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RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO

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by monina doce on 18 October 2012

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Transcript of RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO

RESTITUCIÓN DE INMUEBLE ARRENDADO Parte sustancial
El arrendamiento es un contrato en donde dos partes de obligan reciprocamente: El arrendador y el arrendatario. El primero se obliga a conceder una cosa, mientras que el segundo es obligado a pagar dicho goce. elementos y diferencias con otros contratos:
se trata de un contrato
es un contrato en el que se transfiere el goce de una cosa mueble o inmueble
El goce de la cosa queda sujeto a un tiempo determinado.
El contrato se hace con base en un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador como contraprestación a la obligación que asume aquél de hacer gozar pacificamente de una cosa durante un tiempo determinado. Contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado (art. 2 ley 820/03) Precio
•El precio del contrato de arrendamiento puede consistir en dinero, en los frutos naturales de la cosa arrendada.
•Se llama renta cuando el pago se hace periódicamente.
•El pago se llevara a cabo en los periodos estipulados.
•En ningún caso el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder del 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble. (art 2 ley 820/03)

•El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal. No podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo. La estimación comercial no podrá exceder el equivalente a 2 veces el avalúo catastral vigente. (art. 18 ley 820/03)
•Se puede fijar en cualquier moneda. Se paga en moneda Colombiana art. 19 ley 820/03
•Se reajusta cada 12 meses hasta 100% IPC art. 20 ley 820/03. Partes del Contrato de Arrendamiento
Arrendador: la parte que concede el goce del inmueble.
Arrendatario: quien paga por el goce del inmueble Solemnidades Convencionales
Para un buen perfeccionamiento del contrato de arrendamiento, es necesario no solamente que exista un acuerdo de voluntades, sino además que conste por escrito en un documento de carácter privado para que de esta manera sea más fácil probar el contrato y las obligaciones de cada una de las partes Información básica: (art 3° ley 820/03)

1. Nombre e identificación de contratantes

2. inmueble objeto del contrato;

3. Identificación de la parte de inmueble que se arrienda, así como zonas y servicios compartidos con demás ocupantes del mismo

4. Precio y forma de pago;

5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;

6. Término de duración del contrato;

7. Designación de parte contratante a cuyo cargo esté el pago de servicios públicos del inmueble Obligaciones del Arrendatario (Art. 9 ley 820/03)
•Usar la cosa según los términos que establezca el contrato.
• Conservar y restituir la cosa como lo hace un buen padre de familia, tal y como le fue entregada a él al inicio del contrato.
• Pagar el precio dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
• Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
• Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes si las hay de conformidad con lo establecido en el contrato.
• Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos Obligaciones del Arrendador (Art. 8° ley 820/03)
•Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
• Mantenerla en estado de servir para el fin arrendado.
• Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada.
• Frente al mal estado de la cosa el arrendatario tiene derecho al cese del contrato de arrendamiento.
• El arrendador no estará obligado a indemnizar al arrendatario si éste último tenía conocimiento de la causa del vicio y así mismo llevo a cabo el contrato.
• El arrendador no está obligado a rembolsar las. mejoras útiles
• Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
•Cuando el contrato conste por escrito, el arrendador deberá suministrarlo tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, con firmas originales máximo en 10 días y entregar copia régimen de propiedad horizontal Cesión y Subarriendo.
Está prohibida la facultad de ceder o subarrendar el bien por parte del arrendatario, a no ser que de común acuerdo. Art. 2004 C.C.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arrendatario. (Art. 17 ley 820/03) Derecho de Retención
Para garantizar el pago del canon o la indemnización a que tenga lugar, el arrendador tiene derecho a retener los bienes y objetos que se encuentran dentro del inmueble arrendado Art. 2000 C.C.
Así mismo el arrendatario tendrá este mismo derecho, retener la cosa arrendada, cuando el arrendador deba a este indemnizarlo Art. 1995 C.C. Terminación del Contrato de Arrendamiento
De la misma manera en que terminan los demás contratos, sin embargo existen unas formas especiales para su terminación.
•Por destrucción total de la cosa arrendada.
•Por expiración del tiempo de duración del arriendo
•Por una causa independiente de su voluntad
• Por sentencia judicial.
De acuerdo al artículo 21 de la Ley 820/03, en cualquier etapa del contrato de arrendamiento, las partes de común acuerdo pueden darlo por terminado


Causales de terminación del Contrato de Arrendamiento por parte del arrendador Art. 22 ley 820/03

