial-lease constructie, dan staat het vastgoed namelijk alsnog op de balans.
Als er extern gefinancierd dient te worden, nu of later, stem dit dan af met de betreffende financier, niet elke financier is blij met constructies.
Alle afspraken met betrekking tot canon, duur, etc staan in de notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Deze zijn dus inzichtelijk voor eenieder.
"Particuliere erfpacht"
Natuurbeschermingsorganisaties
ofwel erfpacht uitgegeven door niet overheden
Ijsei
Hypotheek is het beperkt recht dat ertoe strekt om op de daarmee bezwaarde goederen een geldvordering bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen (3:227 BW).

Eigendom

Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (5:1 BW).
Opstalrecht
Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen (5:101 BW).
Huur
Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken.
Full transcript