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Untitled Prezi

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by

Juan Pablo Barrero Velez

on 26 August 2014

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Transcript of Untitled Prezi

Valoración Masiva de Inmuebles
Formación de los precios del Suelo
"El crecimiento demográfico y la migración hacia las zonas urbanas empujan hacia arriba el valor de los terrenos."
(O. Borrero)
Crecimiento demográfico, capacidad de producción y cercanía a perímetros urbanos, impulsan los valores de los terrenos rurales
Crecimiento de actividades económicas demanda de espacios para vivir, producir y vender, llevando a un uso mas intensivo de la tierra.
Urbano
Rural
La demanda por tierras se incrementa con la llegada de nuevos pobladores.
Los constructores y desarrolladores compran terrenos urbanos y periféricos para satisfacer necesidades, primordialmente vivienda.
Cuando los terrenos urbanos para desarrollar se acaban, el urbanizador compra en la periferia urbana, lo que conlleva a que el precio de estas tierras este mas cercana a los valores del suelo urbano, que al rural.
Implicaciones en la Planificación Urbana
La falta de coherencia entre las políticas de planificación, las leyes del mercado y las necesidades sociales, generan grandes dificultades y caos en el territorio.
Ventas ilegales de terrenos
Escasez de propiedades para estratos populares
Sobrecostos para las administraciones
Desarrollo de Medellín
Fuente: Fonval
Fuente: UNAL
Fuente: UNAL
Fuente: UNAL
Fuente: Fonval
Porque estudiar el valor de los inmuebles?
La tierra disponible en las ciudades es cada vez menor, esto se refleja en el valor del suelo.
Segrega la población de acuerdo a su capacidad adquisitiva (sectores subnormales).
Para realizar cualquier acción urbana el valor del suelo es variable indispensable.
Encarece el hábitat de las personas.
Inversiones por parte de la administración
Existen variables tanto físicas como normativas afectan el valor de los inmuebles.
"El suelo tiende a ser menos costoso con respecto se aleja del centro urbano, o de los polos de desarrollo."
(O. Borrero)
Los cambios de destinación generan, a su vez, cambios en el valor del suelo.
Algunos apartes sobre los valores del suelo
Que es un avalúo?
Decreto 1420 de 1998, articulo 2:

“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio mas probable por el cual se transaría este en un mercado en el que el comprador y el vendedor, actuarían libremente con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.”

Vease tambien Res 620 de 2008
Resolución 620 de 2008, Articulo 7o.

Identificación Física del predio tiene en cuenta aspectos como:
1. Localización, dirección clara y suficiente del bien.
2. Los linderos y colindancias del predio.
3. Topografía.
4. Servicios públicos.
5.Vías públicas,
Resolución 620 de 2008, Articulo 6o.

