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Lección 11 - Procedimental Legal

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CENTURY 21 Colombia

on 23 January 2017

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Transcript of Lección 11 - Procedimental Legal

Estudio de títulos
Consiste en
verificar que el inmueble no presente inconsistencias en la legitimidad de su procedencia
(es decir, que éste sea de propiedad de quien asegura ser su propietario) y que sus linderos, registros y pagos coincidan con las respectivas escrituras y la documentación entregada.

Este proceso
verifica y descarta
la existencia de hipotecas, embargos y sucesiones.

Los documentos a analizar son:

Las
escrituras de la propiedad
que debe proveer el propietario.
Certificado de Tradición y Libertad
con vigencia no mayor a 30 días (se solicita en la Oficina de Notariado y Registro).
Cédula Catastral
(se encuentra la escritura)
Matrícula inmobiliaria
(se encuentra en la escritura)
Cédula de ciudadanía
del propietario o Nit en caso de persona jurídica
Impuestos
predial y de valorización.
Paz y salvo
de administración.
Boletín de nomenclatura
 
Es
recomendable
que el estudio de títulos lo realicen
abogados o avaluadores.

recomendable
Promesa de Compraventa
Es un
acuerdo de voluntades
entre promitente comprador y promitente vendedor que
se plasma por escrito
y tiene como fin
garantizar
al comprador que el inmueble no va a ser vendido a un tercero y al vendedor que recibirá un valor en dinero o en especie por la venta del mismo.

Una vez la Promesa de Compraventa ha sido firmada (y como formalidad
debe ser firmada ante notario
) ninguna de las partes puede cambiar las condiciones del negocio, pues ahí quedan establecidas las condiciones generales como:
Precio
Fecha de firma de escrituras
Fecha de entrega
Forma de pago y arras del negocio

El incumplimiento de la promesa de compraventa dará lugar a una multa o pena.

La promesa de compraventa está compuesta por los siguientes elementos:

Nombres, cédula de ciudadanía, NIT (en caso de persona jurídica), estado civil, domicilio.

Identificación del promitente comprador y promitente vendedor:
Plazo y condiciones:

Se refiere a los tiempos establecidos para realizar el contrato formal de compraventa y celebración.
Debe incluirse la información de la Notaría donde se suscribirá el contrato de compraventa y la fecha y hora en la que se hará.
Notaría y fecha para firma de contrato de compraventa:
Información sobre el bien:
Esta identificación detallada sobre el inmueble,
debe contener entre otros:
número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos, dependencias (garaje, depósito, etc.) y si el bien está sometido a régimen de propiedad horizontal.

Aunque algunas personas señalan que no es necesario transcribir los linderos en la promesa de compraventa,
sí se debe anexar la copia de los mismos.
En algunas notarías no se reciben las promesas de compraventa si no están transcritos los linderos del inmueble.
Precio:
Es el precio que han acordado las partes.

Forma de pago:
Se refiere a los plazos y cantidades establecidas para la cancelación del inmueble.

Arras:
Es la suma de dinero que
se paga por adelantado

para asegurar el negocio
y que puede coincidir o no, con la penalidad por el incumplimiento de alguna de las partes.

El comportamiento de las arras es que
el que las da, las pierde si se retracta del negocio
y
quien las recibe las debe pagar doble
en el mismo caso.
Hay diferentes clases de arras:

Son las arras entregadas como parte del precio como señal de quedar comprometidos los contratantes, es decir, se entregan como prueba simbólica o señal de confirmación del contrato.

Arras confirmatorias
Si el contrato se realiza
, las arras deben devolverse al vendedor si fue este quien las dio, o imputarse a buena cuenta del precio si fue el comprador quien las entregó.
Si el contrato
no se realiza
, las arras pertenecerán al que las dio, quedando la parte cumplida en la posibilidad de pedir judicialmente la indemnización de los perjuicios ocasionados junto con la resolución o cumplimiento del contrato.
Si el contrato
no se realizó por incumplimiento mutuo
, las arras serán de quien las entregó sin que haya lugar a perjuicios para ninguna de las partes.
Son aquellas que entregan
con la intención de conceder a los contratantes la posibilidad de retractarse del contrato
, es decir, que los contratantes pueden arrepentirse de celebrarlo.

Arras penitenciales o de retracción
Quien ejerce la facultad de retracto
, pierde las arras si fue quien las entregó o las debe devolver si fue quien las recibió.
Cuando se pacte este tipo de arras es importante
establecer el plazo que tienen las partes para ejercer su derecho de retracto:
si nada se dice sobre el particular se entenderá que las partes tienen máximo dos meses para hacer uso de esta facultad.
El derecho de retracto cesa
con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa o de iniciada la entrega.

