Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Программа девелоперского проекта

Стадия концепция
by

Konstantin Enin

on 26 October 2011

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Программа девелоперского проекта

Программа девелоперского проекта
Программа девелоперского проекта
Стадия концепция
Программа девелоперского проекта
Анализ рынка
Формирование девелоперского замысла
Выбор земельного участка
Разработка предварительной концепции
Технико-экономическое обоснование
Структурирование и оптимизация проекта
Предпроектная проработка
Стадия «Проект» и согласования
Разработка рабочей документации
Строительство
Подготовка к сдаче и сдача объекта в эксплуатацию
Понятие концепции
Концепция (от лат. conceptio – понимание, система) – это определённый способ понимания, трактовки какого-либо предмета, явления, процесса, основная точка зрения на предмет, либо комплекс ключевых положений.
Ключевые характеристики объекта коммерческой недвижимости, относящимися к понятию концепции, являются:
Функциональное назначение
Местоположение
Размер и конфигурация
Качество внешней среды
Кроме этого, такие как:
Состав арендаторов
Качество управления
Архитектура и дизайн
Инженерное оснащение
Многое другое
Ключевые характеристики в свою очередь связаны с другими положениями и характеристиками, например:
Функциональное назначение – с потребителями и представляемыми услугами (товарами и проч.)
Размер и конфигурация – с площадью застройки, этажностью и т.д.

Предварительный вывод: концепция может определяться бесконечным сочетанием особенностей объекта.
В любом случае концепция [объекта коммерческой недвижимости]:
подразумевает идентификацию потребителей и восполняемых объектом потребностей.
Может также отражать наличие специфических, в том числе уникальных, особенностей и характеристик объекта.

Основной вывод: все, что характеризует концепцию объекта коммерческой недвижимости, связано с его основной функцией – формированием дохода.
Сегментация рынка недвижимости
Недвижимость коммерческого назначения
Складская и промышленная недвижимость
Недвижимость смешанного назначения
Проекты комплексного освоения территории
Несформированные земельные участки
Недвижимость жилого назначения
Недвижимость общественного назначения
Многофункциональные комплексы
Торговая недвижимость
Офисная недвижимость
Средства размещения
Типология торговой недвижимости
Встроенно-пристроенные помещения
Отдельностоящие (малоформатные) здания
Помещения в составе многофункциональных комплексов
Торговые комплексы
Соответствующие определению «Торговый центр»
Рынки
Прочие
Типология офисной недвижимости
Встроенно-пристроенные помещения

Помещения в составе многофункциональных комплексов

Особняки и здания малой этажности

Высотные здания

Бизнес-парки
Типология гостиниц
Апартотель
База отдыха ; центр отдыха; туристская деревня
Бордингхауз
Гест хауз
Горный приют
Гостевые комнаты
Гостиница, отель
Детский оздоровительный лагерь
Пансион
Кемпинг
Комплекс апартаментов
Курортный отель
Молодежная гостиница; хостел
Мотель
Постоялый двор
Сельские гостевые комнаты
Сюит отель
Фарм хауз
Шале, бунгало
Шал*
Торговый центр - это группа архитектурно объединенных учреждений, построенных по определенному проекту и разрабатываемая, управляемая как единый операционный объект в соответствии с его местоположением, размером и типами магазинов, расположенными в торговой зоне, которую она обслуживает. При комплексе существует парковка, соответствующая типам и общей площади магазинов.
Классификация по ULI:
Следующие элементы выделяют торговые центры среди других торговых объектов:
• Единое архитектурное решение , предоставляющие места для торговых операторов и управляемое как единый объект так, как выгодно последним.
• Единый участок, соответствующий типу центра, в котором есть рыночная потребность. Участок может иметь возможности расширения для строительства и парковки в случае необходимости.
• Расположение внутри торговой зоны с удобным доступом для транспорта и пешеходнов.
• Достаточное количество парковочных мест на участке, сообразно спросу. Парковка должна быть расположена оптимально с точки зрения расстояния до входа в центр или в один из отдельных магазинов.
• Торговый центр должен иметь возможности доставки товаров (скрытые от покупателей).
• Улучшение участка, к примеру, создание ландшафта, освещения и вывесок, позволяющих создать требуемую привлекательную и безопасную среду для покупателей.
• Сочетание арендаторов, обеспечивающее взаимодействие между магазинами, и максимально возможный ассортимент и объем товаров для данной торговой зоны.
• Приемлемое и удобное окружение, создающее атмосферу способствующую совершению покупок.
Примеры классификации:
офисные здания
А
А+
А1
А-
А3
А
А2
В+
В1
В2
В
С,
D
Примеры классификации:
гостиницы
Формирование концепции на примере торгового центра
Определение и характерные черты торгового центра
Подход к формированию состава арендаторов:

Анализ целевых групп
Анализ торговой зоны и конкуренции
Позиционирование торгового центра
Формирование состава арендаторов (по категориям)
Формирование концепции на примере торгового центра
Арендаторы
Формирование концепции на примере торгового центра
Классификация арендаторов
1. Внутреннее пространство торгового центра должно быть спланировано таким образом, чтобы не вызывать у посетителя отторжения на физическом и на подсознательном уровнях восприятия.
2. Торговый центр и прилегающая территория должны соответствовать представлениям покупателя о безопасности, доступности, ценности и комфортности.
3. Арендаторы торгового центра должны совмещаться по признакам сочетаемости категорий товаров и услуг.
4. Размещение арендаторов в торговом центре должно способствовать тому, чтобы покупатель прошел вдоль максимально-возможного количества витрин магазинов, прежде чем попадет в помещение якорного арендатора, либо к желаемому конечному пункту своего посещения.
5. Размещение арендаторов (в случае, если центр не является специализированным) должно способствовать процессам перекрестного и импульсного совершения покупок.
6. В случае с многоуровневой структурой здания торгового центра, размещение арендаторов и элементов вертикальных коммуникаций должны способствовать тому, чтобы покупатель не замечал сложностей при переходе с одного уровня на другой и был мотивирован пройти все уровни торгового центра.
7. Расположение входов и выходов в здание торгового центра наряду с элементами внутренних коммуникаций должно способствовать как можно более длительному нахождению покупателя на территории центра.
8. Торговый центр должен предоставлять покупателям возможности для отдыха, спокойного и приятного времяпрепровождения на своей территории.
Формирование концепции на примере торгового центра
Принципы планирования пространств торговых центров
Торговый план представляет собой прогноз продаж торгового центра по категориям товаров и услуг, которые предполагается в нем представить.

