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comment optimiser ma SARL de famille

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by

cabinet Agik'A

on 10 December 2018

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Transcript of comment optimiser ma SARL de famille

Comment optimiser
ma SARL de famille

Acquisition de locaux d'habitation destinés à être loués meublés :
que choisir ?

typologie des sociétés translucides
(non IS)
location meublée à l'IR
EURL
SARL DE FAMILLE
SOCIETE EN NOM COLLECTIF
responsabilité indéfinie
responsabilité solidaire
affiliation au RSI de tous les associés
situation de co-gérance de tous les associés
les parts sociales ne sont cessibles qu'à l'unanimité (art. L. 221-13)
associés directement responsables des engagements juridiques et financiers de la société
responsabilité affectant le patrimoine privé des associés
obligation de contribuer aux pertes au prorata de leurs droits (sauf clauses statutaires contraires)
(sauf clauses contraires)
impossibilité d'associer des enfants mineurs
principales caractéristiques de la SARL de famille
des caractéristiques juridiques identiques à celles de toutes les SARL
un statut fiscal dérogatoire (non IS)
un statut fiscal optionnel
des règles particulières en cas d'exercice d'une activité de location meublée
le régime fiscal de la société et des associés
principales caractéristiques de la translucidité fiscale
détermination du résultat fiscal
SOCIETE
affectation de résultat fiscal
DETERMINEE PAR LES STATUTS
démembrement des parts
résultat courant
USUFRUITIER
profit exceptionnel
NU PROPRIETAIRE
(sauf dispositions statutaires contraires)
quote-part des droits sociaux
ou autre clé de répartition
Intérêt du recours à la SARL de famille
transmission du patrimoine
// donation de la nue-propriété des parts sociales
valorisation des parts sociales
quantum de donation
conservation d'une ou plusieurs parts en pleine propriété
donation de la nue-propriété
application du barème art. 669.I CGI
// confirmation de l'option visée à l'art.
239 bis AA CGI
M. Louis Bignon
55 ans
Mme Camille Figeard
52 ans
------------------------
pacsés
3 enfants
SARL FIBI
50 %
des parts
50 %
des parts
actif
passif
4 chambres EHPAD : 600.000 €
mobiliers : 16.000 €
capital social : 8.000 €
fonds propres : - 48.000 €
emprunt : 200.000 €
compte courant : 360.000 €
transmission du patrimoine | exemple
------------------------------------------------------------------
la PV éventuelle est neutralisée par la décote relative à la propriété commerciale
=====================================================================
hypothèse où la valorisation du compte courant n'est pas décotée pour l'ISF
valeur de l'actif net :
ACTIF - PASSIF = 56.000 (arrondi à 60.000)
[616.000 - (200.000 + 360.000)]

capital social : 800 parts sociales de 10 €
Camille F : 400 parts
Louis B : 400 parts
coût donation :
792 parts sociales (sur 800)
chaque enfant reçoit : 792 / 3 = 264 parts en NP

valorisation en PP : 264 x [60.000 / 800] = 19.800 €

valorisation NP : 19.800 x 50 % = 9.900 €

si abattement 100.000 € >> absence de droits
si abattement consommé >> 497 € par enfant
problématique du démembrement
exploitation à titre individuel
recours à la SARL de famille
perte de la faculté d'amortir pour l'usufruitier

remise en cause d'une fraction de la TVA déduite
(art. 207, annexe 2 CGI)
aucune des conséquences ci-contre

le démembrement porte sur les parts de la société
problématique de l'assurance décès
exploitation à titre individuel
recours à la SARL de famille
si l'activité locative relève d'un régime réel d'imposition :
versement de l'assurance décès >> profit exceptionnel
taxation au barème progressif de l'IR + CS
majoration du profit + 25 % en l'absence d'adhésion CGA

si l'activité locative relève du régime micro BIC >> absence de conséquences fiscales
faculté de prévoir contractuellement le versement de l'indemnité à un associé avec obligation d'affecter celle-ci au remboursement des échéances d'emprunt

l'emprunt souscrit par la société ne disparaît pas du fait du décès du gérant

difficulté de trouver un établissement bancaire acceptant ce schéma
la protection du conjoint survivant
donation d'usufruit au conjoint survivant
(parts sociales)
dispositions statutaires appropriées
exercice des droits de vote
nomination du gérant parmi les associés titulaires de droits sociaux en PP ou en US
donation de l'usufruit du compte courant