Bajo esta modalidad las arras se entregan en primer lugar
como señal de que ha convenido el negocio
y en segundo,
como una liquidación anticipada de perjuicios.

Arras de confirmación penal
Es necesario consignar en la Promesa de Compraventa
si la parte compradora va a solicitar un préstamo para la adquisición del inmueble.
Se entiende que si no hay préstamo no se podría adquirir el inmueble, lo que constituiría una condición resolutoria tácita.

Préstamos para vivienda:
Esta cláusula establece que
el bien no tiene afectaciones en su dominio
, es decir, no tiene embargos, hipotecas, etc., y
que el bien está saneado
en cuanto a pagos de impuestos, servicios públicos y administración.

Cláusula de saneamiento:
Fecha de entrega
del inmueble
Otras cláusulas
y parágrafos
Una vez firmada la promesa de compraventa una de las partes, que generalmente es el vendedor,
debe ponerse en contacto con la notaría donde se firmará la Escritura de Compraventa
y presentar la promesa de compraventa, para que los funcionarios de la notaría inicien la elaboración de la minuta.

Además
de la Promesa de Compraventa, debe anexarse:
Opción de compra
Concepto:
Requisitos:
La opción puede definirse como el
convenio mediante el cual el propietario de una cosa
o titular de un derecho
concede a otra persona,
durante el tiempo establecido y en determinadas condiciones,
la facultad exclusiva de adquirirlo.


En consecuencia la opción es un convenio autónomo e independiente que en la mayoría de los casos antecede a otro contrato; en el evento que nos ocupa, a la promesa de compraventa o a la compraventa.
Como todo acto jurídico, la Opción de Compra debe
reunir los requisitos generales de capacidad de las partes, consentimiento de las mismas libre de error, fuerza o dolor, causa u objeto ilícito.
Así mismo la opción debe establecer un término o condición para su ejercicio.
Escritura de Compraventa
Como ya ha sido establecido en la promesa de compraventa, se define la notaría, fecha y hora para la firma del contrato de compraventa.
A éste se le denomina también Escritura de compraventa.
 
La notaría se encarga de la elaboración de dicha minuta con la radicación y entrega de la documentación correspondiente.
Cuando las partes se encuentran en la fecha y hora acordada en la promesa de compraventa, antes de firmar la escritura, ésta debe ser leída detenidamente para evitar posteriores modificaciones.

Con la firma de la escritura,
se realiza el pago de derechos notariales y los respectivos impuestos
, liquidación que es hecha por el personal de la notaría.

En la mayoría de los casos, el comprador y el vendedor
pagan los derechos notariales por mitades
. Estos corresponden a:

De 2.7 a 3 x 1000 sobre el valor de la venta
Impuesto de registro (Rentas departamentales Beneficencia), que corresponde al 1.5% sobre el valor de venta

Derechos notariales
Legalmente la propiedad del inmueble
queda en cabeza del comprador en el momento en que haga el debido registro de la Escritura Pública
en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que corresponda, según la ubicación del inmueble.

Registro de la propiedad
Otros impuestos
La
Escritura Pública
vigente
Fotocopias
de las cédulas
de las partes
Certificado de
Tradición y Libertad del inmueble
Si es persona jurídica:
NIT y certificado de existencia y representación legal
Si el bien está sometido al régimen de propiedad horizontal:
Reglamento de Propiedad Horizontal
y
Paz y Salvo
de administración
Paz y Salvo
de valorización distrital
En caso de que
se compre con hipoteca
, también debe anexarse al certificado de existencia y representación legal
Último
Impuesto Predial
cancelado,
Autoavalúo
del último año si el predio es fuera de Bogotá (Estado de Cuenta Catastral)
Retención en la fuente

(a cargo del vendedor 1%)
Ejemplo:
Herencias, legados, etc.
Cuando
el valor de un inmueble ha aumentado dos años después de que fue adquirido
, se genera ganancia ocasional. La diferencia entre un valor y el otro (menos mejoras y remodelaciones) es la base para liquidar dicho impuesto.
Impuesto de ganancia ocasional
¿Tiene preguntas para su Gerente
y/o Director Comercial?
Tome nota.
Una vez se concreta la negociación de un inmueble, comienzan los trámites legales para el cierre del negocio. Éstos son:

Estudio de títulos
Promesa de compraventa
Opción de compra
Escritura de compraventa
Procedimental legal
Lección 11
Promesa de
Compraventa

Opción de Compra
Escritura
de compraventa
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