Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Analisis strategi perusahaan pengembang properti dalam mengh

No description
by

ariyanto adhi nugroho

on 17 December 2014

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Analisis strategi perusahaan pengembang properti dalam mengh

Analisis Strategi Perusahaan Pengembang Properti dalam Menghadapi Persaingan pada Sektor Properti di Solo Raya
Studi pada PT. Graha Abadi Sentosa

design by Dóri Sirály for Prezi
Latar Belakang
pembahasan
Terbatasnya lahan mengakibatkan sulitnya mendapatkan lokasi yang strategis sehingga dapat menjadi penghambat masuknya perusahaan baru pada sektor properti.
Dominasi perusahaan pengembang properti yang besar juga menjadi hambatan bagi pengembang yang tidak memiliki kecukupan modal sehingga bisa mengarah kepada pasar oligopoli.
Pengembang seharusnya menyiapkan rencana strategis untuk menghadapi persaingan tersebut agar dapat bertahan dan mengembangkan perusahaannya
Permasalahan
company profile PT. GAS
Perusahaan pengembang properti di Soloraya tidak hanya berlatar belakang dari sektor properti akan tetapi dari sektor lain seperti sektor otomotif. Hal itu dimungkinkan karena bisnis sektor properti mempunyai prospek yang cerah. Ikutnya perusahaan besar dalam sektor properti dikhawatirkan ada persaingan yang tidak sehat sehingga dapat merugikan perusahaan yang mempunyai sumber daya terbatas

Sebagai sasaran investasi properti, Kota Solo merupakan barometer perkembangan bisnis properti di Subosukawonosraten.
Solo dan Kabupaten di sekitarnya, sering disebut sebagai Solo Raya, mempunyai potensi bisnis properti yang cukup menjanjikan.
Peran Pemerintah Kota Solo dalam penataan lingkungan kota, seperti PKL dan pasar tradisional membuat iklim investasi khususnya pada sektor properti menjadi lebih menarik.

Dalam menghadapi persaingan di sektor properti, pengembang tidak hanya mengandalkan lokasi yang strategis tetapi juga faktor lain seperti jenis properti, desain, fasilitas, mekanisme pembayaran dan penentuan harga.
Hewlett, (1999) merumuskan strategi yang dapat digunakan oleh perusahaan pada sektor properti antara lain Growth strategy, Rationalization strategy, Efficiency Strategy, Organization Strategy, dan Capital Formation Strategy


Perkembangan bisnis properti di Indonesia sangat pesat. Keterbatasan lahan membuat pengembangan properti sekarang tidak hanya berada pada pusat komersial tetapi juga di berbagai daerah di luar
Central Bussines Distric
(CBD).

Di Indonesia ada beberapa kota yang menjadi sasaran investasi properti. Real Estate Indonesia (REI) merilis 6 kota tujuan investasi properti yaitu Medan, Bandung, Pekanbaru, Balikpapan, Solo dan Yogyakarta
Perusahaan pengembang properti Solo Raya menurut data dari REI DPP Jawa Tengah terdapat 28 pengembang properti yang berkantor dan beroperasi di wilayah Solo Raya.
Salah satu perusahaan pengembang yang sudah cukup lama beroperasi adalah PT. Graha Abdi Santosa (GAS). Sejak berdiri tahun 1995, PT. GAS sudah membangun beberapa properti yang tersebar di wilayah Solo Raya. PT GAS lebih banyak membidik pasar perumahan menengah kebawah


Pemerintah perlu melakukan pengawasan terhadap persaingan pengembang properti agar dapat bersaing dengan sehat mengingat arah persaingan pasar properti ke oligopoli.
pengembangan properti juga tidak boleh mengabaikan kelestarian lingkungan.
pemasaran produk dengan menggunakan fasilitas internet sehingga lebih efisien.
Selain itu perusahaan pengembang perlu menerapkan konsep
green building
sehingga bisa lebih efisien dalam penggunaan energi dan dapat melestarikan alam secara berkelanjutan
Apa sajakah faktor-faktor internal yang menjadi kekuatan dan kelemahan bagi PT Graha Abadi Sentosa?
Apa sajakah faktor-faktor eksternal apa saja yang menjadi peluang dan ancaman bagi PT. Graha Abadi Sentosa?
Bagaimana Strategi yang sesuai bagi PT. Graha Abadi Sentosa dalam menghadapi persaingan bisnis properti di Solo Raya.

