Loading presentation...

Present Remotely

Send the link below via email or IM

Copy

Present to your audience

Start remote presentation

  • Invited audience members will follow you as you navigate and present
  • People invited to a presentation do not need a Prezi account
  • This link expires 10 minutes after you close the presentation
  • A maximum of 30 users can follow your presentation
  • Learn more about this feature in our knowledge base article

Do you really want to delete this prezi?

Neither you, nor the coeditors you shared it with will be able to recover it again.

DeleteCancel

Make your likes visible on Facebook?

Connect your Facebook account to Prezi and let your likes appear on your timeline.
You can change this under Settings & Account at any time.

No, thanks

Pant i fast egendom

Föreläsning i kursen Kreditsäkerhet och insolvens den 13 september 2013
by

Jakob Heidbrink

on 13 September 2013

Comments (0)

Please log in to add your comment.

Report abuse

Transcript of Pant i fast egendom

Pant i fast egendom
Problemet
a) Pantsättning kräver normalt tradition: hur fixar man det när det rör sig om en hel fastighet?

b) Fastigheter representerar ett mycket stort värde och pant är i princip odelbar: skall man behöva pantsätta en fastighet värd 5 miljoner som säkerhet för en försträckning om 1 miljon?
Ett steg mot lösning av båda problemen – inteckning och pantsättning
· En fastighet är en abstraktion
– Tänkt område på marken
· Denna abstraktions värde kan delas upp i olika delvärden
– En abstraktion inom abstraktionen
· Ägaren kan begära en inteckning av fastigheten
– Ett tänkt belopp vilket som helst
· Ingen prövning av huruvida inteckningens värde täcks av fastigheten
– Registrering i fastighetsboken
· Som bevis över inteckningen kan ägaren ta ut ett pantbrev
– En del av fastighetens värde har förvandlats till lös egendom: pantbrevet
Om förhållandet mellan inteckning, fastighetens värde och pantsättning
· Antalet och det sammanlagda värdet av inteckningarna har
inget
med fastighetens värde att göra
– En fastighet som förvärvats för 3 miljoner kan gott intecknas för 30 miljoner

· En inteckning har
heller inget
med pantsättning att göra
– Inteckning är en
ren förvaltningsrättslig
åtgärd som i sig har inga andra konsekvenser än att ägaren kan plocka ut pantbrev
Pantsättning
· Pantsättning av fastigheten (eller snarare: av inteckningen) sker genom att pantbrevet pantsätts
· 6 kap. 2 § jordabalken
·Pantbrevet kan vara elektroniskt också (datapantbrev) och traditionen av det fysiska pantbrevet ersätts då genom registrering
·I övrigt de vanliga reglerna för pant av lös egendom
Int
eckning och prio
ritet
· När gälden
ären inte kan betala, re
aliseras i vanlig ordn
ing panten (det vill säga
fastigheten)
– Fråga:
vilken pantbrevshavare
får hur mycket a
v fastighetens värde?
· I syn
nerhet intressant när fl
er inteck
ningar finns än fastighe
ten är värd
· Svar: pant
breven får betalt efter de
underlig-gande inteck
ningarnas tidsföljd
· Den tidig
aste inteckningen får b
etalt först, därefter
den näst tidigaste och så
vidare
Pantbreven h
ar prioritet enligt intec
kningarnas tidsföljd
Vad händer när fler inteckningar finns än fastigheten är värd?
· Vid försäljning får pantbrevshavarna alltså betalt enligt den ordningsföljd som de underliggande inteckningarna har

· Är pengarna slut, tar också fördelningen slut
– Den som inte fått betalt för sitt pantbrev/sin inteckning, får inget
ur fastighetens värde
– (Rest-)skulden kvarstår och täcks bara inte av panten
Konsekvensen för kreditmarknaden
· Den som vill försträcka pengar mot säkerhet i en fastighet, bör fastställa två saker

a) Vilken prioritet har det erbjudna pantbrevet och hur många (till beloppet) inteckningar ligger i kön före det erbjudna pantbrevet?

b) Vad kan fastigheten antas vara värd? Täcker värdet alla inteckningar upp till och inklusive det erbjudna pantbrevet?
Ägarhypotek
· Vid fördelningen av pengarna går dem till den som innehar pantbrevet
· I många fall kommer detta förstås att vara en panthavare, men...
– ...om ägaren inte pantsatt brevet och har det själv, är det ÄGAREN som får pengarna enligt den prioritetsordning som inteckningen anger
· Detsamma gäller om det är kvar en obetald del av inteckningen efter det att fordringen betalats (minns förfallopantsförbudet i 37 § avtalslagen)
Tilläggsregeln
· En pantfordran löper normalt med ränta
– Med dröjsmålsränta etc. kan pantfordran lätt börja överstiga inteckningens belopp
· För att förhindra panikutmätningar finns tilläggsregeln
– Om (och endast om) pantfordringen överstiger inteckningens värde, sker ett tillägg om upp till 15 procent till inteckningen (fast tillägg)
– Därtill kommer ett löpande tillägg på inteckningen från utmätningsdagen för att täcka ränta (löpande tillägg – inte kursrelevant)
Blockregeln
· Tilläggsregeln ökar förekomsten och omfånget av ägarhypotek
· För att förhindra detta, finns den såkallade blockregeln
– Föreskriver att om någon innehar pantbrev som hör till inteckningar som följer
omedelbart
efter varandra, behandlas alla på varandra följande inteckningar
med hänsyn till tilläggsregeln
som vore de en enda
I det följande förutsätter jag att pantsättaren inte kan betala sina skulder och att panthavaren/panthavarna låter tvångsförsälja fastigheten genom utmätning eller inom konkurs för att få betalt genom den inflytande summan
Full transcript