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PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIO-PRESENTACION TESIS-CLAUDIO 2014

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on 2 April 2014

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Transcript of PROYECTO DE INVERSION INMOBILIARIO-PRESENTACION TESIS-CLAUDIO 2014

CASTILLO ALBERTO- CAZÓN DARÍO – GUTIERREZ CLAUDIO

Carrera de Ingeniería Civil
Requisito curricular:
PROYECTO FINAL


PLAN DE NEGOCIOS PARA EL DESARROLLO DE UN EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO

C y A Construcciones srl.
URBANIZACIÓN " CIELOS DEL NORTE "
SALTA-CAPITAL
Desarrolla y Construye
.Nuestro objetivo es brindar una vivienda digna(con todos los servicios necesarios y una infraestructura adecuada) y accesible económicamente al núcleo familiar del segmento medio y medio-alto.
.El otro objetivo es obtener la rentabilidad deseada tanto para la empresa como para los inversores.
OBJETIVOS
Características de las Unidades
.Para poder desarrollar nuestro proyecto de inversión atendimos las variables de oferta y demanda que existen actualmente en el mercado inmobiliario, de esta manera pudimos obtener una estimación del precio final al que se comercializará nuestro producto.
Para determinar este precio realizamos un análisis minucioso de los siguientes ítems.

 Análisis Técnico
Es una evaluación que demuestra que el proyecto puede ponerse en marcha y mantenerse.
 Análisis Económico
Debe mostrar que el proyecto es factible económicamente, lo que significa que la inversión que se está realizando es justificada por la ganancia que se generará.
 Análisis Financiero
Sintetiza numéricamente todos los aspectos desarrollados en el plan de inversión. Se debe elaborar una lista de todos los ingresos y egresos de fondos que se espera que produzca el proyecto y ordenarlos en forma cronológica.
 Análisis Comercial
Analiza la situación macro y microeconómica del país, los impuestos e inflación entre otros. Este análisis permite tener una idea de los posibles comparadores según el nivel de ingresos que se determine para el segmento poblacional que pueda adquirir las viviendas. También se tuvieron en cuenta las formas de financiación y los medios de comercialización disponibles.

C y A CONSTRUCCIONES SRL
UNIDADES FUNCIONALES
PROYECTO DE INVERSIÓN
.Un proyecto de inversión inmobiliario está compuesto por un terreno y un conjunto de información de mercado y antecedentes técnicos, económicos, financieros y legales, que considerados en un contexto actual y futuro, nos permitirá establecer la conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva.
CARPETA TÉCNICA
CARPETA COMERCIAL
CARPETA ECONÓMICA FINANCIERA
UBICACIÓN DEL TERRENO
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
INFORME LEGAL DEL TERRENO
MENSURA DEL TERRENO
FOS/FOT
PRECIO Y USOS DEL TERRENO
FACTIBILIDADES
PLANOS
CERTIFICADO DE NO INUNDABILIDAD
ESTUDIO DE SUELOS
CÁLCULO DE ESTRUCTURA
PLIEGO DE ESPECIFICACIONES
COMPUTO Y PRESUPUESTO
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

El loteo se encuentra ubicado en zona Norte de la Capital salteña en terrenos correspondiente al Campo General Belgrano, Colinda al Sur con el Barrio Mirasoles, Ciudad Judicial y la alcaldía; al Este con el barrio Ciudad del Milagro, la Universidad Nacional de Salta y la Avenida Bolivia; al Oeste con Barrio el Huayco y los Monoambientes; al Norte con la ruta provincial 28 camino a San Lorenzo.
Se accede al mismo por la Av. República de Bolivia y Av. Bernardo Houssay, o por la Ruta Provincial 28 camino a San Lorenzo, también por la Av. Fuerza Aérea y por la ruta Nacional Nº 9 camino a La Caldera.

UBICACIÓN DEL TERRENO
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
Para el proyecto de urbanización se debe realizar un desmembramiento de la superficie remanente correspondiente al Campo General Belgrano, dicho desmembramiento ocupará una superficie igual a:
4 has 7458.97 m2
Dicha superficie se aprovechará para la ubicación de los lotes, los espacios verdes y apertura de calles.
Del Total de terreno a utilizar se desprende el siguiente cómputo de superficies:
• Superficie Total según mensura: 4 has 7458.97 m2
• Superficie total a Construir: 2 has 2716.00 m2
• Superficie destinado a espacios verdes: 5532.14 m2
• Superficies ocupados por ochavas: 150.16 m2
• Superficie destinado a calles y veredas: 1 has 9060.68 m2

ORGANISMOS Y REQUISITOS A PRESENTAR PARA LA APROBACIÓN DE UN LOTEO
MUNICIPALIDAD
PLANO DE CONJUNTO CON LAS VIVIENDAS
PLANOS DE ARQUITECTURA
PLANOS DE ELECTRICIDAD
PLANOS DE INSTALACIONES SANITARIAS
PLANO DE RED VIAL
PLANO DE ALUMBRADO PUBLICO
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
INMUEBLES
PLANO DE INMUEBLES
VIALIDAD
PLANO DE INMUEBLES ( SI EL LOTEO DA A UNA RUTA PROVINCIAL Y NACIONAL)
SECRETARIA DE MEDIO AMBIENTE
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
PLANO DE FORESTACIÓN Y ESPACIO VERDE
RECURSOS HÍDRICOS
ESTUDIO DE NO INUNDABILIDAD
CO.P.A.I.P.A

PLANO DE ARQUITECTURA
PLANO DE ESTRUCTURA
PROYECTO ELÉCTRICO
EDESA
PROYECTO ELÉCTRICO
GASNOR
PLANOS DE INSTALACIONES DOMICILIARIAS DE GAS
PROYECTO DE RED DE GAS
AGUAS DEL NORTE
PROYECTO DE RED DE AGUA Y CLOACA

FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO (FOS): Proporción máxima de la superficie total de una parcela que puede ser ocupada con edificios, ya sea a nivel físico en la cota de la parcela o según la proyección horizontal a esa cota, considerando la envolvente total del edificio, excluidos solamente los balcones de vuelo menor o igual a 1.20 metros.