(quasi-usufruit)
La maîtrise de l'affiliation au SSI
exploitation à titre individuel
recours à la SARL de famille
gérance majoritaire
gérance minoritaire
associé non gérant
AFFILIATION
PAS D'AFFILIATION
AFFILIATION
immatriculation RCS
CA annuel
> 23.000 €
recettes annuelles
> revenus d'activité
LMP au sens de l'art. 155 IV.2 CGI
La maîtrise de l'affiliation au SSI
faculté de choix
LMNP
exploitant individuel
gérant minoritaire SARL
associé non gérant
NON AFFILIE
gérant majoritaire SARL
LMP
exploitant individuel
gérant majoritaire
gérant minoritaire
associé non gérant
art. L 613-1° B Code de Sécurité Sociale
AFFILIE
NON AFFILIE
AFFILIE
location meublée = BIC (art. 35 5° bis CGI)
Les
techniques d'optimisation

Les techniques d'optimisation
exonération d'IFI
art. 975 V CGI
pacte Dutreil
la stratégie du compte courant
exonération d'IFI
parts de SARL de famille
dispositions applicables
article 975 II CGI :
"
Sont également exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l'article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens et droits immobiliers sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans laquelle les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale.
Les biens ou droits mentionnés au premier alinéa du présent II affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de plusieurs sociétés de personnes dans lesquelles le redevable remplit les conditions prévues au même premier alinéa sont également exonérés lorsque les sociétés ont des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires. Toutefois, pour l'application du présent alinéa, la condition d'activité principale s'apprécie au regard de l'ensemble des sociétés précitées.s.
"
conditions requises
exercice des fonctions de gérance (rép. min. Zocchetto 24/10/2002)

exercice de l'activité professionnelle principale
l'article 975 V CGI ne s'applique pas
exonération d'IFI
parts de SARL de famille
// la question de
l'immobilier géré
// la question des parts
détenues par le conjoint
résidences pour étudiants
résidences de tourisme classées
résidences seniors
EHPAD
=> gestion par bail commercial
régime de communauté
régime séparatiste
pacte Dutreil transmission
article 787 B CGI

exonération de droits de mutation à concurrence des 3/4 de leur valeur les parts ou actions de société en cas de souscription d'un engagement collectif de conservation


conditions


durée minimale de 2 ans (engagement)
lors de la transmission : engagement des héritiers, légataires ou donataires pendant 4 ans à compter de l'expiration de l'engagement collectif de conservation
exercice de son activité principale au sein de la SARL de famille pendant 3 ans par l'un des héritiers ou donataires ayant souscrit l'engagement ou l'un des associés signataires
la stratégie du compte courant
rappel de l'utilité de la détention d'un compte courant d'associé
exemple
:

Mme Duffaut, 65 ans, détient l'usufruit des parts de la SARL Isard

la trésorerie annuelle générée par les loyers s'élève à 24.000 €

le montant de son compte courant d'associé s'élève à 530.000 €
----------------------------------------------------
principe
elle pourra prélever cette trésorerire pendant 22 ans, soit jusqu'à 87 ans, correspondant à son espérance de vie

s'agissant d'un compte courant d'associé : prélèvements défiscalisés

à son décès, le compte courant remboursé n'entrera pas dans l'assiette de la succession
la disparition progressive et programmée du compte courant
distribution de résultat opérée sur les réserves
Cas. 1ère Civ., 22 juin 2016, n° 15-19471
"
L'usufruitier n'a plus aucun droit sur les bénéfices qui ont été mis en réserve, lesquels constituent un accroissement de l'actif social et reviennent en tant que tel au nu-propriétaire
"
Cas. Com. 27 mai 2015, n° 14-16246
Cas. Com. 24 mai 2016, n° 15-17788
les sommes prélevées sur les réserves profitent à l'usufruitier qui détient un droit de jouissance sur celles-ci sous la forme d'un quasi-usufruit légal >> dette de restitution du quasi-usufruit
[art. 587 Code Civil]
divergence d'analyses entre la chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation
=========================================================
suggestion
: ne pas affecter les résultats bénéficiaires en réserve, mais prévoir leur distribution systématique
effet de minoration de la valeur des parts sociales
location meublée et Pacte Dutreil
location meublée et Pacte Dutreil
location meublée et Pacte Dutreil
Inquiétudes (partiellement) levées suite au commentaire de l'administration :
"
Pour le bénéfice du régime de faveur prévu à l’article 787 B du Code Général des Impôts, la doctrine administrative admet qu’il y a lieu de prendre en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal.
Présentent ainsi un caractère commercial, les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des BIC en application de l’article 34 et de l’article 35 du Code Général des Impôts (cf BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 renvoyant au BOI-PAT-ICF-30-30-10-10). Tel est le cas de l’activité de loueur en meublé à usage d’habitation exercée à titre habituel, qu’elle soit ou non accompagnée de prestations de services.
"
Pacte Dutreil
Selon l'administration :
l'activité de location meublée présente un caractère civil au plan juridique
mais c'est la qualification fiscale qui prévaut (BIC / art. 34 / art. 35 CGI)
la location meublée est "Dutreillable" lorsqu'elle est exercée à titre habituel
précisions non reprises au BOFIP

