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“ Avalúos: Tipologías Constructivas y Concepto de Depreciaci

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by

raymundo rodriguez

on 4 December 2015

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“ Avalúos: Tipologías Constructivas y Concepto de Depreciación”
Estudiante: Raymundo Rodríguez Fernández


Método de Ross - Heidecke
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:


Donde:
VA = Valor Actual
Vn = Valor de Nuevo para la Construcción
x = Edad actual de la Construcción
n = Vida Útil Probable
E = Factor de Estado de la Construcción =
(100 – Coeficiente de Depreciación) / 100

DEPRECIACIÓN
Tipos de Clasificación por su Uso
Viviendas
Apartamentos
Edificios Educativos
Edificios de Salud
Edificios Religiosos
Edificios Comerciales
Locales Comerciales
Centros Comerciales
Hoteles
Cines
Teatros
Galerones
Expendios de Combustible
Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva
Es parte del modelo de valoración de bienes inmuebles del Órgano de Normalización Técnica (ONT), este modelo está diseñado para determinar el valor de estos bienes para efectos tributarios, en el caso de las municipalidades.

Métodos de valoración usados en Costa Rica
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA

CARACTERÍSTICAS:
HISTORIA DE AVALUOS
Vida Útil Efectiva
Cuando una construcción es remodelada se obtiene como resultado un incremento de la expectativa de duración del inmueble, o sea se incremente la vida útil del inmueble

Método de valoración
El modelo de valoración de bienes inmuebles desarrollado en la ONT consta de dos componentes:

El método de valoración utilizado en este manual
Método de Reposición o Método comparativo usando el Valor de Reposición
Este consiste en:

A partir de las características de la construcción, instalación u obra complementaria, vía comparación se selecciona del manual la que más se asemeje, lográndose así el valor por metro cuadrado de nuevo o de reposición. A esta actividad se le denomina tipificar la construcción.


Al valor de reposición se le aplica la depreciación, la cual considera la edad y el estado de conservación de la construcción, instalación u obra complementaria y de esta forma se estima el valor unitario depreciado.

Método comparativo o de mercado

Método de capitalización de la renta

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Método de reposición

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Coeficientes de Depreciación por Estado
2) Formula de Kuentzle
1) Método de la línea recta
Uso de la construcción
Educación
Material estructural predominante
Metal
PREHISTORIA
El hombre en sus primeros incios, destina recursos, tiempo e ingenio para la fabricación de herramientas, dándole sentido de pertenencia, tenencia o propiedad a estos elementos.
BABILONIA
En la ciudad de Teloh, se halló una reliquia: una tabla de barro que tiene unos 4000 a.C. En la tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza la ciudad de Dungui, con sus parcelas-trapecios y rectángulos- con sus respectivas medidas de lado y superficie.
EGIPTO
Al ser el faraón un Dios y por lo tanto dueño de todas las tierras, nace aquí el concepto de renta. La tierra es el primer insumo que produce ganancias.
Existen evidencias escritas que la revolución en el uso, goce y tenencia de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande, en el siglo XVI a. C.
CONCEPTOS GENERALES:
PRECIO:
Es el importe o cantidad de dinero por el que se intercambia el bien.

AVALÚO:
Avalúo: Es la valoración técnica de un bien determinado o determinable lo que implica una estimación del valor de mercado y de realización del bien, referido a una moneda de curso legal y a una fecha determinada.
Es el o los mecanismos, mediante el cual se determina el VALOR de un bien (mueble o inmueble).

VALOR
Suma o cantidad de dinero por la que es recomendable cambiar una cosa; es una referencia que permite el intercambio de una cosa por la otra.

COSA
BIEN
Todo lo que existe física o moralmente, excepto los seres racionales, jurídicamente debe ser apropiable tener utilidad y existencia autónoma


Todas las
cosas
que son susceptibles de apropiación y traspaso por cualquiera de los medios que la ley tiene establecidos al intento.

Viene luego la agricultura, y con el uso de la tierra, se desarrolla aún más el sentido de la propiedad, el dominio absoluto de la propiedad, ya sea por clanes, tribus o grupos mas o menos organizados
El derecho sobre la propiedad aparece en la época de transición del mesolítico al neolítico con la construcción de viviendas y megalitos (6000 A.C.) Ej. Stonehenge
Las tablillas eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierra ( contratos de compra-venta, cesiones, permutas, préstamos, etc., las cuales se pagaban en especie o con metales preciosos
ROMA
El derecho romano le daba al primer ocupante romano, el derecho de propiedad exclusiva, es decir le pertenecían las tierras, el agua, los animales y todo lo que sobre ella existiese
El derecho romano se fundamentó en las llamadas DOCE TABLAS, elaboradas por los decenviros-(460 a. C.), la cuales, entre otras cosa hacían referencia a:
. La propiedad privada sobre bienes raíces.
. La libertad para disponer de los bienes raíces, mediante contratos y documentos.
. El traslado de los bienes por herencia.
Art. 265 inciso II
Las servidumbres y demás derechos reales sobre inmuebles
PERITAJE
Peritaje: Es el análisis de factores y condiciones de un bien, para establecer su estado actual y de sus partes, así como de posibles estados pasados o futuros debido al uso o la influencia de factores externos, practicado por un Perito Valuador.

