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Factores a Tomar en Cuenta para Proyecto Hotelero

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by

pablo guillen

on 27 August 2015

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Transcript of Factores a Tomar en Cuenta para Proyecto Hotelero

Factores
Viabilidad de Proyecto Hotelero
Factores Análisis Oferta
Anteproyecto
Planificación
Costos(analisis financiero)
Estudio de impacto ambiental
Estudio de mercado
Aspectos legales( permisos de operación, registros tributarios, permisos de construcción, etc.)
Diseño arquitectonico
Construcción(Ing. Civil )
Anteproyecto de el hotel
Los apartados basicos a tener en cuenta para la elaboración de la planificación del anteproyecto seràn:
Programa de necesidades arquitectónicas :
El diseño arquitectónico:
 Los requisitos del programa arquitectónico surgen del estudio de la oferta y la demanda, sera de suma importancia en la planificación ya que representará el producto que sera puesto en el mercado, su calidad.
 A través de este programa se presentaran las ediciones e instalaciones necesarias para cumplir con los parámetros estructurales impuestos por las leyes vigentes de construcción, con los requerimientos del mercado y en particular para situar al proyecto en una posición adecuada en relación con la competencia. En este sentido se plantea la construcción de un hotel con las siguientes características:
• Categoría de tres estrellas

Superficies Mínimas:
Recepción: 30 m2.
Sala de Estar: 40 m2.
Salón Desayunador: 40 m2.
Sala de Uso Múltiple (SUM): 20 m2.
Habitación Triple: 15 m2 (L<: 2,50 m).
Habitación Doble (Matrimonial o Twin): 12 m2 (L<: 2,50 m).
Habitación Single: 10 m2 (L<: 2,50 m).
Baño Privado: 3,68 m2 (L<: 1,60 m).

Habitaciones:
Sommier espuma completo.
Mesa de luz que permita leer en la cama.
Mesa de trabajo y dos sillas.
Ropero o placard.
Cortinas o persianas.
Aire acondicionado.
Calefacción.
Teléfono. Ver servicios “con” cargo adicional”
Música funcional y radio AM/FM estéreo.
Tomas corrientes para cargadores de computadoras notebook/netbook y
Conexion Carga de teléfonos celulares.
TV por cable, pantalla 21” y control remoto.
Baños:
Lavatorio (lavabo) con agua corriente fría/caliente mezclable.
Bañera con ducha con agua fría/caliente mezclable.
Espejo iluminado.
Secador de cabello.
Tomacorriente.
Bidet con agua fría/caliente mezclable.
Inodoro con papel higiénico.
Un (1) jabón por huésped.
Un (1) sachet de shampoo por huésped.
Un (1) sachet de crema enjuague por huésped.
Una (1) toalla por huésped.
Un (1) toallón por huésped.
.
Factores Análisis de Entorno
Legales
Geográficos
Tecnológicos
Económicos
Infraestructura
Oferta Actual
Sociales
Análisis de Entorno
Análisis de Oferta
Patrimonio Cultural
Flora
Fauna
Clima
Zonas Protegidas
Estructurales
Ferias Anuales
Patrimonio Histórico
Valores culturales
Pueblos indígenas
Patrimonio Artístico
Patrimonio Natural
Análisis de Entorno


Análisis de Oferta
Plan de obras y de construcción
Se llevarà a cabo en tres etapas:
1.Se iniciarà la recuperación, restauración y mantenimiento:
Prioridades:
a)Ubicación del lote
b)Cerco perimetral
c)Forestación
d)Parquizacion del predio (solar)
e)Se construirá una vereda peatonal a los efectos de delimitar el area y posibilitar el acceso a las areas.
f)Iluminación publica y demás obras de gas, aguas, plantas de residuos, aguas lluvias, electrificación y agua potable.
2.Se comenzará con las construcción del primer bloque de 10 habitaciones, así como también todas la divisiones .
La obra civil desde sus inicios tendrá un plan de ejecucion de 8 meses con un promedio de 45 días adicionales para terminarlas en su totalidad.
3.Se continuará con la construcción del segundo bloque de 10 habitaciones junto con el espacio y las divisiones que se ocuparan en la
Diseño Arquitectónico
Representa la problemática comercial de un establecimiento turistico, es un elemento basico para apoyar su éxito en el mercado ya que aun entre segmentos motivados por viajes de negocios y convenciones, una empresa se encuentra siempre ligada a la idea del placer, descanso y diversión.
La capacidad de hacer motivante y placentero un espacio, es determinante y requiere un cuidado especial al emprenderse.
Tenieno en cuenta estas consideraciones y adaptándonos al espacio de edificación detallados en el punto anterior, los lineamientos generales de el diseño debera de expresar la imagen de inmueble haciendo concordar sus rasgos centrales de apariencia con las características ambientales y paisajísticas de la zona.
Estudio Financiero
El analisis financiero actua como un sintetizador que resume las principales conclusiones logradas durante la evaluacion del entorno y la planificacion arquitectonica; de la primera surgen estimaciones relativas acerca de la cantidad demandad que cabria satisfacer mediante la inversion (deduccion de los precios y tarifas disponibles); de la segunda surgen estimaciones relativas acerca de los montos aproximados de construccion e inversion (materiales de obra, equipos, mobiliarios, gastos adicionales, instalacion electrica, plomeria, honorarios, etc.)
Los apartados basicos para la elaboracion de un estudio financiero son:
• Presupuesto de inversiones
• Pronostico de costos y gastos operativos
• Pronosticos de ingreso
• Analisis de la posicion financiera esperada
Presupuesto de Inversión
La mayoría de los proyectos turísticos permiten agrupar su presupuesto en algunos apartados específicos
1. Terrenos: se incluyen todos los costos relacionados con la limpieza y adecuación que requiere el terreno.