pertanyaan penelitian
pertayaan penelitian
Menganalisis kondisi persaingan sektor properti di wilayah Solo Raya melalui kerangka 5 Kekuatan (Five Forces Porter)
Mengevaluasi dan menganalisis faktor internal dan eksternal yang menjadi peluang dan ancaman bagi PT. Graha Abadi Sentosa melalui metode SWOT.
Menetukan strategi yang terbaik bagi PT. Graha Abadi Sentosa melalui metode QSPM.

tujuan penelitian
Penelitian ini diharapkan memberikan bukti empiris mengenai
manajemen strategi yang sesuai bagi PT. Graha Abadi Sentosa dalam menghadapi persaingan pada sektor properti di Kota Solo.
Hasil dari penelitian ini diharapkan menjadi bahan referensi bagi perusahaan untuk mengambil keputusan terkait dengan strategi mana yang akan digunakan untuk menghadapi persaingan.

manfaat penelitian
Analisis 5 Kekuatan (five forces)
1.
Persaingan Sesama Industri
Pengembang properti yang terdaftar di REI DPD Solo adalah 28 perusahaan, tetapi tidak tertutup kemungkinan masih ada pengembang yang belum bergabung.
Penguasaan pasar didominasi oleh pengembang yang mempunyai sumber daya besar, baik itu modal finansial juga lahan yang luas.
Hal ini mengakibatkan perusahaan pengembang yang mempunyai modal kecil akan kesulitan untuk mendapatkan lahan yang optimal dan mengembangkan properti sesuai dengan momentum pasarnya.

2. Ancaman Pemain Baru dalam Industri
Perkembangan bisnis properti di Solo dan sekitarnya yang semakin menarik dapat menjadi alasan untuk masuknya perusahaan baru.
Arah pengembangan tidak hanya di pusat Kota Solo tetapi sudah berkembang di wilayah sekitar semakin membuka peluang adanya pendatang baru.
Celah-celah yang belum disentuh oleh pengembang yang sudah ada menjadi kekuatan untuk merebut pasar. Apalagi masyarakat sangat menyukai hal-hal yang berbau kekinian dan desain yang menarik. Tentu saja perusahaan tersebut harus mempunyai sumber daya yang memadai

3. Ancaman Produk Pengganti
Dewasa ini banyak dikembangkan jenis pengembangan properti untuk meminimalkan penggunaan tanah, seperti apartemen. Produk properti tersebut dimaksudkan untuk mewadahi kebutuhan tempat tinggal bagi masyarakat menengah ke atas.
Rumah susun juga dikembangkan oleh pemeritah daerah terutama di Kota Solo, namun penggunaanya diperuntukan bagi masyarakat yang kurang mampu dengan sistem sewa.
Praktiknya, respon masyarakat terhadap apartemen khususnya di Kota Solo dan sekitarnya masih kurang. Masyarakat masih belum bisa menggantikan peran rumah dengan apartemen. Hal itu disebabkan salah satunya dengan budaya sosial yang tinggi di masyarakat.

4. Daya Tawar Konsumen
Terbatasnya kemampuan masyarakat untuk memiliki perumahan mengakibatkan produk bank yaitu kredit perumahan (KPR) sangat diminati.
Lokasi menjadi faktor penting dalam pengembangan properti karena sebagai salah satu kunci keberhasilan developer dalam mengembangkan propertinya.
Selain itu faktor yang melemahkan daya tawar konsumen adalah mayoritas pembeli menggunakan fasilitas KPR sehingga pembeli dapat dikendalikan oleh developer dan bank.

5. Kekuatan Tawar Pemasok
Dilihat dari sisi finansial, mayoritas pengembang bergantung pada lembaga finansial seperti bank. Pengembang lebih baik menggunakan pinjaman dari bank untuk membiayai proyeknya karena dalam sektor properti pertumbuhan nilai rata-rata lebih tinggi dari pada bunga pinjaman bank.
Pembangunan properti melibatkan banyak aspek termasuk bahan baku yang beranekaragam. Bahan baku dari alam tersebut kadang mengalami fluktuasi yang cukup tinggi. Bahan baku lainnya dari olahan industri misalnya besi dan keramik juga tidak terlepas dari fluktuasi harga. Faktor tersebut tergantung dari BBM dan listrik dari PLN

strength/ kekuatan

Pengalaman sebagai developer sejak Tahun 1994
PT. GAS mempunyai pengalaman yang cukup lama jika dibandingkan dengan perusahaan-perusahaan yang bergerak di bidang properti. Pengalaman tersebut dapat meningkatkan kepercayaan masyarakat terhadap produk properti yang dihasilkan oleh PT. GAS.

