A Lage + Neubau + Mononutzung



B Lage + Bestand + Nutzungsmix  
10 kritische Fragen zum Immobilieninvestment in 2010
Dr. Stephan Bone-Winkel
BEOS GmbH 
sbw@beos.net


Berlin, 4. Juni 2009
1.  Anzahl der Mieter
Habe ich lieber nur einen Mieter im Objekt?  (single-tenant)
Oder bevorzuge ich mehrere Mieter in einem Objekt? 
(multi-tenant)
2.  Mietvertragslaufzeiten
Ist ein Objekt mit einem 10-Jahresvertrag 
optimal für das Portfolio?
Oder ein Objekt mit, sagen wir, 6 Jahren gewichteter Mietvertragsrestlaufzeit?
3.  Nutzungsmischung
Funktioniert ein Objekt langfristig mit nur einer Nutzung besser? (single-use, zum Beispiel nur Büro?)
Oder ein Objekt mit mehreren Nutzungen?
(multi-use)
Wichtig: Viele Unternehmen benötigen neben reinen Verwaltungsflächen auch Flächen für Forschung&Entwicklung, Produkion, Service, Vertrieb, Lager, etc.
4.  Mietniveaus
Ist ein Objekt vorziehenswert, das sich nur 5% der Nutzer 
leisten können? (zur Spitzenmiete)
Oder ein Objekt, das sich, sagen wir, 80% der potentiellen Mieterschaft leisten können?
(zur Durchschnittsmiete, oder darunter)
5.  Faktor Bodenwert
Ist ein Objekt besser, dessen Wert zu 20% vom Bodenwert bestimmt wird?
Oder ein Objekt, dessen Wert aufgrund des geringen Einstands zu 40% vom Bodenrichtwert gedeckt wird?
n.b.: Die Volatilität der Spitzenmiete ist stets höher als die der Durchschnittsmiete
6.  Branchenherkunft der Mieter
Habe ich lieber ein Objekt dessen Mieter nur aus einer Branche oder einem Branchenumfeld kommen? (z.B. Berater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte) 
Oder ein Objekt mit Mietern aus vielfältigen Branchen?
(z.B. unternehmensnahe Dienstleister, Automotive, Healthcare, Energie, Grosshandel, Medien, IT, Food, etc.) 
7.  Reversibilität und 
Drittverwendungsfähigkeit
Investiere ich in ein Objekt, dessen Nutzung fixiert ist (z.B. reines Büro), das aber als "drittverwendungsfähig" bezeichnet wird?
Oder in ein Objekt, dessen Nutzung reversibel ist, und für einen Dritten mit anderen Ansprüchen verwendungsfähig ist?
Wie hoch sind die Kosten bei Mieterwechsel? Welche Budgets muss ich für neuen Mieterausbau, Leerstand, Marketing und Maklerprovision einstellen?
8.  Welches Objekt ist besser?
Das neue Büroobjekt mit 50.000 qm in A-Lage von Stuttgart mit nur einem Nutzer (Rating BB+) und einem frischen 10-Jahres-Vertrag?
Das gemischt-genutzte Gewerbeobjekt mit 50.000 qm in B-Lage von Stuttgart mit 30 nicht gerateten Nutzern und einer gewichteten Mietvertragsrestlaufzeit von 6,9 Jahren? 
Wie sind Rendite-Risiko-Profil und Managementintensität zu beurteilen?
Frage 9: Welches Objekt ist besser?
Das Büroobjekt mit 20 EUR/qm Miete und 5% Anfangsrendite
und einem Kaufpreis von entsprechend 4.800 EUR/qm bei Wiederherstellungskosten von 4.000 EUR/qm.
Das gemischt-genutzte Gewerbeobjekt mit 6 EUR/qm Miete und 7,5% Anfangsrendite und einem Kaufpreis von 960 EUR/qm bei Wiederherstellungskosten von 1.500 EUR/qm?
Frage 10:  Ist es Zeit für ein neues Denken?