2. Edificaciones: resulta ser el mas importante cualitativamente y cuantitativamente en los presupuestos globales de inversión de los proyectos turísticos, de echo comprometen eventualmente el mayor porcentaje de la erogación inicial y su dimensionamiento, diseño y costo, y pueden representar la diferencia entre le éxito y el fracaso del proyecto.
Estimar las inversiones que requieran las edificaciones e instalaciones es determinante en este tipo de proyecto ya que absorbe el peso fundamental de la inversión total y ello exige le esfuerzo de aproximación respectiva.
con frecuencia le método mas utilizado para el costeo consiste en subdividir las edificaciones en areas cubiertas(según costo promedio por habitación y metros cuadrados construidos)
sean encubiertas y descubiertas si es que las hubiese, este apartado englobara por lo tanto aquellos costos específicos destinados a la construcción básica en los cuales se ofrecerán el servicio de hospedaje, alimentación, diversiones y mas.


3. Mobiliario y decoración: el peso de este apartado dentro de un proyecto turístico depende tanto del tipo de establecimiento por crear , como de su categoría y diseño.
Detalle de Costos estimados de la Inversion
Costos presentados por el Arquitecto en base a 10 Habitaciones
Materiales Contabilizados para exteriores:Ladrillos ,Tejas,Madera,Piedra Costo: $280,000.00

Costo por Habitación Costo:$28,000.00

Costos Adicionales
Electricidad,Palomería,Pintura,Acabados Imp. Costo:$16,500.00

Costo Mobiliario Interno Costo:$9,600.00

Total Estimado por Habitacion Costo:$54,100.00
Pronostico de Gastos Operacionales
Los costos y gastos operacionales están constituidos por todas las erogaciones periódicas a las que la empresa se verá comprometida con el fin de mantener le funcionamiento estructural de el hotel.
• % Ocupación
Total de Cuartos ocupados entre total de cuartos disponibles
• Tarifa Promedio
Total de Ingresos de Habitaciones entre total de cuartos ocupados
• Tarifa Promedio All inclusive
Total de Ingresos All inclusive entre total de huespedes
• REVPAR (Revenue per available rooom)
Ingreso por cuarto disponible.
Total de Ingresos del hotel entre total de cuartos disponibles
• Cheque Promedio
Total de Ingresos de Alimentos y/o bebidas entre número de comensales
• % Costo de Habitaciones a ingresos de habitaciones
Total del Gasto del Departamento – Gastos operacioneles y nómina entre el total de ingresos de habitaciones
• % costo de Alimentos y/o bebidas
Total del costo neto de Alimentos y/o bebidas entre el total de ingresos de alimentos y/o bebidas
• Costo por huespded total del hotel
Total de costos y gastos operacionles entre el número de huespedes del hotel
• Costo por cuarto ocupado total
Total de costos y gastos operacionales del hotel entre el número de cuartos ocupados.
• Gastos indirectos:% Gastos de Administración a Ingresos totales% Gastos de Promoción y publicidad a ingresos totales
• % Gastos de Mantenimiento a ingresos totales
• % Gastos de energéticos (agua,luz y combustible) a ingresos totales
• Utilidad Bruta de operación
Total de utilidad bruta de operación entre total de ingresos x 100.Nota: total de ingresos menos total de costos y gastos, directos e indirectos
El ingreso bruto resulta de multiplicar las cantidades a vender (habitaciones) por sus respectivos precios o tarifas unitarias. Para elaborar el pronostico de el ingreso en la división de cuartos, se presentan tres informes previamente investigados y comprobados:
1.Oferta que se da puesta en el mercado.
2.Porcentaje de ocupación previstos por alcanzar en el periodo del analisis.
3.Tarifas promedio(considerando temporadas altas y bajas y distintos tipos de habitaciones)
Los porcentajes de ocupación variaran en función de la situación que guarde el mercado, lo ususal es suponer niveles de ocupación menores a la competencia en los primeros años de operación para incrementar paulatinamente hasta llegar a los coeficientes adecuados en un periodo de 3 a 4 años; el ritmo de este incremento serà el porcentaje de partida y el de la estabilidad dependeran de las espectativas ofrecidas por el mercado y el deficit que demuestre el balance de la oferta.
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