PLANOS A PRESENTAR
ESTUDIO DE MERCADO OFERTA / DEMANDA
ESTUDIO MACRO Y MICRO ECONÓMICO
ANÁLISIS FODA DEL PROYECTO
PRONOSTICO DE VENTA
ALTERNATIVA DE FINANCIAMIENTO
PLAN DE MARKETING
PLAN DE VENTA
CANALES DE DISTRIBUCIÓN

PLAZO DE OBRA
IMPUESTOS NACIONALES, PROVINCIALES Y LOCALES
COSTO Y PRECIO DEL PROYECTO
APORTE DE CAPITAL
COSTO FIJO VARIABLE
PLAN DE INVERSIÓN
CRONOGRAMA DE AVANCE DE OBRA
FLUJO DE FONDO
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

.Debido a la gran demanda habitacional que existe en la Capital Salteña, es que se planteó cubrir parte de dicha demanda a través de la urbanización Cielos del Norte.La expansión del micro-centro, el continuo aumento de la población y por ende el del parque automotor motivaron que buscáramos brindar una alternativa en la zona norte a las familias salteñas.

¿POR QUE DEL PROYECTO?
PLANOS
¿QUE SE DEBE ANALIZAR ?
IDEA
PRECIOS Y USOS DEL TERRENO
PRECIOS DEL TERRENO
Segun el analisis realizado se estimo un valor de venta del terreno de 180 $/m2, por lo que el costo total del terreno a adquirir asciende a $ 6.258.137
USOS DEL TERRENO
De acuerdo al Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Salta, se trata de un distrito de zonificación zona R3-Residencial Media Densidad.
TABLA






INFORME LEGAL DEL TERRENO
FOS
Los aprovechamientos urbanísticos son los siguientes:
a) Superficie mínima de la parcela : 250 m2
b) Frente mínimo de la parcela : 10 m
c) FOT máximo privado: 2,40
d) FOT máximo público: 0,50
e) FOS vivienda unifamiliar: 0.70
f) Retiro para Jardín: Respetar línea dominante
g) Altura máxima de edificación : 12 metros (4 plantas)
h) Retiro (fondo): 4 metros.
i) Ancho de calles: 16 m con veredas de 3 m y de 12 m con vereda de 2.5 m.

SUPERFICIE EDIFICABLE
FOT
FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL (FOT): Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie cubierta total edificable.
FACTIBILIDADES
FACTIBILIDAD DE AGUA
FACTIBILIDAD DE CLOACA
FACTIBILIDAD DE ELECTRICIDAD
FACTIBILIDAD DE GAS
CERTIFICADO DE NO INUNDABILIDAD
CALCULO DE ESTRUCTURA
PLIEGOS DE ESPECIFICACIONES
COMPUTO Y PRESUPUESTO
COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN

Idea
Análisis de Situación
Estudio Preliminar
Estudio de Mercado
Análisis FODA
Diagnostico
Determinación de las principales variables
Alternativas
Estudio de Factibilidad Económica, Financiera y Legal
Selección de la mejor Alternativa
PROYECTO DEFINITIVO
SI
NO
idea
EVALUACIÓN DEL PROYECTO
La razón por la que se debe evaluar un proyecto de inversión inmobiliario es para determinar su rentabilidad y el nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la mejor alternativa para llevarlo a cabo.

ANÁLISIS DE PROYECTO DE INVERSIÓN
COMPLEJO EDUCATIVO DE LAS ARTES
EFETA

COMPOSICIÓN DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO
En base a la Cédula Parcelaria correspondiente al Campo General Belgrano, el terreno posee la siguiente superficie y desmembramientos:
Superficie Original:
362 hectáreas
Desmembramientos:
9 has. 3123.06 m2
6 has. 3072.46 m2
3 has. 6228 m2
19 has. 5756.90 m2
5 has. 3824.80 m2
38 has. 5097.92 m2
80 has. 9466.71 m2
13 has. 5345.63 m2
4 has. 4759.00 m2(Proyecto)
MENSURA DEL TERRENO
REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO DE CERTIFICADOS DE NO INUNDABILIDAD PARA LOTEOS Y URBANIZACIONES.
Nota solicitando Certificación de No Inundabilidad para la Matricula en cuestión.
Cedula Parcelaria vigente correspondiente a dicha Matricula.
Plano de subdivisión de la fracción o zona que se desea urbanizar.
Plano general del proyecto de urbanización a escala 1:1000 con amanzanamiento y curvas de Nivel con equidistancia vertical adecuada el terreno, en lo posible con cotas referidas al nivel del mar. Se marcaran todos los accidentes topográficos, vías de comunicación, etc. Conforme a la simbología del I.G.M.
En el caso que los lotes sean linderos a curvas de aguas de uso público se dejara para uso común del estado y como zona de seguridad una franja en toda su longitud conforme a lo prescripto por la ley 1.030/48 art: 174 – Inc: f-Punto 7, la que será protegida con defensas y forestación a lo largo de la margen. Asimismo se determinara la línea de ribera de acuerdo con el Decreto N°1.989/02 que reglamenta el Art. 126 del Código de Agua.
Presentar el Proyecto de desagües pluviales y de las obras de control de inundaciones, saneamientos y/o erosiones hídricas de la Zona a Urbanizar, visado por el Consejo Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesiones Afines de Salta.
Con la mencionada documentación y luego de la inspección que realice el personal técnico del Programa Ingeniería Hídrica, se extenderá, si así correspondiere, el certificado de No Inundabilidad solicitado provisorio, con las condiciones del caso.
En virtud del Art. N°219, siguientes y concordantes del Código de Aguas, antes de iniciar las obras de desagües pluviales y de las obras de control de inundaciones, saneamientos y /o erosiones hídricas de la zona a urbanizar, el interesado en la construcción de las mismas deberá requerir la pertinente autorización a esta secretaria de Recursos Hídricos e informar la fecha de inicio de ejecución de las obras.
Una vez ejecutados los trabajos de desagües pluviales y de las obras de control de inundaciones, saneamientos y/o erosiones hídricas de la zona a urbanizar aprobados, y previa verificación de los mismos por parte de esta Autoridad de Aplicación, se procederá a otorgar el Certificado de No inundabilidad definitivo.
 
SECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS
PROGRAMA INGENIERIA HIDRICA
ING: CARLOS E. CEREZO

ESTUDIO DE SUELO
Conocer las características físicas y mecánicas del suelo. es decir la composición de los elementos en las capas de profundidad

Determina el tipo de cimentación

Para el presente caso se
adoptaron fundaciones de vigas sobre lecho elástico con un σadm = 2,000 kg/cm2, luego de la nivelación y compactación del suelo.

COMPUTO Y PRESUPUESTO
VIVIENDAS
COMPUTO Y PRESUPUESTO
INFRAESTRUCTURA
ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Brinda información de las características generales y el perfil de los potenciales demandantes del producto que tenemos en mente desarrollar.

ESTUDIO DE LA OFERTA COMPETITIVA
.Este estudio implica relevar las características de los proyectos que pueda resultar una competencia para el desarrollo analizado en el área de influencia que hayamos definido.
.El único camino posible es relevar información sobre los proyectos que se están comercializando en el mercado y tratar de obtener información sobre aquellos cuyos lanzamientos se estén preparando. Esta información se obtiene mediante un trabajo de campo.

ANÁLISIS DEL ÁREA DE INFLUENCIA
Analizar y tratar de entender las características de una determinada zona para el producto que pensamos desarrollar.
Identificar los “sub mercados”, es decir, individualizar que áreas son más prestigiosas desde el punto de vista de los potenciales demandantes.
Posibilita observar qué limitaciones normativas tienen los sub mercados identificados dentro del área en cuestión.
Provee datos sobre si existen proyectos de transformación por parte de organismos oficiales o privados y toda otra información de carácter general y descriptivo que pueda resultar relevante para el proyecto a desarrollar.

DÉFICIT HABITACIONAL
.Estudiar el déficit habitacional y cómo está compuesto es un paso necesario a fin de obtener una clara idea porcentual de su segmentación que nos permita determinar cuál es nuestro real mercado potencial.



Teniendo en cuenta los datos relevados en el censo 2010 el déficit habitacional para la provincia de Salta es de 66.931 viviendas.
Si lo trasladamos a la capital salteña el déficit habitacional es de 25.000 hogares sin vivienda propia, sumado el crecimiento demográfico hasta el actual año en cuestión podemos concluir sin dudas que, 96 viviendas planteadas en el proyecto solamente cubren el 0,38 % del déficit total de la capital Salteña, y 0,14% de la provincia, por lo cual nos demuestra que pueden ser absorbidos en el mercado en forma inmediata.

ANÁLISIS DE LA CLASE SOCIAL
.Del gráfico, se desprende que la “clase media típica” (C3) está integrada por, un 30% de los argentinos, aquella que percibe un ingreso familiar mensual que va desde los $6.700 a los $12.000.
.Tomando este último número como piso ($12.000) y hasta los $33.000 se extiende la "clase media alta" (C2), a la cual pertenece un 17% de los argentinos.
.Otro de los datos que se desprende del estudio es que, a pesar de ser la clase media el segmento que genera mayor identificación, la cantidad de personas que lo integran es exactamente la misma que la que compone la clase baja (46%).

ANÁLISIS DE LA CLASE SOCIAL DE LA PROVINCIA DE SALTA.
.Clase Media-Baja: Ingresos familiares mensuales hasta $6.000
.Clase Media: Ingresos familiares mensuales hasta $10.000
.Clase Media-Alta: Ingresos familiares mensuales hasta $15.000
.Clase Alta: Ingresos familiares mensuales superiores a $16.000

.Clase Media:
Este sector vive generalmente en barrios periféricos de la ciudad. Ejemplo: Santa Ana, El tribuno.

.Clase Media Alta:
Este sector vive generalmente en zonas relativamente próximas y accesibles al centro urbano, en viviendas o alquileres de casas. Ejemplo: Tres Cerritos, Parque Belgrano, etc.

.Clase Alta:
Este sector vive generalmente en zonas residenciales, barrios privados, en chalets, zona centro. Ejemplo: B° Tres Cerritos, Grand Bourg, El Tipal, etc.

SEGMENTO META
SEGMENTO META Y SUS CARACTERISTICAS
DÉFICIT HABITACIONAL
ESTUDIO DE MERCADO DE COMPETENCIA
ANÁLISIS FODA DEL PROYECTO
DEBILIDADES

1) Proyectos similares en la zona con los que se tiene que competir.
2) No se ofrecen amenities destacados de otros proyectos en la zona.

AMENAZAS

1) Aumento en el costo de la construcción.
2) Restricción a la compra de moneda Extranjera.
3) Disminución del precio de venta a causa de un crecimiento de la oferta.
4) Posibles cambios en las normativas por decisiones políticas que afecten la rentabilidad del proyecto.