A Lage 
+ Neubau 
+ Mononutzung 


B Lage 
+ Bestand 
+ Nutzungsmix  
Der Investmentansatz von BEOS
Bei welchem Objekt kann ich die Miete einfacher um 5% steigern? Von 20 auf 21 oder von 6 auf 6,30 EUR/qm?
Bei welchem Objekt habe ich mehr Flexibilität in der Produkt- und Preisgestaltung (Reaktion auf Mieterausbauwünsche und Qualitäten gegen Zuschlag auf die Basismiete)?
Fazit
Diversifikation von Portfolios ist wichtiger denn je. Die aktuelle Krise zeigt, dass die Streuung nach Nutzungsarten und Lagequalitäten deutlich effizienter ist als die Streuung nach Ländern und Regionen.

Investments in höher rentierliche gemischt-genutzte Gewerbeobjekte ("Unternehmensimmobilien") bereichern das Portfolio von institutionellen Investoren

Durch die Konzentration auf B-Lagen in den Top-7 Städten und einen Mix von Nutzungsarten in einem Objekt entsteht eine gute Risikodiversifikation in Ergänzung zu Class A Büro- und Retail-investments.

Die Performance von Unternehmensimmobilien wird getrieben vom Mietwert. Wertschöpfung entsteht durch Investition ins Objekt. Daher sehr geringes Wertänderungsrisiko bei gleichzeitig hohen lfd. Ausschüttungen.

Der Aufwand und die Expertise für das Management von Unternehmensimmobilien sind beherrschbar. Es lassen sich deutliche Wettbewerbsvorteile in einem von Eigennutzern dominierten Markt erarbeiten.

Investitionen in Bestandsimmobilien sind nicht nur ökonomisch, sondern auch ökologisch nachhaltig vor dem Hintergrund der Gesamtenergiebilanz in Bau- und Nutzungsphase.
Ihre Fragen?
BEOS ist ein unabhängiger Investor, Projektentwickler und Asset Manager mit Sitz in Berlin. 1997 gegründet, bearbeitet BEOS heute mit einem interdisziplinären Team von 40 Mitarbeitern und Büros in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und Zürich einen Bestand gewerblicher Immobilien mit einer Mietfläche von über 650.000 qm.

Von 2006 bis 2009 hat BEOS bei Einzelankäufen (überwiegend off-market) und Pakettransaktionen Objekte im Wert von über 1 Mrd. € in Deutschland, Belgien und der Schweiz erfolgreich umgesetzt.

BEOS hat sich auf Unternehmensimmobilien (Segmente “Corporate real estate” und “light industrial”) und den Erwerb von gemischt genutzten Objekten in den Bereichen Büro, Produktion und Logistik spezialisiert. Mit seinem besonderen Know-how ist BEOS der führende Anbieter in diesem wachstumsstarken Bereich des deutschen Immobilienanlagemarktes. 

“Weiter denken” ist das Leitmotiv der BEOS. Wir entwickeln neue, wertoptimale und stets spezifische Lösungen für die sich wandelnden Flächenbedürfnisse von Unternehmen. Für die Verkäufer von Gewerbearealen schaffen wir flexible und maßgeschneiderte Rückmietmodelle, die Ressourcen freisetzen und durch professionelles Management Flächenqualitäten verbessern sowie Kosten reduzieren.   
Beispiel
Was sind heute erstklassige und nachhaltige Immobilieninvestments? 

   +  Core oder non-core?
   +  A oder B?
   +  Single-use oder Mixed?
   +  Neubau oder Bestand?
   +  Ein Mieter oder viele Mieter? 
Anhand der nachfolgenden 10 Kategorien wird
das heute vorherrschende Ankaufsprofil von Investoren hinterfragt 
und dem Profil der Unternehmensimmobilie gegenübergestellt

1.  Anzahl der Mieter
2.  Mietvertragslaufzeiten
3.  Nutzungsmischung
4.  Mietniveaus
5.  Faktor Bodenwert
6.  Branchenherkunft der Mieter
7.  Reversibilität und Drittverwendungsfähigkeit
8.-10.  Welches Objekt ist besser? (hinsichtlich Rendite, Risiko und Aufwand)

Oder eine Mischung daraus?
Neues Denken:
geringe Rendite, 
geringes Risiko, 
geringer Aufwand

höhere Rendite,
höheres Risiko, 
höherer Aufwand
 
geringe Rendite, höheres Risiko, "geringer" Aufwand


höhere Rendite, geringes Risiko, "geringer" Aufwand