Método antes y después

El método consiste en realizar un avalúo al inmueble en su estado original , aplicando los métodos de costo o reposición, rentabilidad o productividad y
mercado ( ANTES ).
La segunda valoración (DESPUÉS) debe considerar.
a)Área a expropiar
b)Remanente o remanentes, dependiendo
de la ubicación del área que se expropió.
La diferencia de valor entre los avalúos
SIN y CON proyecto, será el monto a
indemnizar al expropiado (daño al remanente).
Con lo cual el expropiado queda después de la expropiación en condiciones iguales o ligeramente mejor a la original (sin proyecto).

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO*:

Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado.

El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. También se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas
Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
1-Plataforma de Valores de Terrenos

2- Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva.

Método de Reposición o Método comparativo usando el Valor de Reposición
Acabados constructivos

Paredes, pisos, techos, cielos, baños y otros

Calidad de elementos complementarios

Closets, muebles de cocina, fachadas, otros

Cabinas
Naves Comerciales
Bodegas
Naves Industriales
Instalaciones
Piscinas
Obras Complementarias
Verjas
Losas de Concreto
Carreteras
Superficies de Rodamiento
Obras Varias

Ejemplos de Tipos
de Sub-Clasificaciones
Vivienda (V)

Concreto VC01 a VC09
Bajareque VH01

Adobe VA01

Madera
VM01 a VM04

Bambú VB01

VM01
VM02
VM03
VM04
VC01
VC02
VC03
VC04
VC05
VC06
VC07
VC08
VC09
Es el descenso en el valor de un bien, debido a su uso, deterioro u obsolescencia.
Tipos de depreciación
3) Depreciación por agotamiento o caducidad
1) Depreciación física
2) Depreciación por obsolescencia tecnológica
Métodos para calcular la depreciación

Supone que la depreciación varia linealmente y se obtiene de la fórmula:

Donde:
D t = depreciación acumulada para “t”años de edad.
VRN=valor de reposición nuevo
VS=valor de salvamento o rescate
VUT= vida útil total
e= edad


Parte de la idea que la depreciación no se da en forma lineal si no mas bien que en los primeros años presenta un depreciación lenta y se acelera con el tiempo
La depreciación por este método esta dada por la fórmula:

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.
3) Método de Ross - Heidecke
Método de Ross - Heidecke
2) Estado, el cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble, se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es perdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia mas rápidamente
Método de Ross - Heidecke
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son:

1) Depreciación por edad, que se calcula con la siguiente fórmula:

D(edad) = ½*(x/n +x/n2)

D(edad) = ½(x/n +x/n2)
 Donde:
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción

Método de Ross - Heidecke
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de conservación como se muestra en la siguiente tabla
DEPRECIACIÓN POR ESTADO
Comercial
Vivienda
Cemento
Madera
Pisos
Baños
Cielo-raso
mueble de cocina
fachada
Porcentaje de Remodelación
Factor de Estado de Conservación
Para determinar la “vida útil remanente efectiva” se requieren los siguientes datos, los que son obtenidos en el campo:

1º El porcentaje de remodelación
2º Vida útil de la remodelación
3º Estado de la remodelación
4º Vida útil de la construcción original
5º La edad de la construcción
6º La edad de la remodelación
Cálculo de la “Vida Útil Efectiva”
Usamos la siguiente fórmula:
Donde:
VUe = Vida Útil Remanente Efectiva
VU0 = Vida Útil Remanente de Const. Original
VUr = Vida Útil Remanente de la Remodelación
R = Porcentaje de Remodelación
Cálculo Factor de estado de conservación (post-remodelación):
Donde:
fe = Estado Global
f0 = Estado de la parte NO remodelada
fr = Estado de la parte Remodelada
R = Porcentaje de Remodelación

Se pondera cada uno de los componentes de una construcción con relación al total.
El porcentaje supone que la totalidad del componente fue mejorado, sustituido, reforzado.

REMODELACIÓN = REPARACIÓN
REMODELACIÓN ≠ AMPLIACIÓN
UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE CENTRO AMÉRICA
INGENIERÍA TOPOGRÁFICA Y CATASTRAL
PERITAJES Y AVALUOS

Muchas Gracias
por la escucha
PATRIMONIO
DEFINICIÓN DE PATRIMONIO
Patrimonio procede del latín patrimonium y hace mención al conjunto de
bienes
que pertenecen a una persona, ya sea natural o jurídica. La noción suele utilizarse para nombrar a lo que es susceptible de estimación económica
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