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한중일 부동산시장

동북아 세미나
by

Yeongseok Lee

on 6 April 2011

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Transcript of 한중일 부동산시장

일본 부동산 버블 붕괴 부동산의 개념 real estate 주 거 residence property 목차 부동산 시장 문제 원인 각 국의 부동산 관련 경제통계지표 현황 부동산 시장 전망 부동산 시장 문제 해결방안 "살곳"=필수품 소 유 "살것"=상품 부동산의 개념 각 국의 부동산 시장 현황 일본의 현황 한국의 현황 중국의 현황 ? 도시화와 부동산 베이비붐과 부동산
금융세계화와 부동산
부동산 시장 문제의 원인 각 나라별로 특징적으로 작용했던 요인 일본 한국 중국 경제성장 → 산업화, 도시화 → 토지가격 상승 일본 한국 중국 베이비부머가 성장하여 시장진입
부동산시장의 호황
일본 : 단카이 세대 한국 : 1950년대 / 중국 : 1960년대
2 글로벌화에 의한 세계 경제의 링크화

2000년 초저금리 정책에 기인한 과잉 유동성

국경을 초월한 글로벌적인 자금이동

부동산을 목표로 하는 핫머니의 유입

목표
신도시 건설을 통해 지역불균형발전으로 인한 사회적 문제 해소
하지만! 개발 계획이 거론된 지역에 대한 부동산 투자 열기 확산
부동산 버블의 시작을 제공하였다는 평가