Позволяет добиться наиболее оптимальной структуры арендаторов и максимизации общего объема продаж.

План аренды, а точнее план сдачи в аренду, представляет собой набор документов, отражающих намерения девелопера в отношении состава и размещения арендаторов, величины арендного дохода, сроков и условий сдачи в аренду.

Типично в состав плана аренда входит:
1. Схема размещения арендаторов
2. Прогноз арендных ставок
3. Основные условия аренды
4. График сдачи в аренду
Формирование концепции на примере торгового центра
Понятия торгового плана и плана аренды
Парковки
Формирование концепции офисных зданий. Отдельные комментарии
Концепция = класс (?)
Формирование концепции офисных зданий. Отдельные комментарии
Планирование пространств
Формирование концепции
Формирование концепции
Примеры классификации:
торговые центры
Основные этапы формирования концепции:
Формулировка целей и задач девелопмента

Правовая экспертиза

Примеры классификации:
гостиницы

Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка

Маркетинговые исследования


Разработка предварительной концепции


Уточнение и оптимизация концепции
Формулировка Главной темы/выбор типа торгового центра
Формирование состава арендаторов
Функциональное планирование
Позиционирование и маркетинг
Разработка схемы размещения арендаторов
[Разработка других разделов плана аренды]
Предварительный анализ экономической эффективности
Переговоры с ключевыми арендаторами
Предварительный анализ проекта на соответствие спецтребованиям
Технико-экономическое обоснование и структурирование проекта
Уточнение [и утверждение] концепции, разработка брифа и/или ТЗ на стадию «Проект»

Параметры, от которых зависит спрос на парковку:
Размер центра.
Торговая площадь.
Неторговая площадь
Способы передвижения

Парковочные индексы торговых центров

Для того чтобы парковка соответствовала ТЦ необходимы следующие параметры:
• 4 машиноместа на 100 кв. м. общей арендной площади для ТЦ, который имеет площадь от 7500 до 120000 кв.м.
• От 4 до 5 машиномест в линейной прогрессии, в среднем 4,5 места на 100 кв.м. общей арендной площади для ТЦ с площадью от 120000 до 180000 кв.м.
• 5 машиномест на 100 кв. м. общей арендной площади для ТЦ, площадь которого свыше 600000 кв.м.
2000
1990
1970
1950
Формирование концепции на примере торгового центра
История развития. Мировой опыт
2010
1990
1970
1950
1930
1910
Формирование концепции на примере торгового центра
История развития. Россия
Формирование концепции офисных зданий. Отдельные комментарии
История развития
Первый небоскреб
The Home Insurance Building — первый в мире небоскрёб, построенный в 1885 году в Чикаго, США, снесён в 1931 году.
Высота здания составила 42 метра, 10 этажей. В 1891 было достроено ещё два этажа и его высота составила 55 метров. Он был первым зданием в мире выше пяти этажей.
Автор проекта — американский архитектор Уильям Ле Барон Дженни (William Le Baron Jenney) — предложил новаторскую технологию строительства, при которой впервые был использован несущий каркас. Традиционно роль несущей конструкции выполняли внешние стены. Исходя из того, что прочность стали примерно в 10 раз выше, чем у самого качественного бетона и каменной или кирпичной кладки, здания стали опираться на металлический каркас, поддерживающий как внешние, так и внутренние стены. Благодаря несущему каркасу общий вес сооружений удалось уменьшить почти на треть. Архитектор не решился полностью отказаться от других несущих конструкций, поэтому здание имело также несущую заднюю стену и гранитные колонны.
Местонахождение Чикаго, США
Строительство 1885
Использование Офисное здание
Высота
Крыша 42 м (Позже 55м)
Верхний этаж После пристройки двух этажей 54,9 m
Технические параметры
Количество этаже 10 (Позже 12)
Архитектор Уильям Ле Барон Дженни
Дженни Уильям Ле Барон (25.09.1832 - 15.06.1907) - американский архитектор и инженер-градостроитель. Его технические нововведения имели большое значение для разработки многоэтажных зданий, небоскребов. Был автором проекта здания жилищной страховой компании в Чикаго (1884-1885; расширено в 1891; снесено в 1931), которое являлось первым высотным зданием в мире, в большей мере опиравшемся на внутреннюю конструкцию (каркас), из железа и стали, чем на несущие стены, причем сталь как конструкционный материал была также применена впервые. Архитектурное решение здания жилищной страховой компании в Чикаго также дало толчок развитию Чикагской архитектурной школы, многие из ведущих представителей которой, в т. ч. Луис Салливен, Даниел Бернем, Джон Рут и Уильям Холабирд, когда-то работали в его бюро. После изучения архитектуры в Париже (1859-1861), служил офицером инженерных войск во время Гражданской войны в Америке (1861-1865). Покинув федеральные войска в чине майора, он занимался проектированием и архитектурой в Чикаго (1868-1905) и преподавал архитектуру в Мичиганском университете (Анн-Арбор, 1876-1880). При проектировании Лейтер-билдинг (Чикаго, 1879; расширено в 1888; позже снесено) попробовал поэкспериментировать с каркасной конструкцией и представил фасад здания в виде стены со стеклянными навесными панелями. Это новшество оказалось пророческим и получило широкое распространение в ХХ в. Среди других его чикагских работ можно отметить Манхэттенбилдинг (1889-1890), считающееся первым в мире 16-этажным сооружением и первым зданием, в котором ветровое связывание стало главным аспектом дизайна; Лудингтон-6илдинг (1891); здание магазина Фэар (1891-1892, позднее перестроенное в фирменный магазин торговой компании «Монтгомери Уорд» в районе Луп, деловом и торговом центре Чикаго); новое здание Лейтер-билдинг (1889-1890), которое ныне является фирменным магазином компании «Сирс и Робак» тоже в районе Луп.
Чикагская школа
Чикагская школа - направление в американской архитектуре, сложившееся в 1880-е годы в Северной Америке с центром в Чикаго. Характеризовалось стремлением к многоэтажности и вертикальности линий сооружений-небоскребов.
Наиболее выдающийся представитель направления - архитектор Луис Салливен. Обобщая идеи рационалистического направления в эстетике американского романтизма (Р.Эмерсон, Г.Торо, Х. Гриноу), Л. Салливен провозгласил "форма в архитектуре следует функции".
Развернувшееся в Чикаго после пожара 1871 года строительство выявило необходимость новых решений. Предшественником небоскреба Чикагской школой стало здание страховой компании, построенное в 1883-85 гг. в Чикаго Уильямом Ле Бароном Дженни (1832-1907). В нем архитектор основой многоэтажной конструкции сделал металлический каркас, облицованный кирпич[ом.
Архитекторы "чикагской школы" создавали здания, соединяющие ясность композиции целого с выразительной пластикой деталей, отражающей логику конструкции.
Примерами могут служить: в Чикаго - Монаднок билдинг (1891 г., Даниэл Х. Бернем (1846-1912), Джон Уэлборн Рут (1850-1891)), Рилайенс билдинг (1894, Д. Бернем, Ч.Этвуд), универмаг "Карлсон, Пири, Скотт" (1899-1904, Луис Салливен); в Нью-Йорке - Бейард билдинг (1898, Л. Салливен),; в Сент-Луисе - Уэйнрайт билдинг (1891, Д.Адлер, Л.Салливен).