FORTALEZAS

1) Ubicación estratégica, que en un radio de menos de 300m incluye ciudad judicial, Universidad Nacional de Salta, colegio secundario IEM.
2) A 15 minutos del centro de la ciudad con acceso rápido a la autopista.
3) Estructuralmente el diseño proporciona iluminación y ventilación adecuada tanto natural, como artificial.
4) Versatilidad en el diseño, las casas prevén ampliaciones a futuro.
5) El especial cuidado en el diseño para contrarrestar la propagación de vibraciones y de ruidos molestos, tanto externos, como propios.
6) FOS: 0.7 y FOT: 2,4; altura máxima 12 m.
7) Acceso al barrio por amplias avenidas a través de medios de transportes públicos.
8) A minutos de centros turísticos (San Lorenzo, Vaqueros, La Caldera, etc.)
9) A minutos de 2 estaciones de Servicio y centros comerciales como ser easy , jumbo y Damesco
10) A minutos del Aéreo Club , Salta polo Club

OPORTUNIDADES

1) Apreciación de la unidad en el corto plazo, debido a las crecientes inversiones inmobiliarias en la zona y a falta de terrenos en zonas aledañas.
2) Ser poseedor de la vivienda a corto plazo por el sistema de adquisición elegido.
3) Rentabilidad del proyecto
4) Posibilidad de adquirir las viviendas por medio del plan Procrear Bicentenario

ANÁLISIS FODA DEL TERRENO
FORTALEZA
1) Sobre Avenida Principal.
2) Cerca de la ciudad Judicial.
3) Cerca de las Universidades.
4) Posee factibilidades para todos los servicios ( agua, cloaca, gas, energía eléctrica)

OPORTUNIDADES

1) Crecimiento de la zona.
2) Libre de gravámenes y restricciones.
3) Posee todos los servicios.

DEBILIDADES

Debido al gran aumento de la demanda, el precio de los terrenos se encuentra sobrevaluado lo que puede aumentar el precio de venta.

AMENAZAS

Ofertas de Nuevos loteos
Cambios en la economía del país

PRONOSTICO DE VENTA
.Se tiene previsto la venta de 16 viviendas cada 2 meses, de manera de lograr al año la venta de las 96 unidades consideradas en el proyecto. Los compradores deberán abonar el 30 % del valor del precio de venta al momento de realizar la compra y el 70 % restante financiado

ETAPA I-16 VIVIENDAS ENTREGA AL 2 AÑO.
POSESIÓN DE INMUEBLE A LOS 24 MESES
ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN

ETAPA II-16 VIVIENDAS ENTREGA AL 3 AÑO.
POSESIÓN DE INMUEBLE A LOS 36 MESES
ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN

ETAPA III-16 VIVIENDAS ENTREGA AL 4 AÑO.
POSESIÓN DE INMUEBLE A LOS 48 MESES
ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN

ALTERNATIVA DE FINANCIAMIENTO
ETAPA IV-16 VIVIENDAS ENTREGA AL 5 AÑO.
POSESIÓN DE INMUEBLE A LOS 60 MESES
ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN

ETAPA V-16 VIVIENDAS ENTREGA AL 6 AÑO.
POSESIÓN DE INMUEBLE A LOS 72 MESES
ESTRUCTURA DE FINANCIACIÓN

ETAPA VI-16 VIVIENDAS ENTREGA A LOS 7 AÑOS
POSESION DEL INMUEBLE A LOS 84 MESES
Para esta última etapa no se propuso realizar una entrega extraordinaria, solo pago de la boleta de compra venta como la de posesión, debido a que estos propietarios al pagar las 72 cuota un monto de 6048$ (vivienda en medianera) y 6384$ (vivienda en esquina), cubrían el precio de venta estipulado.

PRECIO Y FORMA DE FINANCIACIÓN
La entrega extraordinaria y el boleto de compra venta se realizan en los meses 12 al 24 del proyecto.
La escrituración de cada etapa se realiza en los meses 24, 36, 48, 60, 72 y con respecto a la posesión del inmueble se realizará al mes siguiente de la escrituración.
Las cuotas se ajustarán según la variación del índice del costo de la construcción.

ESTRATEGIA DE COMUNICACIÓN y CANALES DE DISTRIBUCIÓN
Folletos; incluyéndose en el mismo, Los beneficios que ofrecen nuestras unidades y las flexibilidades de pago.
Publicación en los diarios de mayor circulación en la cuidad: El Tribuno, El Nuevo Diario y en sus respectivos sitios Web.
Publicación en nuestra página de Internet, en el que se podrá observar en un video el interior de las unidades.
A través de las redes sociales como facebook y twitter, lo que nos permitirá actualizar constantemente la información sobre el emprendimiento y mantener el contacto con los futuros clientes.
Mediante un cartel en obra mostrando en 3 dimensiones las unidades de la urbanización.
En nuestras oficinas centrales, la urbanización se mostrará mediante una maqueta a escala.

PLAZO DEL PROYECTO ,COMERCIALIZACIÓN Y ESCRITURACIÓN
.El plazo del proyecto es de 84 meses (7 años) destinados a la comercialización y ejecución de las obras correspondientes (construcción de 96 viviendas y obras de infraestructura) y se las efectúo en 6 etapas, de 16 viviendas cada una.
.Para la comercialización se estableció un plazo máximo de 2 meses para la venta de cada etapa, dándonos un total de las 96 viviendas vendibles en el primer año del proyecto.
Como una alternativa de comercialización y ejecución de las obras, se considero que la I Etapa se vendió en los primeros 2 meses dándonos un plazo de entrega de la vivienda de 2 años (24Meses) y las siguientes etapas como la II,III,IV,V y VI se entregaran con un año de diferencia respecto de la I IEtapa, II Etapa y así sucesivamente hasta cubrir la entrega de las 96 Viviendas . De esta manera se trato de distribuir los ingresos como los egresos durante todo el plazo del proyecto.
Las escrituras se entregarán una vez aprobados todos los planos del loteo por las autoridades correspondientes.

DIMENSIONAMIENTO FINANCIERO
.El análisis económico indica la conveniencia de llevar a cabo el emprendimiento, mientras que el análisis financiero estudia la mejor combinación de capital y deuda que lleve a maximizar la rentabilidad.
Existen tantas combinaciones de capital y deuda para financiar un proyecto siempre y cuando sus condiciones de pago, no comprometan el flujo de fondos.
El volumen de las inversiones, los plazos de recupero, los riesgos y la rentabilidad promedio de los emprendimientos inmobiliarios
hacen que se deban utilizar una proporción importante de fondos de terceros para financiar los proyectos de manera de maximizar el beneficio del apalancamiento sobre los fondos propios.

