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Tesis

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on 9 May 2015

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Transcript of Tesis

Que se siga estudiando las variables fundamentales para años posteriores y poder así evitar futuras crisis en el mercado inmobiliario.


Que los proyectos se ajusten a la capacidad adquisitiva de los distintos segmentos para evitar el exceso de oferta en algunos de ellos.


Que se den créditos con el adecuado estudio de la capacidad de pago.

RATIO PER
Escenario de las variables fundamentales
Resultado Final:
ANTECEDENTES
INTRODUCCIÓN
DEFINICIÓN
Burbuja Económica
ANÁLISIS Y
RESULTADOS

Fenómeno Financiero, consiste en la subida indiscriminada de los precios.
EVOLUCIÓN DE LAS VARIABLES FUNDAMENTALES
APLICACIÓN DE RATIO BURSÁTIL PRICE-EARNINGS (PER) Y DE MODELO DETERMINANTE PARA DIAGNOSTICAR BURBUJA DE PRECIOS EN EL MERCADO DE VIVIENDA DEL ECUADOR
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Bajaron los precios
Compren ahora
Especulación es la principal causa de la formación de la burbuja.
Invirtamos
JAPÓN
Burbuja inmobiliaria con enormes magnitudes al punto de valorar el palacio imperial igual que a California.
MODELO DE VARIABLES FUNDAMENTALES
Si el precio aumenta y la renta no lo hace o lo hace en una forma inferior, nos encontramos ante un crecimiento en el valor de los activos (posible Burbuja).
ESPAÑA
Definición:
Principales variables agrandaron este problema fueron la Ley de Suelos y la Nueva Reforma Laboral.
Mercado inmobiliario gran inversión rentable, entregando créditos a los ninjas económicos.
Relación entre el precio del bien inmueble y el ingreso que este ofrece (alquiler).
Resultados:
ESTADOS UNIDOS
OBJETIVO
ECUADOR
Dentro de nuestro territorio existe la constante interrogante sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria, pero con certeza podemos afirmar que con los estudios realizados, desmiente dicha hipótesis.
Conocer los movimientos que el mercado inmobiliario ha realizado hasta el primer semestre del 2013, para así corroborar la información del 2012 o en caso contrario dar a conocer los nuevos resultados.
COMPONENTES DEL ESTUDIO
Es un análisis econométrico que tiene como variable dependiente el precio promedio del bien y sus regresoras fundamentales que son variables de oferta y demanda de este mercado.
RATIO PER
Definición:

* Precio Promedio de la Vivienda
* Tasa de Activa Interés (Vivienda)
* IDEAC
* IPCO
* Salario de construcción
FÓRMULA
Variables a Estudiar:
Si al momento de correr nuestra regresión, determinamos que las variables no son significativas, estaremos ante la presencia de burbuja inmobiliaria.