Etapas para la elaboración de avalúos

"3. De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998, verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmueble. En el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación urbanística vigente"
Que se debe tener en cuenta para la elaboración de un avalúo?
Porque valorar masivamente un territorio
Dificultad de valorar uno a uno los predios para propósitos catastrales.
Necesidad de tipificar la ciudad para realizar procedimientos valuatorios mas ágiles.
Se tipifica a partir de variables como Topografía, usos del suelo, reglamentación vigente, vías, servicios, tipificación de las viviendas, entre otras.
Quienes deben practicar los avalúos?
Decreto 1420 de 1998, Articulo 3.
"La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración."
Para valorar masivamente un territorio este debe ser conocido por los expertos que lo van a valorar
Marco Legal
Resolución 070 de 2011, Artículo 5°: "Aspecto Económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos."
Resolución 070 de 2011, artículo 8°. "Avalúo Catastral: El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos."
Res 70/11, artículo 87°. "Avalúo de la Formación: El avalúo de la formación catastral se obtendrá para zonas homogéneas geoeconómicas teniendo en cuenta los valores unitarios que las autoridades catastrales determinen para edificaciones y terrenos, los cuales se clasificarán dentro de las categorías de precios unitarios que establezca el Gobierno Nacional."
Parágrafo. El avalúo de la formación catastral se obtendrá de la adición del valor del terreno determinado por
zonas homogéneas geoeconómicas, y el valor de las construcciones y/o edificaciones determinado por tipo
Resolución 070 de 2011, Artículo 51. "Zonas Homogéneas Físicas. Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes."
Como se tiene en cuenta en una zona homogénea física?
Áreas Homogéneas de Tierras
Uso actual del Suelo
Topografía
Normatividad Urbanística
Servicios Públicos Domiciliarios
Infraestructura Vial
Estratificación de la Construcción
Topografía
Tiene que ver con las características naturales relacionadas con el relieve, que permitan o impidan al desarrollo de las construcciones.
(Metodología Zonas Homogéneas -IGAC)
Contempla aspectos como los siguentes:
Discontinuidades del terreno
Zonas de Derrumbe
De donde se puede extraer la topografía?
Levantamientos Topográficos
Mapas topográficos.
DTM - Digital Terrain Model
Generalmente se clasifica de las siguientes formas.
0 - 7% - Plano
7 - 14% - Inclinado
> 14% - Escarpado
Normatividad Urbanística
Es la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico, estipulada por la respectiva autoridad territorial
Se consultan las directivas de ordenamiento territorial:
POT (Acuerdo 46 de 2006 - Medellín) Superior a 100.000 hab.
PBOT - Entre 30.000 y 100.000 hab.
EOT - <30.000 hab.
Se analiza la información rural:
Tamaño mínimo de Parcelación.
Intensidad y permisividad del Uso.
Restricciones de Protección Ambiental.
En cuanto a lo Urbano:
Edificabilidad.
Zonas de Riesgo y Protección.
Zonas de Conservación.
Usos permitidos y prohibidos.
Servicios Públicos
Divide el perímetro urbano en zonas que contienen los siguientes atributos:
Zonas sin servicios
Zonas con servicios básicos incompletos
Áreas con servicios básicos
Áreas con servicios básicos y complementarios
Se mira la existencia de acometidas y posibilidad de acceso a los mismos.
Mas que mirar un predio en particular, se observa que servicios tiene la zona
Se delimita teniendo en cuenta los servicios públicos básicos que tenga instalado el municipio en su territorio, los cuales mejoran la calidad de vida de las personas.
Esta información es suministrada por la entidad encargada de la planificación de la ciudad

Para el caso de Medellín, el Departamento Adminsitrativo de Planeación Municipal.
Generalmente es proporcionada por el Departamento de Obras Públicas, Planeación Municipal o Catastro Municipal
Información suministrada por la empresa o empresas administradoras de los servicios públicos del Municipio
Infraestructura Vial
Se refiere a la presencia de vías y las condiciones de estas, como son:
Pavimentadas
No pavimentadas
Peatonales

Generalmente a esta variable se asocia la existencia de otras obras de ingeniería como redes de alcantarillado y otros servicios públicos.
También se opta por tener en cuenta en esta categoría el estado de la vía en cuestión, puede ser de la siguiente forma:
Malo
Regular
Bueno

Esta información puede ser solicitada a la Oficina de Obras Públicas del municipio
Áreas Homogéneas de Tierras
Son utilizadas para determinar las zonas homogéneas rurales, que consisten en espacios de superficie terrestre que tienen condiciones similares en cuanto a:
Clima
Relieve
Material
Litológico

Este tipo de estudios son producidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
El propósito de este estudio es determinar la capacidad de producción de la tierra, a partir de las variables ambientales mencionadas anteriormente.

Todos los factores son llevados a un valor final, denominado valor potencial, el cual varia entre 0 y 100, entre mas bajo el valor menores capacidades de producción posee el suelo, siendo los valores cercano a 100 los mejores suelos.
Como calculamos el valor de una propiedad, ya sea del suelo o de la construcción?
Con un avalúo!!!
Estratificación de la Construcción
Hace referencia a una clasificación que se hace a la construcciones, de acuerdo al puntaje de calificación predial, asignada durante la etapa de reconocimiento.