FLUJO DE FONDO
Es la diferencia entre el dinero que ingresa y egresa de un proyecto, durante el tiempo de duración del mismo.
A continuación presentamos los principales ingresos y egresos a tener en cuenta en la construcción del flujo de fondo.
Ingresos:
Preventas (antes del Inicio de la Construcción)
Anticipos.
Boletas de compra venta.
Entregas extraordinarias.
Escrituración .
Posesión de la vivienda.
Capital Propio.
EGRESOS :
Estudios Previos (Mercado, Suelos, escrituras existentes, etc.)
Costo Terreno (incluyendo costos de comercialización y escrituración.)
Costo de la construcción viviendas e infraestructuras (materiales, mano de obra, subcontratos, según curvas de avances.)
Gastos Generales.
Beneficios Empresa Constructora 12%
Honorarios del Proyectos y Dirección.
Gastos de Comercialización inmuebles (comisiones inmobiliarias, viáticos, sueldos etc).
Costos de publicidad y Marketing.
Costos financieros.
Costos sobre Facturación: Impuestos a la ganancias 3,5%, Impuesto al cheque (1.2%), sellado de contrato (1.2%), impuesto a los activos (0.6%).
Gastos Administrativos.
MÉTODO DEL CAMINO CRITICO-CPM
.En este diagrama se puede obtener los siguientes resultados:
Duración del Proyecto.(I Etapa)(12 meses)-312 dias
Tareas Críticas.
Tareas No Críticas.
Se conoce la secuencia de cada tarea y su interrelación con las demás.

CURVA DE INVERSIÓN
PLAN DE INVERSIÓN
ALTERNATIVA DE DESARROLLO
100% PREVENTA: 30% anticipo+70% comprendido en (Cuotas, Boleta de Compra venta, Posesión y Entrega extraordinarias.)
Para este proyecto en particular financiamos tanto la vivienda como la infraestructura con aporte de capital abonado por parte de los futuros propietarios compradores de cada inmueble durante la etapa de preventa y con la forma de financiación adoptada.
Se adoptó esta alternativa porque los indicadores (TIR, VAN) ,arrojaron buenos resultados financieros,dándonos una máxima rentabilidad del proyecto en comparación con el costo de oportunidad del mercado, disminuyendo el riesgo y pudiendo encarar con gran solidez la posibilidad del éxito, ,descartando otra forma de financiar nuestro proyecto: Inversionistas, canje del terreno por unidades funcionales y por intermedio créditos.

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
.El análisis de sensibilidad tiene como finalidad obtener qué efecto tienen ciertas variables claves sobre el VAN y la TIR. Con esto puede analizarse que incidencia tienen estas variables claves sobre el proyecto. Las variables claves suelen ser la tasa de descuento, el volumen y/o el precio de ventas, el costo de la mano de obra,el de las materias primas, el de la tasa de impuesto, la inversión inicial, etc.
. La velocidad de ventas se siguió con el mismo criterio en los distintos escenarios en los que se realizó la venta de las unidades en el primer año.

ESCENARIO Nº2
Al realizar este segundo análisis de sensibilidad evaluamos a continuación las siguientes variable q arrojaron los siguientes resultados
15% de disminución adicional del precio de venta
Variación de los costos debido una inflación del 15% anual
En este escenario el punto crítico es una excesiva inflación lo que va hacer que los costos se eleven y este traiga en consecuencia un excesivo aumento de la mano de obra como la de los materiales, debido a esto las empresa c y a construcciones que realice el proyecto, deberá asumir estos costos temporales, con el fin de mantener en nivel de venta esperada.

ESCENARIO Nº 1

Al realizar este primer análisis de sensibilidad evaluamos a continuación las siguientes variable que arrojaron los siguientes resultados
Variación de los costos debido a una inflación del 15% anual
La inflación es el punto crucial al analizar esta alternativa, debido a que en época actual ya que trae un incremento excesivo de los materiales de la construcción.

ESCENARIO Nº 3
Al realizar este tercer análisis de sensibilidad evaluamos a continuación las siguientes variable que arrojaron los siguientes resultados
.No se cubrieron las expectativas de Preventas de las Unidades, solo se venden 80 viviendas de las 96.
.Variación de los costos por inflación del 15% anual.
En este escenario el punto crucial se debió a no llegar a cubrir las expectativas de preventa, debido a que nuestro producto no cubría las expectativas en el mercado inmobiliario.

ALTERNATIVA PRO.CRE.AR BICENTENARIO
COMPRA DEL TERRENO Y CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA
Como alternativa para este emprendimiento de urbanización Cielos del Norte, nos vimos en la necesidad de incorporar como fuente de financiación la línea de créditos Pro.Cre.ar (Bicentenarios) para Compra del Terreno y Construcción de la Vivienda, en particular el Banco Hipotecario que financia hasta un 100 % el valor del terreno y del Proyecto, sin superar los montos máximos establecidos.
Como el segmento al que apuntamos en nuestro proyecto posee un ingreso familiar neto superior a $6000, el monto máximo del crédito que nos otorga el banco son $100.000 por el terreno y $400.000 por el Proyecto de obra, dándonos un total de $500.000 . Este monto se hará efectivo con tres desembolsos que realiza el banco durante 9 meses que es el plazo de construcción. Dadas estas circunstancias, es posible también ofrecer a nuestros clientes usuarios las líneas de crédito para la compra de vivienda de dicho banco de acuerdo a sus ingresos y capacidad de repago.

Conclusión: el proyecto no resiste un aumento en los costos y una disminución del precio del 15%
Al disminuir un 15% el precio de venta y además al verse afectado el proyecto por una inflación del 15% anual ,el proyecto arroja resultados poco atractivos de los indicadores, TIR, VAN, margen bruto y rentabilidad.