"Чикагская школа" распалась к середине 1890-х годов.
Луис Генри Салливен (Louis Henry Sullivan; 3 сентября, 1856 — 14 апреля, 1924) — американский архитектор, первопроходец рационализма, отец американского модернизма. Создатель одного из первых небоскребов и концепции органической архитектуры, идеолог чикагской школы архитектуры и учитель Фрэнка Ллойда Райта. Ему принадлежит афоризм «форму в архитектуре определяет функция».
Архитектурное образование Салливена ограничивалось свободным посещением парижской Школы изящных искусств в 1874 г. Отправной точкой для его архитектурных экспериментов были произведения Ричардсона, в которых романтическая фантазия органично сочеталась со строгой логикой функциональности. Первое крупное произведение — Аудиториум в Чикаго (1886-89). На рубеже XX века первым разработал концепцию высотного здания, стремясь «использовать новые пропорции и ритмику, продиктованные ячеистой структурой конторского здания» (БСЭ). Изложил свои взгляды в статье «Высотное конторское здание с художественной точки зрения» (1896). Начиная с 1908 г. работал в тандеме с Джорджем Грантом Элмсли («дома прерий» и «алмазные шкатулки»). В 1918 г. объявил о своём банкротстве, закончил жизнь в бедности.
Для офисных зданий, в отличие от торговых центров, понятие концепции является практически тождественным классу офисного здания. Офисное здание по совокупности присущих ему характеристик причисляется к определенному классу, который и предопределяет уровень потенциальных арендаторов и арендных ставок (или цену купли-продажи) на офисные помещения исходя из сложившейся рыночной ситуации.
Осуществляет продажу товаров повседневного спроса и бытовых услуг.
Главный якорь – супермаркет.
Другие значимые арендаторы: аптека, универсальный магазин.
Общая арендная площадь (ОАП): 3.000 – 10.000 кв.м.
Типичная ОАП – около 5.000 кв.м.
Размер торговой зоны: 5 – 10 минут транспортной доступности.
Парковочный индекс: 4.
Микрорайонный Торговый Центр
Окружной Торговый Центр

Осуществляет продажу товаров повседневного спроса, длительного пользования и специализированных товаров. Представлены товары, которые, как правило, не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и товары для садоводства.
ОАП: 10.000 – 30.000 кв.м.
Типичная ОАП – около 15.000 кв.м.
Размер торговой зоны: 10 – 20 минут транспортной доступности.
Парковочный индекс: 4 – 5.
Региональный Торговый Центр
Занимается, преимущественно, продажей товаров длительного пользования, основной группы товаров, одежды и украшений, мебели и товаров для дома, причем все товары представляет в широком ассортименте. Главный якорь, как правило, - универмаг с полной линией товаров, площадью 9.000 – 10.000 кв. м и более.
ОАП регионального торгового центра: 30.000 – 100.000 кв.м. Типичная ОАП – около 40.000 кв.м.
ОАП суперрегионального торгового центра: 50.000 – 200.000 кв.м. Типичная ОАП – около 80.000 кв.м.
Размер торговой зоны регионального торгового центра: 30 – 40 минут транспортной доступности.
Размер торговой зоны суперрегионального торгового центра: более 40 минут транспортной доступности.
Парковочный индекс: 4 – 6.
Аутлет Центр (Outlet Center)

Дисконт-Центр (Off-price Center)

Центр Целевых Покупок (Power Center)

Специализированный Торговый Центр (Specialty Shopping Center)

Стрип Коммершл (Strip Commercial)

Торгово-Общественный Центр (Recriational Community Center)

Торгово-Развлекательный Центр (Retail Entertainment Center)

Торговый Центр Моды (Fashion Shopping Center)