Causales de Terminación del Contrato de Arrendamiento por parte del Arrendatario Articulo 24 ley 820/03 Duración y Prorroga del contrato de arrendamiento (art.5 y 6 ley 820/03)
El término de duración del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año. Con todo el contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley. Pago mediante consignación extrajudicial. (art. 10 ley 820/03)
Ocurre en el momento en el cual el arrendador se niegue a recibir el pago del valor del canon por parte del arrendatario.
Se deberá realizar en el lugar donde se encuentre ubicado el bien arrendado dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo y debe hacerse a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional EL PROCESO DE RESTITUCION DE INMUEBLE ARRENDADO PARTE PROCESAL
Es un proceso con trámite abreviado, tal como lo establece el artículo 408 numeral 9° del C.P.C:
Que se tramitaba y decidía en proceso abreviado, cualquiera que fuera su cuantía, la restitución de inmueble arrendado y el reconocimiento de indemnizaciones a que hubiere lugar. COMPETENCIA:
Factor territorial: Opera el fuero real, ósea en donde está ubicado el bien, independientemente del domicilio del demandado o del lugar de pago de la renta. Art 23 # 10 Cuantía:

Se determina como lo establece el artículo 20 # 7 modificado por el artículo 40 de la ley 820/ 03 así:1. Plazo definido: por el valor actual de la renta durante el período pactado inicialmente 2. Plazo indefinido: Por el valor de la renta en el último año. 3. Si se paga con frutos naturales del bien: Por el valor de éstos en el último año. LEGITIMADOS EN CAUSA POR ACTIVA Y POR PASIVA
ACTIVA: ARRENDADOR

PASIVA: ARRENDATARIO HECHOS:

1- la demandante Laura Bermúdez como arrendadora celebro, mediante documento privado de fecha 12 de febrero de 2012, un contrato de arrendamiento con el demandado Mauricio Quiroga como arrendatario sobre el inmueble ubicado en la calle 35 nº 32 – 22 de Bucaramanga., determinado por los siguientes linderos: “ por el norte…;por el sur…;por el oriente…; por el occidente…”
2- el contrato de arrendamiento se celebro por el termino de 1 año contado a partir del 12 de febrero del 2012 Y los arrendatarios se obligaron a pagar por el arrendamiento como canon mensual la suma de $637.000 moneda que debían efectuar anticipadamente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mensualidad.
3- el demandado incumplió la obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma en que se estipulo en el contrato e incurrió en mora en el pago correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2012. . REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD DE LA LEY 640/2001
d. De acuerdo al par 6 del art 424 el demandante no está obligado a agotar el requisito de procedibilidad de la ley 640/01 articulo 38.

Mecanismo alternativo para ahorrar esfuerzo del proceso
Los centros de conciliación podrán solicitar a la autoridad judicial que comisione a los inspectores de policía para diligencia entrega al incumplir acta de conciliación. Ley 446/98 art. 69 TRÁMITES INADMISIBLES
Artículo 424 parágrafo 6° C.P.C

En caso de que se propusieren, el juez las rechazará de plano por auto que no admite recurso alguno. PRETENSIONES
1- Que se declare terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, celebrado el 12 de febrero de 2012 entre Laura Bermúdez como arrendadora y Mauricio Quiroga como arrendatario, a término de un (1) año por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento pactados, a partir del mes de Julio de 2012.

2- Que se condena al demandado Mauricio Quiroga a restituir al demandante Laura Bermudez, el inmueble de la calle 35 nº 32 – 22 de Bucaramanga determinado por los siguientes linderos: “por el norte….;por el sur….;por el oriente….;por el occidente….”

3- Que no so sea oído al demandado Mauricio Quiroga durante el transcurso del proceso mientras no consigne el valor de los cánones adeudados, correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre 2012.
Y los que llegaren a causar hacia el futuro mientras permanezcan en el inmueble.

4- Que se ordena la práctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado a favor de Laura Bermúdez, de conformidad con el artículo 337 del C.P.C, comisionando al funcionario correspondiente para efectuarlo.

5- Se considera al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.