Conclusión: el proyecto resiste una inflación del 15%.
Al verse afectado el proyecto sólo por una inflación del 15% anual, el proyecto arroja buenos resultados de los indicadores financieros el TIR, VAN y como el margen bruto y rentabilidad, esto se debe a que la rentabilidad del proyecto es mayor al costo de oportunidad ya que esta es la rentabilidad que ofrece el mercado en otras inversiones de igual riesgos. Con estos resultados, podemos determinar que el producto resiste siendo viable para su ejecución.

Conclusión: el proyecto no resiste una inflación del 15% sin vender todas las unidades.
En lo que respecta al escenario 3, el proyecto se ve afectado por una inflación del 15% anual. Además no se vendieron todas las viviendas en el año estipulado de preventa, el proyecto arroja resultados no rentables por lo cual no es viable para su ejecución.

ALTERNATIVA PROCREAR BICENTENARIO
Al analizar económicamente y tomar el crédito que nos da el banco. Los indicadores financieros arrojaron los siguientes resultados:
Ingreso Total: $53.375.000
Costos Totales: $39.769.302
Rentabilidad: 34.21%
Margen Bruto: $13.605.698
Valor Actual Neto: $12.860.887
Tasa Interna de retorno: no es representativa (muy elevada ya que la inversión inicial es nula)
Conclusión:
En lo que respecta a esta alternativa, el proyecto arroja indicadores financieros rentables, por lo cual es viable para su ejecución.

BIBLIOGRAFÍA
BIBLIOGRAFÍA
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• Trias de Bes, Fernando (2007), El libro Negro del emprendedor, Buenos Aires: Empresa Activa.

Publicaciones y/o Artículos en Internet.
• http://www.indec.gov.ar/principal.asp?id_tema=84-
• http://www.censo2010.indec.gov.ar/preliminares/cuadro_salta.asp
• http://www.lanacion.com.ar/1633681-para-el-indec-no-hay-mas-indigencia-en-jujuy-la-rioja-y-salta
• http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2482-deficit-habitacional-y-acceso-a-la-vivienda-en-argentina.html
• www.uocra.org (Escala Salarial)
• “Radiografía del déficit habitacional en Salta” en http://www.eltribuno.info/salta/365541-Radiografia-del-deficit-habitacional-enSalta.note.aspx

• COPAIPA “costo de la construcción” enwww.copaipa.org.ar
• Instituto de Estadística y Registros de la Industrias de la Construcciónwww.ieric.org.ar
• Créditos Hipotecarios en www.hipotecario.com.ar.
• Líneas de Créditos Pro.Cre.Ar (Bicentenario) en www.procrear.anses.gob.ar.

MUCHAS GRACIAS
COMPOSICIÓN COSTO DEL PROYECTO
COSTOS INDIRECTOS
ITEMIZABLES: Son aquellos costos que son certificables, es decir que son factibles de verificar su cumplimiento, por ejemplo. Obrador, cerco de obra, cartel de obra, aprobación de planos , etc.
NO ITEMIZABLES: Son aquellos costos que no son tangibles o que no se pueden certificar por ejemplo. Personal técnico y administrativo, papelería, capataz, copia de planos etc.
COSTO FINANCIERO
: Es un costo que es función del costo directo y representa el costo financiero entre los periodos de certificación y el periodo de pago de los mismos

UTILIDAD O BENEFICIO
: Es la ganancia que se obtiene por la ejecución de la obra que se cotiza. Generalmente se toma un valor que oscila entre el 10 y el 20 % del costo directo, mas el costo indirecto mas el costo financiero. Para el proyecto adoptamos 12 %
COSTO SOBRE FACTURACIÓN
: Son costos que implican el cumplimiento de garantías exigidas por la ley de obras publicas e impuestos Nacionales, provinciales y municipales y son:
Garantía de mantenimiento de oferta= 1% PF , para proyecto = 0%
Garantía cumplimiento de contrato= 5% PF , para proyecto = 0%
Fondo de reparo= 5 % PF , para proyecto = 0%
Impuesto a las ganancias= 3,5 % PF , para proyecto = 3,5 %
Actividades económicas= 3% PF, para proyecto = 0%
Sellado de contrato= 1.2 PF , para proyecto = 1,2 %
Impuesto a los activos= 1% PF, para proyecto = 0,6 %
Impuesto al cheque = 1,2 % PF, para proyecto = 1,2%

PASOS PARA DETERMINAR LOS COSTOS DE OBRA
VIVIENDA
COSTOS DIRECTOS

CD = MAT + MO (C/CARGAS SOCIALES) + COSTO OPERACIÓN DE EQUIPOS
CD= 179.133,19 + 689,70= $ 179.822,89
COSTOS INDIRECTOS
CI= 10 % CD = 10% 179.822,89= $ 17.982,29
COSTO COSTO
CC = CD + CI = $179.822,89 + $17.982,29= $197.805,18
COSTO FINANCIERO
CF = ½ (ta + tp) (Pc/2 + Pp) x CD = ½ ( 0,19+0,10) (30/2+30)* $179.822,89= $ 3.259,29
COSTO 1
C1 = CC+ CF= $197.805,18 + $ 3.259,29= $201.064,47
UTILIDAD
U = 10 –20 % C1= 12 % * $201.064,47= $24.127,74
COSTO 2
C2 = C1+ U= $201.064,47 + $24.127,74 = $225.192,21
COSTOS SOBRE FACTURACIÓN
Garantía mantenimiento de la Oferta = 0% PF
Esta garantía puede ser reemplazada por una póliza de caución y resulta:
GMO = Prima x Período MO x 0% x PF
Garantía cumplimiento de contrato = 0% PF
Esta garantía puede ser reemplazada por una póliza de caución y resulta:
GCC = Prima x Período Obra x 0% x PF
Fondo de Reparo = 0% PF
También puede ser reemplazado por una póliza de caución y resulta:
FR = Prima x (Período Obra/2 + Período de Garantía) x 0% x PF=0
Impuesto a las Ganancias = 3,5% PF
Actividades Económicas = 0% PF
Sellado de Contrato = 1.2 % PF
Impuesto a los Activos = 0.6 % PF
Impuesto al cheque= 1.2 % PF
Dependiendo de las primas, de los períodos o plazos de cada contrato, el CSF resulta un X % del PRECIO FINAL (PF)
PRECIO FINAL
PF = C2 + CSF = C2 + X %PF → PF = C2 .
(1- X%)
PF = $ 225.192,21 / ( 1- 6.5 E-02)= $ 240.847,28
PRECIO TOTAL
PT = PF + IVA = $240.847,28 ( 1+10,5% ) = $266.136,25
VERIFICACIÓN o SOMBRERO
S = PT / CD = $ 266.136,25/ 179.822,89= 1,50
Se debe verificar que 1.5 ≤ S=1.50 ≤ 1.8

