Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

Aula Incorporacões Imobiliárias

www.hamiltonleite.com.br - Abril 2014
by

Hamilton Leite

on 28 August 2015

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Aula Incorporacões Imobiliárias

Fases do

Desenvolvimento Imobiliário
terreno de 2.000 m2
por R$ 1 Milhão
OU
de 2.000 m2
por R$ 20 Milhões
Qual
é melhor comprar ?
DEPENDE
Localização
Índices Urbanísticos
Condições de Pagamento
Valor de Venda de Unidades
...
Mapa
Conceitual
Empreendimentos
PROJETO
Área total construida
Número de unidades
Área privativa por unidade
TERRENO
Valor
Condições de pagamento (dinheiro e/ou permuta)
Despesas de transferência
Área
Outorga Onerosa
OBRAS
Custo da obra
Patamares de produção
Data de início das obras
Prazo de execução das obras (data de término)
Data de entrega das chaves
VENDAS
Velocidade de venda (unids. por mês)
Tabela de vendas (sinal, mensais, semestrais, anuais, chaves e pós chaves)
Valor de Venda / m2 de área privativa
Valor de Venda das Unidades
Valor Geral de Vendas - VGV
Taxa de juros pós-chaves do financiamento direto e bancário
Prazo e mês de lançamento
Corretagem
Impostos
Dados Econômicos
Índices de reajuste de preços
de Mercado
da Construção Civil
Taxa Referencial (TR)
Taxa Mínima de Atratividade TMA
Custo de Oportunidade COP
www.hamiltonleite.com.br
COMO FAZER A
ANÁLISE ECONÔMICA
E FINANCEIRA DE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS ?
Despesas Pré Operacionais
Despesas Jurídicas e Registro da Incorporação
Projetos, Pesquisas e Estudos
Propaganda, Promoção e Marketing
Percentual sobre VGV,
data de início e
número de parcelas
FINANCIAMENTO PARA OBRA
Percentual do custo de obra (Valor do financiamento)
Taxa de juros
Taxa de correção do financiamento
Taxa de Estruturação da Operação - TEO
Percentual mínimo de obra e vendas realizados para início das liberações
Cobrança de juros mensal ou no final
Mês de assinatura do contrato e pagamento do financiamento
No. de unidades repassadas ao banco
Prospecção
de Terrenos
Análise Econômica e
Financeira Preliminar
Viabilidade
Arq., Jurídica, Técnica,
Comercial e Ambiental
Atualização da Análise
Econômica e Financeira
Compra do
Terreno
Prospecção,
Análises e
Compra do
Terreno
Desenvolvimento
de produto
e projeto
legal
Aprovações
e
Registro da
Incorporação
Lançamento
e
Vendas
Obras