1994년 세제개혁(중앙과 지방의 세수비율 조정)으로 지방정부의 재원부족

적극적인 부동산개발을 통한 지방세수 해결

토지가격이 높을수록 지방정부와 개발업자 모두에 유리 → 토지가격 > 실제 원가 1 3 신흥국 시장의 과열 → 일본 시장 주목
일본 부동산 시장의 미니 버블 예상
지방정부의
부동산 개발 지원 열도개조론 전세대란 공공임대물량의 부족
3 분양가 상한제 2 저금리 → 은행이자 < 월세수입 → 임대인들은 월세를 선호 1 부동산 시장 현황 일본 임대주택시장의 성장 일본 1000만 가구가 '소형주택'에 산다 시대적 상황 1 미국 : 80년대초 인플레이션 발생→레이건 고금리 정책→달러 고평가→인플레이션 탈출
일본 : 80년대초 2차 오일쇼크로 스태그플래이션 발생
미국달러의 고평가→일본 대미 수출 증가→불황 탈출 호황기로
2 플라자 합의 - 엔을 비싸게 만듦(1달러 259엔→150엔) 3 은행 저금리 정책 - 은행에 돈 넣어도 수익이 적자 부동산, 주식으로 이동 - 대출이자가 적어 대출이 증가 → 은행간 저금리 대출 경쟁: 통화량 증가 지가 환율 주식 - 1987년 한해 지가 상승률이 무려 68.8%를 기록 - 1989년 닛케이지수는 3만 9천엔을 기록 5 1990년 대출 총량제한 실시 은행에서 대출 중단 → 대출자에게 원금 상환 요구 → 투기성 매물이 대량으로 나옴 → 지가 하락 → 부동산 업자 파산 → 건설업자 파산 → 부실채권으로 금융기관 파산 버블붕괴 이후
도산기업증가 6 버블 참여자들은 은행 융자금을 갚기 위해 매물을 내놓음
→ 부동산 가격 하락(버블 파열)
→ 대부분 부동산에 투자 되었던 불량채권 대량 발생 결과 기업/은행 파산 → 대기업/중소기업 구조조정으로 대량 해고→ 중산층 피해 → 중하층 증가 → 소비둔화 → 경기 악순환 자살증가 30%
7 정부의 부동산 정책 4 부동산 상승 - 5배 상승(버블생성) 1990년대 초 인구구조와 가구구성 변화
부동산 버블 붕괴로 부동산에 대한 소유인식이 무너짐 → 임대주택 수요증가 1,2인 가구가 많아졌음 산쿄우상사가 도쿄 신주쿠 지역에서
분양하는 콤팩트 맨션의 조감도.
이 콤팩트 맨션은 30~35㎡짜리
주택 62가구로 구성됐다. 1998년 외환위기로 전세가 18.4%의 큰 폭으로 감소 99년~02년까지 꾸준한 상승, 02년부터 하락 06년 쌍춘년에 따른 결혼증가로
신혼가구 수요증가로 상승폭이 확대 09년 예년에 비해 부족한
공급물량으로 수급불균형 확대 10년 전년대비 7.1% 상승으로
장기평균증감률(6.2%)를 상회함.
부동산 경기 침체에 대한 우려로
매수 관망세가 심화되면서 전세를
선호하는 수요가
증가함에 따라
매매가격 상승률(1.9%)을
크게 상회하며 사대적인
강세를 보임 1 전세난 가격 부담으로 젊은 신혼부부, 젊은층의 직장인들이 한꺼번에 인근대학가 원룸, 오피스텔로 몰리면서 전세난이 대학가까지 침투해 새학기를 맞는 대학생들이 '전셋방 얻기' 전쟁을 벌이고 있음 서울지역 대학가 원룸 전셋값은 지난해 2월 말에 비해 적게는 500, 크게는 1000만원까지 오름. 서울대학교 앞 고시촌 원룸 전세는 4500~5000만원까지 거래되고 있음. 이것은 작년 이맘때보다 500만원정도 오른 가격임. 주변 원룸보다 저렴한 학교기숙사 역시 경쟁률이 치열해 들어가기 쉽지 않음. 서울 소재 대학 기숙사 중 재학생 기숙사 수용률은 대부분 10%를 밑돔. 세종대 1.5%, 중앙대 4.5%, 홍익대 5.0%, 이화여대 7.8%, 한양대 8.3%, 한국외대 8.4% 등으로 조사됨. 작년 한 해 전셋값 상승률은 전국 평균 7.1%로 IMF 외환위기 이후 집값이 오르기 시작했던 2002년 10.1% 이후 최고치를 기록. 전세구하기 하늘의 별따기 기형적인 계약형태도 생김 (반전세, 묻지마 계약, 전세집 사전예약제) 2 하우스 푸어 하우스 푸어(House Poor)란 집을 가지고 있지만 오히려 집 때문에 가난하게 사는 사람들을 가리키는 말. 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했으나, 금리인상과 주택가격 하락으로 인해 큰 손해를 보고 있는 사람들로, 외형상 중산층이지만 원리금상환 부담으로 구매력이 떨어져 있는 상태임. 최근 물가인상과 함께 금융권에서도 잇따라 금리인상을 재개함. 주택담보대출 금리는 최고 연 6.7%를 오르내리고 있으며, 대다수 은행들은 대출금리를 최저 연 5.27~6.77%대로 인상함. 3 전세사기 <건물관리인의 이중계약>
임대 계약을 위임받은 중개업자나 건물관리인이 임대인에게 월세계약을 했다하고, 실제 임차인과는 전세계약을 하여 전세보증금을 가로채는 수법 <중개업등록증 및 신분증 위조>
자격증 등을 대여 받아 부동산 중개사무소를 차린 후, 월세로 여러채의 주택을 임차한 뒤, 중개업자와 집주인으로 신분을 위장해 중복계약을 하여 전세보증금을 가로채는 수법 <거짓정보제공>
중개업자가 임대차 중개시 중개대상물의 하자를 정확하게 설명하지 않고 중개하여 임차인에게 피해(소음, 누수 등) 유발. 집값 폭등 → 심각한 “계층의 양극화”