PASOS PARA DETERMINAR LOS COSTOS DE OBRA
INFRAESTRUCTURA
COSTOS DIRECTOS
CD = MAT + MO (C/CARGAS SOCIALES) + COSTO OPERACIÓN DE EQUIPOS
CD= $3.351.893,08
COSTOS INDIRECTOS
CI= 10 % CD = 10% $ 351.893,08= $ 335.189,31
COSTO COSTO
CC = CD + CI = $3.351.893,08 + $335.189,31= $3.687.082,39
COSTO FINANCIERO
CF = ½ (ta + tp) (Pc/2 + Pp) x CD = ½ ( 0,19+0,10) (30/2+30)* $3.351.893,08= $ 60.753,06
COSTO 1
C1 = CC+ CF= $3.687.082,39 + $ 60.753,06= $3.747.835,45
UTILIDAD
U = 10 –20 % C1= 12 % * $3.747.835,45= $449.740,25
COSTO 2
C2 = C1+ U= $3.747.835,45 + $ 449.740,25 = $4.197.575,70
COSTOS SOBRE FACTURACIÓN
Garantía mantenimiento de la Oferta = 0% PF
Esta garantía puede ser reemplazada por una póliza de caución y resulta:
GMO = Prima x Período MO x 0% x PF
Garantía cumplimiento de contrato = 0% PF
Esta garantía puede ser reemplazada por una póliza de caución y resulta:
GCC = Prima x Período Obra x 0% x PF
Fondo de Reparo = 0% PF
También puede ser reemplazado por una póliza de caución y resulta:
FR = Prima x (Período Obra/2 + Período de Garantía) x 0% x PF=0
Impuesto a las Ganancias = 3,5% PF
Actividades Económicas = 0% PF
Sellado de Contrato = 1.2 % PF
Impuesto a los Activos = 0.6 % PF
Impuesto al cheque= 1.2 % PF
Dependiendo de las primas, de los períodos o plazos de cada contrato, el CSF resulta un X % del PRECIO FINAL (PF)
PRECIO FINAL
PF = C2 + CSF = C2 + X %PF → PF = C2 .
(1- X%)
PF = $ 4.197.575,70 / ( 1- 6.5 E-02)= $ 4.489.385,78
PRECIO TOTAL
PT = PF + IVA = $4.489.385,78 ( 1+21% ) = $5.432.156,79
VERIFICACIÓN o SOMBRERO
S = PT / CD = $ 5.432.156,79/ $ 3.351.893,08= 1,62
Se debe verificar que 1.5 ≤ S= 1.62 ≤ 1.8

RESUMEN DE PRECIO DE VIVIENDA + INFRAESTRUCTURA
COSTOS DIRECTOS
MATERIALES
El costo de los materiales es igual al precio unitario por la cantidad de cada uno de los mismos a fin del presupuesto se lo considera sin IVA
MANO DE OBRA
El costo de la mano de obra depende
Salario
Rendimiento
Oferta y demanda

CONCLUSIONES
El presente trabajo consiste en un plan de negocios para el desarrollo de un emprendimiento inmobiliario de 96 viviendas con posibilidades de ampliación
(ESCUELA BILINGUE PARA NIÑOS SORDOS)
De acuerdo al análisis realizado definimos que el segmento meta al cual estará dirigido nuestro proyecto es el sector de clase media y media-alta.
Clase Media - Media Alta: Ingresos familiares mensuales hasta $ 10000 a $15000.
Este sector reside generalmente en zonas relativamente próximas y accesibles al centro urbano, en viviendas o alquileres de casas. Ejemplo: B° San Carlos, El Periodista, Parque Belgrano, Ciudad del Milagro.

Costo directo por vivienda: $179.133,19
Costo directo infraestructura por vivienda: $34.915,55

a) Costo de Construcción del Proyecto.
El costo Total estimado para la construcción del proyecto
$
37.239.374
El costo estimado por metro cuadrado es el siguiente:
Costo construcción de 1 vivienda =4.803 $/m2
Costo de construcción de 1 vivienda + infraestructura / m2 = 5.825 $/m2
Costo de construcción de 1 vivienda + infraestructura + terreno =7.002 $/m2
b) De Precio de Venta del Proyecto
El precio de venta de las Viviendas en medianeras ; $ 456.184

El precio de venta por metro cuadrado propio adoptado es de:
Vivienda de medianera = 8.234 $/m2
El precio de venta de la Vivienda en esquina es $ 473.464
El precio de venta por metro cuadrado propio adoptado es de:
Vivienda de esquina = 8.546 $/m2
c) Costo del terreno
El precio del terreno es de 180 $ /m2
con una superficie total de 3 has 4767.431 m2
($ 6.258.138). El valor del terreno se lo financia en 12 cuotas fijas durante el primer año del proyecto, con un valor de ($ 521.511) mensual.
d) Estimación de los honorarios profesionales y gastos por proyecto y dirección técnica
S
e adopto un 3% del costo total de la obra