Desain penataan landscape yang menarik
Penataan rumah pada perumahan merupakan hal yang mutlak.Selain lokasi dan harga, pertimbangan konsumen untuk memilih perumahan adalah bagaimana penataan perumahan. Fasilitas umum seperti jalan dan selokan sangat diperhatikan. Selain itu, penataan deret rumah juga dapat mempengaruhi nilai rumah ke depan.

Kemudahan pembayaran uang muka
Mayoritas pembeli perumahan adalah menggunakan skema kredit atau sering dikenal KPR. Peraturan Bank Indonesia terkait dengan kredit perumahaan yaitu pembayaran uang muka minimal 30 persen bisa menjadi beban bagi calon pembeli. PT. GAS menerapkan skema angsuran uang muka bagi para konsumen
Tenaga kerja yang berpengalaman
Pengalaman perusahaan mengembangkan properti sejak tahun 1994 seirig dengan pengalaman tenaga kerja yang ada dalam perusahaan tersebut. Tenaga kerja di PT. GAS dibagi menjadi 2 bagian yaitu tenaga tetap dan kontrak. Tenaga tetap yaitu karyawan yang berada di dalam lingkup manajemen perusahaan sedangkan tenaga kontrak merupakan tenaga yang dibayar untuk mengerjakan proyek. PT. GAS selektif dalam memilih tenaga operasional di lapangan dan telah bekerja sama dengan beberapa kelompok pekerja (tukang).

weakness/ kelemahan

Lokasi pengembangan properti kurang strategis
PT. GAS memilih beberapa lokasi yang dikembangkan jauh dari pusat kota Solo. Beberapa lokasi tersebut diantaranya perumahan UNS V, Perumahan Lalung Permai, perumahan Menjangan Indah dan perumahan Taman Sentosa.

Terbatasnya permodalan untuk melakukan ekspansi
PT. GAS merupakan pengembang yang mempunyai segmen menengah ke bawah. Langkah tersebut diambil salah satunya disebabkan oleh faktor terbatasnya permodalan. Adanya surat edaran BI mengenai kredit konsumsi khususnya KPR menambah persoalan bagi pengembang yang mempunyai modal yang terbatas. Dahulu pengembang bisa lebih leluasa dalam memutarkan modal karena KPR relatif lebih mudah yaitu dapat mewadahi kredit rumah inden

Jenis produk properti kurang beragam
Semenjak berdiri PT. GAS banyak mengembangkan properti khususnya perumahan. Perumahan yang dibangun oleh PT. GAS mayoritas adalah perumahan dengan segmen menengah ke bawah. Padahal, permintaan perumahan menengah ke atas akhir-akhir ini cukup meningkat

opportunity/ peluang

Menjalin Kerja Sama dengan Instansi
PT. GAS telah bekerja sama dengan beberapa perusahaan dan instansi seperti bank dan beberapa instansi seperti BTN dan UNS. Adanya kerjasama dengan beberapa instansi dapat mempermudah pemasaran dan mekanisme pembayaran rumah baik dengan KPR atau yang lain. Peluang kerjasama dengan instansi/perusahaan lain terbuka karena di Kota Solo dan sekitarnya banyak terdapat perusahaan BUMN dan swasta yang tentu saja masing-masing karyawan tersebut membutuhkan rumah.

Pertumbuhan Penduduk Cukup Tinggi
Secara umum, pertumbuhan penduduk di suatu daerah merupakan faktor utama yang mempengaruhi permintaan perumahan. Pertumbuhan penduduk disini tidak hanya kelahiran tetapi juga proses perpindahan penduduk.

Nilai investasi yang terus meningkat
Rumah atau properti yang lain memiliki karakteristik yang menarik, selain berfungsi secara ekonomis juga bernilai untuk investasi.
Nilai properti memiliki kecenderungan terus meningkat dari tahun ke tahun. Lokasi-lokasi tertentu bahkan memiliki peningkatan yang sangat tinggi.

Threath/ ancaman

Regulasi Bank Indonesia tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Surat edaran yang diterbitkan Bank Indonesia pada tanggal 24 September 2013 dengan nomor No. 15/40/DKMP tentang penerapan manajemen risiko pada bank yang melakukan pemberian kredit cukup membuat khawatir para pengembang properti.
Inti dari SE tersebut yang bisa berimbas kepada para pengembang properti adalah uang muka KPR minimal sebesar 30 persen dan larangan BI tentang KPR indent untuk rumah kedua dan seterusnya. Aturan tersebut tentu saja berdampak terhadap perputaran modal yang ada di dalam perusahaan pengembang properti.