Este puntaje tiene que ver con los acabados que tiene la construcción, y varia entre 1 y 99.
La clasificación que se hace a partir del puntaje es la siguiente:
Clase 1 - 0 a 10
Clase 2 - 11 a 28
Clase 3 - 29 a 46
Clase 4 - 47 a 64
Clase 5 - 65 a 82
Clase 6 - 83 a 99

Cabe aclarar que estas clases, pueden parecerse a la estratificación socioeconómica, sin embargo esta última tiene mayores procedimientos en su elaboración

Producida por Catastro Municipal
Uso actual del Suelo
Actividad económica real que se desarrolla en un territorio en el momento de la visita.

Se incluyen en esta clasificación los lotes no desarrollados de la ciudad.
Se debe tener en cuenta que lo que se clasifica de cada zona es el uso predominante, por lo que pueden existir variaciones de uso puntuales en algunos predios.

Producida por Catastro Municipal y capturada en trabajo de campo
Como armar la zona homogénea??
Una vez se tiene toda la cartografía de las variables anteriormente mencionadas, se superpone organizando polígonos, que corresponden a las zonas homogéneas físicas.
"Resolución 070 de 2011, ARTÍCULO 52. Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
Resolución 070 de 2011, Artículo 88.- "Determinación del valor de las zonas homogéneas geoeconómicas.- Es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica dentro de las zonas homogéneas físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas.

Se entiende por puntos de investigación económica, aquellos predios seleccionados dentro del área urbana o rural de la unidad orgánica catastral para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario."
Las zonas homogéneas físicas se pueden considerar como unas zonas geoeconómicas preliminares, y para cada una de ellas se debe realizar investigación de precios del terreno, esperándose que dentro de la misma zona física los precios no varíen sustancialmente.
Investigación Económica
Determinación de Muestra a Investigar
La muestra mínima de puntos a evaluar para todas las zonas debe ser establecida según la formula:

n=15+1%*N
Donde N es el total de lotes en toda el área de estudio.
Zonas Geoeconómicas
Terreno
Tablas de Usos y Puntajes
Modelos Econométricos
Construcción
Ejemplo:
El barrio San Bernardo tiene 2.618 lotes, por tanto la muestra requerida para investigarlo es de:
n=15+(2.618*0,01) = 41.18 = 41 lotes
Como establecer los puntos de la muestra?
Residencial para cada estrato
Comercio
Oficinas
Industria y Talleres
Se deben tomar predios en todo el rango de puntajes.
Se deben seleccionar predios representativos y modales del sector.
Cada zona debe tener mínimo un punto de investigación.
Deben estar adecuadamente dispersos en el territorio.
Otras metodologías de muestreo
Tomado del manual de Zonas Geoeconómicas de Catastro Distrital
Calculo de avalúos en puntos de investigación
Método Comparativo
Método Reposición
Método Residual
Método de Renta
Articulo 1, Resolución 620 de 2008
Es el método mas usual y por excelencia usado en los avalúos.
Determina cuanto puede pagar el mercado por un predio, con base en otros que ya se vendieron.
Requiere una homogeneización de características.
Método Comparativo o de Mercado
Fuentes de Información
Transacciones Reales
Anuncios y ofertas
Anuncios de Periódicos y revistas
Información de Lonjas y asociaciones
Recorrido en campo
La transacción debe darse en condiciones de libre negociación, sin que los compradores estén presionados, y ambos deben conocer el mercado.
No son validas las transacciones con el estado bajo procesos de expropiación, o de venta forzada.
En los países latinoamericanos, generalmente, se registra en las escrituras de propiedad un menor valor al transado, por lo que este valor tampoco es confiable.
OIME
Que información se recoge?
Oferta o transacción
Fuente de información
Localización
Estrato
servicios del área
Transporte
Vías de acceso
El encargado de recopilar, depurar y analizar la información de mercado para usos de Catastro Municipal.