Фестивал-центр (Festival Center
Основная торговля
Продукты
Общественное питание
Одежда
Обувь
Товары для дома
Товары для детей
Телерадиотовары / Бытовая техника
Строительные материалы / Инвентарь
Автотовары / Автосервис
Товары по интересам
Спорттовары
Подарки / Сувениры
Ювелирные изделия, украшения и часы
Косметика и парфюмерия
Алкоголь
Лекарственные средства и предметы личной гигиены
Прочие магазины
Персональные услуги
Отдых и развлечения
Общественные организации
Финансовые услуги
Офисы
Международная сеть
Национальная сеть
Местная сеть
Независимый оператор
Лакшери
Премиум
Средний +
Средний
Масс-маркет
Коридорная планировка
Свободная планировка
Расположение Ядра
Сервисное (обслуживающее) ядро офисного здания
Центральное расположение ядра (внутри здания)
Нецентральное расположение ядра (внутри здания)
Разнесенное расположение элементов ядра друг относительно друга (внутри здания)
Внешнее расположение ядра
1.Стандартная международная и европейская классификация средств размещения (ВТО и EUHS)
2.Внутригосударственная классификация
3.Внутренняя классификация гостиничных сетей (цепей).
4.Классификация туристических и других ассоциаций.
система звезд
система корон
система букв
система категорий
система ключей
система лун
система яблок
система бриллиантов
система баллов
Roosevelt Field
Месторасположение: Нью-Йорк
Дата открытия: 1956 год
Девелопер: Вильям Зекендорф
Владелец: Симон Проперти Групп
Магазины : более 270
Торговая площадь: 203,452 кв.м.
Основных якорных арендаторов : 6
Main Taunus Zentrum
Открытие:1964 год
Торговая площадь : 91 000 м ²
Магазины: около 100
Доход : около 290 млн. €
The Bull Ring
Месторасположение: Бермингем, Великобритания
Дата открытия: 2003
Девелопер: The Birmingham Alliance
Архитектор: Benoy
Магазины: Более 160
Якорные арендаторы: 2
Торговая площадь: 125,300 кв.м.
Парковка: 3,100
Этажи: 4
1980
1960
The Dubai Mall
Месторасположение: Дубай, ОАЭ
Дата открытия: 2008 год
Магазины: Более 1200
Торговая площадь: Более 1,2 млн. кв.м.
Этажи: 4
Формирование концепции на примере торгового центра
Советский период
Дореволюционные торговые ряды
1886 год
Глобал сити 2001 год
Петровский пассаж 1990 год
Вегас 2010 год
10-этажное здание Уэйнрайт билдинг в Сент-Луисе стало наиболее заметным небоскребом, спроектированным Л.Салливеном. Здание имеет сплошной стальной каркас. Впервые стальной каркас в 10-этажном здании применил Уильям Ли Барон Дженни, построив в 1885 году здание страховой компании в Чикаго. Л.Салливен придал своему зданию двухэтажное основание, выше которого были подчеркнуты вертикальные элементы, а горизонтальные, образованные углублениями в стенах, сведены до минимума. Эти вертикальные ритмы перекрыты сверху глубоким декоративным фризом и выступающим карнизом.
В противоположность выделению вертикали в Уэйнрайт билдинг, которое являлось офисным зданием проект универсального магазина Шлезингера и Майера в Чикаго (теперь "Карлсон, Пири, Скотт") подчеркивает горизонтальные линии. Внутри здания сохранен тип складского помещения со сплошным полом. Фасад спроектирован с учетом максимальной освещенности внутреннего пространства. Основным элементом фасада являются "чикагские окна", замечательные по своему соответствию рамно-каркасной конструкции здания. Весь фасад выполнен с такой силой выразительности и точностью, которые нельзя встретить ни в одном здании того времени. Окна с их тонкими металлическими рамами точно врезаны в фасад. В нижних этажах окна объединены узкой полосой орнамента на терракоте, акцентирующей горизонтальную организацию фасада.
Особенно примечательными являются прямоугольные "чикагские окна", каждое из которых представляло собой большое, жестко закрепленное оконное стекло, по обеим сторонам которого находились подвижные оконные рамы, открывающиеся подобно дверям. Элегантная простота верхних этажей в противоположность пышному декору первых двух, в которых находились окна, выполненные как витрины, с архитектурным декором, образующим богатые оконные рамы. Этот чугунный орнамент основан на на сочетании геометрических и растительных форм. Декоративное оформление магазина, особенно главного входа, представляет собой высшее достижение Салливена как разработчика архитектурного орнамента. 12-этажное здание Байярд билдинг (ныне Кондикт билдинг) в Нью-Йорке был украшен прессованной терракотой и чугунным орнаментом.
Бернхем, Дэниел -
(Burnham, Daniel. 1846-1912) американский архитектор, планировщик городов. Автор проекта Чикагской Всемирной выставки 1893 г., плана комплексной застройки Чикаго и создатель первого в мире здания повышенной этажности, получившего у современников название "небоскреб". Родился в Хендерсон, Нью-Йорк. Вырос в Чикаго, штат Иллинойс. Учился в Чикаго и Уолтеме (Массачусетс), работал в Чикаго. В 1873-1891 гг. сотрудничал с Дж. Рутом, создав высочайшие в мире здания с несущими стенами (Рукери-билдинг, Монаднок-билдинг в Чикаго) и одни из первых каркасных высотных зданий (Рилайенс-билдинг в Чикаго, с Ч. Атвудом). Как главный архитектор Всемирной Колумбовой выставки 1893 г. в Чикаго явился инициатором эклектической реакции в архитектуре США. Возглавил движение за "красоту городов", предложил проекты реконструкции Кливленда (Огайо, 1902 г.), Сан-Франциско (1906 г.), Чикаго (1908-1909 гг.). Председатель комиссии планировке Вашингтона (1902 г.). Работы: Флэтайрон-билдинг в Нью-Йорке (1902 г.); вокзал Юнион-стейшен в Вашингтоне (1904 г.); общественный центр в Дулуте (Миннесота): суд графства (1909 г.), ратуша (1928 г.), Федерал-билдинг (1930 г.) и др. Умер в Гейдельберг, Германия. Американская ассоциация планирования назвала основную ежегодную премию разработчикам Комплексных архитектурных планов именем Бёрнхэма.