Kenaikan harga material bangunan
Kenaikan harga material bangunan secara langsung akan mempengaruhi harga properti.
Beberapa tahun terakhir, kenaikan material bangunan banyak dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah dalam menaikkan BBM dan TDL. Faktor tersebut menjadi faktor utama bagi industri untuk menaikkan harga produksi

Kenaikan suku bunga bank
Mayoritas pembeli properti khususnya perumahan adalah dengan menggunakan fasilitas kredit.
Bank Indonesia merilis pengguna KPR sekitar 80 persen dari seluruh pembeli perumahan. Hal ini menunjukkan bahwa para pembeli properti sangat tergantung kepada fasilitas perbankan. Adanya kenaikan kenaikan suku bunga bank akan mempengaruhi keputusan pembeli.

Regulasi pemerintah daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
Pemerintah daerah khususnya di wilayah Solo Raya mulai memperketat ijin alih fungsi lahan produktif menjadi lahan perumahan.
Kota dan Kabupaten di wilayah Solo Raya banyak yang memperbarui RTRW-nya seperti Kabupaten Sukoharjo pada tahun 2011, sedangkan Kota Surakarta dan Kabupaten Karanganyar pada tahun 2012.

analisis internal - eksternal
analisis internal
analisis eksternal
analisis internal - eksternal
Berdasarkan analisis Internal – Ekternal, perusahaan berada
pada posisi Hold and Maintain.
Posisi hold and maintain membuat perusahaan harus mempertahankan dan memelihara kekuatan dan peluang yang ada, serta merubah dan mendobrak kelemahan dan ancaman yang ada. Berbekal pengalaman sebagai developer cukup lama meningkatkan kepercaaan masyarakat. Penataan desain daln landscape yang baik juga dapat menjaga posisi perusahaan untuk menarik konsumen. Permintaan perumahan menengah kebawah yang tinggi harus tetap direspon oleh perusahaan.

Quantitatif Strategic Planning Matrix
Hasil Analisis QSPM
Berdasarkan hasil analisis QSPM dapat ditunjukkan bahwa nilai Total Attractiveness Scores (TAS) yang paling tinggi adalah pada S3 yaitu dengan nilai 7,271 dan kemudian diikuti oleh S4 yaitu sebesar 6,939 . Hal itu menandakan bahwa responden tertarik pada alternatif strategi S3 yaitu Memanfaatkan SDM yang berpengalaman untuk mengembangkan produk properti dengan memanfaatkan bahan baku lokal yang berkualitas (
efficiency strategy
). Alternatif strategi selanjutnya adalah strategi S4 yaitu kerja sama dengan investor luar untuk pembiayaan proyek pengembangan properti (
capital formation strategy
).

Kesimpulan
Persaingan perusahaan properti di Solo Raya cenderung mengarah ke persaingan pasar oligopoli.
Perusahaan pada osisi hold and maintain membuat perusahaan diharapkan tetap mempertahankan dan memelihara kekuatan dan peluang yang ada, serta merubah dan meminimalkan kelemahan dan ancaman yang ada.
Prioritas strategi persaingan terbaik yaitu memanfaatkan SDM yang berpengalaman untuk mengembangkan produk properti dengan memanfaatkan bahan baku lokal yang berkualitas (efficiency strategy). Prioritas kedua kerja sama dengan investor luar untuk pembiayaan proyek pengembangan properti (capital formation strategy).
Metoda Penelitian
Metoda penelitian ini menggunakan analisis deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Analsisis ini menggunakan kerangka
five forces analysis
dan 3 (tiga) tahap formulasi strategi yang digunakan untuk merumuskan alternative manajemen strategi yang dapat diambil oleh perusahaan. Alat yang digunakan adalah matriks IFE dan Matriks EFE pada tahap masukan, matriks SWOT pada tahap pencocokan, dan matriks QSPM pada tahap keputusan.

metoda penyampelan
Populasi dari penelitian ini adalah seluruh karyawan PT. Graha Abadi Sentosa. Pengambilan sampel pada penelitian ini menggunakan
purposive sampling
karena peneliti mempunyai tujuan untuk mendapatkan subjek-subjek yang memiliki sejumlah karakteristik tertentu, atau mendapatkan kelompok-kelompok penelitian yang sebanding sehingga dapat dianalisis dengan valid.
Menurut Zikmund dalam Kuncoro (2003: 119) penggunaan jenis sampel judgment dilakukan untuk memenuhi tujuan bahwa populasi memiliki karakteristik tertentu.
metoda pengumpulan data
Data Sekunder diperoleh melalui studi kepustakaan
Data primer diperoleh dari studi lapangan yaitu melalui FGD dan kuesioner. Forum group discussion dilakukan dengan general manager dan beberapa manajer lainnya yang kemudian dijadikan dasar penentuan faktor internal dan eksternal. Tahap selanjutnya, kuesioner diberikan untuk mengukur bobot dan rating dari masing-masing faktor. Tahap terakhir kuesioner diberikan untuk mengukur ketertarikan alternatif strategi yang dipilih.