돈 많고 잘 사는 상위 계층 → 부동산 투기 → 복부인 각 국의 부동산 관련 경제통계지표 현황 1980년대 초부터 급격한 상승, 1991년 이후 급격하게 하락
한국 서울의 경우 2001년 이후 상승세 지속
중국 베이징 지역 2003년 이후 상승세 지속
일본 주택가격 변화 추이
한국 주택가격 변화 추이
중국 주택가격 변화 추이
한국,일본 부동산 버블 수준 비교
한국 부동산 흐름, 일본과 유사한 모습을 보임
한국 PIR추이
한국 서울의 PIR 12.64로 뉴욕(7.22), 샌프란시스코(9.09)보다 높은 수치
중국 PIR추이
중국 북경 지난 3년간 14~15유지 하였으나 2010년 초 18.5로 급격히 증가
! 부동산 시장 문제 해결방안 1. 한국의 부동산 시장의 현황 파악 - 일인 일가구, 일인 다가구 보유 현황 등 2. 보금자리주택, 공공주택 같은 무주택자들을 위한 정책을 정부가 수립, 공급 3. 재산세를 주택수에 따라 메기는 것이 아니라 주택가격에 비례해서 매겨야 함 - 투기가 줄어들 수 있음 4. 의식개조 : 투기개념 → 거주개념
(공익광고 - 일본시장의 전처를 밟지 않게 유도, 다큐멘터리) 과거의 일본은 급작스러운 규제로 부동산시장 버블이 붕괴되고 일본경제 전체가 넘어졌었다. 현재의 중국은 정부가 효과적인 정책들로 부동산 시장에 개입을 많이해 효과를 보고 있다. 그러므로 한국정부는 정부가 개입을 하되 과거 일본과 같은 방법은 피하고 중국의 개입 방법을 더 연구하여 본받아야 할 것 이다. - 은행에 돈 넣어도 수익이 적자 부동산, 주식으로 이동 - 대출이자가 적어 대출이 증가 → 은행간 저금리 대출 경쟁: 통화량 증가
돈 없고 가난한 일반 서민 계층 → 팡누, 개미족, 생쥐족
평생 금융기관의 주택 대출금을 갚으며
집의 노예로 살아야 하는 중국 의 젊은 세대 대학을 졸업했으나 취업을 못했거나
저임금 임시직에 종사하며,
자기집을 구하지 못해
대도시의 변두리에 모여 사는 집단 아파트나 빌딩의 지하 쪽방에서 사는
저소득층, 개미족보다도 더 못한 계층 중국 드라마. 달팽이집이라는 뜻으로 좁고 누추한 집을 가리키는 말인데, 이 드라마는 달팽이처럼 작은 집을 마련하기 위해 온갖 고초를 겪는 일반 서민들의 일상 내용을 담아 선풍적인 인기를 끔 실제사례 중국 사회에 진짜 달팽이집 등장!
팡누 개미족 생쥐족 워쥐 부동산 시장 전망 일본 동경지역의 주택지 가격은 버블경기가 정점이었던 90년대 초와 비교하면 25% 수준에 불과하고 상업지는 18%에도 미치지 못함 일본에서 주택 수요자가 급격하게 줄어든 것은 아니지만 일본의 급속한 인구 고령화와 새로운 주택 수요자인 10~20대가 지난 20년 간 부동산 가치가 하락했다는 사실을 알고 있기 때문에 부동산을 사지 않을 것이므로 일본 부동산 가격이 다시 상승할 가능성이 희박함 그러나 모든 토지에서 가격하락폭이 감소하고 있고 정부차원에서 도시재생정책으로 각종 규제를 해소함으로써 개발을 유도하고 있기때문에 일본의 부동산 시장에 대한 낙관론이 나오고 있음 부동산 가격은 공급 확대 등으로 단기 하락 조정이 예상되나 장기적으로 도시화에 따른 주택 수요 점증이 예상되어 초과 공급이 해소될 전망 80년대에 출생한 베이비붐 세대가 결혼해 출산하는 시기를 맞고 도시화가 심화되면서 주택수요가 크게 늘어나 주택시장은 고속 성장세를 지속할 것으로 분석 중국은 앞으로도 고도 경제성장을 이어갈 것이고 외국자본의 유치로 인해 금융위기가 닥쳐올 가능성은 많지 않음 중국정부는 부동산 시장의 동향에 따라 그때그때 장단기적인 정책을 수립, 수정하고 있으며 부동산 시장을 잘 컨트롤 할 것으로 전망 중국 한국 한국정부가 DTI(총부채상환비율)완화, 임대사업자 우대정책, 분양상한가 폐지 등의 정책을 내놓으며 부동산 시장을 활성화 시키려고 하기 때문에 단기적으로는 회복될 전망 부동산 시장이 이미 하락 국면으로 돌아섰다는 사실을 더 이상 부정하기 어렵게 됐고 정부가 쏟아낸 온갖 부동산 대책이 먹혀들지 않고 있으며 사상 최대 수준의 가계부채와 하우스 푸어 문제가 시한폭탄으로 부각되고 있으므로 장기적으로는 비관적으로 예상 소득격차의 양극화 현상과 급속한 고령화로 인해 저소득층이 많이 생겨나면서 소형주택의 수요가 더욱 늘어나고 있는데 원자재값 상승으로 같은 크기의 땅에 원가가 더 드는 소형주택의 공급이 줄어 들면서 소형주택 가격과 임대료가 급속도로 오를 전망 5. 지방정부에서 부동산 매입 적정성 여부를 받아야지만 부동상을 매매할 수 있는 제도를 만듦
관련 공무원을 뽑아서 그 인원들이 부동산을 수시로 조사 우리가 생각해 본 해결방안 감사합니다!!
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