Уэйнрайт билдинг (1891, Д.Адлер, Л.Салливен).
Рилайенс билдинг (1894, Д. Бернем, Ч.Этвуд)
Эмпайр стэйт билдинг
Местонахождение: Нью-Йорк, США
Строительство: 1931
Использование: бизнес-центр
Высота
Антенна / Шпиль: 443,2 м
Крыша: 381 м
Верхний этаж: 373,2 м[1]
Технические параметры
Количество этажей: 102
Площадь внутри здания: 257 210 м²
Архитектор: Shreve, Lamb and Harmon
Владелец: W&H Properties
Застройщик: Starrett Brothers and Eken
Коммерческие площади занимают первые 85 этажей здания (257 211 м²). Остальные 16 этажей — это надстройка в стиле ар-деко, на 102 этаже расположена смотровая площадка.
Эмпайр-стейт-билдинг — первое здание в мире, имеющее более 100 этажей.
В башне расположены 6500 окон и 73 лифта.
Здание весит 331 000 тонн, построено на двухэтажном фундаменте и поддержано стальной конструкцией весом в 54 400 тонн. На него пошло десять миллионов кирпичей и 700 километров кабеля.
Общая площадь окон — два гектара, а площадь фундамента — более 8 тыс. м².
Лестница насчитывает 1860 ступеней
В офисных помещениях могут разместиться 15 000 человек, а лифты способны за один час перевезти 10 000 человек. В башне расположено около 1000 офисов, количество сотрудников составляет 21000 человек, что делает Эмпайр-стейт-билдинг вторым по числу сотрудников зданием Америки после Пентагона.
Общая длина труб инфраструктуры достигает 113 км, длина электрических проводов — 760 км.
Отопление паровое низкого давления. Для отделки были использованы известняковые плиты.
Проблемы
Местонахождение: Бостон, США
Строительство: 1968 - 1976
Использование: Бизнес-центр
Высота
Крыша: 240,7 м
Технические параметры
Количество этажей: 60
Архитектор: I.M. Pei & Partners
Владелец: Boston Properties
Застройщик: Beacon Capital Partners
Открытие здания планировалось на 1971 год, однако из-за многочисленных просчётов в проекте состоялось только в 1976 году. В частности, из-за недопустимо высокой амплитуды колебаний здания потребовалось установить демпферы колебаний (два противовеса по 300 тонн). В 1972—1973 годах здание начало буквально осыпаться — стеклопакеты срывались вниз десятками. Некоторое время, пока изготавливали новый комплект стёкол, здание стояло зашитым в фанеру; в итоге пришлось заменить все фасады. Корень проблемы оказался в рамках, изолирующих стёкла в стеклопакетах, и в способе спая рамки со стёклами. Прочные материалы, прекрасно работавшие в относительно небольших стеклопакетах, оказались непригодными для больших панелей башни Джона Хэнкока: разницы в коэффициентах теплового расширения приводили к накоплению микротрещин по периметру рамки; под нагрузкой от ветра стеклопакет рано или поздно рассыпа́лся.
Несмотря на всё это, в 1977 году авторы проекта были удостоены почётной премии Американского института архитекторов. Башня Джона Хэнкока — первый в США полностью остеклённый небоскрёб, имеющий в плане форму не прямоугольника, а параллелограмма. В 2006 году национальное Агентство по защите окружающей среды отметило здание призом Energy Star: по стобалльной шкале эффективности потребления энергии башня Джона Хэнкока набрала 79 баллов.
Местонахождение: Нью-Йорк, США
Строительство: четверг 25 августа 1966 - среда 4 апреля 1973
Использование: среда 4 апреля 1973 - вторник 11 сентября 2001
Высота
Антенна / Шпиль: 1 ВТЦ: 526,3 м
Крыша: 1 ВТЦ: 417,0 м
2 ВТЦ: 415.0 м
7 ВТЦ: 186.0 м
Верхний этаж: 1 ВТЦ: 413,0 м
2 ВТЦ: 411.0 м
Технические параметры
Количество этажей: 1 и 2 ВТЦ: 110 этажей
3 ВТЦ: 22 этажа
4 и 5 ВТЦ: 9 этажей
6 ВТЦ: 8 этажей
7 ВТЦ: 47 этажей
Площадь внутри здания: 1 и 2 ВТЦ: 400.000 м2,
4, 5, и 6 ВТЦ: 50,000 м2
7 ВТЦ: 170,000 м2
Количество лифтов: 239
Архитектор: Минору Ямасаки, Емери Рот и Сонс
Владелец: Власти портов Нью-Йорка и Нью-Джерси
До близнецов небоскрёбы в Нью-Йорке возводились на естественной каменной основе. Манхэттен действительно каменный, у него под слоем земли камень, гранит, это видно, когда наблюдаешь за строительством новых домов: котлованы здесь не выкапываются, а вырубаются, выгрызаются стальными зубами врубовых молотков.
Первая проблема, с которой столкнулись инженеры, было то, что на том месте, где должны были встать близнецы, подножного камня не оказалось. Вместо этого там обнаружили искусственный, наносный грунт, который раньше «принадлежал» реке Гудзон. Этот грунт представлял собой большое количество искусственной земли, смешанный с пластами булыжника, песка, гравия, голышей, даже старые суда попадались в искусственной почве. Строители приходили в отчаянье: дополнительные трудности, дополнительные расходы, дополнительный бетон.
Это была не единственная проблема, подстерегавшая архитектора и инженеров. Следующей проблемой, постигшей их, оказались 164 больших и малых, узких и широких зданий, чаще всего каменных, которые стояли на месте будущего Всемирного Торгового Центра и должны были быть снесены. Снести их было нетрудно, но проблема после этого все же оставалась. Гораздо труднее было при этом оставить в целости, а потом и перенести насыщенную и сложную систему подземных коммуникаций, систему пожарной тревоги, многожильные телефонные и электрические кабели, газовые, тепловые, пневматические и водопроводные трубы, не задеть проходящую рядом скоростную автомагистраль и сохранить многочисленные пешеходные дороги и переходы.