erreur d'analyse relative à la fourniture des prestations de services, qui est exclusive de la qualification de location meublée
Explications (officieuses) de la position de l'administration
Pacte Dutreil
le refus d'acceptation du dispositif Dutreil aurait été incohérent avec la doctrine administrative relative à l'ISF
"... les activités professionnelles à prendre en compte s'entendent de celles qui entrent dans le champ d'application de la contribution économique territoriale."
[BOI-PAT-ISF-30-30-10-10-20130805]
[art. 1447 CGI]
"I. – La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales [...] qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée."
Si l'activité de location meublée était patrimoniale (comme le prétend le Comité de l'abus de droit fiscal), l'administration ne serait pas fondée à réclamer le versement de la CFE
pièges et difficultés
précautions à prendre
les mesures et clauses utiles !
la stipulation de clauses statutaires appropriées :
contrôle de la société
appréhension des plus-values
taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles

le niveau de garnissement mobilier des logements

la fixation d'un loyer suffisant en présence d'une résidence principale

la détention d'au moins un bien en gestion directe [IFI]

la fixation d'une rémunération de gérance [RSI]

la création d'un compte courant d'associé

les clauses relatives au droit de vote en cas de démembrement des parts
précautions à prendre
Incidences de la loi ALUR !
SARL de famille
et location meublée

Nicolas
3 frères et soeurs
Maggy
Carolyne
50%
30%
20%
SARL ALBYNA
CAROLYNE
40.000 €
MAGGY
24.000 €
NICOLAS
16.000 €
recettes locatives : 80.000 € TTC
Les 2 seuils de recettes >> foyer fiscal
exemple
Calcul des PV | appréciation des seuils dans une SARL de famille
EXONERATION DE TAXATION
SI
activité exercée à titre pro >= 5 ans
seuils de recettes :
<= 90.000 € HT : exo totale
> 90.000 € HT et <= 126.000 € HT : exo partielle
> 126.000 € HT : taxation
[art. 151 septies CGI]
Les alternatives
EURL
indivision
SCI
SNC
Responsabilité solidaire + indéfinie
assujettissement de tous les associés au RSI
formalités déclaratives
convention d'indivision
risques patrimoniaux
possibilité juridique
assujettissement à l'IS

attention aux conséquences fiscales de la donation des parts
conditions d'accès au statut LMP
recettes locatives annuelles
> 23.000 € TTC
les associés
comparaison
recettes locatives / revenus d'activité
les 2 conditions de recettes prévues par l'article 155 IV.2 du CGI sont appréciées au niveau du seul foyer fiscal des associés
taxation des PV LMP
situation d'une personne qui exerce l'activité à titre individuel et détient les parts d'une SARL de famille
article 151 septies CGI :
"
Lorsque le contribuable exerce plusieurs activités, il est tenu compte du montant total des recettes réalisées dans l'ensemble de ces activités.
Il est également tenu compte des recettes réalisées par les sociétés mentionnées aux articles 8 et 8 ter et les groupements non soumis à l'impôt sur les sociétés dont il est associé ou membre, à proportion de ses droits dans les bénéfices de ces sociétés et groupements
."
exemple :
M. LOCHAIN
40 % du capital
SARL FICHARD
recettes annuelles : 40.000 € HT
loueur en meublé individuel
recettes annuelles : 64.000 €
===========================================================
quote-part de recettes à prendre en compte : 40.000 x 40 % = 16.000 €
TOTAL : 64.000 + 16.000 = 80.000 € HT (< 90.000 €) = EXO !
SARL de famille et événements à gérer
QUIZZ
attention
aux clauses statutaires relatives à l'exercice des droits de vote !
art. 155 IV CGI ?
art. 975 II CGI
art. 975 V CGI
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