dándonos un total $929.437
e) Estimación de los gastos varios y contigencias
Se adopto un 1% del costos total de la obra
dándonos un total
$255.491.
f)Estimación de los costos de comercialización.
Se adopto un porcentaje fijo (3%) del anticipo y las cuotas
, cuyo monto asciende a
($1.700.454)
PRECIOS Y COSTOS DEL PROYECTO
DIMENSIONAMIENTO ECONÓMICO
Permite Determinar:
a)Inversiones Necesarias y el momento en que se requiere las mismas.
b)Flujo de Fondo.
c)Análisis de Rentabilidad del Proyecto (Indicadores VAN, TIR, etc)
d)Análisis de Sensibilidad y Riesgos.
El propósito del Dimensionamiento económico es establecer la rentabilidad del Proyecto por si mismo con independencia de las fuentes de financiación.
CRONOGRAMA DE AVANCE DE OBRA.
Curva donde se observa los porcentajes de incidencia del avance de la obra en conjunto de las seis etapas,comprendido entre una curva limite superior como inferior.
En la curva de inversión se visualizan las erogaciones que se irán produciendo mes a mes a lo largo de todo el proyecto de las 6 Etapas (correspondientes a la construcción de las viviendas como las de infraestructura.
METODO GRÁFICO QUE ORGANIZA EL PROYECTO SEPARANDO LA PLANIFICACIÓN Y LA PROGRAMACIÓN.
Este método de programación es más racional y ventajoso entre los utilizados ya que permite organizar el proyecto y mantenerlo bajo control aún cuando incluye muchas tareas.
Es un método gráfico, que permite organizar el proyecto, presentando por separado la planificación y la programación.
Con esto coordinamos las tareas y luego determinamos el tiempo de ejecución de cada una de ellas y del tiempo en que el proyecto podrá ser ejecutado.

.El plan de inversión es fundamental para la determinación de las inversiones necesaria en obra.
como el proyecto se desarrollara a lo largo de 7 años, el plan de inversión en obra prevé el mayor % de inversión del emprendimiento, en los dos primeros años del proyecto cuando se encuentran construidas las dos primeras etapas e toda la infraestructura.
Para llevar a cabo un proyecto de inversión inmobiliario se debe seleccionar una alternativa. Jamás podrá saberse si la alternativa seleccionada es la óptima, tan sólo sabremos que es la mejor de las analizadas.
A los efectos de poder establecer alternativas y delinear un flujo de fondos es necesario estimar la oferta y demanda futuras en el segmento al que apuntamos y conocer a la competencia en el área de influencia. Para ello es necesario contar con un buen estudio de mercado encarado por nosotros mismos o por una consultora en función a la envergadura y grado de riesgo del proyecto.
Un buen desarrollador inmobiliario debe ser capaz de leer e interpretar en forma adecuada la información de mercado relevada.
A partir de los resultados de dicho estudio se podrá diseñar en forma adecuada el producto, su ubicación, establecer el volumen probable y la velocidad de ventas, el precio y la forma de comercialización.

Atendiendo a estos factores, respecto de “Cielos del Norte” podemos afirmar en primer lugar que la realización de este proyecto inmobiliario no tiene restricciones de mercado, de tipo técnico, ni financieras.
Esto quiere decir que existe una demanda inmobiliaria y un segmento de mercado específico (nivel socio-económico media a media-alto) que supera la oferta actual en el sector. El producto por sus características edilicias y ubicación, se asume como un bien altamente comerciable. Además, contamos con capacidades técnicas-ingenieriles suficientes para encarar el proyecto. Finalmente, por todo lo expuesto, consideramos que el retorno a la inversión es adecuado al finalizar el proyecto que impulsa su ejecución.

.Esta etapa implica la concepción preliminar del proyecto a partir de una idea. Por lo general todo comienza con la visualización de una oportunidad: construir un edificio en un buen terreno que vimos en el centro, desarrollar un Barrio Cerrado en un lugar con arboleda añosa y buenas vías de acceso a la ciudad o, como en este caso, llevar una solución a un segmento de la sociedad que no cuenta con vivienda propia.
RESUMEN EJECUTIVO
.El proyecto consiste en la construcción y venta de 96 viviendas que contarán con 2 dormitorios, living comedor, cocina, baño, lavadero, cochera, patio y jardín. El emprendimiento estará ubicado en la zona norte de la ciudad de salta, colinda con el Barrio Mirasoles, en la zona cercana a la Cuidad Judicial y a la Universidad Nacional de Salta. La ubicación presenta algunas ventajas como ser que se encuentra a 15 min. del centro, a 200 metros de Ciudad Judicial y a 250 metros de la Universidad Nacional de Salta.
Esta inversión inmobiliaria será promovida por ingresos obtenidos de la preventa de las unidades y está destinada tanto a clientes inversores como a usuarios de clase media y media-alta.

El proyecto ofrece las siguientes ventajas:
 Margen bruto de $ 20.009.592,00
 Inversión inicial prácticamente nula
 Rentabilidad del 49.83 %
 TIR (No es representativa por que la inversión inicial es infima )
 VAN $ 16.097.083


.Las unidades habitacionales a construir serán viviendas de 2 dormitorios con una tipología aporticada, mampostería de ladrillos cerámicos huecos y cubierta de teja cerámica.
Las características de los mismos son:
• Cocina (3.0m x 1.50m): cuenta con una mesada perimetral con las instalaciones para colocar cocina y pileta, dejando un espacio libre disponible para circulaciones de 0.80 m x 3.00 m.
• Estar – comedor (4.20m x 2.90m): conectado directamente con la puerta de entrada, con espacio suficiente para un juego de living además del necesario comedor para cenas o almuerzos formales. Se dejarán cómodas circulaciones entre ellos.
• Baño (2.4m x 1.25m): cuenta con los siguientes artefactos: inodoro, bidet, lavabo y ducha.
• Lavadero (1.15m x 0.60m): el mismo está directamente vinculado con el patio.
• Garage:cada vivienda cuenta en la zona lateral con un espacio descubierto destinado al estacionamiento de vehículos.
• Patio: las dimensiones de los patios son variables en función de las dimensiones del terreno, se genera así, un espacioverde a disposición del propietario.
• 2 Dormitorios (3.00m x 2.60m) cada dormitorio cuenta con placar propio.
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