Еще одной проблемой оказалась станция подземной железной дороги, отсюда начинающей подводный путь в Нью-Джерси, которая везёт на работу и увозит с работы сотни тысяч людей. Если бы дорогу закрыли, Нью-Йорк и все Соединенные Штаты ожидали неизбежные экономические проблемы. Подземка перевозила людей до тех пор, пока в нижнем ярусе комплекса не построилась новая подземная станция.
Нельзя сказать, что работа строителей была легкой. Что только стоят 1,2 млн куб. ярдов земли, которую пришлось выкопать и вывезти. Вместо нее под близнецами была создана так называемая Плаза — подземное пространство, где расположились многочисленные рестораны и банки, туристические бюро, кассы авиалиний, магазины, новая станция нью-джерсийской дороги, гораздо лучше прежней, складские помещения, технические мастерские для обслуживания близнецов и подземный гараж для двух тысяч автомобилей.
Столкнувшись с трудностью построения здания беспрецедентной высоты, инженеры применили прогрессивную структурную модель: жесткая «полая труба» из близко расположенных стальных колонн, с фермами этажей, расширяющимися к центральной части. По наружной поверхности каждой из четырех сторон здания по всей высоте шла 61 стальная балка, между которыми, тоже по всей высоте были натянуты тросы. Колонны, отделанные серебристым алюминиевым сплавом, были 476.25 мм шириной и устанавливались всего лишь в 558.8 мм друг от друга, из-за чего издалека казалось, что в башнях совсем нет окон. Несущие стены собирались из готовых стальных блоков, вес каждого из которых 22 тонны, высота 36 футов (высота 4 этажей), ширина 10 футов. Двести тысяч тонн в общей сложности весила сталь, заложенная в Близнецов.
По мере того, как росли близнецы, монтажники укладывали междуэтажные перекрытия из специальной, заранее приготовленной на заводах гофрированной стали и прочных бетонных плит. Перекрытия крепились к наружным несущим стенам с наружной стороны и к внутренним, единственным в близнецах стальным колоннам с сугубо полезной функцией — их возвели для крепления внутренних лифтов.
Лифтовая система, использованная в зданиях, тоже являлась уникальной. Башни близнецы были первыми сверхвысокими зданиями, спроектированными без каменной кладки. Беспокоясь, что интенсивное воздушное давление, создаваемое высокоскоростными лифтами, могло согнуть стандартные валы, инженеры разработали решение, использующее «сухостенную» систему, закрепленную в усиленном стальном основании. Лифтам со стандартной конфигурацией для обслуживающих 110 этажей могла понадобиться половина площади нижних помещений для расположения шахт. Otis Elevators разработали быструю и компактную систему, в которой пассажиры должны были сменяться в «небесных вестибюлях» на 44-м и 78-м этажах, что уменьшило количество шахт вдвое. Всего в комплексе Всемирного Торгового Центра было 239 лифтов и 71 эскалатор, которые управлялись компьютерным центром из Port Authority. Каждый лифт грузоподъемностью 4536 килограмма мог поднять 55 человек со скоростью подъема — около 8,5 метров в секунду.
Закладка фундамента в вырытом котловане началась с северной башни в августе 1968 года в том числе и силами итальянских рабочих, которые приступали к работе в 8 утра и работали до 15:30 с 40-минутным перерывом на обед по нормальному тарифу, а после пол-четвёртого работали по двойному тарифу: бригадир получал 40 долларов в час или соответственно 80 долларов за час работы вечером, причём сверхурочные были правилом, а не исключением.[1] Строительство шло быстро, несмотря на то и дело возникавшие трудности с финансированием. Бюджет Нью-Йорка в 1965 −1970 гг. составлял 6 миллиардов долларов. Чтобы добыть деньги для инвестиции в строительство Торгового Центра, город выпустил облигации с гарантией их погашения. Но в 1970 г . Нью-Йорк постиг финансовый кризис. Подошел и срок выплат по облигациям. Стройку едва не заморозили. Для спасения положения пришлось ввести новые, повышенные налоги в сфере предпринимательства. Был найден и другой источник поступления денег: начали сдавать в аренду под офисы будущие помещения Близнецов. А они ожидались огромными — 100 тыс. кв. м. Из всех затруднений удалось, наконец, " выкрутиться ". Северную башню закончили строить в 1971 г., южную — в 1973 г. Торжественное открытие Всемирного Торгового Центра состоялось 4 апреля 1973 года.
2010
1990
1970
1950
1930
1910
Формирование концепции офисных зданий. Отдельные комментарии
История развития.
Местонахождение Чикаго, США
Строительство 1885
Использование Офисное здание
Высота
Крыша 42 м (Позже 55м)
Верхний этаж После пристройки двух этажей 54,9 m
Технические параметры
Количество этаже 10 (Позже 12)
Архитектор Уильям Ле Барон Дженни
Уэйнрайт билдинг (1891, Д.Адлер, Л.Салливен).
Рилайенс билдинг (1894, Д. Бернем, Ч.Этвуд)
Чикагская школа
Первый небоскреб
Местонахождение: Нью-Йорк, США
Строительство: 1931
Использование: бизнес-центр
Высота
Антенна / Шпиль: 443,2 м
Крыша: 381 м
Верхний этаж: 373,2 м[1]
Технические параметры
Количество этажей: 102
Площадь внутри здания: 257 210 м²