visita el blog
catastrooime.blogspot.com
Factores de homogeneización
Factor de Fuente
Factor de Frente
Factor de Fondo
IPC, IVP o IPPR para actualizar
Topografía
Tamaño
Varios Frentes o esquina
Forma
Estadísticos usados en el Método Comparativo
Media
Mediana
Moda
Desviación Estandar
Coeficiente de Variación
Ejemplo de Investigación de Mercado
Método de costo de Reposición
"Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. "
Res 620 de 2008 Art. 3
Se denomina costo de reproducción, puesto que el propósito es reproducir la construcción del inmueble de objeto como nueva, y descontar la depreciación acumulada.
Costos Directos
Costos Indirectos
Costos Administrativos y de ventas
Costos Financieros

Porque del costo?
De donde obtener los costos directos?
Revistas especializadas en el tema de la construcción como Construdata, Constructeka u otras publicaciones de Camacol, poseen datos valiosos sobre los valores de construcciones nuevas.

La construcción es depreciada a partir de dos métodos principalmente:
Ross Heidecke.
Fitto y Corvini.
Método residual
"...busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Res 620 de 2008, Art. 4.
Tambien permite determinar el valor total de las ventas de proyecto inmobililario y aplicando un porcentaje de incidencia, se puede calcular el valor máximo del lote en la zona.

A esto se denomina Potencial de desarrollo, y esta en función de la reglamentación urbana vigente.
(...) se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado."

Res. 620 de 2008, Art 4.
Elementos a tener en cuenta en el Método residual
Índice de Ocupación
Máxima Altura Permitida
Densidad Neta Predial
Índice de Construcción
Areas del Lote a desarrollar
Frentes mínimos para desarrollo

Todas las variables anteriores están disponibles en el plan de ordenamiento territorial y sus decretos reglamentarios.
De los resultados de los avalúos en cada uno de los puntos de investigación se extraen los valores de lote y de construcción.

Ley 14 de 1983, Art. 4, establece que "el avalúo de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en el comprendidas."
Bibliografía Utilizada
Modelos de Valoración Inmobiliaria en Latinoamérica.
Instituto de Estudios Fiscales, España, Pág. 121 a 131.

Avalúos de Inmuebles y Garantías. Oscar Borrero Ochoa, Bogotá, Pág 14 - 24, 49 - 134.

Ingeniería de Tasaciones. Rubens Alves Dantas, Recife, Pág 17 - 26.

Metodología para la definción del Avalúo y Zonas Homogéneas (Área urbana), IGAC, Bogotá, 1985.

Manual Zonas Homogéneas Físicas Urbanas. Subsecretaría de Catastro, Medellín, 2008.

Resolución 620 de 2008.
Resolución 70 de 2011.
Decreto 1420 de 1998.
Ley 14 de 1983.
Se toman los valores de lote por cada zona homogénea física y se promedian, calculando los siguientes parámetros:
Promedio
Desviación estándar
Coeficiente de Variación
= (Desviación estándar / Promedio) * 100
Si el coeficiente de variación dentro de cada zona supera el 10%, quiere decir que es necesario reforzarla investigación o, estudiando la estructura de los datos, puede indicar que esta zona se debe subdividir.
Si dentro de una zona homogénea física, el valor de sus puntos de investigación tiene variaciones, es necesario subdividirla, ya que incumple con la definición de similaridad del valor.
Estas variaciones deben ser mayores del 15%
Tipologías del uso.
Puntos de investigación con valores de construcción conocidos.
Puntajes de calificación de los inmuebles.
Regresiones simples entre el puntaje y el valor m² de construcción.
Determinación del valor de las construcciones
Tablas de Puntaje - Valor
La cantidad de tipologías encontradas en la ciudad, se deben agrupar en los usos residenciales, comerciales e industriales respectivamente.

Por cada tabla a generar se deben tener por lo menos 15 puntos de muestra con los valores de construcción.
Para determinar los precios por m² de construcción se procede a estimar un modelo de regresión que puede ser:

Lineal
Exponencial
Logaritmico
Potencial

Según el destino económico asignado a la construcción durante el proceso de reconocimiento predial
Regresión Simple para el valor de m² construido
Inmueble ubicado en un segundo piso con las siguientes características:
Area Lote Total: 80 m²
Area Privada: 77 m²
% Copropiedad: 30%
Puntaje: 52
Uso y Tipo: Residencial Multifamiliar
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