Entrega
e
Repasse
Assistência
Técnica e
Encerramento
da SPE
Planejamento
de
Marketing
(4 a 6 anos)
(6 a 18 meses)
Projetos Executivos
(6 a 9 meses)
(3 a 6 meses)
(3 a 6 meses)
(24 a 36 meses)
(3 a 6 meses)
(2 a 4 anos)
Contrato de
Compra e Venda
do Terreno
Definição de produto
e estudo inicial
Pesquisa de Mercado
Projeto Legal
Aprovações e
Licenciamentos
Planejamento do MKT
e Criação das Peças
Produção Gráfica e
Preparação do Estande
Treinamento e Convenção
para os Corretores
Lançamento de Vendas
Documentações e Registro da Incorporação
Administração das
Vendas e da SPE
Projetos Executivos
Atualização da Análise
Econômica e Financeira
Execução das Obras
Financiamento para as Obras
Auto de Conclusão (Habite-se) e entrega das chaves
Recebimento ou Repasse do Saldo
Manutenções Pós Obra
Encerramento
da SPE
Relacionamento com corretores
Visitas
Foco (região, faixa de produto, investimento)
Estimativas de áreas, custos e valores de venda
Índices urbanísticos
Conceitos
Sistema ou Excel
Seleção de Terrenos
Estudo de masa
Documentação básica
Análise ambiental
Condições técnicas e comerciais favoráveis
Áreas (estudo de massa),
Custos (orçamento preliminar)
Valores de venda (pesquisa de oferta)
Negociação
Análise jurídica e Diretrizes
Elaboração de Contrato de Compra e Venda ou Permuta
Constituição da SPE
Estruturação de funding
Escrituração e registro no CRI
Posse e administração do terreno
Planialtimétrico e sondagem e retificação
Definição da hipótese inicial do produto imobiliário
Briefing ao arquiteto
Revisões conjuntas
Fornecimento de informações e briefing do produto e valores de venda pretendidos
Pesquisa de campo quantitativa e qualitativa
Análise dos resultados e adaptações do produto
Briefing ao arquiteto
Revisões conjuntas
Pré-forma
Memorial descritivo
P.L. padrão da PM local
Sustentabilidade e Inovação
Prefeitura local (Trânsito, Verde)
GRAPROHAB (SP)
Aeronáutica
Meio Ambiente
Preservação do patrimônio histórico, cultural (arqueologia)
Concessionárias
Atendimento de comunique-se
Lei 4591/64
Memorial de Incorporação
NBR 12.271 - Quadros de Áreas
Convenção de Condomínio e Regimento Interno
Certidões e declarações
Memoriais e projetos aprovados
Protocolo e atendimento de N.D.
Contratação e briefing da agência de comunicação
Elaboração das imagens
Planejam. das ações de MKT
Criação das peças publicitárias (folder, hot site, email MKT, filmes, placas, etc..)
Projeto, aprovação construção, paisagismo e decoração do estande de vendas
Maquete e Emplacamento
Ligações provisórias (água, energia, esgoto, telefone, internet)
Elaboração de pasta de treinamento para os corretores
Contratação, treinamento e administração da equipe de vendas
Elaboração de tabelas de vendas
Planejamento e preparação do evento de lançamento
Elaboração de plano de mídia, negociações e veiculações
Fornecimento de documentação e briefing para para Dep. Jurídico elaborar contrato de compra e venda das unidades.
Procedimentos de elaboração e aprovação de proposta e análise de crédito de clientes
Emissão e assinatura de contratos de compra e venda
Relacionamento com os clientes - SAC (cobrança, informações da obra, distratos, renegociações, etc..)
Administração da contabilidade, contas à pagar, RH, dos aspectos jurídicos e societários, etc..
Arquitetura e Paisagismo
Instalações (Hidráulica, Elétrica, Gás, Lógica, TV, Circuito Interno de TV, Interfone, Automação)
Drenagem de Águas Pluviais
Terraplenagem e Pavimentação
Orçamento e Planejamento detalhados
Coordenação dos Projetos
Áreas dos projetos executivos,
Custos (orçamento final)
Valores de venda praticados
Pesquisa e negociação de condições do plano empresário (taxa de juros, índice de correção do contrato, carência, forma da cobrança de juros, garantias, critérios de medição, taxa de estruturação da operação - TEO, valor mínimo de desligamento - VMD, seguros, liberações de acordo com medições ou fixas)
Administração do contrato
Própria ou terceirizada
Preço fechado, por administração ou preço máximo garantido (PMG)
Orçamento detalhado referencial
Edital de concorrência: Critérios de medição, faturamento e pagamento
Elaboração de minuta de contrato
Sistemas de informação aos sócios
Planejamento e acompanhamento da qualidade, prazo, custo e projeto - as built
Relacionamento com a vizinhança
Organização e apresentação da documentação
Recolhimentos de taxas, certidões e registros
Vistorias da obra (prefeitura e bombeiro)
Averbação da obra
Registro da Instituição do Condomínio
Abertura de matrículas individuais das unidades autônomas
Assembléia de Instalação do Condomínio
Entrega das chaves e termo de recebimento das unidades e das áreas comuns
Definição do síndico, membros e administradora
Extratos financeiros dos clientes: saldo à receber
Negociação de débitos
Recebimento do saldo
Documentação dos clientes e do empreendimento para repasses dos saldos para os bancos
Recebimento de FGTS
Controles do VMD
Assinatura das Escrituras (risco de cobrança de IPTU contra a SPE)
Previsão orçamentária (1-2% do custo da obra)
Definição de equipe responsável
Sistema para atendimento de solicitações de manutenção
Avaliações de pós ocupação
Manual de Uso, Operação e Manutenção das unidades e das áreas comuns (NBR 14037 e 5674)
Prazos de Garantias (Anexo D da NBR 15575 –1 Norma de Desempenho)
Conclusão da assinatura das escrituras
Distribuição dos resultados
Certidões negativas impostos
Distrato Junta Comercial
Incorporação Imobiliária