Архитектор: Shreve, Lamb and Harmon
Владелец: W&H Properties
Застройщик: Starrett Brothers and Eken
Эмпайр стэйт билдинг
Коммерческие площади занимают первые 85 этажей здания (257 211 м²). Остальные 16 этажей — это надстройка в стиле ар-деко, на 102 этаже расположена смотровая площадка.
Эмпайр-стейт-билдинг — первое здание в мире, имеющее более 100 этажей.
В башне расположены 6500 окон и 73 лифта.
Здание весит 331 000 тонн, построено на двухэтажном фундаменте и поддержано стальной конструкцией весом в 54 400 тонн. На него пошло десять миллионов кирпичей и 700 километров кабеля.
Общая площадь окон — два гектара, а площадь фундамента — более 8 тыс. м².
Лестница насчитывает 1860 ступеней
В офисных помещениях могут разместиться 15 000 человек, а лифты способны за один час перевезти 10 000 человек. В башне расположено около 1000 офисов, количество сотрудников составляет 21000 человек, что делает Эмпайр-стейт-билдинг вторым по числу сотрудников зданием Америки после Пентагона.
Общая длина труб инфраструктуры достигает 113 км, длина электрических проводов — 760 км.
Отопление паровое низкого давления. Для отделки были использованы известняковые плиты.
Местонахождение: Бостон, США
Строительство: 1968 - 1976
Использование: Бизнес-центр
Высота
Крыша: 240,7 м
Технические параметры
Количество этажей: 60
Архитектор: I.M. Pei & Partners
Владелец: Boston Properties
Застройщик: Beacon Capital Partners
Открытие здания планировалось на 1971 год, однако из-за многочисленных просчётов в проекте состоялось только в 1976 году. В частности, из-за недопустимо высокой амплитуды колебаний здания потребовалось установить демпферы колебаний (два противовеса по 300 тонн). В 1972—1973 годах здание начало буквально осыпаться — стеклопакеты срывались вниз десятками. Некоторое время, пока изготавливали новый комплект стёкол, здание стояло зашитым в фанеру; в итоге пришлось заменить все фасады. Корень проблемы оказался в рамках, изолирующих стёкла в стеклопакетах, и в способе спая рамки со стёклами. Прочные материалы, прекрасно работавшие в относительно небольших стеклопакетах, оказались непригодными для больших панелей башни Джона Хэнкока: разницы в коэффициентах теплового расширения приводили к накоплению микротрещин по периметру рамки; под нагрузкой от ветра стеклопакет рано или поздно рассыпа́лся.
Несмотря на всё это, в 1977 году авторы проекта были удостоены почётной премии Американского института архитекторов. Башня Джона Хэнкока — первый в США полностью остеклённый небоскрёб, имеющий в плане форму не прямоугольника, а параллелограмма. В 2006 году национальное Агентство по защите окружающей среды отметило здание призом Energy Star: по стобалльной шкале эффективности потребления энергии башня Джона Хэнкока набрала 79 баллов.
Местонахождение: Нью-Йорк, США
Строительство: четверг 25 августа 1966 - среда 4 апреля 1973
Использование: среда 4 апреля 1973 - вторник 11 сентября 2001
Высота
Антенна / Шпиль: 1 ВТЦ: 526,3 м
Крыша: 1 ВТЦ: 417,0 м
2 ВТЦ: 415.0 м
7 ВТЦ: 186.0 м
Верхний этаж: 1 ВТЦ: 413,0 м
2 ВТЦ: 411.0 м
Технические параметры
Количество этажей: 1 и 2 ВТЦ: 110 этажей
3 ВТЦ: 22 этажа
4 и 5 ВТЦ: 9 этажей
6 ВТЦ: 8 этажей
7 ВТЦ: 47 этажей
Площадь внутри здания: 1 и 2 ВТЦ: 400.000 м2,
4, 5, и 6 ВТЦ: 50,000 м2
7 ВТЦ: 170,000 м2
Количество лифтов: 239
Архитектор: Минору Ямасаки, Емери Рот и Сонс
Владелец: Власти портов Нью-Йорка и Нью-Джерси
До близнецов небоскрёбы в Нью-Йорке возводились на естественной каменной основе. Манхэттен действительно каменный, у него под слоем земли камень, гранит, это видно, когда наблюдаешь за строительством новых домов: котлованы здесь не выкапываются, а вырубаются, выгрызаются стальными зубами врубовых молотков.
Первая проблема, с которой столкнулись инженеры, было то, что на том месте, где должны были встать близнецы, подножного камня не оказалось. Вместо этого там обнаружили искусственный, наносный грунт, который раньше «принадлежал» реке Гудзон. Этот грунт представлял собой большое количество искусственной земли, смешанный с пластами булыжника, песка, гравия, голышей, даже старые суда попадались в искусственной почве. Строители приходили в отчаянье: дополнительные трудности, дополнительные расходы, дополнительный бетон.
Это была не единственная проблема, подстерегавшая архитектора и инженеров. Следующей проблемой, постигшей их, оказались 164 больших и малых, узких и широких зданий, чаще всего каменных, которые стояли на месте будущего Всемирного Торгового Центра и должны были быть снесены. Снести их было нетрудно, но проблема после этого все же оставалась. Гораздо труднее было при этом оставить в целости, а потом и перенести насыщенную и сложную систему подземных коммуникаций, систему пожарной тревоги, многожильные телефонные и электрические кабели, газовые, тепловые, пневматические и водопроводные трубы, не задеть проходящую рядом скоростную автомагистраль и сохранить многочисленные пешеходные дороги и переходы.
Еще одной проблемой оказалась станция подземной железной дороги, отсюда начинающей подводный путь в Нью-Джерси, которая везёт на работу и увозит с работы сотни тысяч людей. Если бы дорогу закрыли, Нью-Йорк и все Соединенные Штаты ожидали неизбежные экономические проблемы. Подземка перевозила людей до тех пор, пока в нижнем ярусе комплекса не построилась новая подземная станция.