Appraisal Institute, 1993. The Dictionary of Real Estate Appraisal. Illinois: Appraisal Institute, Chichago.

Arrondel, L, Nuria Badenes, and Amedeo Spadaro, 2010, Consumption and Investment Motives in Housing Wealth Accumulation of Spanish Households, Social Sience Research Network (SSRN) Working Paper.

Baye, R. Michael, 2010, Managerial Economics and Business Strategy, 7th ed, The McGraw-Hill Companies, New York.

Bank Indonesia, 2014. Suku Bunga Dasar Kredit. Tersedia di http://www.bi.go.id/id/perbankan/suku-bunga-dasar/Default.aspx, diakses tanggal 5 Juli 2014

Bank Indonesia , 2013, Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013 perihal Penerapan Manajemen Risiko pada Bank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor http://www.bi.go.id/id/peraturan/perbankan/Pages/SE_154013.aspx, diakses tanggal 23 Desember 2013

David, F. R. 2002. Manajemen Strategis (Edisi Bahasa Indonesia) PT. Prenhallindo, Jakarta

Hewlett, Charles A, 1999. Strategic Planning For Real Estate Companies. Journal of Property Management, Vol. 64, No. 1, Jan/Feb: 26-29

Kuncoro, Mudrajad, 2003. Metode Riset untuk Bisnis dan ekonomi, Erlangga, Jakarta.

LEUNG, Barbara dkk (2011) SWOT Dimensional Analysis for Strategic Planning – The Sase of Overseas Real Estate Developers in Guangzhou, China. International Journal of Strategic Property Management. Vol. 15, No. 2, Feb: 105-122

Mintzberg, Henry dan Quinn, James Brian (1996), The Strategy Process; Concept, Context, Cases (3th Edition), Prentice - Hall International Editions, New Jersey

Parwata, I Wayan, 2004. Dinamika Permukiman Pedesaan Pada Masyarakat Bali, Universitas Warmadewa, Denpasar

Porter, Michael, 1998. Competitive Strategy, Techniques for Analyzing Industries and Competitors. The Free Press, New York,

Rangkuti, Freddy. 2005. Analisis SWOT Teknik Membelah Kasus Bisnis. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

Saghaei, Fazayeli, Shojaee, 2012. Strategic Planning For A Lubricant Manufacturing Company, Australian Journal of Business and Management Research. Vol. 1, No. 10, Januari: 18-24

Siagian, Sondang. 2008. Manajemen Stratejik. Bumi Aksara, Jakarta.

Sidik, Machfud, 2000, Model Penilaian Properti Berbagai Penggunaan Tanah di Indonesia, Yayasan Bina Ummat Sejahtera, Jakarta.

Umar, H. 2003. Strategic Manajemen in Action. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta
.
Undang-Undang No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan kawasan Permukiman

Wheelen, T.L. and J. David Hunger, 2002. Strategic Management and Business Policy. Eighth Edition, Prentice-Hall, New Jersey.

daftar pustaka
kesimpulan
saran
Persaingan perusahaan properti di Solo Raya cenderung mengarah ke persaingan pasar oligopoli.
Berdasarkan hasil analisis IFE dan EFE, maka dapat dihasilkan posisis perusahaan berada di matriks hold and maintain (2,87 dan 2,70). Perusahaan diharapkan tetap mempertahankan dan memelihara kekuatan dan peluang yang ada, serta merubah dan meminimalkan kelemahan dan ancaman yang ada.
Berdasarkan analisis QSPM diperoleh prioritas strategi persaingan terbaik yang dapat diterapkan perusahaan yaitu memanfaatkan SDM yang berpengalaman untuk mengembangkan produk properti dengan memanfaatkan bahan baku lokal yang berkualitas (efficiency strategy). Prioritas kedua yang bisa diterapkan oleh PT. GAS adalah kerja sama dengan investor luar untuk pembiayaan proyek pengembangan properti (capital formation strategy).

oleh : ariyanto adhi nugroho
12/341357/PEK/17429
Full transcript