Petición especial:
De acuerdo con el articulo 35 de la ley 820 del 2003, solicito se decrete el embargo y secuestro de los bienes muebles y enseres que se hallen en el inmueble objeto de restitución en la calle 35 nº 32 – 22 de esta ciudad para garantizar el pago de los frutos civiles adeudados y los que llegaren a causar, mientras el demandado permanezca en el. PRUEBAS.
Hay que probar la existencia del contrato para acreditar que se entrego la tenencia y por tanto que se tiene derecho a reclamar su restitución.
La existencia del contrato se podrá acreditar:
Por documento en la especie de escrito, suscrito por el arrendatario. Art 424 parágrafo 1° C.P.C
Por la confesión de aquel prevista en el artículo 294 del C.P.C ( debe recalcarse que para que el interrogatorio sirva para los fines indicados, el arrendatario debe haber confesado la existencia del contrato ).
Prueba testimonial siquiera sumaria; en este ultimo evento se debe tener en cuenta lo reglado en el articulo 299 del C.P.C, es decir, que el arrendador-peticionario haya afirmado bajo juramento que se considera prestado con la presentación del escrito. Que solo están destinados a servir de prueba en el proceso correspondiente y solo tendrán valor para el respectivo proceso ( esta circunstancia debe ser verificada por el juez para admitir la demanda).
Si la causal alegada es la mora en el pago de la renta de arrendamiento, se debe acompañar con la demanda la prueba que se hicieron los requerimientos de que trata el artículo 2035 del .C.C, salvo que se haya renunciado a ellos por parte del arrendatario o que en la misma demanda se solicite hacerlos. Artículo 2035 C.C .Derogado por el artículo 43 de la ley 820 de 2003
La prueba de que se hicieron los requerimientos puede ser siquiera sumaria. Aquellos pueden haberse hecho en forma privada o utilizando el órgano judicial (numeral 20 art 23 del c.p.c).




5. Audiencia del art.101 Art 424 parágrafo 6° C.P.C 1 .Demanda de reconvención Art 424 parágrafo 6° C.P.C
2. Intervención excluyente Art 424 parágrafo 6° C.P.C 3. Coadyuvancia Art 424 parágrafo 6° C.P.C 4. Acumulación de procesos Art 424 parágrafo 6° C.P.C MEDIDAS CAUTELARES Art. 35 de la Ley 820/03
En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.
Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada.
El arrendador podrá pedir en la demanda o con posterioridad a ella, el embargo y secuestro de los bienes.art 424 # 3.
EXCEPCIONES PREVIAS Art 424 parágrafo 3° C.P.C

2. Cuando se propongan excepciones previas se dará aplicación a los artículos 98 y 99. CONSIGNACION DE CANONES DENTRO DEL PROCESO
Dos situaciones pueden presentarse respecto de los canones de arrendamiento.
1.CANONES ADEUDADOS Art 424 parágrafo 2° numeral 2. C.P.C
Si la demanda fue fundamentada en la falta de pago, el demandado no es oído dentro del proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a ordenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demnada, tienen los canonesa dudados o cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los 3 últimos periodos o de consignaciones hechas de acuerdo con la ley por el mismo periodo a favor del arrendado.
2.CANONES CAUSADOS DURANTE EL PROCESO Art 424 parágrafo 2° numeral 3. C.P.C
3. Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también deberá consignar oportunamente a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales, los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo de pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada en proceso ejecutivo. DERECHO DE RETENCIÓN

POR EL ARRENDATARIO: artículo 1995 del C.C.
Para que lo pueda ejercer, lo debe alegar en la contestación de la demanda con los argumentos : CRÉDITOS A SU FAVOR.

En el período probatorio debe acreditar esta circunstancia para que en la sentencia el juez pueda fijar una suma exacta a favor del demandado.
Si existe dinero a favor del demandante se hace la compensación de las deudas.
Debe pagarse el dinero al demandado para que pueda fijarse la fecha para la diligencia de lanzamiento.

DEMANDANTE:
Ley 820 de 2003 ARTÍCULO 26. DERECHO DE RETENCIÓN. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.

Se materializa a través del embargo y secuestro de los bienes en aplicación de lo dispuesto por el artículo 2000 del C.C.

La ley 820/03 en el artículo 35 amplió la posibilidad de bienes que pueden ser objeto de la medida, pues no sólo se persiguen los frutos de la cosa arrendada y el mobiliario, sino además: salarios, vehículos, cuentas bancarias.

“Si la sentencia reconoce al arrendatario el derecho de retención de la cosa arrendada, se aplicará lo dispuesto en el art. 339” ( #1º par. 5º Art. 424 C.P.C)

Este es un proceso que va dirigido a la restitución del bien, y esas medidas cautelares que incluso pueden decretarse y practicarse como previas a la notificación del auto admisorio, tienen su efectividad si se adelanta el proceso ejecutivo dentro de los 60 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia INSPECCIÓN JUDICIAL Y RESTITUCIÓN PROVISIONAL (Art. 36 de la Ley 820/03)
Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra.

Mientras dure la restitución provisional, se deben suspender todos los derechos y las obligaciones que cada parte tengan a su cargo.
Artículo 36 de ley 820/03: Cuando en la inspección, se detecta el deterioro del bien, el juez puede ordenar restitución provisional mientras se resuelve el proceso, esa restitución se hace a un secuestre, quien no podrá volver a arrendarlo hasta cuando esté en firme la sentencia que ordene la restitución del bien TRÁMITE PREFERENTE Y ÚNICA INSTANCIA. . (Art. 39 de la Ley 820/03)
Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela.
Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia. Mónica Lucia Mártinez Ospina
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