Нельзя сказать, что работа строителей была легкой. Что только стоят 1,2 млн куб. ярдов земли, которую пришлось выкопать и вывезти. Вместо нее под близнецами была создана так называемая Плаза — подземное пространство, где расположились многочисленные рестораны и банки, туристические бюро, кассы авиалиний, магазины, новая станция нью-джерсийской дороги, гораздо лучше прежней, складские помещения, технические мастерские для обслуживания близнецов и подземный гараж для двух тысяч автомобилей.
Столкнувшись с трудностью построения здания беспрецедентной высоты, инженеры применили прогрессивную структурную модель: жесткая «полая труба» из близко расположенных стальных колонн, с фермами этажей, расширяющимися к центральной части. По наружной поверхности каждой из четырех сторон здания по всей высоте шла 61 стальная балка, между которыми, тоже по всей высоте были натянуты тросы. Колонны, отделанные серебристым алюминиевым сплавом, были 476.25 мм шириной и устанавливались всего лишь в 558.8 мм друг от друга, из-за чего издалека казалось, что в башнях совсем нет окон. Несущие стены собирались из готовых стальных блоков, вес каждого из которых 22 тонны, высота 36 футов (высота 4 этажей), ширина 10 футов. Двести тысяч тонн в общей сложности весила сталь, заложенная в Близнецов.
По мере того, как росли близнецы, монтажники укладывали междуэтажные перекрытия из специальной, заранее приготовленной на заводах гофрированной стали и прочных бетонных плит. Перекрытия крепились к наружным несущим стенам с наружной стороны и к внутренним, единственным в близнецах стальным колоннам с сугубо полезной функцией — их возвели для крепления внутренних лифтов.
Лифтовая система, использованная в зданиях, тоже являлась уникальной. Башни близнецы были первыми сверхвысокими зданиями, спроектированными без каменной кладки. Беспокоясь, что интенсивное воздушное давление, создаваемое высокоскоростными лифтами, могло согнуть стандартные валы, инженеры разработали решение, использующее «сухостенную» систему, закрепленную в усиленном стальном основании. Лифтам со стандартной конфигурацией для обслуживающих 110 этажей могла понадобиться половина площади нижних помещений для расположения шахт. Otis Elevators разработали быструю и компактную систему, в которой пассажиры должны были сменяться в «небесных вестибюлях» на 44-м и 78-м этажах, что уменьшило количество шахт вдвое. Всего в комплексе Всемирного Торгового Центра было 239 лифтов и 71 эскалатор, которые управлялись компьютерным центром из Port Authority. Каждый лифт грузоподъемностью 4536 килограмма мог поднять 55 человек со скоростью подъема — около 8,5 метров в секунду.
Закладка фундамента в вырытом котловане началась с северной башни в августе 1968 года в том числе и силами итальянских рабочих, которые приступали к работе в 8 утра и работали до 15:30 с 40-минутным перерывом на обед по нормальному тарифу, а после пол-четвёртого работали по двойному тарифу: бригадир получал 40 долларов в час или соответственно 80 долларов за час работы вечером, причём сверхурочные были правилом, а не исключением.[1] Строительство шло быстро, несмотря на то и дело возникавшие трудности с финансированием. Бюджет Нью-Йорка в 1965 −1970 гг. составлял 6 миллиардов долларов. Чтобы добыть деньги для инвестиции в строительство Торгового Центра, город выпустил облигации с гарантией их погашения. Но в 1970 г . Нью-Йорк постиг финансовый кризис. Подошел и срок выплат по облигациям. Стройку едва не заморозили. Для спасения положения пришлось ввести новые, повышенные налоги в сфере предпринимательства. Был найден и другой источник поступления денег: начали сдавать в аренду под офисы будущие помещения Близнецов. А они ожидались огромными — 100 тыс. кв. м. Из всех затруднений удалось, наконец, " выкрутиться ". Северную башню закончили строить в 1971 г., южную — в 1973 г. Торжественное открытие Всемирного Торгового Центра состоялось 4 апреля 1973 года.
John Hancock Tower
World Trade Center
World Trade Center
John Hancock Tower
30 St Mary Axe (The Gherkin)
Местонахождение: 30 St Mary Axe, Лондон, Великобритания
Строительство
Высота
Крыша: 180 м
Технические параметры
Площадь внутри здания: 47 950 м²
Архитектор: Foster and Partners
По категории
По развитости бизнеса
По ценовому уровню
по значению для торгового центра
Якорные
Сопутствующие
Технологичные
Не технологичные
Ключевые
Примеры планировок ТЦ
Принципы планирования
Формирование концепции на примере торгового центра
Классификация арендаторов
ДЕЛЮКС | DELUXE или LUXURY
например, The Leading Hotels of the World, Design Hotels of the World и другие.

ПРАЙМ | UP-MARKET
В категорию отелей ПРАЙМ сегмента включаются гостиницы, соответствующие по общепринятой классификации 4*-5* звездочному уровню.

СРЕДНИЙ СЕГМЕНТ | MID-MARKET
К отелям данного сегмента относятся гостиницы, соответствующие 3*-4* уровню по классической классификации отелей.

ЭКОНОМИЧНЫЙ | ECONOMY или BUDGET
Отели сегмента представлены гостиницами не выше уровня 2*-3*.

УНИКАЛЬНЫЕ ОТЕЛИ | BOUTIQUE или DESIGN
Формирование концепции на примере торгового центра
Екатеринбург Тогровый Центр
Bluewater Mall
Ярославль ТЦ
Воскресенск ТЦ
Редмон
Хан-Шатыр
Страна: Казахстан
Город: г.Астана
Автор проекта: Норман Фостер
Строитель: Sembol Construction
Дата открытия: 2010 годы
Паркинг: 700 мест
Full transcript