Resultados:
Observamos que no está oscilando alrededor de cero
ALERTA DE UNA BURBUJA INMOBILARIA
Para poder aseverar esto acudiremos a el
Método de Variables Fundamentales
el cual nos ayudará a ver si se encuentra soporte explicativo a dicha alerta.
MODELO FUNDAMENTAL
VARIABLES FUNDAMENTALES
DEPENDIENTE:
INDEPENDIENTE:
IPCO
(Índice de Precio de Construcción)
SALARIO DE CONSTRUCCIÓN
IDEAC
(Índice de Actividad Económica Coyuntural)
TASA DE INTERÉS PARA VIVIENDA
Precio Promedio del Sistema
ÍNDICE DE PRECIOS DE CONSTRUCCIÓN
*
Evolución de los precios, a nivel de productor y/o importador, de los materiales, equipo y maquinaria de la construcción.
*
Continuo aumento.
SALARIO DE CONSTRUCCIÓN
*
Remuneración a la fuerza laboral del sector de la construcción.
*
Afecta de forma directa al precio de los inmuebles.
*
La tendencia observada muestra un crecimiento en los últimos años.
*
Costo que tiene el capital prestado para la adquisición de los inmuebles.
*
Tendencia bajista con respecto al inicio de la serie.
*
Oscilación alrededor del 11%, por lo que ahora es más barato conseguir préstamos.
TASA ACTIVA DE VIVIENDA
ÍNDICE DE ACTIVIDAD ECONÓMICA COYUNTURAL
*
IDEAC, indicador mensual, en base a ponderaciones sectoriales de diversas actividades de la esfera real.
*
En el último periodo su tendencia es creciente.
Si el análisis PER no oscila en cero, es una alerta temprana; y para asegurar o desmentir, se procede al modelo de Variables Fundamentales
Significativas
explicativas
COMPORTAMIENTO DE LAS VARIABLES
EL coeficiente de determinación es igual al
88.40 %
se confirma que las variables independientes tiene una relación estable con el precio.
CONSIDERACIONES ADICIONALES
RESULTADO:
No existe evidencia de burbuja inmobiliaria en territorio ecuatoriano.
No se está exento que en el futuro, se puede caer en este tipo de crisis por lo que es prudente tener en cuenta:
Políticas de créditos
*
Entrega irresponsable de créditos acarrea consecuencias desfavorables para la economía ya que puede crear iliquidez.

Ejemplo:
Estados Unidos
Crecimiento acelerado del crédito en una determinada cartera
La correcta diversificación del riesgo es una parte fundamental en todas las inversiones, con esto se quiere llegar a que los bancos tengan una correcta diversificación en sus carteras, para evitar el riesgo de apostar a cierto sector.

Correcta diversificación
ESTADO ACTUAL DE CRÉDITOS
*El crédito que se otorga al segmento de vivienda no es el más significativo hablando en términos volumen monetario.
*Se observa una tendencia igualitaria en los diferentes periodos.

CONCENTRACIÓN DEL MERCADO DE VIVIENDA
*Bajo 1.500 mercado no concentrado.

*Entre 1.500 y 2.500 mercado moderadamente concentrado.

*Encima 2.500 mercado altamente concentrado.


Se puede observar que para el 2009 se tuvo una alta concentración en esta cartera pero que a partir del 2010 se ha mantenido entre una moderada y una baja concentración.
RESULTADO:
Nivel de morosidad
A pesar que el ratio PER nos dio una alerta de una posible Burbuja inmobiliaria, concluimos que en el mercado ecuatoriano no hay indicios de esta, ya que existen variables fundamentales de oferta y demanda que explican el crecimiento del precio
.
*
Ecuador.- El nivel mas alto de morosidad fue el 2% en septiembre del 2009 a mayo del 2010.

*
Colombia.- 4.15% para diciembre 2010.

*
Perú.- 4.4% para el segundo trimestre del 2009.

*
México.- Alrededor del 6% para finales del 2009.
Según publicaciones realizadas por boletines informativos del mismo Banco, este valor no llega ni al 1% de su cartera, fenómeno provocado por el hecho de que a sus prestatarios se les descuenta de los roles de pagos directamente.
BIESS:
BANCA PRIVADA:
Hemos observado que una de las variables mostró insignificancia.
METODOLOGÍA
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
ECUADOR
NO HAY EVIDENCIA DE BURBUJA INMOBILIARIA
¡GRACIAS POR SU ATENCIÓN!
Factores para el
crecimiento de la burbuja:


Superávit comercial
Subida de precios
Mercado inmobiliario
Se revalorizan las
acciones de empresas

Factores para el
crecimiento de la burbuja:
Entrada del euro
Política expansiva
Crecimiento de población
Inversión especuladora
Crédito hipotecario barato
Créditos hipotecarios con
altos intereses
Ventas de hipotecas
Préstamos interbancarios

Factores para el
crecimiento de la burbuja:
Monstruos temidos por la economía
Ilusión a los inversionistas de grandes retornos económicos del futuro.
NO EVIDENCIA DE BURBUJA INMOBILIARIA
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