Está sujeita a um conjunto de leis, dentre as quais se destacam:
- Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias),
- Código Civil (Lei 10.406/2002),
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e as
-leis municipais e estaduais que regulam a atividade
Incorporador Imobiliário
Pessoa física ou jurídica, que embora não efetuando a construção, venda frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
a demanda por unidades na região;
as características da unidade a ser desenvolvida;
se a legislação edilícia permite a construção pretendida para o local;
se o empreendimento é economicamente viável no terreno analisado. (preço, condições de pagamento e aproveitamento do terreno, valor de venda das unidades, custos e despesas)
Para análise do terreno, o incorporador deve levar em consideração, principalmente:
É uma sociedade do tipo empresária limitada (Ltda.) ou anônima (S.A.), que se caracteriza pelo fim específico que consta de seu objeto social.
No caso de incorporação imobiliária, a SPE se destina a realizar empreendimento específico em determinado(s) terreno(s). Uma vez concluído e encerrado o empreendimento e atendidas as demais imposições e prazos legais aplicáveis, a SPE cumpre o seu fim e está apta a ser extinta.
Documentação legal, topográficos e cadastrais, geográficos, de uso e ocupação, características da população e da oferta de produtos imobiliários na área de influência, infraestrutura urbana, vegetação existente no terreno, córregos, canalizações e contaminações existentes potencialmente impeditivos da implantação, sondagem (água/ resíduos), características bioclimáticas da região, restrições à construção determinadas por concessionárias de serviços públicos e órgãos de preservação do meio ambiente, do patrimônio histórico, arqueológico, artístico e turístico, da marinha, da aeronáutica, da escritura primitiva do loteamento, acessos e faixas não edificáveis junto às rodovias estaduais ou federais,
A obra deverá ser executada exatamente de acordo com as imagens do material publicitário publicado, e com o projeto legal aprovado. Qualquer diferença pode levar clientes a requerer compensações por perdas e danos.
Referências Bibliográficas
In orporações
Imobiliárias
A análise de qualidade de empreendimentos se faz através de indicadores que permitem comparar com outras alternativas disponíveis:
a sua CONDIÇÃO FINANCEIRA, relacionada com a exigência de investimentos e o seu potencial de devolvê-los para o empreendedor,
à capacidade apresentada de remunerar os investimentos que absorve para sua implantação, o que reflete o seu DESEMPENHO ECONÔMICO e,
a segurança que apresenta, na forma de astrear os investimentos que absorve. (Lima Jr., 1996)
Indicadores de qualidade
na análise de empreendimentos imobiliários
Taxa Interna de Retorno - TIR
O conceito de TAXA DE RETORNO está dentro da análise econômica e este indicador mede ganhos do poder de compra do investidor em relação aos INVESTIMENTOS que imobiliza no empreendimento em análise, para RETORNOS que dele recebe.
Simulação que simplifica as transações financeiras no ambiente do empreendimento e explora os fluxos de INVESTIMENTOS E RETONOS no ciclo de vida do empreendimento, para retirar os indicadores de qualidade econômica e financeira. A qualidade de um processo de simulação está vinculada a qualidade do modelo utilizado e do cenário esperado do comportamento das variáveis inseridas no modelo.
Padrão que o empreendedor admite para o mínimo de remuneração que pretende para desenvolver este particular empreendimento. Normalmente situa-se acima de aplicações financeiras.
Taxa que se arbitra para aplicações de risco desperzível na conjuntura econômica que serve de ambiente para a análise.
Taxa de Retorno Restrita - TRR
Mede ganhos do poder de compra do investidor em relação ao Valor Presente (utilizando o COp para seu cálculo) dos INVESTIMENTOS que imobiliza no empreendimento em análise, para RETORNOS que dele recebe.
-Leite Jr., Hamilton. Sustentabilidade em empreendimentos imobiliários residenciais: Avaliação dos custos adicionais para o atendimento dos requisitos de certificação ambiental. São Paulo: Escola Politécncia da USP - Departamento de Engenharia de Construção Civil e Urbana, 2013. Dissertação (Mestrado).
Disponível em: http://www.hamiltonleite.com.br/Leite_Junior_H_F_2013.pdf
- Rocha Lima Jr., João. O Conceito de Taxa d Retorno na Análise de Empreendimentos : Uma abordagem crítica. USP Poli BT-23, 1990.
- Rocha Lima Jr., João. Análise de Investimentos: Princípios e Técnicas ara Empreendimentos do Setor da Construção Civil. USP Poli TT/PCC/06, 1993.
- Rocha Lima Jr., João. O Conceito da Taxa de Retorno. USP Poli BT/PCC/58, 1996.
Exercícios práticos em planilha Excel
Payback
Mede o prazo de recuperação da capacidade de investimento do empreendedor, após a ocorrência da sua imobilização no preendimento.
Planilha disponível online em:
http://www.hamiltonleite.com.br/planilha.html
Atividades envolvidas, sustentabilidade e
análise econômica e financeira de empreendimentos


Sustentabilidade
( Aguarde carregar o vídeo)
Clique
aqui
para
entrar
em
TELA
CHEIA

Obrigado!
Hamilton de França Leite Júnior
Vídeo:
Carl Sagan - Pálido Ponto Azul
Duas realidades muito distintas:

1- Construção formal (Construtoras):
Apenas 30% do total da geração de resíduos de construção (RCC)
Correta destinação de RCC

Desperdício e geração de resíduos
=
Perda de rentabilidade
2-Construção Informal:
Full transcript